ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А42-10692/2022

28 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   21 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 декабря 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.11.2023, путем использования системы веб-конференции,

от ответчика: представитель ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-35183/2023) общества с ограниченной ответственностью «Визит Мурманск» на решение Арбитражного суда  Мурманской области от 05.09.2023 по делу № А42-10692/2022(судья  Муратшаев Д.А.), принятое по иску: 

истец: общество с ограниченной ответственностью «Декорт»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Визит Мурманск»

о взыскании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Декорт» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Визит Мурманск» (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимости № 01 от 16.12.2019 в сумме 3 334 087 руб. 40 коп.

Истец в ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика 9 602 986 руб. 69 коп. основного долга за период с апреля 2022 по август 2023, 1 864 109 руб. 18 коп. неустойки, 451 905 руб. 27 коп. штрафа, неустойки в размере 0,5% за каждый день просрочки уплаты задолженности за август 2023 года в сумме 564 881 руб. 57 коп. начиная с 16.08.2023 по день фактической уплаты, но не более 20% от суммы задолженности.

Уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ приняты судом.

Ответчиком подано встречное исковое заявление об уменьшении выкупной цены недвижимого имущества на стоимость расходов по устранению скрытых существенных недостатков в размере 7 500 000 руб.

Решением от 05.09.2023 первоначальный иск удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в первоначальном иске отказать, встречные исковые требования удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Податель жалобы указывает на то, что суд первой инстанции не предложил сторонам провести сверку расчетов по иску. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не учтено, что за нарушение сроков платежа истцом начислены и пени и штраф, двойная мера ответственности. Также ответчик ссылается на то, что судом первой инстанции не приняты во внимание уточнения встречного иска. По мнению ответчика, судом первой инстанции необоснованно отклонены ходатайства об истребовании дополнительных доказательств и проведении оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы.

Представитель истца просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 16.12.2019 заключен договор купли-продажи недвижимости № 01 (далее – договор) в отношении нежилого здания поликлинического отделения с кадастровым номером 51:20:0002033:59 общей площадью 654,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанное нежилое здание было передано продавцом покупателю по акту приема передачи к Договору, подписанному сторонами договора.

Переход права собственности зарегистрирован Управлением Росреестра по Мурманской области 23.12.2019

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи недвижимости покупатель приобрел право пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, а именно земельным участком с кадастровым номером 51:20:0002033:33, площадью 978 кв. м, принадлежащем на праве собственности Мурманской области и расположенном по адресу: 

<

...> на земельном участке расположено здание № 16.

Согласно условиям заключенного договора купли-продажи недвижимости до момента полной оплаты объект недвижимости находится в залоге у продавца.

Стоимость объекта в соответствии с условиями заключенного договора составила 15 000 000 руб.

В соответствии с условиями заключенного между сторонами договора оплата стоимости приобретенного покупателем объекта предусматривалась на условиях рассрочки платежа.

Согласно условиям дополнительного соглашения от 06.04.2021 к вышеуказанному договору ответчик обязан вносить ежемесячный фиксированный платеж в размере 564 881 руб. 57 коп. в соответствии с графиком рассрочки оплаты за приобретенный объект недвижимости, установленным дополнительным соглашением от 19.08.2020, не позднее 15 числа каждого месяца, а также проценты в размере 12% годовых от суммы рассрочки, а всего 666 817 руб. 48 коп.

Однако в установленные сроки ежемесячные платежи с апреля 2022 по август 2023 не поступили.

С целью досудебного урегулирования возникшего спора истец обратился к ответчику с претензией от 10.10.2022 № 17/юр, в ответ на которую ответчик в письме от 26.10.2022 № 261022 сообщил, что по различным причинам не имеет финансовой возможности исполнить требования продавца в настоящее время.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований к отмене судебного акта.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 329, 330, 333, пунктами 1 и 3 статьи 488 ГК РФ установив ненадлежащее исполнение условий договора в части внесения оплаты, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в заявленном размере.

Довод подателя жалобы о том, что заявленные пени и штраф являются двойной мерой ответственности, отклоняется, поскольку пени начислены за просрочку платежей за период с апреля 2022 г. по июль 2023 г, а штрафы начислен за просрочку оплаты задолженности за август 2023 года.

Ответчик ссылается на ряд обстоятельств, которые, по его мнению, являются обстоятельствами непреодолимой силы.

Согласно правовым позициям, изложенным в ответах на вопрос 5 Обзора ВС РФ от 21.04.2020 N 1 и на вопрос 1 Обзора ВС РФ от 30.04.2020 N 2, установление обстоятельств непреодолимой силы из-за коронавируса по статье 401 ГК РФ не прекращает обязательство, если его исполнение возможно после того, как они отпали. Однако в этом случае должник не отвечает за просрочку исполнения обязательства и вызванные ею убытки, а кредитор может отказаться от договора, если утратил интерес в его исполнении.

В настоящем деле истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с апреля 2022 г. по август 2023 г.

Суд первой инстанции верно указал на то, что доводы ответчика о порядке уплаты предусмотренных договором купли-продажи платежей за период до апреля 2022 г. не относятся к настоящему спору.

