АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15248/19

16 декабря 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   09 декабря 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            16 декабря 2019 г.

 Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О. В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации города Ростова-на-Дону  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИГРНИП 317619600033419, ИНН 

<

***>) 

об изъятии путем выкупа нежилого помещения,

при участии:

от истца - представитель  ФИО3 по доверенности 

от ответчика – представитель  ФИО4 по доверенности от 06.06.2018, 

от третьего лица ФИО5 – представитель не явился,

от департамента координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону – представитель ФИО6 по доверенности от 29.03.2019,

установил:

Администрация города Ростова-на-Дону обратилась в суд с исковым заявлением индивидуальному предпринимателю ФИО2  с требованием об изъятии путем выкупа нежилого помещения, о прекращении права собственности, о признании права собственности, об обязании предоставить реквизиты.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего  самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены, Департамент координации строительства  и перспективного развития г. Ростов-на-Дону, ФИО5

В отзыве на исковое заявление  ответчик заявил о согласии на отчуждение в административном порядке принадлежащего ему объекта, однако, возражая против иска, спорит с оценкой его, положенной истцом в основание определения цены по договору. В связи с этим заявил ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

В процессе рассмотрения дела истцом уточнялись исковые требования. Определением суда уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, просила суд удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель департамента просил иск удовлетворить.

ФИО5 явку представителя в судебное заседание не обеспечила, о месте и времени судебного заседания считается уведомленным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению подлежат по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судом, на праве собственности  ответчику  принадлежит нежилое помещение, площадью 299,4 кв.м., адресу: 

<

...> (подвал дома), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 06.05.2019 №ИЭ9965-19-2068288.

Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 10.08.2009 № 578 многоквартирный дом № 54 по ул.  Серафимовича, признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно пункту  3 постановления собственникам помещений в течение 6 месяцев  необходимо было осуществить снос многоквартирного дома. 

11.01.2018 на основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации  Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление № 16 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пункту  1.2.3 постановления Администрации города Ростова-на-Дону от 10.08.2009 № 578 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 299,4 кв.м., расположенное в многоквартирном доме по ул. Серафимовича, 54, город Ростова-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону были проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии

Оценка нежилого помещения, общей площадью 299,4 кв. м, по адресу: г. Ростова-на-Дону, Кировский район, ул. Серафимовича, 54, была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА». 

30.04.2019 экспертным учреждением представлен отчёт № 14837/04-18 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием составляет 8 723 359 руб.

Протоколом заседания городской комиссии от 16.05.2018 № 17 результаты оценки были согласованы.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе с  ФИО2 не достигнуто.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации  признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи  32 Жилищного кодекса Российской Федерации  возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части  статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации  доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи  235, статьей  239 Гражданского кодекса Российской Федерации  принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащего ему  объекта, ответчик просит определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием.

Определением суда от 17.07.2019 по ходатайству ответчика назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО "РОСТРСТЭ", эксперту  ФИО7. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>

 2) определить величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости – кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>, составила 23 960 000 рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости –  912 450 рублей.

Возражая против заключения эксперта как доказательства по делу, истец указал на некорректное определение оценщиком объектов-аналогов, а именно – непринятие во внимание факта нахождения помещения в аварийном состоянии и принятие за аналоги помещений, находящихся в новых зданиях. Оспаривая заключение как доказательство, истец указал также на наличие в открытых общедоступных источниках, в частности – в сети Интернет, сведений  о предложениях к продаже аналогичных объектов по более низкой цене.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО7 дала пояснения о том, что при проведении исследования использовались два подхода: сравнительный и доходный. Отобраны три аналога, определена рыночная стоимость помещения, затем определены расходы. Полностью идентичные объекты для исследования найти не представляется возможным. Состояние дома не учитывалось, только нежилого помещения и его функциональное назначение ( общепит). Признаков аварийности при выезде на место нахождения объекта для осмотра не обнаружено. Расходы составляют стоимость услуг риелтора.

Определением суда от 12.09.2019 по ходатайству истца назначена повторная  судебная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению обществу с ограниченной ответственностью "РОСТЭКПЕРТ", эксперту ФИО8 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 

1) определить рыночную стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>

 2) определить величину убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости – кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050711:76, площадью 299,4 кв.м, по адресу: 

<

...>, составила 10 020 000 рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости –  766 376 рублей.

Оценивая доказательства, суд приходит к выводу, что представленное заключение  судебного эксперта соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, содержит достаточную информацию.

Возражая против заключения эксперта как доказательства по делу, ответчик указал на некорректное определение оценщиком объектов-аналогов, а именно – оценщиком  при проведении экспертизы не соблюдены требования  пункта 5, ФСО №3, согласно которому «содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов».

Между тем, сам этот факт не может быть принят как основание для критики выводов оценщика, который в силу норм Федерального закона «Об оценочной деятельности» и  Стандартов оценки свободен в выборе методов оценки и в выборе объектов-аналогов.

Между тем, судом исследованы представленная истцом информация об объектах, которые он считает аналогичными. 

Таким образом, критика ответчика в адрес заключения эксперта как доказательства по делу признана судом необоснованной.

Как указано выше,  в силу прямого указания Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Стандартов оценки оценщик свободен в выборе методов оценки и объектов-аналогов, он обязан лишь обосновать отказ от применения метода и подтвердить характеристики объектов, избранных им как аналоги.

При этом требования истца о прекращении права собственности ответчика и о признании права муниципальной собственности как самостоятельные удовлетворению не подлежат.

Суд усмотрел в таком предмете иска некорректную его формулировку – смешение обязательственного и вещно-правового способа защиты.

Удовлетворением иска о выкупе между сторонами устанавливается обязательственное (соответствующие договору купли-продажи недвижимости) правоотношение, последствием которого является переход права, который подлежит государственной регистрации.

Требование о признании права за истцом и его прекращении у ответчика – есть вещно-правовое требование, удовлетворение которого означает признание судом несуществующим права ответчика ввиду наличия такового у истца, что в данном случае как основание иска не заявлено, а потому не может быть и его предметом.

При регистрации перехода права по сделке, которая фактически устанавливается между сторонами, применяются соответствующие правила (в том числе – ипотека в силу закона до момента полной оплаты по договору). При регистрации права по основанию его признания судом таких последствий нет.

Таким образом, удовлетворением двух требований создается противоречие в правоотношениях сторон. 

Вместе с тем, суд не находит возможным указывать на отказ в требовании о признании права, чтобы не порождать неопределенности в отношениях сторон. Основания для регистрации права муниципальной собственности есть, но в порядке перехода от прежнего собственника.

Оценивая заявленное истцом требование по существу как единое, суд находит необходимым применить надлежащий способ защиты в его корректной правовой формулировке, оставив без внимания ошибочную формулировку того же требования.

            При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению с установлением цены выкупа.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика возлагаются понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины, а также по судебной экспертизе.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО2  в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону нежилое помещение площадью 299,4 кв.м. с кадастровым номером 61:44:005711:76, расположенное по адресу: 

<

...>, путем выкупа по цене 10 786 376 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу  администрации города Ростова-на-Дону  35 000 руб. судебных расходов по проведению судебной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины. 

 Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЗолотарёва О. В.