АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-16019/2021

г. ФИО5

24 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 июня 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2022 года

Арбитражный суд ФИО5 ской области в составе судьи Погудина С.А.

при ведении протокола судебного заседания c использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик фирма "Маяковская" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610017, Россия, 

<

...>)

к Администрации города ФИО5 а (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, адрес: 610000, Россия, 

<

...>)

о внесении изменений в договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 23.11.2021, ФИО3, по доверенности от 20.05.2022,

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 23.11.2021, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик фирма "Маяковская" (далее – истец, Фирма) обратилось в Арбитражный суд ФИО5 ской области с исковым заявлением к Администрации города ФИО5 а (далее – ответчик, Администрация) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе ФИО5 е от 10.12.2015. Истец просил изложить пункт 2.1.6 договора в следующей редакции: «осуществить на Территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории. Максимальные сроки выполнения данного обязательства – в срок до 10 декабря 2024 года с момента заключения настоящего договора», пункт 3.1 в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок до 10 декабря 2024 года».

Исковые требования основаны на нормах статей 309, 310, 431, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неоднократными нарушениями Администрацией своих обязательств по договору от 10.12.2015, которые повлекли невозможность исполнения договора в срок. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление и дополнительных письменных пояснениях требования истца не признал, указав, что Администрация не нарушала сроков согласования проектной документации, утвердив проект планировки территории распоряжением от 03.08.2018 после повторного представления застройщиком проекта 27.02.2018. При этом ранее представленная документация возвращалась истцу с мотивированными замечаниями. Администрация считает, что издание ею постановлений об изъятии исходных земельных участков позднее предусмотренного договором срока не препятствовало застройщику в исполнении договора застройки, поскольку жилые помещения были выкуплены без принятия данных постановлений. Ответчик считает, что Администрация законно отказала в предоставлении земельного участка №43:40:000293:ЗУ1, поскольку в отношении него не установлен вид разрешенного использования. Соответствующие акты Администрации не были оспорены истцом и не признаны незаконными. Администрация также сослалась на несоблюдение истцом претензионного порядка разрешения настоящего спора, поскольку требование об изменении договора в адрес ответчика не направлялось.

В судебном заседании истец на удовлетворении иска настаивал со ссылкой на то, что администрацией существенно нарушены условия заключенного с истцом договора о развитии застроенной территории, что повлекло невозможность его исполнения в первоначально согласованный срок. Истец настаивает на том, что ответчик неоднократно безосновательно отказывал ему в предоставлении земельного участка 43:40:000293:ЗУ1 в собственность без проведения торгов, поскольку все препятствия к тому мог и должен был устранить сам ответчик. Истец считает, что стороны не имели права вносить изменения в заключенный по результатам открытых торгов договор, поэтому соблюдение досудебного порядка урегулирования настоящего спора не могло повлечь правовые последствия, на которые этот порядок направлен. Кроме того, согласно переписке сторон Администрация последовательно выражала несогласие исполнять условия договора, срок действия которого истек, препятствовала предоставлению земельного участка в собственность. Непредставление земельного участка №43:40:000293:ЗУ1 не позволяет истцу сформировать и поставить на кадастровый учет иные земельные участки, предусмотренные проектом планировки территории. В случае удовлетворения требования истца о продлении срока действия договора истец намерен получить в собственность указанный земельный участок, сформировать и поставить на кадастровый учёт вновь образуемые земельные участки, подготовить проектную документацию на строительство многоквартирных домов, получить разрешение на строительство и осуществить его, для чего необходим истребуемый истцом срок.

Ответчик в судебном заседании поддержал ранее заявленное ходатайство об оставлении иска без рассмотрения, сообщив, что результат рассмотрения предложения о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории зависит от того пакета документов, который будет представлен истцом с соответствующим обращением. В случае отклонения заявления о продлении срока действия договора дальнейшая передача спорного земельного участка может быть осуществлена при условии заключения договора о комплексном развитии территории. Ответчик сослался на то, что истец не получил разрешение на строительство в отношении уже предоставленных ему земельных участков и не начал строить, а также поддержал иные доводы, изложенные в отзыве на иск и письменных пояснениях. 

