АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-4627/24 

Екатеринбург

06 сентября 2024 г.

 

Дело № А07-29577/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 сентября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Скромовой Ю.В., Суспициной Л.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2024 по делу № А07-29577/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

  В судебном заседании приняли участие с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) представители:

  общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» (далее – общество «Северная Нива Башкирия») – ФИО1 (доверенность от 15.05.2024), 

  Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство) – ФИО2 (доверенность от 15.02.2024).

Общество "Северная Нива Башкирия" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявление к Министерству об обязании в течение пятнадцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 27.08.2018 N 45/а/2018/з о внесении с 30.01.2023 в договор аренды земельного участка от 27.08.2018 N 45/а/2018/з следующих изменений:

1.1. В пункте 1.1. слова "общей площадью 28 218 595 кв. м" заменить словами "общей площадью 17 039 561 +/- 1 445 кв. м".

1.2. Пункт 3.4. читать в следующей редакции "Размер годовой арендной платы составляет 743 776 руб. 84 коп. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее – Администрация).

Решением  суда от 09.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Северная Нива Башкирия» просит  указанные судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что суд сделал вывод о том, что пунктом 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлен запрет на внесение изменений в условия договора, если изменение влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. Данное толкование закона не может быть признано верным, поскольку пункт 8 статьи 448 ГК РФ предусматривает возможность внесения изменений в договор аренды, заключенного на торгах при наличии одного из трех  оснований перечисленных в пункте 1 названной статьи, а не в совокупности, в том числе по основаниям, установленным законом.  Заявитель ссылается на действующую судебную практику при рассмотрении подобных споров, в  которой придерживается  подход о том, что при наличии  обстоятельств  и оснований по законодательству Российской Федерации, допускается внесение изменений в условия договора, заключенного на торгах. По  мнению заявителя жалобы, судами при рассмотрении дела не были применены нормы закона, регулирующие отношения, связанные с нарушением одной из сторон условий договора и последствий такого нарушения (статьи 614, 450 ГК РФ).

Общество «Северная Нива Башкирия» отметило, что истец при обращении в суд, помимо прочего, также обосновывал необходимость внесения изменений в договор в связи с существенным изменением обстоятельств по делу (статья 451 ГК РФ), однако, судами был проигнорирован данный аргумент и не применена данная норма закона при рассмотрении дела. Так,  общество "Северная Нива Башкирия", заключая договор аренды, где стороной выступает публично-правовое образование, рассчитывало на добросовестность стороны по делу и не могло предвидеть, что такие обстоятельства могут наступить (фактическое несоответствие площади земельного участка условиям договора). Кроме того, исполнение договора без изменения его условий влечет для  общества "Северная Нива Башкирия" значительные потери, связанные с оплатой арендных платежей, значительно превышающих их фактический размер, поскольку арендная плата за год превышает на 48,5% от реальной суммы. Заявитель жалобы  считает, что положения статьи 451 ГК РФ являются основанием, которое предусмотрено подпунктом 1 пункта 8 статьи 448 ГК РФ для возможности внесения изменений в условия договора, что подтверждается судебной практикой, выраженной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 01.11.2023 N Ф05-26464/2023 по делу N А40-269983/2022.

В отзыве на кассационную жалобу Министерство просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу  - без удовлетворения. 

Как следует из  материалов дела, 13.07.2018 главой Администрации принято постановление N 738 о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:111 площадью 28 281 595 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет.

Согласно извещению о проведении торгов от 17.07.2018 N 170718/14440928/01 (лот N 4) начальная цена предмета аукциона установлена в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. По состоянию на день проведения аукциона кадастровая стоимость земельного участка составляла 96 440 238,95 руб., 1,5% от кадастровой стоимости - 1 446 603,58 руб.

Для участия в аукционе поступила одна заявка - от общества  "Северная Нива Башкирия".

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 ЗК РФ ввиду поступления заявки на участие в аукционе от одного заявителя аукцион признан несостоявшимся.

Пунктом 2 протокола заседания постоянно действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 17.08.2018 N 17 по лоту N 4 определен размер ежегодной арендной платы равной начальной цене предмета аукциона: 1 446 603,58 руб.

По результатам аукциона 27.08.2018 Администрация в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белебеевскому району и г. Белебею и  общество "Северная Нива Башкирия" заключили договор аренды N 45/а/2018/з  земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:111 площадью 28 281 595 кв. м с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, Ермолкинский сельсовет.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды устанавливается с 27.08.2018 по 26.08.2043.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата установлена в соответствии с протоколом заседания постоянно действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 17.08.2018 N 17.

Пунктом 3.3 договора установлен размер арендной платы за период с 27.08.2018 по 26.08.2019 в размере 1 446 603,58 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.08.2018.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрации 02:09:000000:111-02/106/2018-1 от 05.09.2018).

Как указывает истец, в результате проведенных кадастровых работ по уточнению границ земельных участков кадастровым инженером выявлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:111 составила 17 039 561 кв. м, вместо 28 218 595 кв. м, указанных в договоре. В связи с несоответствием фактической площади участка, указанной в договоре в ЕГРН по согласованию с ответчиком 31.01.2023 внесены соответствующие изменения, общая площадь уменьшилась на 11 179 034 кв. м.

