Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-137203/2019

30 марта 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  30 марта 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егорова Д.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Аква" (адрес:  Россия 196601, Санкт-Петербург, 

<

...> литера а, помещение 22н офис 1, ОГРН:  );

ответчик: 1) Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области (адрес:  Россия 188300, г Гатчина, Ленинградская обл Гатчинский р-н, пр-кт 25 Октября 21, ОГРН:  

<

***>); 2) Администрация муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 188300, г Гатчина, Ленинградская обл Гатчинский р-н, ул Карла Маркса 44, ОГРН: 

<

***>);

о признании отказа от 17.12.2019 № 4597 незаконным, обязать направить истцу подписанный договор купли-продажи земельного участка по адресу: Гатчина, ул. Генерала Кныша, уч. 1а, общей площадью 9 864 кв.м.

при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 15.10.2019)

- от ответчика: 1) ФИО3 (представитель по доверенности от 09.01.2020), 2) ФИО3 (представитель по доверенности от 16.12.2019)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Аква" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области о признании отказа от 17.12.2019 № 4597 незаконным, обязать направить истцу подписанный договор купли-продажи земельного участка по адресу: Гатчина, ул. Генерала Кныша, уч. 1а, общей площадью 9 864 кв.м.

Определением суда от 13.01.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание на 17.03.2020.

В судебном заседании представитель ответчиков представил в материалы дела отзыв.

Представитель истца ходатайствовал о назначении судебной экспертизы относительно некапитальных строений на спорном участке.

Суд отклонил в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и наличием объективной возможности рассмотрения заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований на основании представленных в материалы дела доказательств.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство. 

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

27.11.2019 года общество с ограниченной ответственностью «АКВА» обратилось в КУИ по ГМР Ленинградской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 47:25:0107008:27, расположенного по адресу: 

<

...> участок 1а, с разрешённым видом использования «Станция технического обслуживания автомобилей», площадью 9864,0 м2, арендованный Истцом по договору аренды № 3811-10/16 от 11.02.2010 года в собственность, за плату, без проведения торгов.

В заявлении Истец указал, что на земельном участке расположены:

 

№

Наименование объекта

Правоустанавливающие документы

Площадь объекта

1

Здание станции экспресс обслуживания автомобилей

Право собственности

212,5 м2

2

Асфальтированное покрытие проездов и площадок

Справка БТИ

6 168 м2

3

Площадка для сбора мусора

Объект на балансе ООО

10 м2

4

Асфальтированные тротуары

Объект на балансе ООО

236 м2

5

Газон

Объект на балансе ООО

3 237,5 м2

б

Инженерные коммуникации, в том числе КНС

Объект на балансе ООО

1 000 м2

7

Осветительные приборы (столбы со светильниками)

Объект на балансе ООО

12 шт

ИТОГО площадь застройки составляет:

7 626,5 м2 (80%)

В подтверждение того, что данные объекты недвижимости имеются вналичии, к заявлению на выкуп Истом были приложены следующиедокументы:   

№п/ п

Наименование документа

Реквизиты документа

Количество листов в

экземпляре

1

2

3

4

1

Копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц.

22.11.2018 год

4

2

Копия устава юридического лица

Протокол общего собрания от 15.11.2018 года

14

3

Копия протокола общего собрания о назначении генерального директора

От 15.11.2018 года

2

4

Выписка ЕГРЮЛ распечатана с сайта МИФНС

27.11.2019 года

4

5

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории

 

6

Кадастровый паспорт автомойки

-

28

7

Выписка ЕГРН на земельный участок

 

26

8

Заключение № 13-Р об определении процента застройки земельного участка

№13/Рот25.11.2019года

18

9

Копия справки изБТИ

б/н, б/д

2

10

Копия договора аренды

№3811-10/16 от 11.02.2010 года

13

11

Копия договора переуступки прав и обязанностей

От 11.02.2011 года

3

12

Копия договора переуступки прав и обязанностей

От 05.12.2018 года

9

13

Копия технического отчета

От 2019 года

48

17.12.2019 года, письмом, за исх. № 4597, администрация ГМР по Ленинградской области (Ответчик 2), отказал в выкупе земельного участка, сославшись на то, что площадь испрашиваемого земельного участка в 118 раз больше, чем площадь застройки.

Считая, что данный ненормативный акт и действия администрации, выразившиеся в отказе Истцу от преимущественного права выкупа, являются не законными, истец обратился в суд.

Согласно статьям 4, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания действий незаконными необходимо наличие одновременно двух условий, указанных в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ: действия должны не соответствовать закону и иному нормативному правовому акту и нарушать права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности или создавать препятствия в осуществлении этой деятельности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

11.02.2010 между ООО «Сфера услуг» и Администрацией заключен договор аренды земельного участка № 3811-10/16 (далее – Договор аренды) сроком на три года (установлен срок строительства: с 25.12.2009 по 24.12.2012) под строительство станции технического обслуживания автомобилей и крытого паркинга.

