/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-2339/2016

г. Краснодар

12 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при  участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Метрополия26» (ОГРН 1037727049711) – Сливчиковой Я.В. (доверенность от 01.03.2018), от  заинтересованного лица (органа, осуществляющего публичные полномочия) – администрации города Ставрополя (ОГРН 1022601931901) – Якимова А.А. (доверенность от 24.01.2018), в отсутствие представителей третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Луговая Ю.Б.) по делу № А63-2339/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Метрополия26» (далее – общество,          ООО «Метрополия26») обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации города Ставрополя (далее – администрация), в котором просило:

– признать незаконным отказ администрации в предоставлении муниципальной услуги, в заключении договора аренды земельного участка площадью 38 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108 (далее также – земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35), выраженный в письме от 13.11.2015                     № 08/14-8745с,  

– обязать администрацию заключить договор аренды земельного участка площадью 38 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:35, для завершения строительства, сроком на три года,

– расходы по государственной пошлине отнести на заинтересованное лицо  (уточненные требования; т. 1, л. д. 92 – 93, 99 – 101).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (наименование ошибочно указано как комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города  Ставрополя; далее – комитет; т. 1, л. д. 1 – 2).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 (судья Капункин Ю.Б.) представленные документы приобщены к материалам дела, заявление общества оставлено без удовлетворения со следующей мотивировкой. Право собственности общества на объект незавершенного строительства зарегистрировано по истечении шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды, а в суд общество обратилось через три дня после названной регистрации, что не позволило администрации в судебном порядке изъять объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Площадь объекта незавершенного строительства несоразмерна площади испрашиваемого земельного участка, а обоснование необходимости всего земельного участка для завершения строительства не представлено. Изготовленное в 2009 году по заказу иного лица положительное заключение государственной экспертизы проектной документации многофункционального комплекса в качестве такого обоснования не принято. Обществу с ограниченной ответственностью «Санмаркинвест» (далее – правопредшественник общества, ООО «Санмаркинвест») и самому обществу земельный участок с 2010 года неоднократно предоставлялся в аренду в целях продолжения строительства жилого комплекса со степенью готовности 8 %, право собственности общества на который зарегистрировано только 03.08.2015 по истечении срока аренды. Общество длительное время не использует земельный участок по его целевому назначению. 

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2016 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) решение от 16.08.2016 отменено, заявленные требования удовлетворены. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что после 01.03.2015 общество впервые обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка. Наличие на земельном участке принадлежащего обществу объекта незавершенного строительства обусловливает возможность однократного заключения договора аренды такого участка для завершения строительства без проведения торгов. В течение шести месяцев со дня истечения срока действия предыдущего договора аренды земельного участка, ни администрация, ни комитет в судебном порядке не изъяли у общества объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, суд не отказывал в удовлетворении данного требования, торги по продаже этого объекта не проводились. Предыдущий договор аренды заключен до 01.03.2015. Объект незавершенного строительства возведен на основании разрешения на строительство от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в установленном порядке. Проведение торгов на право заключения договора аренды в рассматриваемом случае приведет к нарушению принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства. Общество имеет право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства. Дата государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (до или после 01.03.2015) на названное право не влияет. В аренду может быть предоставлен весь земельный участок независимо от фактически застроенной площади.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.03.2017 апелляционное постановление от 22.11.2016 отменено, дело № А63-2339/2016 направлено на новое рассмотрение в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд. 

Суд кассационной инстанции указал на отсутствие в деле доказательств того, что в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон               № 137-ФЗ, Вводный закон) обществу однократно предоставлялся в аренду на три года без проведения торгов земельный участок для завершения строительства находящегося на нем объекта. Общество как собственник объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке, первоначально предоставленном в аренду до 01.03.2015, могло быть признано субъектом установленного пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов независимо от наличия (отсутствия) у администрации возможности изъятия такого участка в судебном порядке путем продажи с публичных торгов. Вместе с тем, право на заключение на неконкурентных началах договора аренды всего земельного участка (площадью 38 756 кв. м) могло возникнуть у общества только при условии соответствия параметров объекта незавершенного строительства содержанию ранее заключенного договора аренды, проектной документации, положительного заключения экспертизы проектной документации и разрешения на строительство. В деле отсутствуют доказательства того, что заключенным до 01.03.2015 договором аренды, проектной документацией, положительным заключением экспертизы проектной документации и разрешением на строительство предусматривалось возведение на земельном участке объекта, площадь застройки и характеристики фундамента которого соответствуют параметрам объекта незавершенного строительства, право собственности общества на который зарегистрировано в реестре. В отсутствие таких доказательств, выводы о наличии у общества права на однократное заключение договора аренды всего земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, о возведении объекта незавершенного строительства в соответствии с разрешением на строительство                  от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с, о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в установленном порядке, о возможном нарушении принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства, о возможности предоставления в аренду всего земельного участка независимо от фактически застроенной площади, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела определением суда апелляционной инстанции от 10.07.2017 производство по нему приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству общества судебной строительно-технической экспертизы, и возобновлено определением от 13.10.2017 (т. 3, л. д. 54 – 56, 115 – 116).

