Дело №А11-2177/2017

06 августа 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2018 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Волгиной О.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.06.2017 по делу №А11-2177/2017, принятое судьей Поповой З.В.,

 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер», 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, г. Владимир, ФИО3, ПАО Сбербанк Российской Федерации Отделение Сбербанка № 8611/0275 в г. Владимир, 

 

об истребовании имущества из незаконного владения, о взыскании убытков, 

 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кайзер» к индивидуальному предпринимателю ФИО2, 

 

об обязании заключить договор купли-продажи,

 

при участии: от истца (заявителя) – ФИО4, по доверенности от 09.07.2018 (сроком на 6 месяцев),  ФИО5 по доверенности от 09.07.2018 (сроком на 6 месяцев), ФИО2, лично (по паспорту);

от ответчика – не явился, извещён;

от третьих лиц – не явились, извещены,

 

установил.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кайзер» об истребовании из незаконного владения земельного участка площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19 с расположенным на нем комплексом АЗС № 45 в виде здания площадью 64,9 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:969, находящихся по адресу: 

<

...> Октября; о взыскании убытков в размере 200 000 руб.

Определением от 10.04.2017 требование о взыскании убытков выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А11-3264/2017.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просил обязать передать земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19 с расположенным на нем комплексом АЗС № 45 (в виде здания площадью 64,9 кв.м (кадастровый номер 33:16:001406:969)) и оборудование АЗС, находящиеся по адресу: 

<

...> Октября, по акту приема-передачи (возврата) имущества (по договору аренды от 29.02.2016 № 45) от февраля 2017 года. Уточнение судом принято.

В качестве правового обоснования заявленного требования истец сослался на статьи 1, 9, 10, 153, 154, 157, 157.1, 165.1, 178, 179, 421, 549, 624, Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 постановления

Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункты 9, 10 постановления

Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения с первоначальным судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление ООО «Кайзер», уточненное в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании ИП ФИО2 заключить договор купли-продажи земельного участка и комплекса автозаправочной станции с оборудованием, в течении десяти дней со дня вступления решения в законную силу, в следующей редакции:

«1. Предмет договора

1.1. По договору ФИО2 (продавец) обязуется передать в собственность ООО «Кайзер» (покупатель) следующее имущество, расположенное по адресу: 

<

...> Октября: 

- земельный участок площадью 3604 квадратных метров с кадастровым номером 33:16:001406:19, адрес: 

<

...> Октября, вид разрешенного использования - для эксплуатации АЗС;

- комплекс автозаправочной станции №45 площадью 64,9 кв.м, кадастровый номер 33:16:001406:19 (условный 33:16:00 14 06:0019:9305:07),

инвентарный номер 9305:07, лит. АА1;

- оборудование автозаправочной станции:

1) АСН в количестве 2 единиц;

3) ТРК СЕВЕР-1 в количестве 4 единицы;

4) Пульт управления Сапсан 2.2 в количестве 4 единицы;

5) РВС V – 25 куб.м. подземный в количестве 5 единиц;

6)Резервуар пожарный V – 10 куб.м. в количестве 1 единица;

7) Резервуар V-10куб.м. подземный в количестве 4 единицы;

8) Электрические сети в количестве 1 единица;

9) Водопровод в количестве 1 единица;

10) Канализация ливневая с отстойником в количестве 1 единица;

11) Метрошток МЕР-3.5 в количестве 1 единица;

12) Мерник с пеногасителем 10 л. в количестве 1 единица;

13) Сейф металлический в количестве 1 единица;

14) Стела ценовая световая односторонняя в количестве 1 единица;

15) Система видеонаблюдения (монитор-1, камер-4) в количестве 1 единица;

16) Дороги и площадка в количестве 1 единица;

17) Технологический трубопровод в количестве 1 единица;

18) Пожарная ёмкость под песок в количестве 3 единицы;

19) Ограждение АЗС в количестве 1 единица;

20) Огнетушитель ОВП-100 в количестве 2 единицы;

21) Огнетушитель ОП-50 в количестве 2 единицы;

22) Огнетушитель ОП-4,ОП-8 в количестве единиц;

23) Молниезащита в количестве 1 единица;

24) Инструмент искробезопасный 1 комплект (далее по тексту «Имущество») в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности на имущество, а покупатель обязуется принять Имущество и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

1.3. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности.

