АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-16296/2022

г. Краснодар

17 февраля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14  февраля 2023 года

Постановление в полном объеме изготовлено 17 февраля 2023 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от заявителя – акционерного общества «Специализированный застройщик "ЦЕНТР М"»  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 07.11.2022), от органа, осуществляющего публичные полномочия – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края                          (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 10.02.2023),             в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия – департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН 

<

***>,                         ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик "ЦЕНТР М"»  на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                    от 22.11.2022 по делу № А32-16296/2022, установил следующее.

АО «Специализированный застройщик "ЦЕНТР М"» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) о признании незаконным отказа от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 в продлении договора от 18.07.2019             № 4900010925 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6, а также просило возложить на уполномоченный орган обязанность продлить срок договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 до 04.04.2025 года.

К участию в деле привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2022 заявление удовлетворено. Суд признал незаконным отказ департамента от 25.03.2022                                № 4668/02.01-30 в продлении договора от 18.07.2019 № 4900010925 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6 как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и Федеральному закону                 от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ). На департамент возложена обязанность в пятидневный срок с даты вступления в законную силу судебного акта продлить срок договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 до 04.04.2025 года, направив в адрес общества подписанный проект дополнительного соглашения. В удовлетворении требований к администрации отказано. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 решение от 17.05.2022 отменено, в удовлетворении заявления общества отказано. Суд апелляционной инстанции установил, что решением Хостинского районного суда города Сочи от 22 апреля 2019 года по делу № 2а-1130/2019 удовлетворены требования ФИО3 к администрации об оспаривании отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. На департамент возложена обязанность внести изменения в разрешение на строительство от 27.12.2006 № RU-23309/138/X-11-156/023-Г в части установления нового срока строительства в разрешении на строительство объекта «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи» 1-я очередь строительства – строительный объем – 16 298,76 куб. м, площадь застройки –                         1565,96 кв. м, этажность – 5, общая площадь – 4277,12 кв. м; 2-я очередь строительства – строительный объем – 41883,47 куб. м, площадь застройки – 1629,4 кв. м, этажность – 11, общая площадь – 10 878,74 кв. м. При этом иные условия разрешения не устанавливались, параметры строительства не менялись. Новое разрешение на строительство иных объектов не выдавалось. Суд апелляционной инстанции установил, что арендатор допустил несоответствие характеристик объекта капитального строительства: этапы строительства, строительный объем, площадь застройки, этажность, общая площадь, указанных в проектной документации объекта капитального строительства «Пансионат с лечебной базой по ул. Новороссийское шоссе, 2/1 в г. Сочи», и резолютивной части решения Хостинского районного суда города Сочи от 22 апреля 2019 года по делу              № 2а-1130/2019. В период действия договора аренды и в настоящий момент на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:6 общество осуществляет строительство не в соответствии с условиями выданного разрешения на строительство (с учетом продления его срока и замены застройщика) объекта «Пансионат с лечебной базой по                                   ул. Новороссийское шоссе 2/1 в г. Сочи». В отсутствие доказательств получения нового разрешения на основании согласованной скорректированной проектной документации возведены объекты: трехэтажные жилые строения площадь застройки 216.6 кв. м по наземному контуру (кадастровый номер 23:49:0303020:1156), трехэтажные строения площадь застройки 210.1 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303020:1085), четырехэтажный объект незавершенного строительства площадью застройки 626,1 кв. м (кадастровый номер 23:49:0303020:1023), объект незавершенного строительства площадью 1494,8 кв. м (отсутствует номер), а также фундамент с конструкциями первого этажа, одноэтажные строения, бассейн. Кроме того, в отношении четырехэтажного объекта выявлены нарушения в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303030:6. Общество данную информацию не опровергло, указав, что отказ мотивирован исключительно выявленным наложением на соседний земельный участок и данные нарушения устранены. Приведенный довод заявителя отклонен апелляционным судом, поскольку с учетом представленных доказательств и возражений заинтересованного лица усматривается несоответствие возведенных объектов параметрам, количеству и конфигурации объектов, указанных в разрешении на строительство. Возводимые объекты не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а также условиям договора и разрешения на строительство, устанавливающим, в том числе цель предоставления земельного участка. С учетом приведенных обстоятельств отсутствуют основания для продления договора аренды на основании части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Общество обжаловало постановление апелляционного суда в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции нарушил нормы процессуального права (фактически рассмотрел спор по доводам, которые не были заявлены в суде первой инстанции; без предусмотренных Кодексом оснований принял дополнительные доказательства). Арендатор устранил выявленные нарушения (нахождение части объекта капитального строительства в границах соседнего участка), о чем уведомил уполномоченный орган. О наличии иных нарушений уполномоченный орган не сообщал. Общество обладает правом на продление срока договора аренды на основании части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.  Суд апелляционной инстанции не принял во внимание обстоятельства, установленные решением Хостинского районного суда города Сочи от 22.04.2019 по делу № 2а-1130/2019, в соответствии с которым на департамент возложена обязанность внести изменения в разрешение на строительство. Общество осуществляет строительную деятельность в соответствии с разрешительной документацией.  

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

В судебном заседании представитель общества на удовлетворении жалобы настаивал. Представитель администрации полагал, что выводы апелляционного суда соответствуют представленным в дело доказательствам. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что постановление апелляционного суда следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303020:6 площадью 20 992 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, 2/1, что подтверждено договором аренды от 18.07.2019 № 4900010925, для строительства и эксплуатации пансионата с лечебной базой. Срок действия договора определен                           с 31.07.2019 по 04.04.2022. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке  (т. 1, л. д. 22 – 36). 