Апелляционным постановлением от 22.11.2017 решение от 16.08.2016 отменено, по делу принят новый судебный акт. Заявленные требования удовлетворены. Апелляционный суд признал незаконным отказ администрации в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, выраженный в письме от 13.11.2015 № 08/14-8745с. На администрацию возложена обязанность в срок, установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса, подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, сроком на 3 года, для завершения строительства жилого комплекса. С администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявленным требованиям в суде первой инстанции,  3 тыс. рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе и 40 тыс. рублей расходов по оплате судебной экспертизы. С депозитного счета суда апелляционной инстанции обществу с ограниченной ответственностью «Московская Проектная Компания» перечислено 40 тыс. рублей за проведение судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции мотивировал постановление следующим. Поскольку ООО «Метрополия26» обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка после 01.03.2015, к данным правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации    (далее – Земельный кодекс) в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ       «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ). Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 этого же пункта, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. В материалы дела не представлены доказательства о том, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Общество является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположен принадлежащий ему же на праве собственности объект незавершенного строительства, что не оспаривается сторонами. На основании, в том числе разрешения на строительство             от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с, 03.08.2015 зарегистрировано право собственности заявителя на объект незавершенного строительства площадью застройки 240 кв. м, степень готовности 8 %, по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108. При наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), процедура торгов, по сути, приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества. Общество в течение срока действия договора предпринимало меры и совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, в связи с чем, у администрации отсутствовали основания для отказа от заключения договора. То обстоятельство, что право собственности на незавершенное строительство фактически зарегистрировано только 03.08.2015, то есть после 01.03.2015, не свидетельствует о невозможности продления срока аренды земельного участка без проведения торгов (в силу положений пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ). Представленными доказательствами подтверждено и сторонами не опровергнут факт того, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном заявителю до 01.03.2015, имелись объекты незавершенного строительства. Совокупность условий, установленных пунктом 21 статьи 3 Вводного закона, необходимых для предоставления земельного участка без проведения публичных процедур, не нарушена, поэтому заявитель имеет право приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, в аренду без проведения торгов сроком на 3 года однократно для завершения строительства объекта. Ссылка администрации на необоснованное предоставление обществу всего земельного участка площадью 38 756 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (240 кв. м), судом апелляционной инстанции отклонена. По результатам проведенной при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции экспертизы эксперт пришел к выводам о том, что параметры объекта незавершенного строительства, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:35, соответствуют представленной проектной документации и разрешению на строительство от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с, площадь участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 (38 756 кв. м) соответствует площади, необходимой для продолжения строительства объекта на основании представленной документации и разрешения на строительство (38 435 кв. м). Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к доказательства данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс). Перед производством экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, обследование объекта осуществлено экспертом непосредственно, путем сплошного визуального обследования и выборочного детального, с применением измерительных приборов, контрольных методов, а также при осуществлении фотосъемки. Суд апелляционной инстанции непосредственно исследовал представленную в материалы дела проектную документацию и пришел к выводу о том, что исходя из технических характеристик объекта незавершенного строительства, его возведение соответствует разрешению на строительство  от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с и представленной суду проектной документации. Согласно договору аренды от 05.03.2014 № 3256 земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35 площадью 38 756 кв. м ранее, администрацией же, предоставлен обществу в аренду для продолжения строительства жилого комплекса. До 01.03.2015 между обществом и администрацией существовали правоотношения по поводу предоставления обществу земельного участка площадью 38 756 кв. м для возведения жилого комплекса в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012, выданным в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) на основании представленной в администрацию, а впоследствии в суд апелляционной инстанции, проектной документации с положительным заключением экспертизы проектной документации. Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) соответствующего органа незаконными, является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным (пункт 3 части 4, часть 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса). 