1.4. Переход права собственности на Имущество подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Права и обязанности сторон

2.1. Продавец обязан:

2.1.1. Обеспечить государственную регистрацию настоящего договора в течении трех дней после получения оплаты, а также переход права собственности на имущество.

2.2. Покупатель обязан:

2.2.1. Оплатить и принять Имущество в порядке и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.2.1 Передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

3. Цена и порядок расчётов

3.1. Стоимость Имущества составляет 4 148 064 (четыре миллиона сто сорок восемь тысяч шестьдесят четыре рубля) рубля 52 коп.

3.2. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается покупателем продавцу в течение семи рабочих дней после подписания сторонами настоящего договора.

3.3. Сумма, указанная в пункте 3.1, выплачивается продавцу покупателем путём перечисления на банковский счёт покупателя.

4. Ответственность сторон

4.1. Во всех остальных случаях, не предусмотренных договором, стороны договорились руководствоваться действующим законодательством

РФ.».

ООО «Кайзер» в обоснование встречного иска сослалось на статьи 382, 384, 606, 610, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что Предприниматель препятствует реализации имеющегося у него права на выкуп арендуемого им имущества, уклоняется от заключения договора купли - продажи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк России (Отделение Сбербанка № 8611/), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, ФИО3.

Решением от 21.06.2017 Арбитражный суд Владимирской области в удовлетворении исковых требований отказал, удовлетворил требования общества с ограниченной ответственностью «Кайзер» в части обязания индивидуального предпринимателя ФИО2 заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кайзер» в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу договор купли-продажи земельного участка площадью 3604 кв.м, кадастровый номер 33616:001406:19, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации АЗС; комплекса автозаправочной станции № 45 с кадастровым номером 33616:001406:19, условный номер 33:16:00 14: 06:0019:9305:07, общей площадью 64, 9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, лит. АА1, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, оборудования автозаправочной станции.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение отменить.

Заявитель указывает, что истец не вправе требовать от заявителя исполнения обязательств, установленных дополнительным соглашением №1 к договору аренды, поскольку право на выкуп комплекса АЗС с земельным участком не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Ссылается на злоупотребление обществом своими правами.

Считает, что статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации применена неверно.

Пояснил, что о наличии дополнительного соглашения от 09.03.2016 №1 не знал.

Также указывает, что рыночная цена спорного имущества существенно превышает цену, указанную в решении суда.

Просит установить стоимость 11663791 руб.

Ссылается на невозможность исполнения судебного акта.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Кайзер» в отзыве на апелляционную жалобу указало на законность и обоснованность решения, просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании судом апелляционной инстанции было рассмотрено и отклонено ходатайство заявителя о приостановлении производства по делу. Рассмотрено и удовлетворено ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств по делу (справки ООО «АЗС Монтаж», акта о составе имущества, отчета №35/2018 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – комплекса АЗС №45, акта № 5от 05.07.2017, акта №32 от 19.07.2017, акта №1 от 05.07.2017 приемки-сдачи выполненных работ, актов о приемке выполненных работ  от 31.05.2017 №03, №01, выписок из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости) (протокол судебного заседания от 30.07.2018).

Ответчик, третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика, третьих лиц по имеющимся в нем материалам.

        Определением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по гражданскому делу № 2-2254/2017, находящемуся в производстве Ленинского районного суда г. Владимира.  

         Определением от 18.04.2018 производство по делу возобновлено.

         Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями суда от 21.05.2018, от 16.07.2018.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.03.2016 между ФИО3 (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1.1 которого стороны договорились о подготовке и

заключении в последующем договора купли-продажи недвижимости, указанной в пункте 1.2, в сроки и на условиях, определенных договором.

Продавец, являющийся на момент заключения договора единственным собственником недвижимости, продает, а покупатель приобретает: объект недвижимости – Комплекс АЗС № 45, назначение: сервисное, инвентарный номер 9305:07, литер АА1, площадь 64,9 кв.м, этажность-1, кадастровый или условный номер: 33:16:001406:0019:9305:07; земельный участок, под эксплуатацию АЗС площадь 3604 кв.м кадастровый номер 33:16:001406:19 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора продавец гарантирует, что к моменту заключения основного договора продаваемое имущество третьи лица не будут иметь преимущественного права его покупки, права на недвижимость никем не будет оспариваться, недвижимость не будет находится под арестом и в споре, не будет находится в залоге и не обременено иным образом какими-либо обязательствами.