Рассмотрев ходатайство ответчика об оставлении искового заявления без рассмотрения, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора об изменении договора. Его нарушение по общему правилу является основанием для оставления иска без рассмотрения.

Вместе с тем, согласно пункту 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) срок договора о развитии застроенной территории является его существенным условием. 

В соответствии с частью 26 статьи 46.2 ГрК РФ договор заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 27 настоящей статьи, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети "Интернет".

Приведенные нормы не содержат запрета на изменение условий договора о развитии застроенной территории по основаниям, установленным законом и возникшим в процессе исполнения договора.

В данном случае судом установлено, что спорный договор о развитии застроенной территории заключен по результатам торгов. В качестве основания предъявления требования об изменении условий договора истцом указано существенное нарушение договора со стороны ответчика. 

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Таким образом, изменение условий договора в случае существенного его нарушения при отсутствии согласия на то стороны допускается только в судебном порядке.

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ).

Следовательно, оставление иска без рассмотрения при нарушении претензионного порядка возможно лишь в случае, если об этом будет своевременно заявлено ответчиком, который выразил намерение урегулировать спор. 

Вместе с тем, представленная суду переписка сторон (в частности, письма Администрации от 24.12.2021, 25.01.2022, 23.03.2022), свидетельствует о том, что Администрация считает отношения по спорному договору о развитии застроенной территории прекращенными, не видит возможности устранения препятствий к его исполнению, а также оснований для изменения существенного условия данного договора о сроке его действия.

Из отзыва на исковое заявление и пояснений представителя Администрации следует, что она не усматривает установленных статьей 450 ГК РФ оснований для изменения условий договора, не признает наличие существенных нарушений договора со своей стороны.

Таким образом, достижение соглашения об изменении условия договора о сроке его действия вследствие существенных его нарушений при такой позиции ответчика невозможно. Соблюдение досудебного порядка, как обоснованно указано истцом, не приведет к реальному и оперативному урегулированию спора.

При таких обстоятельствах ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения подлежит отклонению.

Заслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между истцом (застройщик) и ответчиком (администрация) заключен договор о развитии застроенной территории в городе ФИО5 от 10.12.2015 (далее – договор), по условиям которого застройщик обязался в установленные договором сроки своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 2.1.2-2.1.10 настоящего договора, связанные с развитием застроенной территории в границах улиц Московская - Горького - Герцена - Хлебозаводской проезд 

<

...>), общей площадью 1,4901 га, местоположение: г. ФИО5, Ленинский район, ул. Московская, в районе домов № 78г, 80, 82; Хлебозаводской проезд, в районе дома № 6 (далее - «Территория»), а Администрация обязалась создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 настоящего договора (пункт 1.1).

В пункте 1.2 договора приведен перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции: 

<

...>, общая площадь жилого фонда 364,2 кв. метра, 

<

...>, общая площадь жилого фонда 303,4 кв. метра, 

<

...>, общая площадь жилого фонда 211,0 кв. метра, 

<

...>, общая площадь жилого фонда 472,0 кв. метра.

Пунктом 2.1.2 договора предусмотрена обязанность застройщика подготовить и представить на утверждение в Администрацию (Управление градостроительства и архитектуры) проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город ФИО5», и местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением ФИО5 ской городской Думы от 26.10.2011 №56/6.

Максимальные сроки подготовки документов - 6 месяцев с момента заключения настоящего договора (пункт 2.1.2 договора).