В кассационной жалобе администрация просит апелляционное постановление от 22.11.2017 отменить, оставить в силе решение от 16.08.2016. 

Податель жалобы указывает, что регистрация за обществом 03.08.2015 права собственности на объект незавершенного строительства и обращение с заявлением о предоставлении земельного участка 06.08.2015, фактически лишили администрацию возможности на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что заявитель не является лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. При новом рассмотрении дела апелляционным судом не выяснены вопросы о завершении работ по сооружению фундамента или аналогичных им работ, о правомерности строительства объекта, применительно к отсутствию в материалах дела документов по порядку и процедуре получения положительного заключения государственной экспертизы. В отсутствие государственной регистрации не имеется оснований для признания объекта недвижимым. Фундамент не заполнен грунтом как на момент рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, так и на настоящий момент. Обществу земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Срок договора (от 05.03.2014) установлен с 24.02.2014 по 22.02.2015, заявление о предоставлении земельного участка для завершения строительства было подано 06.08.2015, то есть после дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Для заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса. Судом первой инстанции правильно сделан вывод о необоснованности требования заявителя о предоставлении в аренду земельного участка площадью          38 756 кв. м, так как из заключения государственной экспертизы от 14.04.2009 не следует, что заказчиком ее проведения являлось именно ООО «Метрополия26», документы по порядку и процедуре получения положительного заключения государственной экспертизы в материалах дела отсутствуют, само заключение изготовлено в 2009 году, тогда как общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка в 2015 году. На момент отказа в предоставлении земельного участка судебная экспертиза, выполненная в рамках настоящего судебного дела, проведена не была, обоснование предоставления в аренду земельного участка площадью 38 756 кв. м отсутствовало. Впервые земельный участок был предоставлен в 2010 году. Согласно акту обследования от 19.08.2015 на земельном участке расположен фундамент и котлован, территория полностью огорожена, строительные работы не ведутся, что свидетельствует о неиспользовании заявителем участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени. Земельный участок неоднократно предоставлялся обществу и его правопредшественнику в аренду для продолжения строительства жилого комплекса. Обществом на земельном участке строительные работы не ведутся, земельный участок по целевому назначению не используется. Оспариваемое решение органа местного самоуправления положениям действующего законодательства не противоречит, права и законные интересы общества не нарушает.    

В своей кассационной жалобе комитет просит апелляционное постановление от 22.11.2017 отменить, оставить в силе решение от 16.08.2016. 

По мнению подателя названной жалобы, указав на необходимость применения к рассматриваемым правоотношениям норм Земельного кодекса в редакции Закона               № 171-ФЗ, апелляционный суд обосновал свои выводы положениями статей 35, 46 Земельного кодекса в редакции, не действующей на момент возникновения настоящего спора. Регистрация за обществом 03.08.2015 права собственности на объект незавершенного строительства и обращение с заявлением о предоставлении земельного участка 06.08.2015, фактически лишили администрацию возможности на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что заявитель не является лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Судом первой инстанции правильно сделан вывод о необоснованности требования заявителя о предоставлении в аренду земельного участка площадью 38 756 кв. м. Впервые земельный участок был предоставлен обществу в 2010 году; в качестве вида разрешенного использования договорами аренды, имеющимися в материалах дела, предусмотрено продолжение строительства жилого комплекса. Право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, зарегистрировано 03.08.2015 после истечения срока действия договора аренды от 05.03.2014, иные объекты недвижимости на спорном земельном участке отсутствуют. Согласно акту обследования от 19.08.2015 на земельном участке расположен фундамент и котлован, территория полностью огорожена, строительные работы не ведутся, что свидетельствует о неиспользовании заявителем участка в соответствии с его целевым назначением в течение длительного времени. Независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь, необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. Перед экспертом в рамках судебной экспертизы не ставился вопрос о том, является ли объект недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), и в полном объеме сооружен фундамент или нет. Конкретные специальные (технические) нормы и правила, в соответствии с которыми были сделаны выводы экспертом, не указаны. Постановление суда апелляционной инстанции не содержит ссылок на нормы права, нарушенные администрацией при принятии решения об отказе в предоставлении муниципальной услуги, сведений о нарушении прав и интересов заявителя, что противоречит принципу рассмотрения дел, установленному главой 24 Арбитражного процессуального кодекса.

