ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 18АП-12764/2021, 18АП-14016/2021, 18АП-14017/2021

Дело № А07-13585/2021

10 декабря 2021 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» к акционерному обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» - ФИО2 (доверенность от 11.01.2021, удостоверение адвоката);

открытого акционерного общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» - ФИО3 (доверенность от 06.10.2021, диплом);

общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан ОСБ» - ФИО2 (доверенность от 30.11.2021, удостоверение адвоката);

общества с ограниченной ответственностью «Кронохем Уфа» -ФИО2 (доверенность от 30.11.2021, удостоверение адвоката);

ФИО4 лично (паспорт);

ФИО5 лично (паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» (далее – истец, ООО «Кроношпан Башкортостан») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» (далее – ответчик, АО «Корпорация развития Республики Башкортостан», Корпорация развития)  о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86, площадью 194,36 га, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Кирилловский сельсовет, микрорайон Индустриальный парк, на условиях, предложенных истцом.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2021 исковые требования ООО «Кроношпан Башкортостан» удовлетворены.

С вынесенным решением не согласились ответчик, а также  ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5 и ФИО8 (далее – ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО5, ФИО8), обжаловав его в апелляционном порядке. 

В апелляционной жалобе АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что договор аренды земельного участка № 1 от 20.06.2013 не содержит обязательных условий предварительного договора по передаче ответчиком земельного участка в собственность истцу. Следовательно, между сторонами не было достигнуто соглашения о предмете основного договора купли-продажи. Кроме того, договором аренды не предусмотрена обязанность ответчика по заключению договора купли-продажи земельного участка. 

Решением единственного акционера Корпорации развития от 20.06.2013 была одобрена сделка по заключению договора аренды между истцом и ответчиком, с указанием  его существенных условий. Суд ошибочно пришел к выводу, что в решении единственного акционера  предусмотрено право выкупа земельного участка. Решение о продаже земельного участка принимает Совет директоров Корпорации развития. Уставом Корпорации развития установлена необходимость в получении согласования Советом директоров общества сделок, если стоимость имущества, являющегося предметом сделки, составляет от 50 млн. руб. до 25% балансовой стоимости активов общества (506 656 тыс. руб.), а также сделок, которые влекут и могут повлечь отчуждение либо приобретение недвижимого имущества.

По мнению апеллянта, стоимость земельного участка определенная в договоре аренды путем отсылки к инвестиционному соглашению, не согласована  ввиду изменения (уменьшения размера кадастровой стоимости). Кроме того, при рассмотрении дела судом первой инстанции не было привлечено Акционерное общество «Райфайзенбанк». Названное общество является залогодержателем права аренды подлежащего выкупу земельного участка. Соответственно, обжалуемый судебный акт принят о его правах и обязанностях по отношению к одной из сторон.

В апелляционной жалобе ФИО4 и ФИО6 просят решение суда отменить. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели указывают на непредставление суду участвующими в деле лицами всей полной информации. Так, в положительном заключении государственной экспертизы проектной документации и результатам инженерных изысканий: «Производство деревостружечных плит деревообрабатывающего комплекса ООО «Кроношпан Башкортостан» от 15.04.2014 года № 02-1-4-016614, выданном государственным автономным учреждением «Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан» указано, что площадка строительства ООО «Кроношпан Башкортостан» обозначена на представленной схеме границ второй и третьей зоны санитарной охраны Уфимских водозаборов. Земельный кодекс Российской Федерации прямо запрещает оформлять участок во втором поясе зоны санитарной охраны в иную собственность, кроме государственной. Вступившим в законную силу апелляционным решением Верховного суда Республики Башкортостан от 10.12.2018 данные положительные заключения признаны легитимными. Кроме всего, до настоящего времени границы зон санитарной охраны не опубликованы,  что дает возможность для манипуляций при оформлении разрешительных документов. Названное обстоятельство судом  первой инстанции не исследовалось. 

В апелляционной жалобе ФИО7, ФИО5 и ФИО8 просят решение суда отменить. 

