АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

30.09.2025 Дело № А41-47862/18  

Резолютивная часть постановления объявлена 25.09.2025 Полный текст постановления изготовлен 30.09.2025  

Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего-судьи Калининой Н.С., судей: Паньковой Н.М., Трошиной Ю.В.  

при участии в заседании: 

от ФИО1: ФИО2, дов от 24.01.2020, ФИО3 - лично, паспорт;  

от ФИО3: ФИО4, дов. от 01.04.2025, ФИО5, лично, паспорт,  

рассмотрев 25 сентября 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1 

на определение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2024 года  

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2025 года 

по заявлению ФИО3 о признании недействительной сделки между ФИО1 и ФИО6, на основании которой 05.12.2019 зарегистрировано отчуждение земельного участка 2500 кв.м с кадастровым номером 50:31:0030245:63, и применении последствий недействительности в виде возврата лиц в первоначальное положение и признании за ФИО3 права собственности на земельный участок,  

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Мелиор Строй», 

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда города Москвы от 16.03.2018 по делу N А40-235069/17 в отношении ООО «Мелиор Строй» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО7  

Определением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2018 по делу N А40-235069/17 в отношении должника применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Закона о банкротстве», дело о признании ООО «Мелиор Строй» несостоятельным (банкротом) передано на рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 29.03.2018 по делу N А41-47862/18 ООО «Мелиор Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5  

ФИО3 обратилась в суд с заявлением о признании недействительной сделки между ФИО1 и ФИО6, на основании которой 05.12.2019 зарегистрировано отчуждение земельного участка 2500 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:63, и применении последствий недействительности в виде возврата лиц в первоначальное положение и признании за ФИО3 права собственности на земельный участок 2500 кв. м с  

кадастровым номером 50:31:0030245:63, расположенный по адресу: Московская  

область, городской округ Чехов, д. Прохорово. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 29.11.2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2025, признана недействительной сделка между ФИО1 и ФИО6, на основании которой 05.12.2019 зарегистрировано отчуждение земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030245:63, признано право собственности ФИО3 на земельный участок 2500 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:63, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Чехов, д. Прохорово и одновременно признано отсутствующим право собственности ФИО6 на земельный участок 2500 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:63, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Чехов, д. Прохорово.  

Не согласившись с определением суда первой инстанции и постановлением суда апелляционной инстанции, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил обжалуемые судебные акты отменить.  

В кассационной жалобе заявитель указывает на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие выводов судов, изложенных в обжалуемых судебных актах фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.  

В обоснование доводов заявитель ссылается на то, что судами проигнорирован факт нарушения исключительной подсудности, также остался, по мнению заявителя, без должной правовой оценки довод о пропуске ФИО3 срока исковой давности, об отсутствии договора аренды № 4/ф как юридического факта, в рассматриваемом случае оспаривается не сделка должника, ФИО3 не является кредитором ООО «Мелиор Строй», судом апелляционной инстанции не оценены доводы о фальсификации и недопустимости доказательств, также просит  

исключить из определения суда первой и постановления суда апелляционной инстанции выводы, связанные с контролем ФИО1 за реализацией проекта застройки ЖК «Шервудский лес» и формальным заключением договора купли-продажи спорного земельного участка с ФИО8  

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.  

До рассмотрения кассационной жалобы по существу в Арбитражный суд Московского округа от конкурсного управляющего ООО «Мелиор Строй» ФИО5, ФИО3 поступили отзывы на кассационную жалобу, от ФИО1 – возражения на отзыв ФИО3, которые приобщены к материалам дела.  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО1 поддержал доводы кассационной жалобы, конкурсный управляющий ООО ООО «Мелиор Строй», ФИО3 и ее представитель по доводам кассационной жалобы возражали.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что, в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в их отсутствие.  

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам, судебная коллегия кассационной инстанции пришла к следующим выводам.  

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о  

несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по  

правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).  

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, предусмотренным Законом о банкротстве (статьи 61.2 и 61.3 Закона о банкротстве).  

В рассматриваемом случае, как следует из текста заявления ФИО3, в качестве правового основания указаны статьи 166, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации и притворный (мнимый) характер сделки между ФИО1 и ФИО6, на основании которой в пользу последнего 05.12.2019 зарегистрировано отчуждение земельного участка 2500 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:63.  

В качестве фактических обстоятельств заявителем приведены следующие. 