В соответствии с пунктом 3.1.1 продавец обязан к моменту заключения основного договора подтвердить отсутствие обременении и запретов в отношении имущества на дату подписания основного договора, предоставив подлинные выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по состоянию на эту дату.

Цена составляет 4 700 000 руб., в том числе НДС (пункт 4.1 договора).

При подписании предварительного договора покупатель в течение пяти рабочих дней уплачивает продавцу предоплату в виде задатка в сумме 4 050 000 руб. При заключении основного договора денежные средства, оплаченные в соответствии с п. 4.2 договора, засчитываются в счет оплаты стоимости имущества, указанного в п. 1.2 договора (пункт 4.2 договора).

16.03.2016 ИП ФИО2 перечислил ФИО3 2 000 000 руб. (платежное поручение от 16.03.2016 № 81) и 2 050 000 руб. (платежное

поручение от 16.03.2016 № 82) - назначение платежа: по договору купли-

продажи за комплекс АЗС № 45.

17.03.2016 между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи № 2, в соответствии с пунктом 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить следующее недвижимое и иное имущество (далее - имущество), расположенное по адресу: 

<

...> Октября: объект недвижимости – Комплекс АЗС № 45 площадью 64,9 кв.м, этажность-1, кадастровый или условный номер: 33:16:001406:0019:9305:07; земельный участок, под эксплуатацию АЗС площадь 3604 кв.м кадастровый номер 33:16:001406:19.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость 4 700 000 руб., складывается из стоимости объекта недвижимого и иного имущества (оборудование и инвентарь) составляющей 4 000 000 руб., в том числе стоимость здания 1 000 000 руб., стоимости земельного участка 700 000 руб.

В пункте 1.4 договора указано, что продавец извещает, что на момент заключения настоящего договора имущество обременено правами третьих лиц (договор аренды на 11 месяцев между ФИО3 и ООО «Кайзер» от 17.02.2016), не находится по арестом, в залоге или под иным обременением и не является предметом судебного спора.

17.03.2016 между сторонами подписан акт приема-передачи.

21.03.2016 за ИП ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19, свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2016 33-33/024-33/024/004/2016-14/2 и на комплекс АЗС № 45, свидетельство от 21.03.2016 33-33/024-33/024/004/2016-13/2.

В материалы дела Предпринимателем представлена копия договора аренды от 17.02.2016 АЗС и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

...> Октября, срок аренды 11 месяцев, между ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор).

Как пояснил ИП ФИО2, данная копия договора, не подписанная ни одной из сторон, передана ему ФИО3 при заключении основного договора купли-продажи АЗС с устным указанием на то, что договор аренды именно в данной редакции подписан между сторонами.

Также в материалы дела ИП ФИО2 представлена копия договора аренды от 29.02.2016 № 45, заключенного между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор), в котором пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: не предусматривает перехода в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение или оборудование к арендатору, за исключением случаев реализации преимущественного права арендатора на приобретение этих объектов, предусмотренное пунктом 6.6 договора.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды 11 месяцев, а в соответствии с пунктом 2.1 арендная плата - 70 000 руб. за один календарный месяц.

Согласно пункту 5.11 договора при получении уведомления арендодателя о предполагаемом отчуждении (продаже) объектов аренды в четырнадцатидневный срок с момента его получения, направить арендодателю сообщение о согласии на приобретение этого объекта за указанную цену и при прочих равных условиях либо об отказе от реализации преимущественного права покупки этих объектов. В случае не направления арендатором такого сообщения в указанный срок арендодатель вправе считать, что арендатор отказывается от реализации своего преимущественного права покупки, предусмотренного п. 6.6 договора.

В пункте 4.6 стороны согласовали, что арендодатель обязан уведомить арендатора о предполагаемом отчуждении (продаже) объектов аренды третьему лицу для реализации арендатором права его преимущественной покупки, предусмотренного пунктом 6.6 настоящего договора. Указанное

уведомление должно быть направлено арендодателем за один месяц заказным письмом с уведомлением о вручении.