Данный пункт содержит следующие сведения о земельных участках, включенных в границы застроенной территории:

кадастровый номер 43:40:000293:53. Местоположение: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов: разрешенное использование -многоквартирный жилой дом; площадь земельного участка - 1892+/-15 кв. метров;

кадастровый номер 43:40:000293:69. Местоположение: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - размещение существующего многоквартирного жилого дома; площадь земельного участка -2083 +1-6 кв. метров;

кадастровый номер 43:40:000293:76. Местоположение: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - многоквартирный жилой дом; площадь земельного участка - 2160+/-16 кв. метров;

кадастровый номер 43:40:000293:75. Местоположение: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование -многоквартирный жилой дом; площадь - 2787+/18 кв.метров;

кадастровый номер 43:40:000293:730. Местоположение: 

<

...>; категория земель - земли населенных пунктов; площадь - 4638+/24 кв.метра;

кадастровый номер 43:40:000293:ЗУ1. Местоположение: 

<

...> в районе дома № 6; категория земель - земли населенных пунктов; фактическое использование - свободный земельный участок; площадь - 1341,0 кв.метра.

Согласно пункту 2.13 договора застройщик обязался создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города ФИО5 а благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на Территории.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 2 года с даты утверждения Администрацией проекта планировки Территории, указанного в пункте 2.3.1 договора.

В пункте 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, ФИО5 ской области, муниципального образования «Город ФИО5», в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 настоящего договора.

Максимальный срок выполнения данного обязательства - 3 года с даты принятия Администрацией решения, указанного в пункте 2.3.2 договора.

Застройщик также обязался компенсировать затраты по переселению граждан (нанимателей, собственников жилых помещений), обязанность по переселению которых согласно настоящему договору возложена на Застройщика, учитываемые при формировании цены на право заключения договора о развитии застроенной территории, произведенные в рамках реализации муниципальной целевой программы «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда с учетом развития застроенных территорий в муниципальном образовании «Город ФИО5» на 2008-2015 годы» и (или) за счет средств бюджета Муниципального образования «Город ФИО5» в ходе исполнения судебных решений о предоставлении жилых помещений гражданам (пункт 2.1.5 договора).

Согласно пункту 2.1.6 договора застройщик обязался осуществить на Территории строительство объектов в соответствии с утвержденным проектом планировки Территории.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 6 лет с момента заключения договора.

Пунктом 2.1.7 договора предусмотрена обязанность застройщика в соответствии с проектом межевания, утвержденным в составе документации по планировке застроенной территории, выполнить в отношении образованных земельных участков кадастровые работы с осуществлением государственного кадастрового учета по мере освобождения территории от прав третьих лиц, и обеспечить за свой счет установление на местности границ земельных участков.

Договор предусматривает следующие обязанности Администрации: 

утвердить проект планировки Территории, включая проект ее межевания, в соответствии с градостроительными регламентами, утвержденными в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город ФИО5», и местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными решением ФИО5 ской городской Думы от 26.10.2011 №56/6; максимальные сроки выполнения данного обязательства - 3 месяца с момента направления указанной документации, после проверки и проведения публичных слушаний в порядке ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации главе местной администрации (пункт 2.3.1 договора);

принять решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на Территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные жилые дома, в соответствии с жилищным законодательством; максимальный срок выполнения обязательства — в течение 6 месяцев после утверждения проекта планировки (пункт 2.3.2);

принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, Застройщику для строительства отдельных объектов в границах Территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством после выполнения Застройщиком обязанностей, указанных в подпунктах 2.1.2 - 2.1.5 настоящего договора. Максимальный срок выполнения обязательства - в течение 1 месяца после поступления заявления от Застройщика.

Согласно пункту 3.1 договора он вступает в силу с момента подписания его сторонами и заключен на срок 6 лет.

В силу пункта 3.4 договора споры, связанные с исполнением настоящего договора подлежат обязательному досудебному урегулированию между сторонами. Срок для ответа на претензию устанавливается в 30 дней с момента ее получения. В случае если спор не будет разрешен в досудебном порядке, то он передается на рассмотрение в Арбитражный суд ФИО5 ской области.

Распоряжением Администрации от 03.08.2018 №2700-зр утверждена документация по планировке застроенной территории в квартале улиц Московской-Горького-Герцена-Хлебозаводского проезда (кадастровый квартал 43:40:000293) Ленинского района города ФИО5 а. 

