﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-15192/2018

г. Краснодар

02 июля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июля 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Епифанова В.Е. и Соловьева Е.Г., в отсутствие в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Шуверы Николая Ивановича (ИНН 262801619713, ОГРНИП 317265100098224), ответчика – Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска, третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 (судьи Жуков Е.В., Джамбулатов С.И., Сомов Е.Г.) по делу № А63-15192/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Шувера Н.И. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска (далее – комитет) о понуждении произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 по договору от 12.08.2010 № 2234, с учетом дополнительного соглашения от 26.07.2013 № 2855, аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1, по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка (требования уточнены – т. 1, л. д. 64, 65).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю (далее – кадастровая палата).

Решением от 03.12.2018 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 находится во второй зоне горно-санитарной охраны города-курорта Кисловодска, поэтому не подлежит приватизации в соответствии с положениями Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), постановления Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 № 14 «О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении положений об этих курортах» (далее – постановление № 14), постановления Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 № 300 «Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае». На основании пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582), в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 (далее – постановление № 531), вступившего в законную силу 12.08.2017. Решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов. Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила порядок, утвержденный решением от 26.10.2016 № 15-516, пунктом 3.1 следующего содержания: «В случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога». Право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса (с 01.03.2015 – 39.20 Земельного кодекса), является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление от 24.03.2005 № 11). Предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства общей площадью застройки 448,4 кв. м, степенью готовности 16% (свидетельство от 13.10.2011 серии 26-АЗ № 557413). Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность, исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Спорный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду на определенный срок под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха, в дальнейшем – под строительство санатория – лечебного корпуса. Доказательств, указывающих на то, что объект недвижимого имущества построен и сдан в эксплуатацию, а цель, в соответствии с которой участок предоставлен в аренду, достигнута, материалы дела не содержат. Поскольку нахождение объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020212:38 (в пределах курорта федерального значения Кисловодска), не подлежащем приватизации, не порождает у предпринимателя как собственника объекта права на выкуп участка под ним, – принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, закрепленный постановлением № 531 (с 12.08.2017), решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 (с 07.03.2018), в рассматриваемом случае применению не подлежит.

Постановлением апелляционной инстанции от 05.03.2019 решение от 03.12.2018 отменено, по делу принят новый судебный акт. На комитет возложена обязанность произвести перерасчет арендной платы с 12.08.2017 по договору аренды земельного участка от 12.08.2010 № 2234, с учетом дополнительного соглашения от 26.07.2013 № 2855, по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Апелляционный суд применил аналогичные нормы материального права при разрешении настоящего спора, однако, признал ошибочным вывод суда первой инстанции об отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости, не позволяющем применить льготную ставку арендной платы. Вместе с тем судебная коллегия установила, что арендованный земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38, по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский 25/1, на котором расположен капитальный объект, строительство которого не завершено, в силу статьи 27 Земельного кодекса ограничен в обороте, не может быть предоставлен в собственность независимо от степени готовности расположенных на нем объектов недвижимости ввиду ограничений, прямо предусмотренных законодательством Российской Федерации. Приняв во внимание ограничение земельного участка с кадастровым номером 26:34:020212:38 в обороте, предоставление его в аренду в связи с нахождением на участке объекта незавершенного строительства (готовность 16%), требования истца о перерасчете арендной платы, начиная с 12.08.2017, с применением ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка, суд второй инстанции признал правомерными.

В кассационной жалобе комитет просит отменить апелляционное постановление от 05.03.2019, оставить в силе решение от 03.12.2018. Податель жалобы указывает, что спорный земельный участок относится к особо охраняемым природным территориям, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенных для лечения и отдыха граждан. В силу статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее – Закон № 7-ФЗ). Нахождение соответствующей территории в границах населенного пункта, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными правовыми актами статус курорта, ограничение таких земель в обороте и запрет на приобретение в собственность. Земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 находится в пределах созданной до 30.12.2013 особо охраняемой природной территории – курорта федерального значения Кисловодска, поэтому подлежит особой охране, не подлежит приватизации. Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность спорного земельного участка, занимаемого зданием, сооружением собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения прав на приобретение в собственность отсутствуют, введенный постановлением № 531, применению не подлежит. Нахождение объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 26:34:020212:222) на земельном участке с кадастровым номером 26:34:020212:38, расположенном в границах курорта федерального значения, не подлежащем приватизации, не порождает у предпринимателя как собственника объекта права на выкуп земли под данным объектом.

Кадастровая палата в кассационной жалобе также просит отменить обжалуемое постановление апелляционного суда, оставить в силе судебное решение с указанием на то, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса. Объекты незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, хоть и являются объектами недвижимости в силу статьи 130 Гражданского кодекса, однако, не указаны в статье 36 Земельного кодекса наряду с уже существующими зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для целей эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Названные обстоятельства свидетельствуют о том, что на основании статьи 36 Земельного кодекса выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить в силе обжалуемый судебный акт, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Участвующие в деле лица, явку процессуальных представителей в суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Изучив материалы дела, доводы, приведенные сторонами в кассационных жалобах и отзыве, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы подлежат удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 12.08.2010 № 2230, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:34:020212:38, площадью 588 кв. м, находящийся по адресу: Ставропольский край, г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский, 25/1, для использования под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны и ограничен в использовании в соответствии с установленным режимом, указанным в приложении № 3.

Срок аренды согласован с 12.08.2010 по 11.08.2013 (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором равными долями до 15-го марта, 15-го июня, 15-го сентября, 15-го ноября.