Арендатор 29.06.2023 обратился в Отдел по Белебеевскому району и г. Белебею Минземимущества РБ с требованием подписать дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.08.2018 N 45/а/2018/з об уменьшении площади арендуемого земельного участка, а также размера арендной платы с 31.01.2023 (вх. N М04ТО-05-46-вх- 814) (л. д. 22-23).

Отделом по Белебеевскому району и г. Белебею19.07.2023  направлен ответ на требование от 29.06.2023, в котором в заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.08.2018 N 45/а/2018/з отказано.

Истец, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 450, пункта 1, пункта 4 статьи 451, пункта 4 статьи 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа и наличия у уполномоченного органа оснований к отказу в заключении с обществом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, поскольку заключение договора на условиях истца, повлечет изменение предмета договора аренды и размера арендной платы, то есть существенных условий договора.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

 Изучив доводы, заявленные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

          Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

           К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится условие об объекте аренды и размер арендной платы (статьи 606, 654 ГК РФ).

Судами установлено, что договор аренды земельного участка от 27.08.2018 N 45/а/2018/з заключен по результатам аукциона. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрации 02:09:000000:111-02/106/2018-1 от 05.09.2018).

Предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды спорного земельного участка, начальная цена предмета аукциона установлена уполномоченным органом в размере ежегодной арендной платы в сумме 1 446 603,58 руб., определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

 Спорный договор аренды земельного участка заключен на основании протокола о результатах проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, годовой размер арендной платы определен в договоре в размере начальной цены предмета аукциона - 1 446 603,58 руб.

В результате проведенных кадастровых работ по уточнению границ земельных участков кадастровым инженером выявлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером 02:09:000000:111 составила 17 039 561 кв. м, вместо 28 218 595 кв. м, указанных в договоре. В связи с несоответствием фактической площади участка, указанной в договоре, в ЕГРН по согласованию с ответчиком 31.01.2023 внесены соответствующие изменения, общая площадь уменьшилась на 11 179 034 кв. м.

Общество "Северная Нива Башкирия" указало, что заключая договор аренды в отношении земельного участка площадью 28 218 595 кв. м, имело намерение использовать его и получать прибыль пропорционального размерам арендуемой площади. Фактическое отсутствие указанной площади лишило истца такой возможности, но при этом создало для ответчика необоснованное получение арендных платежей. Общество "Северная Нива Башкирия" не могло использовать земельный участок в том объеме, на который рассчитывало при заключении договора, поскольку фактический размер указанного земельного участка не соответствовал заявленному в договоре.

Возражая против заявленных требований, Министерство указало, что заключение дополнительного соглашения, изменяющего существенные условия договора от 27.08.2018 N 45/а/2018/з без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах.

По смыслу статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в названном кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов; торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона.

При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 данного Кодекса.

Исходя из приведенных норм права, по общему правилу, изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, недопустимо.

Как разъяснено в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.05.2023 N 303-ЭС22-28346 сформулирован правовой подход, в силу которого изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы является необоснованным, оснований для пересмотра этой платы вследствие последующего изменения кадастровой стоимости арендованного участка не имеется. Не подлежат применению к спорным правоотношениям разъяснения, изложенные в пунктах 6, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", поскольку данные разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 8 статьи 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами:

1) по основаниям, установленным законом;

2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита);

3) по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Пунктом 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 04.03.2021 N 2 "О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства" установлено, что изменение сторонами условий договора, заключенного по результатам обязательных процедур, конкурентных закупок, допускается в пределах, установленных законом (например, пункт 8 статьи 448 ГК РФ, статья 95 Закона о контрактной системе), и само по себе не может являться нарушением требований частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции. Например, о создании для победителя преимущественных условий участия не может свидетельствовать сама по себе вероятность привлечения большего количества участников в случае изначального составления договора на измененных условиях.

Вместе с тем, если договор изменен настолько, что это влияет на условия, представляющие существенное значение, например, для определения цены договора, и имеются достаточные основания полагать, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным и (или) победителем могло быть признано другое лицо, то действия сторон по изменению договора могут быть квалифицированы как обход требований статьи 17 Закона о защите конкуренции, а соглашение, которым внесены соответствующие изменения, считается ничтожным на основании частей 1 и 2 статьи 17 Закона о защите конкуренции, пункта 2 статьи 168 и пункта 8 статьи 448 ГК РФ.

Таким образом, недопустимость произвольного изменения условий договора, заключенного по результатам торгов, помимо прочего, обеспечивает равенство участников таких торгов, создание условий для свободной конкуренции, эффективное использование средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, предотвращает злоупотребления в виде обхода закона - искусственного ограничения конкуренции при проведении торгов и последующего создания для его победителя более выгодных условий исполнения договора.

Учитывая изложенные нормы права  и разъяснения, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства и условия  заключенного сторонами договора аренды по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что спорный договор аренды земельного участка заключался на заранее определенных условиях, принимая во внимание, что проведенные торги никем не оспорены и не признаны недействительными, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно не усмотрели правовых оснований для изменения его условий в части размера арендной платы и изменения площади земельного участка.

Доводы заявителя основаны на неправильном толковании вышеуказанных норм права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

          Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку заявителя жалобы на иную судебную практику, поскольку она  не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом конкретных обстоятельств спора.

            Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену определения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.02.2024 по делу № А07-29577/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2024 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Северная Нива Башкирия» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                            Ю.В. Скромова

 

                                                                                             Л.А. Суспицина