АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11434/2022

26 декабря 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 19.12.2023

Полный текст решения изготовлен 26.12.2023

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев исковое заявление Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550725700122)

о взыскании 133 020,41 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от Министерства имущественных отношений Омской области – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023 (сроком до 31.12.2023), предъявлено служебное удостоверение,

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 22.07.2023 (сроком на 1 год), личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее истец, Министерство) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением от 01.07.2022 № ИСХ-22/МИО/02-01/8705 (вх. от 05.07.2022 № 151950), уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) задолженности:

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 в сумме 190 282,83 руб., неустойку в размере 89 604,23 руб.;

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 86 182,46 руб. руб., неустойку в размере 44 164,42 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 02.09.2022 указанное заявление принято к производству в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 227 АПК РФ в порядке упрощённого судопроизводства.

27.09.2022 суд перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, о чём вынес соответствующее определение.

Определением председателя третьего судебного состава от 11.09.2023 изменён состав суда по настоящему делу.

Определением от 15.09.2023 исковое заявление принято к производству в составе судьи Ширяй И.Ю.

Ознакомившись с представленными документами, выслушав доводы участников процесса, суд установил следующие обстоятельства.

18.06.2019 между Министерством (балансодержатель) и ФИО2 (арендатор) заключены договоры аренды имущества, находящегося в собственности Омской области №№ АН2059, АН2060 на схожих условиях.

По договору № АН2060 балансодержатель сдаёт, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 2П площадью 20,8 кв.м на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, находящегося в собственности Омской области для осуществления административно-хозяйственной деятельности. Срок действия договора определяется с 18.06.2019 по 17.06.2024 (пункты 1.1 и 1.2).

По договору № АН2059 балансодержатель сдаёт, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение 1П площадью 21,6 кв.м на первом этаже жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, находящееся в собственности Омской области, для осуществления административно-хозяйственной деятельности. Срок действия договора определяется с 18.06.2019 по 17.06.2024 (пункты 1.1 и 1.2).

В соответствии с пунктами 3.2 и 3.2.1 договоров арендатор ежемесячно вносит арендную плату до 01 числа месяца, за который производится оплата. При наличии непогашенной пени переплата арендных платежей без дополнительного заявления об этом арендатора засчитывается в счёт погашения пени.

В силу пункта 4.2.1 договоров, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, им уплачивается пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как указывает Министерство, ФИО2 принятые на себя обязательства по договорам в части оплаты исполняет не надлежащим образом; за Предпринимателем перед Омской областью числится задолженность по основному долгу и пени.

Невозможность урегулирования спора мирным путём (претензия от 11.05.2022 № ИСХ-22/МИО/04-03/6084) явилась основанием для передачи спора на разрешение арбитражного суда.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Спорные правоотношения суд квалифицирует как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключённого договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Факт передачи в аренду Предпринимателю указанных помещений подтверждён материалами дела (акты приёма-передачи от 18.06.2019) и ответчиком по существу не оспаривается.

Более того, обе стороны не оспаривают наличия арендных правоотношений и последующее заключение договора купли-продажи.

При принятии настоящего решения судом учтены доводы ответчика о необоснованном начислении задолженности, исходя из следующего.

Так, 08.11.2021 ФИО2 обратился в Министерство с заявлениями о предоставлении преимущественного права на приватизацию спорных помещений. 17.02.2022 Министерство направило в адрес Предпринимателя проекты договоров купли-продажи.

Не согласившись с предложенной выкупной ценой, ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области в целях урегулирования разногласий при заключении договоров купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Омской области от 24.08.2022 по делу А46-4721/2022 требования были удовлетворены в части помещения 2П, площадью 20,8 кв.м. Решением Арбитражного суда Омской области от 06.12.2022 по делу А46-6437/2022 удовлетворены требования ФИО2 в части помещения 1П площадью 21,6 кв.м.

В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» разъяснено, что при принятии решения об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключённым на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Т.е., датой заключения спорного договора следует считать дату вступления в силу решения суда, которым урегулированы разногласия сторон по договору, т.е., 26.09.2022 и 09.01.2023.

Суд учитывает, что 08.11.2023 ФИО2 выразил волеизъявление на выкуп означенных нежилых помещений, в порядке реализации прав, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом суд учитывает, что указанные сроки рассчитываются в календарных днях (к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2018 № Ф04-5141/2018 по делу № А81-10392/2017).

В свою очередь, целью установления законодателем соответствующего механизма, установленного Законом № 159-ФЗ, состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным и как указано в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определённого с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (пункт 6 Постановления № 73).

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Несоблюдение органом публичной власти предусмотренных статьёй 9 Закона № 159-ФЗ сроков рассмотрения обращения заинтересованного лица о выкупе арендуемого имущества применительно к статье 407 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления № 73, не влечёт прекращения договора аренды и не освобождает арендатора от бремени несения арендных платежей.

Подобного рода нарушения со стороны органов публичной власти, как это следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, применительно к требованиям статей 16, 1069 ГК РФ могут служить основанием для возмещения арендатору за счёт казны соответствующего публично-правового образования убытков в виде разницы между суммой внесённых арендатором за период необоснованной пролонгации арендных отношений арендной платы и суммой налога (земельного или налога на имущество - в зависимости от того, что является объектом приватизации), подлежащего уплате в случае своевременного заключения договора купли-продажи и регистрации за покупателем права собственности на вновь приобретённое имущество.