На спорном земельном участке, в том числе, расположен объект незавершенного строительства (24% готовности) с кадастровым номером 23:49:0303020:1023, принадлежащий на праве собственности обществу.

Департамент в адрес общества направил претензию от 24.02.2022 № 2582/02.01-31, в которой предлагал арендатору в течение 15 дней с момента получении претензии устранить нарушение, выраженное в расположении части названного объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0303020:1023 площадью              24 кв. м на соседнем земельном участке с кадастровым номером 23:49:0303020:35. Данное нарушение общество устранило в период с 01.03.2022 по 14.03.2022 (произведен демонтаж части объекта, что подтверждается актом от 15.03.2022). О произведенном демонтаже общество уведомило департамент письмом  от 17.03.2022 № 48.

Общество 21.03.2022 обратилось в департамент с заявлением о продлении срока договора аренды от 18.07.2019 № 4900010925 на основании части 3 статьи 8 Закона                       № 58-ФЗ.

Письмом от 25.03.2022 № 4668/02.01-30 департамент отказал обществу в продлении срока действия договора аренды, поскольку на 21.03.2022 (на дату обращения общества с заявлением) в департамент информация, подтверждающая устранение ранее выявленных нарушений, указанных в претензии от 24.02.2022 № 2582/02.01-31, не поступала (т. 1,                   л. 

<

...>).

Общество, указывая, что отказ департамента в продлении договора аренды не соответствует закону, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

 В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Кодекса, а также разъяснений, приведенных в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                         от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие 2-х условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В силу части 4 указанной статьи срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 статьи Закона № 58-ФЗ, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса  не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

По смыслу части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ одним из обязательных условий для продления договора является отсутствие не устраненных нарушений законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка.

В данном случае общество является арендатором земельного участка, поэтому обязано осуществлять его использование в соответствии с условиями договора аренды. Земельный участок предоставлен для строительства и эксплуатации пансионата с лечебной базой (пункт 1.1 договора). Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, в целях, предусмотренных пунктами 1.1 и 1.3 договора,  способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу (пункт 5.2.7 договора); возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым и разрешенным использованием земельного участка, только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (пункт 5.2.14 договора).  

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0303020:6 (с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» по состоянию на ноябрь 2022 года) находится в границах первой и второй зон округа горно-санитарной охраны курорта Сочи, в зоне сейсмической интенсивности 9 балов, в районе массового и активного развития оползней, в водоохранной зоне Черного моря, а также частично в границах памятника природы регионального значения «Сосновая роща» (т. 3, л. д. 42 – 50).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав условия договора аренды, а также иные представленные в дело доказательства, установив, что общество в нарушение условий договора аренды и действующей разрешительной документации осуществляло строительство не в соответствии с разрешением и проектной документацией, сделал правильный вывод об отсутствии совокупности, предусмотренных частью 3                          статьи 8 Закона № 58-ФЗ условий для продления срока аренды. Поскольку вне зависимости от основания отказа права заявителя не могут быть признаны нарушенными (что свидетельствует об отсутствии условий, названных в части 2 статьи 201 Кодекса), апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы общества о нарушении судом апелляционной инстанции норм процессуального права не принимаются.

Заявленное обществом основание продления срока договора аренды публичного земельного участка (часть 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ) требовало от суда оценки всех фактических обстоятельств дела, в частности, соответствия арендатора установленным требованиям. На недопустимость формального подхода при рассмотрении споров, связанных с осуществлением строительства и предоставлением публичных земельных участков, неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации  от 28.04.2022 № 301-ЭС21-27876, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 № 310-КГ17-15291).

При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (часть 1 статьи 268 Кодекса).

В данном случае суд апелляционной инстанции действовал в пределах предоставленной ему компетенции (часть 2 статьи 268 Кодекса) в целях установления фактических обстоятельств спора, имеющих значение для принятия законного и обоснованного судебного акта. Процессуальный закон не запрещает апелляционному суду принимать дополнительные документы, представленные в обоснование доводов, приведенных заявителем в апелляционной жалобе.

Как следует из разъяснений, приведенных в абзаце пятом пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

В рассмотренном случае приобщение апелляционным судом дополнительных доказательств не привело к нарушению права на справедливое судебное разбирательство, принятию неправильного судебного акта. Общество обладало возможностью подготовить возражения на доводы администрации и представить соответствие доказательства, что прямо следует из определений апелляционного суда об отложении судебного разбирательства. 

Применение части 2 статьи 268 Кодекса должно осуществляться судом апелляционной инстанции в каждом конкретном случае и с учетом того, насколько новые доводы (доказательства) могут повлиять на результат рассмотрения дела.

Основания для отмены постановления апелляционного суда по доводам жалобы отсутствуют. 

В то же время общество вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о заключении нового договора аренды для завершения строительства принадлежащих ему правомерных объектов незавершенного строительства с учетом толкования положений подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, приведенного в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699. 

В обжалуемом судебном акте подробно приведены мотивы, по которым суд пришел к выводу об отсутствии условий для удовлетворения заявления общества; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

С учетом изложенного основания для отмены постановления от 22.11.2022 по доводам жалобы отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на общество в соответствии с правилами статьи 110 Кодекса.

  Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2022 по делу № А32-16296/2022  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               В.Е. Епифанов