АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                       Дело № А67- 13213/2018

31.01.2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 24.01.2019 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Р.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 13.08.2018 г.,

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 36 от 09.04.2018 г.,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья»» (далее – ООО «ИФК «Ладья») обратилось в арбитражный суд с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ) к муниципальному образованию «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – Департамент недвижимости), в котором просит:

-  урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между арендатором общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и арендодателем муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 общей площадью 7250 кв.м. из категории земель земли населенных пунктов, имеет разрешенный вид использования - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

Пункт 6.2.4. Договора изменить и принять в следующей редакции: «Содержать в полном санитарном порядке участок, выполнять все требования пожарной охраны и санитарной инспекции».

Пункт 7.2. Договора изменить и принять в следующей редакции: «В случае выявления факта использования земельного участка не в соответствии его целевым назначением, Арендодатель вправе требовать от Арендатора штраф за нецелевое использование-земельного участка. Сумма такого штрафа определяется как разница между арендной платой, начисленной в соответствии с условиями настоящего Договора и суммой, начисленной за фактическое использование земельного участка по правилам, установленным разделом 4 Договора.

Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем адресу Арендатора, указанном в настоящем Договоре.

Уплата штрафа не освобождает Арендатора от обязанности привести использование земельного участка в соответствие его целевому назначению».

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № 2 к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора между арендатором общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) и арендодателем муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации Города Томска (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 общей площадью 7250 кв.м., из категории земель земли населенных пунктов, имеет разрешенный вид использования - для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы.

Пункт 5 Дополнительного соглашения изменить и принять в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет: 8 407 100 руб.;

- земельный участок предоставляется: для эксплуатации нежилых помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: с 12.12.2017 - 2570 кв.м, с 25.06.2018 - 1885,85 кв.м;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в арену от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы - 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы - 1».

Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что стороны договора № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора не достигли соглашения по спорным условиям договора.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что позиция истца в отношении редакции пункта 6.2.4 договора является обоснованной; разногласия относительно пункта 7.2 договора отсутствуют, так как условия, предложенные арендатором, аналогичны условиям, предложенным арендодателем, разногласия имеются лишь относительно редакции пункта; по пункту 5 дополнительного соглашения № 2 ответчик указал, что применение коэффициента к ставке арендной платы в размере 2 является обоснованным (л.д. 52-54).

В отзыве на исковое заявление № 2 ответчик указал, что ставки арендной платы за землю и коэффициенты к ним по видам разрешенного использования земельных участков утверждены решением Думы Города Томска № 171 от 05.07.2011 г. В соответствии с приложением № 2 к решению Думы Города Томска № 171 от 05.07.2011 г. в случае, когда договором аренды земельного участка предусмотрено несколько видов его использования, расчет арендной платы за земельный участок производится с применением ставки и коэффициента, большего по значению. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 определен «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы». Согласно проекту договора аренды данный земельный участок предоставляется для эксплуатации нежилых помещений. По результатам обследования установлено, что в границах земельного участка расположены: здание с административными и гаражными помещениями, здание с гаражными помещениями, трансформаторная подстанция. Учитывая тот факт, что административные здания могут входить в состав производственной базы, полагает, что ставка арендной платы за землю в отношении земельного участка должна быть применена в размере 3,5%, а коэффициент к ставке - в размере 2, предусмотренный для эксплуатации гаражей (т.е. максимальный).

Истец представил возражения на отзыв, в котором считает доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление необоснованными.

В судебном заседании представитель истца поддержала заявленные требования с учетом уточнения в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и возражениях на отзыв.

Представитель ответчика возражал против  удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления и отзыва на него, оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» на праве собственности принадлежит нежилое строение кадастровый номер 70:21:0100010:225, назначение: нежилое, 2-этажный, общей площадью 945,8 кв.м., инв. № 018268001, лит Б, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.07.2015 г., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (л.д. 14).