В пункте 6.6 договора указано, что отчуждение объекта аренды арендодателем не влечет за собой расторжение настоящего договора и (или) изменение его условий, при этом арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на приобретение объекта аренды по цене, по которой указанный объект продается и при прочих равных условиях. В случае нарушения права, арендатор вправе обратиться в суд для его защиты.

Предприниматель указал, что данная копия договора представлена ему ООО «Кайзер» при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.2016.

В материалы дела ООО «Кайзер» представлена копия и подлинник на обозрение суда договора аренды от 29.02.2016 № 25, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель (ФИО3) передает, а арендатор (ООО «Кайзер») принимает комплекс автозаправочной станции № 45, кадастровый или условный номер 33:16:00 14 06:0019:9305:07 общей площадью 64, 9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, а также земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19. 

В пункте 1.3 договора указано, что срок аренды 11 месяцев.

Размер арендной платы - 70 000 руб. в месяц (пункт 1.2 договора).

Пункт 1.2 договора изложен в редакции, что договор не предусматривает перехода в дальнейшем права собственности на арендуемое помещение или оборудование к арендатору.

Пункт 5.11 изложен в редакции арендатор имеет право передать арендованный объект в субаренду.

При этом в данном экземпляре договора пункт 4.6 отсутствует, а пункт 6.6 изложен в редакции: отчуждение объекта аренды арендодателем не влечет за собой расторжение настоящего договора и (или) изменение его

условий. 

09.03.2016 между ФИО3 и ООО «Кайзер» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 29.02.2016 № 45, в соответствии с которым пункт 1.2 изложен в следующей редакции: арендатор вправе в любое время, в период действия настоящего договора аренды, а также по окончании срока действия договора аренды произвести выкуп нижеуказанного имущества, при условии уплаты арендатором выкупной цены по настоящему договору: Выкупная цена имущества 4 900 000 рублей (НДС не облагается), в том числе: земельный участок площадью 3604 кв.м с кадастровым номером 33:16:001406:19, адрес: 

<

...> Октября, вид разрешенного использования - для эксплуатации АЗС - 800 000 руб.; комплекс автозаправочной станции №45 кадастровый номер 33:16:00 14 06:0019:9305:07, общей площадью 64,9 кв.м, инвентарный номер 9305:07, = по адресу: 

<

...> Октября - 1 100 000 руб.

Арендная плата, вносимая арендатором, включается в выкупную цену имущества, а именно относится на выкупную цену земельного участка.

Выкуп имущества до истечения срока аренды производится арендатором в следующем порядке: направляет арендодателю заказным письмом с уведомлением о вручении (либо вручить лично арендодателю) извещение о выкупе арендуемого имущества, по адресу, указанному в разделе 9 договора. Извещение арендатора о выкупе имущества в любом случае считается полученным арендодателем по истечение восьми дней с момента его направления арендатором в адрес арендодателя; оплатить в течение 10 банковских дней, с момента направления в адрес арендодателя извещения о выкупе, денежные средства на счет арендодателя, составляющие выкупную стоимость имущества, (за вычетом внесенной арендной платы, которая включается в выкупную стоимость имущества). Оплата выкупной стоимости имущества будет означать надлежащее исполнение арендатором договора купли-продажи имущества и наступление обязанности по передаче имущества арендатору и оформления

на данное имущество права собственности арендатора.

Арендодатель в течение 10-ти дней после получения указанного извещения и денежных средств, внесенных арендатором в счет выкупа имущества обязан совершить все необходимые фактические и юридические действия по передаче указанного имущества арендатору и оформления на

данное имущество права собственности арендатора.

Аналогичный порядок применяется и при выкупе имущества по истечению срока аренды, установленного настоящим договором».

Настоящее дополнительное соглашение является обязательной и неотъемлемой частью договора аренды № 45 от 29.02.2016, заключенного

между арендодателем и арендатором.

15.03.2016 ИП ФИО2 перечислил ФИО3 5000 руб. (платежное поручение от 15.03.2016 № 80), 21.03.2016 - 300 000 руб. (платежное поручение от 21.03.2016 № 90), 25.04.2016 - 300 000 руб. (платежное поручение от 25.04.2016 № 139), 45 000 руб. переданы по расписке от 17.03.216.