Иными словами, в ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде, между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления № 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причинённые неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

Указанный правовой подход приведён в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2022 № Ф04-4847/2022 по делу № А46-13391/2021.

Согласно части 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что Предприниматель обратился с заявлениями на выкуп спорных нежилых помещений 08.11.2021. Соответственно, в силу статей 4, 9 Закона № 159-ФЗ договор между сторонами должен быть заключен не позднее 21.03.2022 из расчета: с 09.11.2021 по 10.01.2022 (с учётом того, что 08.11.2022 выходной день) срок для проведения оценки, 24.01.2022 (10.01.2022 + 2 недели) срок для принятия решения об условиях приватизации, 03.02.2022 срок для направления заявителю проекта договора и, соответственно, срок для согласования условий договора до 05.03.2022 включительно.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 2 части 1 статьи 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав (независимо от формы представления документов) осуществляются, если иное не установлено Федеральным законом, в течение девяти рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, т.е., для конкретного случая вся процедура должна была быть завершена 21.03.2022 (к примеру, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2023 № 08АП-2556/2023 по делу № А46-10262/2022).

Т.е., процедура передачи недвижимого имущества в собственность Предпринимателя со стороны Министерства была нарушена, чем затронуты права добросовестного приобретателя.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьёй 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняет возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605 по делу № А46-1071/2022).

Что касается периодов рассмотрения споров по делам №№ А46-4721/2022 и А46-6437/2022.

Как указывалось ранее, в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В силу части 4.1 приводимой нормы течение этого срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

По общему правилу, урегулирование по другому арбитражному делу разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи спорных помещений, не свидетельствует о незаконности действий муниципального органа и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей за указанный период (определение Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2019 № 310-ЭС18-21010 по делу № А35-11706/2015).

В то же время, в рамках дел №№ А46-4721/2022 и А46-6437/2022 было установлено, что в целях выкупа спорных объектов Министерством обеспечено проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений. Вместе с тем указанная оценка была произведена не на дату обращения Предпринимателя с заявлением о приватизации как того требует закон, а на иную дату.

Таким образом, именно действия истца послужили причиной обращения ФИО2 за урегулированием разногласий в части цены продажи помещений.

В этой связи представляется неоправданным возложение на Предпринимателя бремени несения расходов, обусловленных виновным поведением истца.

По расчётам суда, в спорный период Министерство вправе требовать с ФИО2 40 456,21 руб. основного долга по договору № АН2059 и 25 822,87 руб. по договору № АН2060.

Кроме того, истец просил суд применить к ответчику финансовые санкции за нарушение принятого на себя обязательства.

В соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойке совершено сторонами в письменной форме.

В силу пункта 4.2.1 договоров, в случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, им уплачивается пеня в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Обязанностью суда является проверка расчёта как истца, так и ответчика, на соответствие нормам материального права, выявление сути разногласий в этих расчётах (статьи 168, 170 АПК РФ, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству»).

Суд учитывает, что пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» введён мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Постановление № 497 вступило в силу со дня его официального опубликования и действовало в течение 6 месяцев.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 названного закона, в частности не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

На основании указанного, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона № 127-ФЗ).

Таким образом, в период действия моратория неустойка не подлежит начислению на сумму задолженности, которая возникла до его введения.

Вместе с тем, на задолженность, которая возникла после введения моратория (текущая заложенность) его действие не распространяется, а значит, финансовые санкции начисляются в общем порядке (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2023 № 306-ЭС23-14467 по делу № А57-15981/2022).

Кроме того, если последний день срока приходится на нерабочий день, днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день (статья 193 ГК РФ).

Проверив расчёт Министерства, суд установил, что последнее вправе рассчитывать на 20 112,10 руб. пени за период с 11.01.2022 по 13.12.2023 по договору № АН 2059, исходя из расчета:

- 1 208,81 руб. за период с 11.01.2022 по 31.03.2022 (15 110,15 руб. х 80 дней х 0,1%);

- 876,39 руб. за период с 02.02.2022 по 31.03.2022 (15 110,15 руб. х 58 дней х 0,1%);

- 307,08 руб. за период с 02.03.2022 по 31.03.2022 (10 235,91 руб. х 30 дней х 0,1%);

- 17 719,82 руб. за период с 02.10.2022 по 13.12.2023 (40 456,21 руб. х 438 дней х 0,1%);

и 12 821,66 руб. за период с 11.01.2022 по 13.12.2023 по договору № АН2060, исходя из следующих сумм:

- 755,44 руб. за период с 11.01.2022 по 31.03.2022 (9 443 руб. х 80 дней х 0,1%);

- 547,69 руб. за период с 02.02.2022 по 31.03.2022 (9 443 руб. х 58 дней х 0,1%);

- 208,11 руб. за период с 02.03.2022 по 31.03.2022 (6 936,87 руб. х 30 дней х 0,1%);

- 11 310,42 руб. за период с 02.10.2022 по 13.12.2023 (25 822,87 руб. х 438 дней х 0,1%).

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины, последняя подлежит взысканию с Предпринимателя в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворённого требования, а именно, в размере 2 701 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304550725700122) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>):

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2059 – задолженность в сумме 40 456,21 руб., неустойку в размере 20 112,10 руб.;

- по договору аренды имущества, находящегося в собственности Омской области, № АН2060 – задолженность в сумме 25 822,87 руб., неустойку в размере 12 821,66 руб.

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 30455072570012209) в доход федерального бюджета 2 701 руб. государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

 

Судья                                                                                                          И.Ю. Ширяй