11.02.2011 между ООО «Сфера услуг» и ООО «Строительная компания «КЕНФОРД» заключен договор об уступке прав и обязанностей по Договору аренды. Договор аренды заключен с целью конкретного вида разрешенного использования — «для строительства станции технического обслуживания и крытого паркинга». Соответственно, арендатор обязался использовать Участок исключительно в целях, в которых данный участок и предоставлялся.

Постановлением Администрации от 23.04.2013 № 1437 в Договор аренды внесены изменения в части замены арендатора ООО «Сфера услуг» на ООО «Строительная компания «КЕНФОРД». 23.04.2013 между сторонами заключено соответствующее дополнительное соглашение к Договору аренды. 

05.12.2018 между ООО «Строительная компания «КЕНФОРД» и обществом с ограниченной ответственностью "Аква" заключен договор об уступке прав и обязанностей по Договору аренды.

Участок площадью 9 864 кв.м. поставлен на кадастровый учет 19.10.2009. 26.11.2014 Обществом зарегистрировано право собственности на станцию экспресс обслуживания автомобилей общей площадью всего 83,5 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации 47-АВ 168608).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих участков. Исходя из содержания названной нормы следует, что право на приобретение земельного участка в собственность возникает в связи с нахождением на нем объекта недвижимости.

Указанная норма права, предусматривающая возможность приобретения прав на такой участок, ограничивает допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, обеспечивает соединение прав на эти объекты за одним собственником и направлена на создание собственникам недвижимости условий для нормального владения и пользования своими объектами недвижимости, что соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из системного толкования которых следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка.

Согласно названной статье основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, в частности, являются, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14); невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде прав (пункт 19).

Исходя из норм главы V. 1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Площадь испрашиваемого в собственность Обществом Участка, арендуемого в настоящее время, составляет 9 864 кв.м.; станция технического обслуживания, расположенная на нем, имеет площадь всего 83,5 кв.м. Таким образом, площадь вышеуказанного земельного участка значительно (в 118 раз) превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен и находится в собственности Общества.

Учитывая вышеизложенное, Администрацией в выкупе отказано.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости,, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Так, общество не представило доказательства того, что для обслуживания станции экспресс обслуживания автомобилей площадью 83,5 кв. м необходим испрашиваемый земельный участок площадью 9 864 кв.м.

Доказательств расположения на Участке иных объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, суду не представлено, кадастровый паспорт земельного участка таких сведений также не содержит.

Как установлено в решении по делу А56-44311/2015, разрешенный вид использования «станция технического обслуживания автомобилей», установленный постановлением Администрации от 20.01.2015 № 218, не соответствовал основным видам разрешенного использования для территориальной зоны, в которой находится Участок, коэффициент застройки территории составляет всего 0,85%.

Истец утверждает, что на земельном участке расположены следующие объекты:

№

Наименование объекта

Правоустанавливающие документы

Площадь объекта

1

Здание станции экспресс обслуживания автомобилей

Право собственности

212,5 м2

2

Асфальтированное покрытие проездов и площадок

Справка БТИ

6 168 м2

3

Площадка для сбора мусора

Объект на балансе ООО

10 м2

4

Асфальтированные тротуары

Объект на балансе ООО

236 м2

5

Газон

Объект на балансе ООО

3 237,5 м2

б

Инженерные коммуникации, в том числе КНС

Объект на балансе ООО

1 000 м2

7

Осветительные приборы (столбы со светильниками)

Объект на балансе ООО

12 шт

ИТОГО площадь застройки составляет:

7 626,5 м2 (80%)

Суд обращает внимание, что вышеуказанные объекты не имеют статуса недвижимого имущества.

В силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), частей 6 и 7 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о недвижимости) объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, являются объектами недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и права на которые подлежат государственной регистрации.

Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества, либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества, действующее законодательство не содержит.

При этом сооружения относятся к объектам недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса) и к объектам капитального строительства(пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" под сооружением понимается результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 N 4777/08 следует, что асфальтовое покрытие как объект-сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу, в силу чего асфальтовое замощение не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку данное асфальтовое замощение является обычным благоустройством земельного участка, то есть составной частью данного земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

По мнению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 24 сентября 2013 г. N 1160/13 по делу N А76-1598/2012), по смыслу положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в едином государственном реестре лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. При этом в связи с отсутствием у вещи качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на нее не подлежит регистрации независимо от ее физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком. Данная позиция поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 23 января 2015 г. N 305-ЭС14-7970 по делу N А40-94643/13).

Изучив материалы дела и выслушав позиции сторон, суд пришел к выводу о правомерном отказе в выкупе земельного участка в испрашиваемом размере.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Расходы по уплате госпошлины остаются на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

Арбитражный суд решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Аква» из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению от 18.12.2019 № 190.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                  Егорова Д.А.