В соответствии с определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2021 апелляционная жалобы названных лиц, указавших на ее подачу от имени отделения по Республике Башкортостан общественной организации Российская Зеленая Лига, принята в качестве жалобы названной организации. В связи с отсутствием у отделения по Республике Башкортостан общественной организации Российская Зеленая Лига статуса юридического лица и пояснений апеллянта об отсутствии полномочий действовать от имени Межрегиональной социально-экологической общественной организации «Зеленая лига», данная жалоба рассматривается судебной коллегией в качестве апелляционной жалобы физических лиц.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податели указывают на наличие права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 0,84 га. с кадастровым номером 02:47:0811101:229. Указанный земельный участок попал в зону санитарной охраны завода ООО «Кроношпан Башкортостан». Из письма муниципального унитарного предприятия «Уфаводоканала» от 11.04.2019 № 13-24/216 апеллянты узнали, что продаваемый участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 расположен в третьем поясе санитарной охраны питьевого водозабора. Однако, из проектной документации «Перечень мероприятий по охране окружающей среды» следует, что настоящей проектной документацией не предусматривается ведение работ в водоохранных зонах водных объектов; проектируемое производство  плит находится вне водоохранных зон.

Правительством Республики Башкортостан представлен отзыв на апелляционную жалобу Корпорации развития, в котором поддержаны доводы жалобы.

ООО «Кроношпан Башкортостан» представлены отзывы на апелляционные жалобы, в которых выражено несогласие с изложенными в них доводами. 

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2021 рассмотрение апелляционных жалоб было отложено и назначено к рассмотрению на 9 часов 30 минут 15.11.2021.

При рассмотрении доводов апелляционных жалоб арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о наличии оснований для назначения дела к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим:

В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

В силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, в любом случае, является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

По смыслу части 3 статьи 16 и статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к таким лицам, как указанным, так и не указанным в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта,  являются лица, если данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

Из материалов дела усматривается, 17.08.2012 между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и ООО «Кроношпан Башкортостан»  было заключено инвестиционное соглашение об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан (т.1 л.д. 28-40).

Предметом соглашения стороны определили взаимовыгодное долгосрочное сотрудничество сторон, направленное на создание благоприятных условий по реализации инвестиционного проекта - приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП) и лесозаготовка».

Пунктом 4.3.6. инвестиционного соглашения стороны предусмотрели, что Правительство Республики Башкортостан принимает на себя обязательство предоставить в целях реализации инвестиционного проекта земельный участок из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения площадью около 200 га, расположенный на территории муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан в пределах границ, обозначенных на карте, в срок до 1 января 2013 года.

Этим же пунктом Правительство приняло на себя обязательство оказать содействие в заключении договора аренды  названного земельного участка в установлением годовой арендной платы, не превышающей 3% от кадастровой стоимости земельного участка на срок 49 лет с правом последующего выкупа, а также договора купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения инвестора с заявлением о заключении договора купли-продажи. Стоимость всего участка по договору купли-продажи не будет превышать 10-кратного годового размера арендных платежей по договору.

20.06.2013 во исполнение инвестиционного соглашения, между АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» и ООО «Кроношпан Башкортостан» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86 (т.1 л.д.44-49). 

Пунктом 2.1. договора аренды стороны установили, что размер годовой арендной платы составляет 2% от кадастровой стоимости, или, на момент заключения договора - 14 137 450 руб.,  кроме того, налог на добавленную стоимость  2 544 741 руб.

Пунктом 2.3. договора аренды стороны предусмотрели, что в случае обращения арендатора с заявлением о выкупе участка, его стоимость будет определяться с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012.

Пунктом 3.1.3. договора аренды стороны установили, что арендатор имеет право заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)».

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, указанный земельный участок  относится к категории земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование земельного участка – для размещения объектов промышленности (т 2 л.д 124-165). 

По сообщениям государственного унитарного предприятия «Уфаводоканал», Правительства Республики Башкортостан, Министерства природопользования и экологии Республики Башкортостан, Федерального бюджетного учреждения «Территориальный фонд геологической информации по Приволжскому Федеральному округу» и прилагаемых с них схематических материалов, земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86  находится в пределах 3 пояса зоны санитарной охраны водозаборов города Уфы (т.5 л.д. 13-17).