Как указал истец в иске, строение находится на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0100010:68 площадью 15837 кв.м., который был предоставлен во временное возмездное владение и пользование на основании договора № 02 04 02:54 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 г., сроком на 49 лет с даты подписания договора (л.д. 15-20).

Согласно пункту 5 дополнительного соглашения № 2 к договору № 02 04 02:54 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 09.10.2015 г. ООО «ИФК «Ладья» был передан земельный участок, облагаемая арендной платой площадь земельного участка – 2748 кв.м., ставка арендной платы – 4 % от кадастровой стоимости участка, коэффициент к ставке арендной платы – 1 (л.д. 21, 22).

Департамент недвижимости в адрес истца направил предложение (оферту) о перезаключении договора аренды земельного участка в связи с разделом земельного участка (л.д. 23-28).

После раздела образован земельный участок с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 общей площадью 7250 кв.м. из категории земель земли населенных пунктов, имеющий разрешенный вид использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, кадастровой стоимостью 8407100 рублей.

Согласно пункту 6.2.4. проекта договора № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, на арендатора возлагается обязанность содержать в полном санитарном порядке как участок, так и прилегающие к нему проезды, выполнять все требования пожарной охраны и санитарной инспекции.

В соответствии с пунктом 7.2. проекта договора № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в случае выявления факта использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф за нецелевое использование земельного участка. Сумма такого штрафа определяется как разница между арендной платой, начисленной в соответствии с условиями настоящего Договора и суммой, начисленной за фактическое использование земельного участка по правилам, установленным разделом 4 Договора. Штраф подлежит перечислению Арендатором на счет Арендодателя, определенный в разделе 4 Договора для внесения арендной платы. Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем по адресу Арендатора, указанном в настоящем Договоре. Неполучение Арендатором уведомления не является основанием для освобождения от уплаты штрафа. Уплата штрафа не освобождает Арендатора от обязанности привести использование земельного участка в соответствие его целевому назначению.

Не согласившись с редакцией договора аренды земельного участка, истец направил ответчику протокол разногласий к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 31-32), согласно которому просит принять нижеперечисленные пункты договора в редакции арендатора:

Пункт 6.2.4. Договора изменить и принять в следующей редакции: «Содержать в полном санитарном порядке участок, выполнять все требования пожарной охраны и санитарной инспекции».

Пункт 7.2. Договора изменить и принять в следующей редакции: «В случае выявления факта использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, Арендодатель вправе требовать от Арендатора штраф за нецелевое использование земельного участка. Сумма такого штрафа определяется как разница между арендной платой, начисленной в соответствии с условиями настоящего Договора и суммой, начисленной за фактическое использование земельного участка по правилам, установленным разделом 4 Договора.

Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем адресу Арендатора, указанном в настоящем Договоре.

Уплата штрафа не освобождает Арендатора от обязанности привести использование земельного участка в соответствие его целевому назначению».

В свою очередь, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому изменения п. 6.2.4., 7.2. договора отклонены (л.д. 35)

В этой связи между сторонами возникли разногласия относительно условий, возлагающих дополнительные обязанности на арендатора.

От Департамента недвижимости в адрес истца поступило предложение о перезаключении дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка (л.д. 29, 30).

Согласно пункту 5 проекта дополнительного соглашения к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, «расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет: 8 407 100 руб.;

- земельный участок предоставляется: для эксплуатации нежилых помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: с 12.12.2017 – 2570 кв.м, с 25.06.2018 – 1885,85 кв.м;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в арену от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет в 2018:

- ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 2».

Не согласившись с редакцией дополнительного соглашения, истец направил ответчику протокол разногласий к дополнительному соглашению № 2 к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 33, 34), согласно которому просит принять следующий пункт дополнительного соглашения в редакции арендатора:

Пункт 5 Дополнительного соглашения изменить и принять в следующей редакции: «Расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет: 8 407 100 руб.;

- земельный участок предоставляется: для эксплуатации нежилых помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: с 12.12.2017 – 2570 кв.м, с 25.06.2018 – 1885,85 кв.м;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в арену от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 0,5».

