АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-15096/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  26 июля 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 августа 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Дерхо Д.С.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб-конфренции помощником судьи Гайшун И.А., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Мэрии города Новосибирска на постановление от 14.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Сорокина Е.А., Афанасьева Е.В., Киреева О.Ю.) по делу      № А45-15096/2021 по иску Мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к потребительскому кооперативу «ЖСК «На ФИО4» (630088, 

<

...>, эт. 1, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), жилищно-строительному кооперативу «ФИО4 6/6» (630075, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки.

Третье лицо, участвующее в настоящим деле, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Просторы Сибири» (630088, 

<

...>, эт. цокольный, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В судебном заседании путем использования системы веб-конференции в режиме онлайн принял участие представитель жилищно-строительного кооператива «ФИО4 6/6» - ФИО2 по доверенности от 11.10.2021 (срок действия 5 лет).

Суд установил:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, Мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с потребительского кооператива «ЖСК «На ФИО4» (далее - ответчик № 1, ПК «ЖСК «На ФИО4») и жилищно-строительного кооператива «ФИО4 6/6» (далее - ответчик № 2, ЖСК «ФИО4 6/6») солидарно задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 21.06.2010 № 98058 м за период с февраля 2019 года по март 2021 года в сумме 835 626 руб. 94 коп., неустойки за период с 02.08.2019 по 16.04.2021 в сумме 155 614 руб. 93 коп.

Решением от 24.11.2021 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Векшенков Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 14.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, принят новый судебный акт: с ПК «ЖСК «На ФИО4» в пользу Мэрии взыскано 564 112 руб. 90 коп. задолженности, 105 052 руб. 14 коп. пени, в доход федерального бюджета взыскано 15 407 руб. 97 коп. государственной пошлины по иску, 2 025 руб. по апелляционной жалобе.

Не согласившись с принятым судебным актом, Мэрия обратилась с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить, принять по делу новый судебный акт о взыскании солидарно задолженности по арендной плате и неустойки в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: выводы судов о том, что обязанным лицом по договору является только ПК «ЖСК «На ФИО4», не соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам; суд не дал оценку выписке из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей обременение объекта в пользу обоих ответчиков; вывод судов об отсутствии солидарной обязанности основан на неправильном применении норм материального права; вывод суда об отсутствии доказательств фактического землепользования в отношении ответчика № 2 сделан без учета выданного разрешения на строительство.

В отзыве на кассационную жалобу ЖСК «ФИО4 6/6» указал на установленный судом апелляционной инстанции факте невозможности пользования земельным участком ответчиком № 2, на отсутствие доказательство передачи земельного участка; в настоящее время вопрос передачи объекта ответчику № 2 разрешается в рамках дела о банкротстве ответчика № 1 -  № А45-511/2019.

В судебном заседании представитель ЖСК «ФИО4 6/6» поддержал изложенную правовую позицию; пояснил об отсутствии фактического пользования земельным участком и объектов незавершенного строительства, а также то, что в настоящее время кооперативом предпринимаются меры для передачи от ответчика № 1 объекта незавершенного строительства для целей его завершения; к достройке проблемного объекта кооператив не преступил.

Учитывая надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Мэрией и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 98058 м от 21.06.2010, по условиям которого передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:051135:94, площадью 26 197 кв. м, для завершения строительства многоэтажных жилых домов по ул. ФИО4.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору права арендатора по договору переданы ПК «ЖСК «На ФИО4», в отношении которого в настоящее время ведется конкурсное производства, незавершенный строительством объект составляет конкурсную массу (дело № А45-511/2019).

Согласно дополнительному соглашению № 2 к договору на сторону арендатора вступил ЖСК «На ФИО4 6/6», созданный участниками строительства названного объекта в деле о банкротстве застройщика.

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.4.2 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.4.3 договора).

При обращении в суд с настоящим иском Мэрия указала, что арендная плата не вносилась с февраля 2019 года, обязанность по погашению задолженности по арендной плате не исполнена.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сведений от 03.11.2021 № 01-01-37-4749/21 следует, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) на земельном участке с кадастровым номером 54:35:051135:94 расположены многоэтажные жилые дома ФИО4 6/4 и ФИО4 6/5.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>: год ввода в эксплуатацию - 2014, государственный кадастровый учет здания произведен 08.09.2015, первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартира № 68 - проведена 06.10.2015.

Многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...>: год ввода в эксплуатацию - 2017, государственный кадастровый учет здания произведен 31.08.2017, первая государственная регистрация права собственности на объект недвижимого имущества - квартира № 91 - проведена 26.09.2017.

Руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пунктом 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями пунктов 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», определением Верховного Суда Российской Федерации от 12.03.2015 № 308-ЭС15-450, установив, что Мэрией не представлено доказательств о площади земельных участков, необходимых для эксплуатации домов №6/4 и №6/5 по ул. ФИО4 г. Новосибирска, указав, что истцом не представлен обоснованный расчет арендной платы с учетом выбытия части земельного участка из аренды в связи с возникновением права общей долевой собственности на земельный участок собственников квартир в многоквартирном доме, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 322, 413, 606, 614, 622 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ, частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пунктом 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исходя из того, что  ЖСК «ФИО4 6/6» является кооперативом, созданным участниками строительства, обязательства перед которыми не были выполнены банкротящимся застройщиком (ответчик № 1), с целью завершения строительства «проблемного» объекта и передачи своим членам (гражданам) ранее оплаченных жилых помещений, принимая во внимание отсутствие доказательств фактического пользования ответчиком № 2 земельным участком и фактического исполнения функций застройщика, отсутствия в фактичексом владеии объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что у ответчиков отсутствует солидарная обязанность по оплате арендной платы, что обязанным лицом по договору аренды был и остается банкротящийся застройщик - ответчик № 1, с которого и надлежит взыскать задолженность по арендной плате и начисленной пени, определенной судом с использованием представленного истцом технического расчета исходя из определённой по заключению кадастрового инженера площади земельного участка в размере 17 685 кв.м, необходимого для достройки объекта (жилого дома).