Обществом представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы администрации.

В судебном заседании представитель администрации настаивал на удовлетворении кассационных жалоб, поданных администрацией и комитетом, представитель общества просил жалобы отклонить.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса  кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного     акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб и отзыва на жалобу администрации, выслушав в открытом судебном заседании представителей общества и администрации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемое апелляционное постановление от 22.11.2017 подлежащим отмене, а принятое судом первой инстанции решение от 16.08.2016 – оставлению в силе, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 06.08.2015 общество (через МКУ «МФЦ в г. Ставрополе») обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении услуги «Предоставление земельных участков для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов», а именно, о предоставлении в аренду для продолжения строительства жилого комплекса земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35. При этом основание предоставления земельного участка в арену без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (графа 1.6.) заявителем не указано (т. 2, л. д. 42, 43).

Письмом комитета от 13.11.2015 № 08/14-8745с общество уведомлено о решении администрации об отказе в предоставлении испрашиваемой муниципальной услуги, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 для завершения строительства объекта. Указав, что в ЕГРП имеются сведения о регистрации за обществом права собственности на объект незавершенного строительства площадью 240 кв. м, комитет сослался на отсутствие документов, подтверждающих, что для эксплуатации объекта такого объекта незавершенного строительства необходим земельный участок площадью 38 756 кв. м, и на выявленные в рамках муниципального земельного контроля обстоятельства расположения на спорном участке фундамента, сорной растительности, отсутствия строительных работ (т. 1, л. д. 8 – 9).

Полагая, что как собственник объекта незавершенного строительства (свидетельство о государственной регистрации права от 03.08.2015), на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса имеет право на приобретение в аренду однократно без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 для завершения строительства, а выраженный в письме от 13.11.2015 № 08/14-8745с отказ администрации является незаконным, нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, ООО «Метрополия26» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

По смыслу статей 65, 198 и 200 Кодекса обязанность доказывания наличия права и факта его нарушения оспариваемыми решениями, действиями (бездействием) возложена на заявителя, обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия (совершения), возлагается на орган или лицо, которые приняли данное решение, совершили действия (допустили бездействие).

В силу норм части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса, пункта 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8     «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса, при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Из подпункта 10 пункта 2, подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта его собственнику в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с названным  подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом 03.08.2015, с заявлением в администрацию общество обратилось 06.08.2015, то есть практически по истечении 6-месячного срока со дня окончания срока действия договора аренды (22.02.2015), администрация фактически была лишена возможности на обращение в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, а заявитель не является лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Суд первой инстанции учел непредставление в компетентный орган доказательств, обосновывающих необходимость предоставления в аренду земельного участка площадью 38 756 кв. м, при площади объекта незавершенного строительства 240 кв. м (в решении ошибочно указана площадь 204 кв. м), регистрацию за обществом права на указанный объект после истечения срока действия договора земельного участка от 05.03.2014, отсутствие иных объектов недвижимости на испрашиваемом участке.   

Отменяя при новом рассмотрении дела решение от 16.08.2016, и удовлетворяя заявленные обществом требования, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у администрации оснований для оспариваемого отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 для завершения строительства жилого комплекса.

Ссылаясь на непредставление доказательств того, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этого объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, суд апелляционной инстанции обоснованно не поддержал выводы суда первой инстанции о фактическом отсутствии у администрации возможности на обращение в суд с соответствующим требованием. По смыслу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, реализация указанного в нем права уполномоченного органа не связана с моментом государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и предоставлением им подтверждающих такую регистрацию документов. 

Кроме того, суд первой инстанции не указал на причины, препятствующие администрации обратиться в суд с требованием, предусмотренным подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса в период с 06.08.2015 (день предоставления обществом правоподтверждающего документа на объект незавершенного строительства) по 22.08.2015 (день истечение 6-месячного срока со дня окончания срока действия ранее заключенного договора аренды от 05.03.2014).  

В то же время, одним из условий заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, является подача гражданином или юридическим лицом, являющимся арендатором земельного участка, заявления о заключении нового договора аренды такого участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. 