Кроме этого, суд первой инстанции верно указал на то, что ссылки ответчика на проведение специальной военной операции и международные санкции не могут быть приняты во внимание, поскольку им не приведено никаких подтверждений того, что указанные обстоятельства непосредственно затронули ответчика как субъекта предпринимательской деятельности за пределами общего предпринимательского риска.

Также ответчик ссылается на произведенные им расходы по содержанию и обслуживанию приобретенного объекта недвижимости. Указанные доводы судом первой инстанции обоснованно не приняты, как не имеющие правового значения.

Ответчик возражает против заявленного размера задолженности, полагая, что все совершенные им платежи подлежат зачету в счет основного долга, без учета начисленных процентов.

Данный довод правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку опровергается содержанием заключенного между сторонами договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему от 06.04.2021, согласно которым стороны согласовали рассрочку платежа за отчужденный объект на условиях коммерческого кредита, подразумевающего уплату покупателем процентов в согласованных сторонами размерах.

В жалобе ответчик указывает на то, что суд первой инстанции не предложил сторонам провести сверку расчетов по иску.

Данный довод отклоняется апелляционным судом, поскольку у ответчика имелось достаточно времени для представления своего контррасчета по иску.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к следующему обоснованному выводу.

В обоснование своих требований истец по встречному иску ссылается на нормы статей 557, 475 ГК РФ, регулирующих последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, не соответствующего условиям договора о его качестве.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора купли-продажи недвижимости от 16.12.2019 № 01 продавец обязался передать покупателю объект в состоянии "как есть", а покупатель в силу пункта 4.3.1 договора обязан был принять его в состоянии "как есть". При этом в пункте 5.3 договора купли-продажи особо оговорено, что объект является бывшим в употреблении и передается покупателю в состоянии "как есть", а подписанием договора купли-продажи покупатель подтверждает, что заранее произвел осмотр приобретаемого объекта и претензий к его состоянию не имеет. Аналогичные положения содержатся в п. 1 акта приема-передачи объекта от 23.12.2019.

При этом материалы дела не содержат доказательств того, что продавец или иные третьи лица препятствовали ответчику в осмотре недвижимости как самостоятельно, так и с привлечением специалистов.

Как следует из материалов дела, покупатель был уведомлен о том, что объект ранее был в эксплуатации, и передается в собственность покупателя в состоянии "как есть", спорные недостатки не относятся к скрытым, цена договора была определена сторонами с учетом данных оговорок продавца.

При подписании договора и подписании акта приема-передачи объекта от 23.12.2019 ответчик претензий к выкупаемому имуществу не имел (пункт 2 статьи 513 ГК РФ).

Ответчик в обоснование встречных требований ссылается на наличие скрытых недостатков, которые были выявлены им спустя год после подписания акта приема-передачи при проведении им самим строительных и реконструкционных работ.

Данный доводы обоснованно не приняты судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5.2 договора купли-продажи продавец обязался одновременно с передачей покупателю объекта недвижимости передать последнему всю имеющуюся у него документацию, относящуюся к объекту, исполнение данной обязанности подтверждается содержанием пункта 2 акта приема-передачи от 23.12.2019.

Согласно техническому паспорту ГУПТИ МО от 17.02.2016 на спорный объект недвижимости, здание имеет деревянные стены и перекрытия, а его общий износ на момент составления технического паспорта составлял 61%.

Ответчик указывает, что здание приобреталось не для последующей эксплуатации в его текущем состоянии на момент продажи, а для переоборудования в гостиницу. В течение периода нахождения объекта в собственности покупателя здание не эксплуатировалось, подвергалось естественному износу, влиянию атмосферных осадков и т.д.

В этой связи на момент составления заключения АНО "Центр строительных экспертиз" от 10.03.2023 износ здания мог увеличиться. При этом указанное заключение отражает текущее состояние объекта недвижимости по состоянию на март 2023 года.

При этом продавец не обязан нести риск наступления негативных последствий вследствие непринятия покупателем в течение более чем 3 лет мер по сохранению и поддержанию в работоспособном состоянии находящегося в его собственности объекта недвижимости либо трудностей в реализации его предпринимательских планов, осуществляемых им на свой риск.

Кроме того, одним из выводов, содержащихся в заключении, является примерная стоимость демонтажа здания, оцениваемая специалистом в размере от 6 миллионов рублей, в то же время истец требует уменьшить выкупную стоимость на 7 500 000 руб. как на размер расходов по устранению скрытых существенных недостатков недвижимого имущества по предварительному расчету самого истца, при этом сам расчет к встречному исковому заявлению не прилагается, его состав и размер документально не подтверждены.

Также довод истца по встречному исковому заявлению о том, что истец приобрел спорное недвижимое имущество по цене значительно ниже цены приобретения ответчиком судом первой инстанции обоснованно отклонен как не имеющий правового значения для рассмотрения настоящего дела.

Не установив доказательств принуждения ответчика к заключению договора на спорных условиях, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного требования.

Апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайства ответчика об истребовании дополнительных доказательств и назначении судебной экспертизы.

 Доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые бы влияли на обоснованность и законность обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

Соответственно суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что основания для отмены обжалуемого определения отсутствуют, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Мурманской области  от 05.09.2023 по делу №  А42-10692/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

М.В. Балакир

 

 Н.С. Полубехина