Согласно пункту 1.2 данного распоряжения местоположение границ образуемых земельных участков с видом разрешенного использования определить в соответствии с проектом планировки  проектом межевания территории согласно градостроительному регламенту территориальной зоны «Ж-3Б. Зона секционной многоэтажной жилой застройки». Для земельных участков №43:40:000293:ЗУ1 и №43:40:000293:ЗУ2 утвержден вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка, для участка №43:40:000293:ЗУ2 – коммунальное обслуживание.

Администрацией также приняты следующие постановления: 

от 18.11.2019 №2846-п об изъятии земельного участка №43:40:000293:53 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу; 

от 06.12.2019 №2976-п об изъятии земельного участка №43:40:000293:76 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, аварийным и подлежащим сносу; 

от 26.02.2021 №355-п об изъятии земельного участка №43:40:000293:69 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в связи с признанием расположенного на земельном участке многоквартирного дома по адресу: 

<

...> аварийным и подлежащим сносу.

В процессе исполнения договора Фирма обратилась в Администрацию с заявлением от 09.03.2021 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в кадастровом квартале 43:40:000293 в собственность без проведения торгов для цели жилищного строительства.

Распоряжением Администрации от 25.03.2021 №1318-зр Фирме отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 43:40:000293:ЗУ1 в собственность для жилищного строительства. В качестве причин отказа названы: схема расположения земельного участка не соответствует утвержденному проекту планировки территории; земельный участок, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории; градостроительными регламентами для зоны Ж-3Б не предусмотрен вид разрешенного использования «жилищное строительство» и не определены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для данного вида разрешенного использования; с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с жилищным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Заявлением от 09.08.2021 №257 Фирма просила предоставить в собственность земельные участки с кадастровыми номерами 43:40:000293:76, 43:40:000293:69, 43:40:000293:75, 43:40:000293:53, указав, что все обязательства по договору о развитии застроенной территории выполнены.

Земельный участок №43:40:000293:53 (доля 66/100) предоставлен в собственность Фирмы постановлением Администрации от 10.09.2021 №2078-п,

В заявлении от 17.08.2021 №267 Фирма просила предоставить в собственность земельные участки №№43:40:000293:730, 43:40:000293:ЗУ1, также указав на исполнение обязательств по спорному договору о развитии застроенной территории.

Письмом от 16.09.2021 №7779-01-06ДМС (ответ на №267 от 17.08.2021) Администрации со ссылкой на подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ указала, что препятствием к предоставлению земельного участка №43:40:000293:730 является наличие на нем самовольной постройки (металлического гаража), для предоставления земельного участка №43:40:000293:ЗУ1 следует подготовить схему расположения земельного участка на кадастром плане территории и обратиться с заявлением о предварительном согласовании.

Фирма также обращалась к Администрации с заявлениями от 18.10.2021 №305, от 21.10.2021 №58, от 23.11.2021 №352 о предоставлении в собственность земельных участков №№43:40:000293:730, 43:40:000293:ЗУ1, в которых содержится указание на то, что все обязательства по договору о развитии застроенной территории выполнены, схема расположения земельного участка передана в Департамент муниципальной собственности.

Земельный участок №43:40:000293:730 предоставлен в собственность Фирмы постановлением Администрации от 17.11.2021 №2601-п.

В письме от 16.11.2021 №8/261-05-01 (ответ на письмо от 21.10.2021 №58) Администрация сообщила о том, что земельный участок №43:40:000293:ЗУ1, образование которого предусмотрено документацией по планировке территории, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории в связи с чем на основании подпункта 5 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения данного земельного участка не может быть утверждена. 

В письме от 23.12.2021 №9424-05-01 (ответ на письмо от 23.11.2021 №352) Администрация сообщила о том, что выписка из ЕГРН в отношении земельного участка №43:40:000293:1275, образованного в результате постановки на кадастровый учет участка №43:40:000293:ЗУ1, не содержит сведений о видах его разрешенного использования, кадастровая стоимость не определена. 