23.03.2016 и 30.03.2016 Предприниматель направил Обществу письма, в которых указал, что на основании договора от 17.03.2016 произошла смена собственника комплекса АЗС № 45, предложил подписать акт.

19.04.2016 между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору аренды от

29.02.2016 № 45, в котором отражено, что в связи с переходом права собственности к ФИО2, в преамбулу договора аренды стороны вносят следующие изменения: ФИО2 (арендодатель) с одной стороны

и ООО «Кайзер» (арендатор) с другой стороны, именуемые в дальнейшем

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

15.11.2016 Предприниматель направил Обществу уведомление о расторжении договора аренды, в котором указал, что срок истекает 31.01.2017, просил вернуть имущество не позднее 05.02.2017.

19.01.2017 ООО «Кайзер» направило ИП ФИО2 извещение о выкупе, в котором указало, что в соответствии с дополнительным соглашением от 09.03.2016 № 1 к договору аренды от 29.02.2016 № 45 предусмотрена возможность выкупа имущества в собственность арендатора.

Выкупная стоимость имущества составляет 4 900 000 руб., в счет выкупной цены засчитывается сумма выплаченной арендной платы. Вся сумма арендной платы, перечисленная как ФИО3, так и ФИО2 за период с 09.03.2016 по 31.01.2017, включая сумму начисленного и

уплаченного налога на доходы физических лиц, составляет 751 935 руб. 48

коп. Выкупная стоимость составляет 4 148 064 руб. 52 коп.

25.01.2017 ООО «Кайзер» перечислило ИП ФИО2 4 148 064 руб. 52 коп., которые возращены Предпринимателю по чеку ордеру 3753.

В ответе от 24.01.2017 Предприниматель отказал в выкупе со ссылкой на то, что договором аренды возможность выкупа не предусмотрена и 24.01.2017 направил повторное требование об освобождении комплекса АЗС, что явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается,

за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения

при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее

выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (пункт 3 статьи 421 ГК РФ).

Включение в договор условия о переходе права собственности на имущество к арендатору позволяет рассматривать такой договор как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), содержащий в себе элементы договоров аренды и купли-продажи одновременно.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит

государственной регистрации.

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Протолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия дополнительного соглашения от 09.03.2016 между ФИО3 (арендодатель) и ООО «Кайзер» (арендатор), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора по выкупу имущества.

Так, указанным соглашением предусмотрено право арендатора оформить переданные ему в аренду объекты в собственность, как во время действия договора аренды, так и после его окончания, при условии надлежащего исполнения обязанности по перечислению всей выкупной стоимости, в счет которой засчитывается и уплаченная арендная плата. Сторонами определено имущество, подлежащее выкупу, указаны его характеристики и что выкупная цена - 4 900 000 руб., в том числе земельный участок - 800 000 руб., комплекс АЗС № 45 - 1 100 000 руб., оборудование -3 000 000 руб. В договоре аренды от 25.02.2016 сторонами установлен срок – 11 месяцев. Указанные договор и дополнительное соглашение государственной регистрации не подлежали в силу норм пункта 2 статьи 651 ГК РФ, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При этом по смыслу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.

         Следовательно, заключение договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем комплекса АЗС между ФИО3 и ФИО2 не является основанием для изменения договора аренды, в том числе дополнительного соглашения, предусматривающего право на выкуп и прекращения обязанности арендодателя продать имущество.

         При таких обстоятельствах обоснован вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика права на покупку земельного участка и АЗС, которое в силу условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему могло быть реализовано ООО «Кайзер» до окончания срока аренды и при условии внесения всей выкупной стоимости.

Судом установлено, что 19.01.2017 (до истечения договора аренды) ООО «Кайзер» обратилось к ИП ФИО2 с извещением о выкупе № К-01/2017, в котором содержаться все существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи, установленные главой 30 ГК РФ.

Факт своевременного внесения арендной платы, а также перечисления оставшейся выкупной стоимости, которая возращена ИП ФИО2, подтверждается материалами дела.