В свою очередь, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий к дополнительному соглашению № 2 к договору № 02 04 02:63 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому изменение пункта 5 дополнительного соглашения отклонено (л.д. 36).

Поскольку до настоящего времени договор аренды земельного участка подписан не был, а истец исчерпал все возможности по досудебному урегулированию настоящего спора, ООО «ИФК «Ладья» обратилось в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым принято предложение. Оферта должна содержать все существенные условия.

При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Вышеуказанные разногласия, возникшие при заключении договора, требуют разрешения судом.

Принимая пункт 6.2.4. Договора в редакции, предложенной истцом, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Правом на использование земельных участков в соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации наделены собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. На указанных лиц в силу статьи 42 данного Кодекса возложена, в том числе обязанность по соблюдению при использовании земельных участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также недопущению загрязнения и захламления.

Из системного толкования изложенных норм следует, что возложение на собственников, владельцев, пользователей земельных участков обязанности по содержанию территории, прилегающей к их земельным участкам, может быть осуществлено либо на основании федерального закона либо на основании договора. Федеральное законодательство такой обязанности не предусматривает.

Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2015 г. по делу № 310-КГ14-4599.

Решением Думы Города Томска от 01.03.2016 г. № 161 утверждены Правила благоустройства территории муниципального образования «Город Томск».

Согласно пункту 9.2 Правил благоустройства, организация благоустройства автомобильных дорог, их отдельных конструктивных элементов и дорожных сооружений, внутриквартальных проездов (в части территорий, не входящих в состав придомовой территории) осуществляется уполномоченными органами администрации Города Томска, осуществляющими управленческие функции в сфере содержания соответствующих элементов улично-дорожной сети муниципального образования «Город Томск», специально созданными органами местного самоуправления муниципального образования «Город Томск» муниципальными учреждениями, а также привлеченными в установленном законодательством порядке лицами.

Таким образом, предложенная истцом редакция пункта 6.2.4. проекта договора является законной и обоснованной, поскольку содержание в надлежащем состоянии проездов, то есть территории общего пользования, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, является обязанностью ответчика.

Принимая пункт 7.2. указанного договора в редакции Департамента недвижимости, суд исходит из того, что истцом ошибочно истолкован пункт 7.2. в части необходимости самостоятельного определения арендатором фактов нецелевого использования земельного участка. Так, пунктом 7.2. договора в редакции, предложенной арендодателем, предусмотрено, что «... Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф... Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем по адресу Арендатора... Неполучение Арендатором уведомления не является основанием для освобождения от уплаты штрафа».

Системное толкование положений пункта 7.2. договора свидетельствует о том, что уплата штрафа осуществляется на основании уведомления Департамента недвижимости, направляемого в адрес арендатора. Следовательно, выявление фактов нецелевого использования земельного участка, а также определение размера штрафа, осуществляется Департаментом. Дополнительные обязанности на арендатора пунктом 7.2. договора не возлагаются.

Пунктом 7.2. договора в редакции, предложенной арендатором, предусмотрено, что «... Арендодатель вправе требовать от Арендатора штраф... Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем по адресу Арендатора».

Толкование положений пункта 7.2. договора, предложенного арендатором, также свидетельствует о том, что уплата штрафа осуществляется на основании уведомления Департамента недвижимости, направляемого в адрес арендатора. Выявление фактов нецелевого использования земельного участка, а также определение размера штрафа, осуществляется Департаментом.

Содержанием правоотношения являются корреспондирующие друг другу субъективные права и юридические обязанности сторон. Если сторона правоотношения приобретает субъективное право, то другая сторона - юридическую обязанность. В этой связи, условия договора об обязанности арендатора оплатить штраф и праве арендодателя требовать уплаты такого штрафа по существу идентичны: в случае нецелевого использования земельного участка, у Арендатора возникает обязанность уплатить Арендодателю штраф, а у Арендодателя возникает право требования от Арендатора исполнения обязанности по уплате штрафа.