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

По смыслу статей 606, 614, 622 ГК РФ передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение арендодателем заключенного сторонами договора аренды, который имеет взаимный характер.

Взаимный характер предполагает, что исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства») (далее – постановление пленума № 11 от 24.03.2005).

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68 АПК РФ, учитывая, что по инициативе ЖСК «ФИО4 6/6» установлена площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:051135:94, являющегося предметом договора аренды, положенного в обоснование заявленных требований, относящаяся к незавершенному строительством объекту с кадастровым номером 54:35:051130:240 по адресу: 

<

...> стр., которая составляет 17 685 кв.м, суд апелляционной инстанции на основании предоставленного в материалы дела истцом технического расчета и заключения кадастрового инженера обоснованно  произвел расчет арендной платы исходя из условий договора аренды и установленной площади за предъявленный ко взысканию период, который в общем размере составил 564 112, 75 руб.

Учитывая, что в сложившейся правовой ситуации ответчик № 1 находится в процедуре банкротства, при этом ЖСК «ФИО4 6/6» является кооперативом, специально созданным участниками строительства с целью завершения строительства «проблемного» объекта (жилого дома) и передачи своим членам ранее оплаченных жилых помещений, обязательства перед которыми не были выполнены банкротящимся застройщиком, деятельность кооператива не связана с ведением предпринимательской деятельности, фактически ответчик № 2 земельным участком не пользовался и функции застройщика не исполнял, объектом незавершенного строительства не владел, в рамках дела о банкротстве заявлено и до настоящего времени не разрешено требование кооператива об обязании ответчика № 1 передать объект незавершенного строительства в пользование, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчиков в настоящем случае отсутствует солидарная обязанность по оплате арендной платы.

Апелляционный суд обоснованно учел, что согласно материалам дела спорный объект незавершенного строительства до настоящего времени в соответствии с правилами банкротного законодательства участникам строительства, объединенным в кооператив, в пользование не передан, функции застройщика кооператив фактически не начал исполнять, в связи с чем обязанным лицом по договору аренды за спорный период является банкротящийся застройщик (ответчик № 1), с которого подлежит взысканию задолженность по арендной плате и начисленной пени за период с 01.02.2019 по 31.03.2021.

Изложенное согласуется с правовыми позициями, изложенными Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 20.12.2018 № 3182-О, о том, что положения пункта 2 статьи 328, пункта 1 статьи 612 ГК РФ направлены на защиту интересов добросовестной стороны договора в случае непредоставления другой стороной предусмотренного договором обязательства. При этом пункт 1 статьи 612 ГК РФ подлежит применению в системной связи с пунктом 2 этой же статьи, обеспечивая тем самым необходимый баланс интересов сторон договора аренды.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021, также приведены правовые позиции, по смыслу которых арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате обстоятельств, находящихся в сфере контроля арендодателя, он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. При этом подписание арендатором акта приема передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Из системного толкования приведенных норм права во взаимосвязи с положениями статьи 614 ГК РФ и правовыми позициями высших судебных инстанций следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

Как следует из размещенных в общедоступной инстанционной системе «Картотека арбитражных дел» материалов дела № А45-511/2019, ЖСК «ФИО4 6/6» заявлено требование о передаче в пользование объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:051130:240 площадью 1 103,6 кв. м степенью готовности 8% для завершения строительства, обязании конкурсного управляющего передать спорный объект со всей документацией к нему, а также о признании утратившим функции застройщика ПК «ЖСК «На ФИО4» в отношении спорного объекта.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе о неверных выводах суда в отношении ответчика № 2, о неправильном применении норм материального права о солидарной ответственности подлежат отклонению судом округа с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора.

Иной подход о применении солидарной ответственности будет означать нарушение прав дольщиков, объединившихся в кооператив для целей достройки жилого дома, а также нарушение прав кооператива, до настоящего времени фактичекски не пользующегося земельным участком и объектом долевого строительства, а также не приступившего к выполнению функций застройщика.

Иного из материалов настоящего дела не следует и кассатором не доказано (статьи 9, 41, 65, 71 АПК РФ).

Выражая несогласие с оценкой судами представленных в дело доказательств, заявитель кассационной жалобы не опровергает выводов судов по существу спора со ссылкой на иные относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие об обратном.

Фактически доводы жалобы истца сводятся к необходимости дачи окружным судом иной оценки тем доказательствам, которые надлежащим образом исследованы и оценены судами первой и апелляционной инстанции.

Между тем в полномочия окружного арбитражного суда переоценка доказательств не входит (статья 286 АПК РФ).

Оценка доказательств является прерогативой суда первой и апелляционной инстанции, рассматривающих спор по существу, суд кассационной инстанции не вправе подменять нижестоящие судебные инстанции в отношении их исключительной компетенции (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17.02.2015 № 274-О).

Полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не для пересмотра существа спора.

Иное позволяло бы арбитражному суду окружного уровня подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Суд округа отмечает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на установленных ими при рассмотрении дела фактических обстоятельствах, представленных доказательствах, правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 14.04.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-15096/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

 

Судьи                                                                           Д.С. Дерхо

 

ФИО1