В заявлении от 06.12.2021 №361 Фирма просила предоставить в собственность земельный участок №43:40:000293:1275, приложив выписку из единого государственного реестра недвижимости в отношении него.

Постановлением Администрации от 30.12.2021 №3282-п Фирме отказано в предоставлении бесплатно в собственность земельного участка с кадастровым номером 43:40:00293:1275 в связи с тем, что в отношении него не установлен вид разрешенного использования.

Полагая, что ненадлежащее исполнение Администрацией своих обязательств по договору о развитии застроенной территории, в том числе отказ в предоставлении земельного участка №43:40:000293:1275 в собственность, препятствовали истцу в реализации своих прав по договору от 10.12.2015, Фирма обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.  

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является изменение правоотношения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, иск об изменении условий договора может быть удовлетворен в случае, если судом будет установлено, что ответчик нарушил договор, нарушение явилось причиной существенных негативных последствий, которые в значительной степени лишили истца того, на что он вправе был разумно рассчитывать при заключении договора, а изменение условий договора в судебном порядке способно реально восстановить нарушенное право истца. 

В данном случае, обращаясь с настоящим иском в суд, истец сослался на то, что Администрация нарушила установленные договором о развитии застроенной территории сроки утверждения проекта планировки территории, принятия постановлений об изъятии земельных участков, а также неправомерно отказала в предоставлении в собственность земельного участка №43:40:000293:1275.

В соответствии с частями 7 и 8 статьи 46.1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Статьей 46.2 ГрК РФ предусмотрено, что по договору о развитии застроенной территории (далее также - договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 2 той же статьи предусмотрено, что договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 3 статьи 46.2 ГрК РФ существенными условиями договора являются:

1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;

2) цена права на заключение договора;

3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки подготовки таких документов;

4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории; максимальные сроки осуществления строительства;

7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с градостроительным регламентом, региональными и местными нормативами градостроительного проектирования (при их отсутствии - в соответствии с утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры); максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;

9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 - 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;

10) срок договора;

11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, арбитражный суд пришел к выводу о том, что истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком договора как основания для удовлетворения иска.

В частности, материалами дела не подтверждено нарушение Администрацией установленного пунктом 2.3.1 спорного договора срока утверждения проекта планировки территории (3 месяца с момента направления документации, после проверки и проведения публичных слушаний в порядке ст. 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Так, из материалов дела и пояснений сторон следует, что истец неоднократно обращался в Администрацию для утверждения проекта планировки территории. При этом проект согласно представленным в дело листам прохождения и пояснениям сторон каждый раз возвращался истцу на доработку с мотивированными замечаниями. Возврат проектной документации не оспаривался Фирмой в судебном порядке, доводы Администрации о наличии обоснованных замечаний к проектной документации истцом не опровергнуты. 

Повторное обращение с доработанной проектной документацией 27.02.2018 подтверждает наличие оснований для корректировки проекта. При этом распоряжение от 03.08.2018 №2700-зр об утверждении документации по планировке застроенной территории в квартале улиц Московской-Горького-Герцена-Хлебозаводского проезда (кадастровый квартал 43:40:000293) Ленинского района города ФИО5 а, принято Администрацией в пределах трехмесячного срока с момента подведения итогов публичных слушаний (23.07.2018).

Суд также не усмотрел существенного нарушения Администрацией договора в части принятия решений об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома.

Пунктом 2.3.2 установлен максимальный срок выполнения данного обязательства в течение 6 месяцев после утверждения проекта планировки.

Проект планировки территории утвержден Администрацией 03.08.2018.

Постановления об изъятии земельных участков и находящихся на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд приняты:

в отношении земельного участка №43:40:000293:53 с многоквартирным домом по адресу: 

<

...> - 18.11.2019;

земельного участка №43:40:000293:76 с многоквартирным домом по адресу: 

<

...> - 06.12.2019;

земельного участка №43:40:000293:69 с многоквартирным домом по адресу: 

<

...> - 26.02.2021.

