ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

26.04.2023

 

Дело № А40-22230/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24.04.2023

Полный текст постановления изготовлен  26.04.2023

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Аталиковой З.А.,

судей Беловой А.Р., Лазаревой И.В., 

при участии в заседании:

от общество с ограниченной ответственностью «Строймонтаж-Н» - ФИО1 по доверенности от 09.02.23 ( он лайн)

от Департамента городского имущества города Москвы ФИО2 по доверенности от 22.11.22 № 33-Д-996/22( он лайн)

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2022

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023

по делу №А40-22230/2021

по иску общество с ограниченной ответственностью «Строймонтаж-Н»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «Строймонтаж-Н» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации редакции об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:01:0001045:3133, общей площадью 132,1 кв. м, с учетом внесения изменений: исключив из текста договора пункты 2.1.2 – 2.1.7.5, 2.4 – 2.6, абзацы 5-7 п. 3.6, 3.7 – 3.8, 4.6 – 4.7.2, 5.1 – 5.2, 5.4 – 5.5, 5.7 – 5.10, 7.4 – 7.12; изложив отдельные пункты договора купли-продажи в редакции уточнений и дополнив раздел 7 пунктом «По вопросам изменения или расторжения договора, не урегулированных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023, судом урегулированы разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Строймонтаж-Н» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 132,1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001045:3133, расположенного в здании по адресу: 

<

...>, путем изложения абзаца 2 п.2.2. договора в следующей редакции: «Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель.»; путем изложения п.2.7. договора в следующей редакции: «Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр объекта.»; путем изложения абзацев 1 и 4 п.3.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта составляет 9.294.817 рублей 16 копеек в соответствии с заключением экспертов ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3 и ФИО4 от 20.05.2022 № А40-22230/21-176-163, является окончательной и изменению не подлежит. НДС в соответствии с п.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»; путем изложения абзаца 1 п.3.3. договора в следующей редакции: «На сумму денежных средств, составляющих цену объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, равные одной трети ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ключевая ставка в процентном выражении).»; путем изложения абзацев 1 и 2 п.3.4. договора в следующей редакции: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 110.652 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.»; путем изложения п.4.1. договора в следующей редакции: «В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.»; путем изложения п.4.2. договора в следующей редакции: «В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.»; путем изложения п.5.3. договора в следующей редакции: «В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф, рассчитанный исходя из позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.07.2014 № 4231/14 по делу № А40-41623/2013, а именно исходя из 0,1% в день от суммы ставки арендной платы на дату заключения договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект.

При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект: неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу).»; путем изложения п.5.6. договора в следующей редакции: «Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.».

Также указанным решением суд исключил из текста договора п.п.2.1.2., 2.1.4., 2.1.5., 2.1.6., 2.1.7. полностью включая 2.1.7.1.-2.1.7.5, 3.8., 5.1., 5.2, 5.4., 5.7., 5.9., 7.4.-7.9.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что общество соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ), для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены помещения подлежит разрешению с учетом результатов назначенной судом судебно-оценочной экспертизы, согласно заключению которой, на дату 14.10.2020 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию 11 385 350 руб. 00 коп., без учета НДС.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и в редакции, предложенной Департаментом. В кассационной жалобе заявитель указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету об оценке рыночной стоимости составляет 17 592 000 руб. Оспаривая результаты судебной оценки, Департамент указал, что экспертом не учтены  такие обстоятельства как стоимость помещений свободного назначения, арендные ставки, тогда как при выполнении экспертизы экспертом применялись объекты-аналоги офисного назначения, что привело к занижению рыночной стоимости недвижимости, по мнению ответчика.

Представитель Департамента и ООО «Строймонтаж-Н» участвовали в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (судебные онлайн-заседания).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от ООО «Строймонтаж-Н» поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в соответствии со статьей 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО «Строймонтаж-Н» против кассационной жалобы возражал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, истец является арендатором указанного выше нежилого помещения на основании договора аренды нежилого помещения №1-41/05 от 02.06.2005 находящегося в собственности города Москвы.

Согласно дополнительному соглашению от 30.10.2015 к указанному договору аренды, срок его действия был продлен по 01.07.2020.

На основании обращения истца о выкупе арендуемого помещения Департамент направил истцу проект договора купли-продажи, с указанием цены имущества в размере 18 742 000 руб. 00 коп., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, в свою очередь истец, не согласившись с предложенной стоимостью объекта, направил в адрес Департамента проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 8 361 402 руб.

Департамент отказал в подписании договора купли-продажи в редакции, предложенной истцом, в связи с несогласием с условиями договора в части цены помещения.

Поскольку договор в редакции протокола разногласий ответчиком не подписан и при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Судами установлено, что истец отнесен к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возник спор по разногласиям по цене при заключении договора, а в материалы дела Департамент и истец представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом первой инстанции была обоснованно назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорного объекта на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которой были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 11 385 350 руб. 00 коп., определенной в названном заключении.

Принимая во внимание, что в кассационной жалобе не приведено мотивов не согласия с выводами судов в части урегулирования условий по иным пунктам договора, судебная соглашается с выводами судов и признает, что доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов и не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, основаны на ошибочном толковании закона, и фактически повторяют доводы, изложенные Департаментом в апелляционной жалобе, получившие соответствующую правовую оценку судов двух инстанций и направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств, имеющихся в деле доказательств и основанных на них выводов судов, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Несогласие Департамента с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не свидетельствует о допущенной при рассмотрении дела судебной ошибке и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных в статье 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2023 по делу №А40-22230/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судьяЗ.А. Аталикова

Судьи:             А.Р. Белова

И.В. Лазарева