Таким образом, фактически между сторонами не имеется разногласий в части условия договора об уплате штрафа за нецелевое использование земельного участка.

Рассматривая спор в части урегулирования разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения к договору, суд исходит из следующего.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу положений пункта 1 и пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Нормативные правовые акты, принятые указанными органами, могут устанавливать порядок изменения арендной платы за соответствующий земельный участок в связи с изменением его кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов ее определения.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как следует из положений пункта 3 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, полномочия по определению порядка установления размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов предоставлено органу местного самоуправления.

В рамках предоставленных муниципальному образованию «Город Томск» законом полномочий, Думой Города Томска 05.07.2011 г. были приняты решения № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в арену от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков» и № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» от кадастровой стоимости земельных участков».

Согласно решению Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков» арендная плата за пользование муниципальными земельными участками определяется с учетом удельного показателя кадастровой стоимости (ставки арендной платы) и коэффициента к ставке арендной платы.

При этом ставки арендной платы, а также коэффициенты к ним дифференцируются по видам разрешенного использования земельных участков и видам экономической деятельности арендаторов.

Пунктом 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Решением Думы города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы» установлены ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» и находящиеся в муниципальной собственности, а также участки, государственная собственность на которые не разграничена, в случае ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка, по видам разрешенного использования земельных участков, а также коэффициенты к ставкам арендной платы за земельные участки в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка, вида экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 определен «для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы».

В соответствии с пунктом 8 Приложения № 1 к решению Думы Города Томска от 05.07.2011 г. № 171, для вида разрешенного использования земельных участков «для эксплуатации зданий и сооружений промышленно-производственного комплекса» установлена ставка в размере 3,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Учитывая тот факт, что административные здания могут входить в состав производственной базы, суд полагает возможным применить ставку арендной платы за землю в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 в размере 3,5% от кадастровой стоимости участка.

Коэффициенты к ставкам арендной платы за земельные участки установлены в Приложении № 2 к решению Думы Города Томска от 05.07.2011 г. № 171 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков, экономической деятельности арендаторов и площади земельных участков.

Согласно проекту договора аренды № 02 04 02:63 данный земельный участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости (зданий, помещений в зданиях) (пункт 1.2 договора).

Как отражено в акте обследования спорного земельного участка от 10.01.2019 г., должностным лицом МБУ «ТГЦИ» в присутствии ФИО3 - консультанта правового отдела организационно-правового комитета Департамента недвижимости администрации Города Томска проведено обследование земельного участка по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 70:21:0100010:1010, площадь 7250 кв.м.), в результате визуального осмотра установлено, что границы земельного участка определены и учтены в соответствии с требованиями земельного законодательства в государственном кадастре недвижимости. На земельном участке находится:

- нежилое кирпичное здание переменной этажности (1-2 этажа). В двухэтажной части здания расположены административно-офисные помещения. В одноэтажной части здания расположены гаражные помещения (ремонтируется мусоровоз, стоят окрашенные мусорные баки);

- двухэтажное нежилое кирпичное здание;

- одноэтажное нежилое кирпичное здание;

- одноэтажная кирпичная трансформаторная подстанция.

На территории стоит большегрузная техника. Заезд на территорию земельного участка осуществляется через шлагбаум. С южной стороны от земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010, дополнительно используются (огорожены забором) земли, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, из акта обследования усматривается, что лишь часть помещений истца используется для размещения и ремонта транспортных средств (то есть в качестве гаража), оснований полагать, что весь спорный земельный участок используется ООО «ИФК «Ладья» для эксплуатации гаража, а следовательно применять соответствующие коэффициенты, установленные пунктом 1.4 Приложении № 2 к решению Думы Города Томска от 05.07.2011 г. № 171, в данном случае не имеется.