Постановление об изъятии недвижимого имущества в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке №43:40:00293:75, не было принято.

Вместе с тем, суд соглашается с доводом ответчика о том, что нарушение срока принятия указанных постановлений в данном случае не препятствовало расселению жителей указанных многоквартирных домов, которое осуществлялось без изъятия жилых помещений в отношении всех собственников, за исключением жителей многоквартирного дома №82 на ул. Московской г. ФИО5 а. Так, из письма Фирмы от 16.10.2019 №213 следует, что все жильцы дома на ул. Московской, д. 80 расселены. Из пояснений представителя истца также следует, что принудительное изъятие жилых помещений было необходимо лишь в отношении упомянутых ниже жителей многоквартирного дома №82 по ул. Московской г. ФИО5 а, остальные были полностью расселены к августу 2020 года.

Заочным решением Ленинского районного суда города ФИО5 а от 23.09.2020 удовлетворены исковые требования муниципального образования «Город ФИО5» к ФИО6, ФИО7, ФИО8 о принудительном изъятии жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме №82 по ул. Московской города ФИО5 а, который признан аварийным и подлежащим сносу постановлением Администрации от 23.05.2017 №1683-п. 

Таким образом, нарушение Администрацией срока принятия постановления об изъятии объектов недвижимого имущества и земельного участка в отношении многоквартирного дома №82 по ул. Московской города ФИО5 а, как обоснованно указал ответчик, повлекло увеличение сроков выкупа помещений и, соответственно, освобождения земельных участков, не более чем на 2 месяца.

Кроме того, в письме от 25.12.2020 №9255-03-01 Администрация в ответ на письма от 25.11.2020 №№341, 342, 343, 344 Фирмы с просьбой дать согласие на снос домов по ул. Московской, 78г, 80, 82, Хлебозаводскому проезду, д.6 г. ФИО5 а, указала, что вопрос о согласовании сноса вышеуказанных домов будет решен после выполнения застройщиком пунктов 2.1.3, 2.1.4, 2.1.5 договора. При этом Администрация сослалась на то, что возмещение за принадлежащую муниципальному образованию «Город ФИО5» квартиру №»7 в доме №80 по ул. Московской города ФИО5 а застройщиком не предоставлено. Приведенные в указанном письме сведения истцом не оспорены.

Судом отклоняется довод истца о том, что постановление об изъятии недвижимого имущества в отношении многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, не было принято, поскольку данное обстоятельство само по себе не препятствовало Фирме в исполнении её обязательств по договору. Кроме того, из письма Администрации от 11.11.2019 №21-30-33327 следует, что сносу указанного многоквартирного дома препятствовало наличие в нем объектов недвижимости, выкуп которых истцом осуществлен не был. Приведенные в письме сведения ООО «РКЦ» о зарегистрированных лицах и собственниках помещений в указанном доме по состоянию на 08.11.2019 истцом подтверждены в судебном заседании. Доказательства выкупа данных помещений истцом не представлены.

Таким образом, выкуп жилых помещений и, следовательно, устранение препятствий к сносу авариных домов и дальнейшему исполнению договора, был осуществлен истцом вне зависимости от принятия Администрацией постановлений об изъятии жилых помещений и земельных участков. Допущенное ответчиком нарушение сроков принятия постановления об изъятии объектов недвижимости и земельного участка на ул. Московской, 82 г. ФИО5 а не повлекло существенной задержки в выкупе жилых помещений и сносе многоквартирных домов.

Оценив доводы и возражения сторон, касающихся нарушения Администрацией срока предоставления земельного участка №43:40:000293:ЗУ1, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Фирма впервые обратилась в Администрацию с заявлением от 09.03.2021 о предварительном согласовании предоставления земельного участка в кадастровом квартале 43:40:000293 в собственность без проведения торгов для цели жилищного строительства.