ИП ФИО2, ссылаясь на недобросовестность ООО «Кайзер», указывал на заключение договора аренды в разных редакциях и на то, что Общество скрыло при заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 19.04.2016 и при внесении арендной платы (в период с 19.04.2016 по 23.01.2017) соглашение, предусматривающее право выкупа.

Указанное, по мнению предпринимателя, свидетельствует о злоупотреблении обществом своими правами.

Между тем, проанализировав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчика факта злоупотребления правом.

В данном случае дополнительное соглашение к договору заключено 09.03.2016, то есть до продажи ФИО3 комплекса АЗС. Согласно дополнительному соглашению от 09.03.2016 выкуп арендованного имущества также является правом, а не обязанностью ООО «Кайзер», которое по результатам деятельности комплекса АЗС в течение 11 месяцев могло было быть реализовано, а могло и нет.

Ответчик стороной предварительного договора и основного договора купли-продажи не являлся, и соответственно не согласовывал условия предварительного договора об отсутствии обременений спорного имущества.

Факт заключения дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 в иную дату был предметом судебного разбирательства по иску ФИО2 к ООО «Кайзер» и ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 к договору аренды №45 от 29.02.2016, заключенного между ООО «Кайзер» и ФИО3

Апелляционным определением Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда от 10.03.2018 по делу №33-781/2018 решение Ленинского районного суда города Владимира от 09.11.2017 было отменено, в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Кайзер», ФИО3 о признании недействительным дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 отказано.

При этом апелляционная инстанция суда общей юрисдикции сочла недоказанным факт заключения дополнительного соглашения №1 от 09.03.2016 в иную, отличную от указанной в нем дату.

Данные выводы суда общей юрисдикции по правилам статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются преюдициальными для настоящего спора.

Факт подписания между ФИО3 и ООО «Кайзер» нескольких редакций договора аренды не свидетельствует о недобросовестном поведении именно ООО «Кайзер» по отношению к ФИО2, как новому собственнику, в том числе и потому, что договор аренды заключен 25.02.2016 (до заключения договора купли-продажи (15.03.2016 и 17.03.2016)).

В момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения с правом выкупа ООО «Кайзер» также не знало и не могло знать о намерениях ФИО3 реализовать комплекс АЗС.

Таким образом, недобросовестное поведение по отношению к ИП ФИО2 со стороны арендатора отсутствует.

Отсутствие в платежных поручениях указания на то, что арендная плата вносится в счет выкупной цены, не может являться недобросовестным поведением Общества.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств наличия заинтересованности у ООО «Кайзер» в сокрытии условия о праве выкупа от нового собственника.

В данном случае ООО «Кайзер» своевременно оплачивало арендную плату, в большей части именно ИП ФИО2, произвело оплату выкупной цены Предпринимателю, которая была возвращена последним.

При таких обстоятельствах исковые требования предпринимателя не подлежали удовлетворению.

Стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи с ИП ФИО2 составила 4 700 000 руб., по дополнительному соглашению с ООО «Кайзер» – 4 900 000 руб. С учетом уплаченной ИП ФИО2 арендной платы в сумме 700 091 руб. размер выкупной цены составил 4 148 064 руб. 52 коп.

На основании вышеизложенного, учитывая наличие у ответчика права выкупа недвижимого имущества, установленное договором, руководствуясь пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, требование об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества обоснованно удовлетворено судом первой инстанции в редакции договора, предложенной ответчиком.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, об удовлетворении встречных исковых требований.  

Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены по вышеизложенным основаниям.

Довод заявителя о проведении истцом реконструкции спорного объекта и как следствие увеличения его стоимости на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, проверен и отклонен.

Изменение предмета купли-продажи не означает ни физической, ни юридической гибели предмета купли-продажи, и соответственно не может оказывать влияния на исполнение истцом своих обязательств перед  ответчиком по заключению  договора купли-продажи на ранее установленных условиях.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.  Из материалов дела усматривается и истцом не оспаривается, что работы по замене оборудования на спорной АЗС были выполнены уже в ходе судебного разбирательства.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, следовательно, производя соответствующие действия по изменению объекта, находящегося в споре, истец должен был осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий по итогам рассмотрения настоящего дела в суде. 

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 21.06.2017 по делу №А11-2177/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

Е.Н. Наумова

 

Судьи

О.А. Волгина

 

Д.Г. Малькова