ООО «Мелиор Строй» являлся застройщиком многоквартирных домов по адресу: Московская область, Чеховский район, с/п Любучанское, д. Прохорово, Жилой комплекс «Шервудский лес» расположен в лесном массиве на берегу реки Рожайка в 35 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, площадь массива застройки - 70 га.  

Многоформатный жилой комплекс ЖК «Шервудский лес» это малоэтажные многоквартирные дома, таунхаусы, коттеджи, дуплексы, имеющий собственный парк с озером. Общее количество домов - 120.  

Финансирование строительства объектов ООО «Мелиор Строй» осуществлялось АКБ «НЗБанк» (ОАО).  

Так, определением Арбитражного суда Московской области от 28.10.2019 по делу N А41-81635/2016 установлено, что между ООО «Мелиор Строй» (Заемщик) и АКБ «НЗБанк» (ОАО) (Кредитор) заключен кредитный договор N  

2868-к от 15.04.2016, по условиям которого заемщику открыта кредитная линия с лимитом 170 000 000 рублей. Денежные средства в размере 170 000 000 рублей перечислены 15.04.2016 на счет ООО "Мелиор Строй" N 45208810500003835202.  

Согласно сведениям о контролирующих лицах АКБ «НЗБанк» (ОАО) ФИО1 являлся владельцем 19,99% акций кредитной организации. Также ФИО1 являлся собственником земельного участка, на котором находится объект строительства.  

Для целей строительства ООО «Мелиор Строй» владельцами переданы земельные участки с кадастровыми номерами: 50:31:0030245:132; 50:31:0030245:133; 50:31:0030245:138; 50:31:0030245:155; 50:31:0030245:157; 50:31:0030245:156; 50:31:0030245:81; 50:31:0030245:132; 50:31:0030245; 50:31:0030245:93; 50:31:0030245:271; 50:31:0030245:106; 50:31:0030245:89; 50:31:0030245:273; 50:31:0030245:112; 50:31:0030245:125; 50:31:0030245:272; 50:31:0030245:140; 50:31:0030245:137; 50:31:0030245:72; 50:31:0030245:80; 50:31:0030245:95; 50:31:0030245:107; 50:31:0030245:109; 50:31:0030245:138; 50:31:0030245:168; 50:31:0030245:63.  

При этом разрешение на строительство объектов, в том числе, на принадлежащем ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 50:31:0030245:63, выдавалось должнику Администрацией сельского поселения Любучанское Чеховского муниципального района Московской области на основании договоров аренды от 14.07.2014 N 63 и от 13.03.2015 N 4/ф, оформленных между ФИО1 и ООО «Мелиор Строй».  

Между ФИО3 и ЖСК «Шервудский лес» 29.01.2016 заключен договор N 114, в соответствии с пунктом 1.1 которого определен порядок внесения членом кооператива паевого и иных взносов с целью получения в собственность коттеджа N 114 общей площадью 352,24 кв. м, а также земельного участка площадью 1250 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:62.  

В связи с полной оплатой ФИО3 договора от 29.01.2016 N 114 и неисполнением застройщиком встречных обязательств решением Симоновского районного суда г. Москвы от 22.12.2017 по делу N 2-6548/2017 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства в размере 16 753 200 рублей, уплаченных ранее денежных средств в рамках договора N 114.  

Впоследствии 30.01.2016 между ФИО3 и ЖСК «Шервудский лес» заключен договор N 115, предметом которого является получение в собственность коттеджа N 115 общей площадью 352,54 кв. м, а также земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030245:63.  

Согласно п. 8.5 договора N 115 стороны договорились, что договор N 114 утрачивает свою юридическую силу. При этом сформировалась ситуация, при которой ФИО3 не получила обратно денежные средства и обязана была оплачивать новый договор. С учетом того, что судебный актом взысканы денежные средства в пользу ФИО3 стороны достигли договоренности о подписании справки о выплате денежных средств по договору N 115, своего рода справка о выплате пая является актом зачета встречных обязательств между сторонами.  

Относительно заключения договора от 30.01.2016 N 115 заявитель пояснила, что в связи с имеющимся решением суда о взыскании денежных средств с должника, с ней связался представитель должника для урегулирования возникшей задолженности. Поскольку у компании отсутствовали денежные средства, ФИО3 предложен индивидуальный жилой дом площадью 473,3 кв. м с кадастровым номером 50:31:0030245:819, расположенный по адресу: Московская область, городской округ Чехов, д. Прохорово в счет прекращения имеющихся обязательств ЖСК «Шервудский лес»; ФИО3 согласилась на указанные условия и получение спорного коттеджа, который по своим характеристикам практически соответствовал 114 коттеджу, как по характеристикам, так и по стоимости.  