Распоряжением Администрации от 25.03.2021 №1318-зр Фирме отказано в предварительном согласовании предоставления земельного участка с условным номером 43:40:000293:ЗУ1 в собственность для жилищного строительства. В качестве причин отказа названы: схема расположения земельного участка не соответствует утвержденному проекту планировки территории; земельный участок, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории; градостроительными регламентами для зоны Ж-3Б не предусмотрен вид разрешенного использования «жилищное строительство» и не определены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для данного вида разрешенного использования; с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с жилищным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения истца в Администрацию; далее – ЗК РФ) образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 той же статьи образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии.

В силу пунктов 1, 2, 16 статьи 11.10 того же Кодекса схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

В силу пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка при наличии следующего основания: схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно распоряжению Администрации от 03.08.2018 спорный земельный участок расположен в границах территории, для которой утвержден проект межевания. Таким образом, Администрация обоснованно отказала в предварительном согласовании предоставления земельного участка, поскольку данный способ его формирования в случае утверждения проекта межевания территории не был предусмотрен на момент обращения.

Судом установлено, что в последствии Фирма обращалась в Администрацию с заявлениями о предоставлении упомянутого земельного участка от 17.08.2021 №267, от 18.10.2021 №305,  21.10.2021 №58.

Действительно, согласно пункту 20 статьи 39.16 ЗК РФ основанием к отказу в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов может являться отсутствие вида разрешенного использования в отношении заявленного земельного участка.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в случае принятия ими решений (актов): об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения; о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка; об установлении соответствия между видом разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении об установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков;

Согласно статье 11 ЗК РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 85 того же Кодекса границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 ГрК РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Согласно статье 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе градостроительные регламенты. При этом в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из указанных норм, виды разрешенного использования земельных участков применительно к соответствующей территориальной зоне считаются установленными с момента утверждения правил землепользования и застройки. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о виде разрешенного использования само по себе не свидетельствует о том, что в отношении испрашиваемого земельного участка не установлен вид разрешенного использования. 

Кроме того, пунктом 1.1 заключенного с истцом договора предусмотрена обязанность Администрации создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 2.3.1-2.3.3 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, за исключением случаев, приведенных в данном пункте, органами местного самоуправления.

Следовательно, именно ответчик был обязан обеспечить возможность внесения сведений в единый государственный реестр недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка с №43:40:000293:ЗУ1, а также предоставить его истцу. 

Суд соглашается с доводом истца о том, что передача данного земельного участка в собственность застройщика имела значение для формирования земельных участков, в соответствии с проектом планировки территории, и осуществления строительства. 

Вместе с тем, неисполнение Администрацией обязанности по передаче истцу указанного земельного участка в данном случае не было способно повлечь негативные последствия в виде невозможности исполнения всех обязательств застройщика (и, соответственно, реализации связанных с ними прав) в сроки, установленные договором. В случае удовлетворения заявления Фирмы от 17.08.2021 №267 о предоставлении земельного участка 43:40:000293:ЗУ1 в собственность в течение месячного срока, остаток срока исполнения договора (не более двух месяцев) был явно недостаточен для формирования земельных участков, предусмотренных проектом планировки территории, их кадастрового учета, получения разрешения на строительство и его осуществление.

Следовательно, указанное нарушение условий договора не явилось необходимой и достаточной причиной для рассматриваемых негативных последствий для истца, связанных с невозможностью осуществления строительства в установленные сроки. 

Анализ установленных по делу обстоятельств привел суд к выводу о том, что общий период, на который могло быть задержано исполнение застройщиком обязательств по договору по вине Администрации, составил не более четырех месяцев. Сопоставление таких последствий нарушения договора с общим сроком исполнения договора (6 лет) не позволяет признать данные нарушения существенными в их совокупности.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Понесенные истцом при подаче иска расходы по уплате государственной пошлины с учетом результатов рассмотрения спора на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 49, 110, 148, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении ходатайства Администрации города ФИО5 а об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

В удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд ФИО5 ской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

 

СудьяС.А. Погудин