В связи с тем, что на земельном участке имеется нежилое строение с кадастровым номером 70:21:0100010:225 (л.д. 14), в котором находятся, в том числе, офисные помещения, для определения величины коэффициента к ставке арендной платы суд считает необходимым применить значение величины 1 «для прочих видов использования» (пункт 5 Приложения № 2 к решению Думы Города Томска от 05.07.2011 г. № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск» в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка»). Поскольку земельный участок ранее предоставлялся для эксплуатации административно-производственного здания, имеет разрешенное использование для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, указанный коэффициент суд полагает наиболее соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

При этом суд отклоняет ссылку ответчика на правило Приложения № 2 к решению Думы Города Томска № 171 о расчете арендной платы с применением ставки и коэффициента, большего по значению, поскольку данная норма применяется в случае, когда договором аренды земельного участка предусмотрено несколько видов его использования. В договоре аренды, заключаемом между сторонами, предусматривается только один вид его использования - для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости (зданий, помещений в зданиях), разногласий в данной части между сторонами не имеется.

В этой связи, суд считает возможным принять редакцию пункта 5 дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 02 04 02:63 в редакции истца.

По спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод суда по каждому спорному условию договора. Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия (статья 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 15.05.2007 г. № 1340/07 по делу № А63-3233/05-С3 по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, суд должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия. По данной категории спора суд не вправе принимать решение об отказе в иске, так как в таком случае спор остается не разрешенным судом.

При обращении с исковым заявлением истцом по платежному поручению № 1650 от 22.08.2018 г. (л.д. 69) уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. С учетом заявления истца расходы по оплате государственной пошлины отнесены на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 02 04 02:63 между обществом с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» (Арендатор) и муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (Арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 общей площадью 7250 кв.м. из категории земель земли населенных пунктов, имеющего разрешенный вид использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, определив редакцию пункта 6.2.4. указанного договора следующим образом: «содержать в полном санитарном порядке участок, выполнять все требования пожарной охраны и санитарной инспекции»;

изложив пункт 7.2. указанного договора в следующей редакции: «В случае выявления факта использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, Арендатор обязан уплатить Арендодателю штраф за нецелевое использование земельного участка. Сумма такого штрафа определяется как разница между арендной платой, начисленной в соответствии с условиями настоящего Договора, и суммой, начисленной за фактическое использование земельного участка по правилам, установленным разделом 4 Договора.

Штраф подлежит перечислению Арендатором на счет Арендодателя, определенный в разделе 4 Договора для внесения арендной платы.

Уплата штрафа осуществляется в срок, указанный в уведомлении, направленном Арендодателем адресу Арендатора, указанному в настоящем Договоре. Неполучение Арендатором уведомления не является основанием для освобождения от уплаты штрафа.

Уплата штрафа не освобождает Арендатора от обязанности привести использование земельного участка в соответствие его целевому назначению».

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении дополнительного соглашения № 2 к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 02 04 02:63 между обществом с ограниченной ответственностью  «Инвестиционно-финансовая компания «Ладья» (Арендатор) и муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (Арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100010:1010 общей площадью 7250 кв.м. из категории земель земли населенных пунктов, имеющего разрешенный вид использования – для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы, определив редакцию пункта 5 указанного дополнительного соглашения следующим образом: «Расчет арендной платы производится Арендодателем с учетом следующих индивидуальных показателей:

- кадастровая стоимость земельного участка составляет: 8 407 100 руб.;

- земельный участок предоставляется: для эксплуатации нежилых помещений;

- площадь земельного участка, облагаемая арендной платой: с 12.12.2017 – 2570 кв.м, с 25.06.2018 – 1885,85 кв.м;

- арендная плата по настоящему договору устанавливается в соответствии с решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 172 «Об утверждении Положения «О переходе на взимание арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в арену от имени муниципального образования «Город Томск», от кадастровой стоимости земельных участков», решением Думы Города Томска от 05.07.2011 № 171 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», в случаях ее расчета от кадастровой стоимости земельного участка» и составляет:

- ставка арендной платы – 3,5 % от кадастровой стоимости участка;

- коэффициент к ставке арендной платы – 1».

Решение может быть обжаловано в установленном порядке в течение месяца в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                               Р.А. Ваганова