Таким образом, в отсутствие доказательств выплаты ЖСК «Шервудский лес» в пользу ФИО3 присужденных решением суда общей юрисдикции денежных средств, а также с учетом исполнения последней обязательства по выплате денежных средств в счет договора N 115 (сторонами фактически произведен зачет), у застройщика возникла обязанность по передаче участнику строительства спорного объекта.  

По акту приема-передачи от 15.03.2018 ФИО3 передан завершенный строительством объект (коттедж) во исполнение договора инвестирования N 115 от 30.01.2016.  

При этом в ЕГРП наличествовала запись о праве собственности ФИО6 на спорный коттедж с кадастровым номером 50:31:0030245:819 и расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 50:31:0030245:63, что послужило основанием для инициирования ФИО3 судебного спора в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика ООО «Мелиор Строй».  

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2023 по делу N А41-47862/18, оставленным без изменения постановлениями Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.03.2023 и Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2023, удовлетворено заявление ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение - индивидуальный жилой дом площадью 473,3 кв. м, с кадастровым номером 50:31:0030245:819, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, д. Прохорово, признано отсутствующим право собственности ФИО6 на указанный объект (коттедж).  

Суд округа при этом указал, что на момент рассмотрения указанного обособленного спора ФИО6 является собственником земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Чехов, д. Прохорово, кадастровый номер 50:31:0030245:63, которым им приобретен у ФИО1 по договору купли-продажи от 26.11.2019, при этом фигура ФИО6 была использована для создания формального независимого  

собственника в отношении ряда земельных участков, на которые претендовали участники долевого строительства в отсутствие доказательства приобретения построенных на них объектов, при доказанности обстоятельства несения ФИО3 бремени содержания жилого помещения с кадастровым номером 50:31:0030245:819.  

Во исполнение судебного акта за ФИО3 04.08.2023 зарегистрировано право собственности на индивидуальный жилой дом площадью 473,3 кв. м, с кадастровым номером 50:31:0030245:819, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, д. Прохорово, что подтверждается представленной суду выпиской из ЕГРП.  

Наличие объективных препятствий к регистрации прав на расположенный под жилым помещением земельный участок, послужило основанием для обращения ФИО3 в суд с настоящим требованием.  

Разрешая обособленный спор и удовлетворяя требования, суды первой инстанции и апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пришли к выводу о притворном характере оспариваемой сделки по формальной передаче ФИО6 титула собственника в отношении принадлежащего ФИО1 и предоставленного им под застройку земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030245:63, а также о достаточности предоставленных в материалы дела доказательств для признания права на спорный земельный участок за ФИО3  

При этом судами указано, что само по себе отсутствие у сторон договора, подтверждающего передачу застройщику ООО «Мелиор Строй» под строительство земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030245:63 (договора аренды от 13.03.2014 N 4/Ф, являющегося ранее предметом рассмотрения при вынесении постановления Арбитражного суда Московского  

округа от 05.12.2022 по делу N А41-47862/18) не нивелирует очевидную волю собственника участка ФИО1, а также группы лиц, контролирующих АКБ «НЗБанк» (ОАО) и застройщика ООО «Мелиор Строй», на передачу участникам строительства ЖК «Шервудский лес» как жилых помещений, так и расположенных под ними земельных участков. Суды пришли к выводу о злоупотреблении ФИО1 своими процессуальными правами в отношении рассматриваемого имущества.  

В силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.  

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.  

 По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (п.11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).  

Поскольку ФИО3 обязательства по договору N 115, предметом которого является получение в собственность коттеджа N 115 общей площадью 352,54 кв. м, а также земельного участка с кадастровым номером 50:31:0030245:63, исполнены в полном объеме, признано право собственности на индивидуальный жилой дом, установлено злоупотребление правами Олешко  

А.Н. при реализации права на земельный участок, то суды пришли к правомерному выводу о приобретении права собственности ФИО3 на указанный земельный участок и, соответственно, удовлетворении заявленных требований.  

Доводы кассационной жалобы полностью дублирующие доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права.  

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 АПК РФ, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.  

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.  

Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, в апелляционной жалобе не приведено.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.  

С учетом изложенного, основания для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 29 ноября 2024 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2025 года по делу № А41-47862/18 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий-судья Н.С. Калинина  

Судьи: Н.М. Панькова  

 Ю.В. Трошина