Установлено судом первой инстанции и следует из имеющихся в деле доказательств, в том числе заявления общества в администрацию от 06.08.2015, рассматриваемого в рамках настоящего дела заявления (поступило в арбитражный суд 03.03.2016), что срок действия ранее заключенного договора аренды спорного участка       от 05.03.2014 истек 22.02.2015, то есть заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано обществом с нарушением предусмотренных пунктом 4        статьи 39.6 Земельного кодекса требований. Утверждение суда апелляционной инстанции о том, что общество в спорный период являлось арендатором участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, безосновательно. 

Положениями подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта. 

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд первой инстанции исходил из непредставления заявителем как в администрацию (с заявлением от 06.08.2015), так и в материалы настоящего дела, доказательств необходимости для завершения строительства объекта площадью 240 кв. м (степень готовности 8 %) земельного участка площадью 38 756 кв. м. 

Отменяя решение от 16.08.2016, и повторно удовлетворяя требования общества, апелляционный суд, непосредственно исследовав представленную в материалы дела проектную документацию, оценив и приняв во внимание заключение проведенной при новом рассмотрении дела судебной экспертизы в форме технического отчета от 11.10.2017 (т. 3, л. д. 61 –114), пришел к выводам о том, что возведение объекта незавершенного строительства и его параметры соответствуют разрешению на строительство от 26.07.2012                                   № RU 26309000-00509-с, проектной документации с положительным заключением экспертизы проектной документации, у общества возникло право на заключение нового договора аренды всего земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 площадью 38 756 кв. м.  

Окружным судом названные утверждения не могут быть приняты, ввиду их противоречия имеющимся в деле доказательствам: представленное положительное заключение государственной экспертизы от 14.04.2009 подготовлено в отношении проекта без сметы и результатов инженерных изысканий объекта капитального строительства «Строительство многофункционального комплекса по адресу:                       г. Ставрополь, ул. Доваторцев, д. 2» (т. 1, л. д. 153 – 181), на который обществу (его правопредшественнику) не выдавалось разрешение на строительство; разрешение на строительство от 30.07.2010 № № RU 26309000-617-с, как и выданное взамен него разрешение от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с, предусматривали строительство жилого комплекса общей площадью 202 993,0 кв. м, количеством этажей 23, с подвалом и техническим этажом, строительным объемом 818 885 куб. м, которым очевидно не является возведенный на испрашиваемом земельном участке объект незавершенного строительства площадью 240 кв. м, и что наглядно видно из технического отчета судебной экспертизы  (т. 1, л. д. 151, т. 2, л. д. 32, т. 3, л. д. 90, 96); проектная документация, приобщенная к материалам настоящего дела, исследованная в рамках назначенной судом апелляционной инстанции при новом рассмотрении дела экспертизы, изготовлена на строительство не жилого комплекса, на возведение которого выданы разрешения на строительство, а многофункционального комплекса по адресу: г. Ставрополь,                        ул. Доваторцев, д. 2, включающего жилую и нежилую часть, общей площадью объекта  202 993,0 кв. м на площади застройки 33 708 кв. м (т. 3, л. д. 72, том 2 приложения     «Книга 1. Общая пояснительная записка»); проектная документация на объект, поименованный в разрешениях на строительство от 30.07.2010 № № RU 26309000-617-с, от 26.07.2012 № RU 26309000-00509-с, в материалах дела отсутствует.  

При таких обстоятельствах содержащийся в решении от 16.08.2016 вывод о том, что заявитель не является лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, является верным.

По изложенным выше основаниям у общества отсутствует и право на приобретение находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 площадью 38 756 кв. м в аренду сроком на три года однократно без проведения торгов для завершения строительства возведенного на данном участке объекта площадью 240 кв. м, предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона           № 137-ФЗ.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Принимая во внимание, что суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), а выводы апелляционного суда не основаны на имеющихся в деле доказательствах и подлежащих применению к правоотношениям сторон нормах права, постановление от 22.11.2017 подлежит отмене, а решение от 16.08.2016 – оставлению в силе.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация и комитет (органы местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины при подаче кассационных жалоб освобождены.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.01.2018 по ходатайству администрации исполнение апелляционного постановления от 22.11.2017 по настоящему делу приостановлено на срок до рассмотрения кассационной жалобы. Поскольку кассационные жалобы рассмотрены, обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменено, приостановление исполнения судебного акта, произведенное названным определением, утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

            Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2017 по делу № А63-2339/2016 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края                от 16.08.2016 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      Н.С. Мазурова 

Судьи                                                                                                                    В.Е. Епифанов

                                                                                                                               И.В. Сидорова