Пересмотр арендной платы за земельный участок, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков определяется в соответствии с действующим законодательством, Правительством Ставропольского края и опубликовывается в средствах массовой информации. В этом случае исполнение и оплата арендатором арендной платы осуществляется на основании расчета к договору, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется (пункт 3.5 договора).

Арендодатель обязан производить по обращению арендатора перерасчет арендной платы (пункт 4.2.4 договора).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – Кисловодском отделе (пункт 2.2). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа (дата регистрации 06.09.2010, номер 26-26-15/021/2010-110) и выпиской из ЕГРН от 12.09.2018 № 26-0-1-54/4006/2018-19302.

13 октября 2011 года за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 448,4 кв. м, степенью готовности 16%, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина, 25/пер. Бородинский, 1 (свидетельство о государственной регистрации права от 13.10.2011 серии 26-АЗ № 557413).

26 июля 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение № 2855 к договору аренды, согласно которому земельный участок предоставлен арендатору под строительство санатория – лечебного корпуса (пункт 1.1), срок аренды установлен с 26.07.2013 по 25.07.2018 (пункт 1.2). Соглашение является неотъемлемой частью договора; один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю – Кисловодский отдел (пункт 8.2).

Из письма от 14.05.2012 № 868-01 управления архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Кисловодска следует, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Кисловодск, ул. Шаляпина/пер. Бородинский, 25/1, находится в санаторно-курортной зоне.

В письменных пояснениях от 27.11.2018 (исх. № 203/2.4/2018) кадастровой палаты указано, что земельный участок с кадастровым номером 26:34:020212:38 поставлен на кадастровый учет 12.09.2007 и полностью расположен во второй зоне санитарной (горно-санитарной) охраны города-курорта Кисловодска.

11 июля 2018 года предприниматель, считая земельный участок ограниченным в обороте и не подлежащим приватизации, обратился в комитет с заявлением о зачете излишне уплаченной суммы арендных платежей в размере 18 203 рублей 38 копеек в 2017 году в оплату аренды за 2018 год по договору аренды в связи с вступлением с 12.08.2017 в законную силу постановления № 531 (исходя из ставки земельного налога 1,5% от кадастровой стоимости).

Комитет письмом от 08.08.2018 № 0115/2665 отказал в перерасчете арендной платы, сославшись на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативно-правового акта органа местного самоуправления – решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 (то есть с момента опубликования – 07.03.2018).

Неурегулирование спора относительно применения льготного порядка расчета арендной платы послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Статья 614 Гражданского кодекса предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В силу пункта 3 приведенной статьи, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса (в редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ «О внесении изменения в статью 424 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации») исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Вне зависимости от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы. Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным соответствующим нормативным актом размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Постановлением № 582 (в редакции постановления № 531, вступившей в силу 12.08.2017), утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В целях приведения порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования города-курорта Кисловодска, в соответствие с основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными постановлением № 582 на основании решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 26.10.2016 № 15-516 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города-курорта Кисловодск и предоставленных в аренду без торгов. 

Решением от 28.02.2018 № 14-518, вступившим в законную силу 07.03.2018, Дума города-курорта Кисловодска Ставропольского края дополнила порядок, утвержденный решением от 26.10.2016 № 15-516, пунктом 3.1, согласно которому в случае если в отношении земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, установлено ограничение права на приобретение в собственность данного земельного участка для собственника здания, сооружения и размер арендной платы, определяемый в соответствии с пунктом 3 настоящего Порядка, превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога. Пунктом 3 решения Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 установлено, что оно вступает в силу со дня официального опубликования («Кисловодская газета» № 10 от 07.03.2018).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса, действовавшему в период заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. Право, предусмотренное приведенной статьей Земельного кодекса, является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (пункт 5 постановления от 24.03.2005 № 11).

В пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено, что рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Земельного кодекса.

С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса, согласно которой если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).

Как указано в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса.

Истец является собственником объекта незавершенного строительства площадью застройки 448,4 кв. м, степенью готовности 16%, возведенного на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 12.08.2010 № 2230, для использования под проектирование пансионата круглосуточного семейного отдыха; по дополнительному соглашению от 23.07.2013 № 2855 – под строительство санатория – лечебного корпуса.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В то же время объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не приведены в статье 36 Земельного кодекса наряду со зданиями, строениями, сооружениями, как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок.

Толкование отдельных положений статьи 36 Земельного кодекса дано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, 09.11.2010 № 7454/10 и 01.03.2011 № 14880/10, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы земельного законодательства. Аналогичный правовой подход по применению пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса для целей выкупа земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, сформулирован в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 № 19- КГ15-48.

Таким образом, поскольку нахождение объекта незавершенного строительства на земельном участке, не подлежащем приватизации, не порождает у предпринимателя как собственника объекта права на выкуп земельного участка по ним, – принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений, закрепленный постановлением № 531 (с 12.08.2017), решением Думы города-курорта Кисловодска Ставропольского края от 28.02.2018 № 14-518 (с 07.03.2018) в рассматриваемом случае неприменим, о чем правомерно указал суд первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и пришел к правильным выводам, основания для отмены судебного решения у апелляционной коллегии отсутствовали, поэтому, постановление от 05.03.2019 подлежит отмене, решение от 03.12.2018 – оставлению в силе как законное и обоснованное.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2019 по делу № А63-15192/2018 отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.12.2018 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.Е. Епифанов

Е.Г. Соловьев