АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта - info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

г. Южно-Сахалинск                                                                 Дело А59-6324/2019

16 января 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2020 года. В полном объеме решение изготовлено 16 января 2020 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Учанина Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Администрации муниципального образования городской округ "Долинский" Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении  договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате, пени, 

при участии: 

от истца -  представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2020,

от ответчика - представителя ФИО3 по доверенности от 16.05.2019,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования городской округ "Долинский" Сахалинской области обратилась в суд с иском к акционерному обществу «Сахалинское ипотечное агентство» о расторжении  договора аренды земельного участка № 3692 от 08.02.2016 и обязании освободить земельный участок, взыскании задолженности по арендной плате за 2017, 2018, 2019 года в размере 531 663, 73 руб., пени за нарушение сроков оплаты за период с 01.01.2017 по 12.07.2019 в размере 173 537,72 руб. 

В обоснование заявленных требований истцом указано на неисполнение ответчиком обязательств в рамках заключенного договора аренды земельного участка № 3692 от 08.02.2016 предоставленного для строительства многоквартирных жилых домов, в части оплаты арендных платежей за период 2017, 2018, 2019 года в размере 531 663, 73 руб., в связи с чем за нарушение сроков оплаты аренды ответчику истцом начислены пени в размере 173 537,72 руб. за период с 01.01.2017 по 12.07.2019. в связи с истечением срока аренды, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка и возложении на ответчика обязанности освободить земельный участок.

Определением суда от 25.10.2019 исковое заявление принято к производству, назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 29.11.2019. Определением суда от 29.11.2019 дело назначено к судебному разбирательству на 09.01.2020.

В отзыве ответчика от 19.11.2019  указано о несогласии с заявленными требованиями ввиду прекращения действия договора аренды земельного участка № 3692 от 08.02.2016 с момента регистрации права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме 17.10.2017.

 

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, представитель ответчика иск не признала по доводам, изложенным в отзыве.

 

Заслушав участвующих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

 

Как следует из материалов дела, 08.02.2016 между Администрацией муниципального образования городской округ "Долинский" Сахалинской области (далее — Администрация) (арендодатель) и АО «Сахалинское ипотечное агентство» (арендатор) на основании протокола итогов аукциона № 13.2 от 27.01.2016 заключен договор аренды земельного участка № 3692, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок для строительства многоэтажных жилых домов, из земель населенных пунктов, местоположение: второй микрорайон, г. Долинск, Сахалинская область, кадастровый номер 65:11:0000015:1450 площадью 4261 кв.м., в границах указанных в кадастровом паспорте земельного участка, согласно приложению к договору, являющемуся неотъемлемой часть договора.

         Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка установлен с 27.01.2016 по 28.01.2019.

         Арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату за право пользования участком, согласно протокола о результатах аукциона от 27.01.2016 и составляет 345 371, 09 руб. в год. В счет оплаты аренды засчитывается сумма внесенного задатка в размере 69 074, 22 руб. Арендная плата начисляется с даты, указанной в п.2.1. договора и вноситься арендатором ежеквартально равными долями не позднее 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 25 ноября текущего года, ежегодно путем перечисления денежных средств на счет указанный в договоре (п.3.1,.3.2 Договора).

         Пунктом 5.2. договора  за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки. 

Согласно п. 6.4-6.7 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях существенного нарушения условий договора, в том числе сроков внесения арендной платы. Расторжение договора оформляется соглашением о расторжении. Истечение срока действия договора является основанием для прекращения его действия, при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок по акту сдачи в течение 15 дней с момента получения уведомления или истечения срока аренды.

         Согласно передаточному акту земельный участок, указанный в договоре, передан АО «Сахалинское ипотечное агентство» 08.02.2016.

Письмом от 14.08.2019 № 5.17-3726/19 истцом направлена претензия ответчику с требованием о погашении задолженности по договору аренды и соглашение о расторжении договора. Поскольку истцом ответ на претензию не получен, ответчиком соглашение о расторжении договора не подписано, истец обратился с настоящим иском в суд.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды. Арендатор на основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых  актов и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

 

В отзыве на иск ответчиком указано на необоснованность заявленных требований. Суд, оценивая доводы ответчика, изложенные в отзыве, приходит к следующему.

 

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Как отмечается в пункте 2.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36), а в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

В силу статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. 

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Учитывая, что в заявленный период взыскания задолженности многоквартирный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:11:0000015:1450 введен в эксплуатацию на основании соответствующего разрешения Администрации муниципального образования городской округ "Долинский" от 03.08.2017 № RU65-65303000-6-2017, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области произведена регистрация права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, расположенном на спорном земельном участке 17.10.2017 согласно выписки из ЕГРН, договор аренды земельного участка прекратил свое действие в силу закона, указанный земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем арендные платежи не могут начисляться с указанной даты регистрации.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований как в части расторжения договора, так и в части взыскания арендной платы и пеней с учётом установленного судом отсутствия задолженности по арендной плате, и, соответственно, отсутствия оснований для начисления пеней.

 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, пропорционально удовлетворенным требованиям.

В силу разъяснений, приведенных в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

 

Решение суда может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                Ю.С. Учанин