Собственником земельного участка является АО «Корпорация развития Республики Башкортостан», в отношении него зарегистрировано обременение в виде аренды  в пользу ООО «Кроношпан Башкортостан» (17.07.2013) и  ипотека права аренды земельного участка в пользу акционерного общества «Райфайзенбанк» на срок с 11.06.20019 по 28.06.2024 на основании договора об ипотеке от 05.06.2019 (11.06.2019).

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 02-03547000-223-2019, выданным Администрацией муниципального образования Уфимский район Республики Башкортостан (т.1 л.д. 50 - 63) 19.09.2019 введен в эксплуатацию объект капитального строительства «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)».

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости ООО «Кроношпан Башкортостан» является собственником 33 объектов производственного назначения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 (т.4 л.д. 10-162).

20.01.2020 ООО «Кроношпан Башкортостан»  обратилось к Правительству Республики Башкортостан и АО «Корпорация развития Республики Башкортостан»  с заявлением о подготовке проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86  (л.д. 64 -65). 

Из дальнейшей переписки сторон по названному вопросу усматривается наличие разногласий по цене выкупа земельного участка, письмом № 09-1089-09 от 14.05.2021 АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» сообщено о возможности рассмотреть  вопрос о продаже земельного участка по цене не ниже рыночной, а именно 673 млн. руб. (т.1 л.д. 71).

Отказ в заключении договора на условиях, предложенных ООО «Кроношпан Башкортостан», явился основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из одобрения единственным акционером АО Корпорация развития Республики Башкортостан»  - открытым акционерным обществом «Региональный фонд» решением от 20.06.2013 (л.д. 90)  порядка приобретения и цены договора купли-продажи, путем указания того, что  в случае обращения арендатора в заявлением о выкупе земельного участка, его стоимость определяется в соответствии с процедурой, предусмотренной пунктом 4.3.6. инвестиционного соглашения от 17.08.2012, заключенного между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings и ООО «Кроношпан Башкортостан».

При оценке договора аренды  земельного участка от 20.06.2013, суд  первой инстанции счел, что он содержит условия предварительного договора купли-продажи земельного участка, поскольку в нем согласован предмет договора, а именно - земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 и  параметры определения цены купли-продажи, которая не будет превышать десятикратного годового размера арендных платежей по договору. Поскольку истцом заявлены требования о заключении договора купли-продажи по максимальной цене, предусмотренной условиями предварительного договора, права и законные интересы ответчика не нарушены.

В соответствии со статьями 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

Конечным результатом удовлетворения заявленных ООО «Кроношпан Башкортостан» о понуждении АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» заключить договор купли-продажи, является возникновение права собственности на земельной участок общества «Кроношпан Башкортостан», а значит прекращение  прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка.

Между тем, право аренды земельного участка  является предметом  ипотеки в пользу акционерного общества «Райфайзенбанк» на срок с 11.06.20019 по 28.06.2024 на основании договора об ипотеке от 05.06.2019.

По общему правилу, изложенному в подпункте 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращение заложенного права влечет прекращение его залога.

Соответственно, прекращение договора аренды совпадением должника и кредитора в одном лице влечет прекращение возникшего на его основании прав аренды и, соответственно, прекращение залога в отношении этих прав (прекращение прав залогодержателя в отношении ответчика).

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее также Закон об ипотеке).

В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

 В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (пункт 2 статьи 33  Закона об ипотеке).

То обстоятельство, что в настоящем случае активные действия, направленные по существу на прекращение права аренды земельного участка как предмета залога совершаются залогодателем, не исключает  влияние судебного акта на отношения с  залогодержателем и его право на участие в рассмотрении настоящего спора.

Так, в письме  от 27.08.2021 акционерным обществом «Райфайзенбанк» сообщено о согласии на выкуп земельного участка при условии заключения дополнительного соглашения к договору об ипотеке, согласно которому залогодатель передаст залогодержателю приобретаемый земельный участок в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору и государственной регистрации залога приобретаемого участка в пользу банка не позднее 30 дней с даты регистрации права собственности на приобретаемый земельный участок.

Кроме того, совокупность предоставленных в материалы доказательств свидетельствует о том, что предметом ипотеки в пользу акционерного общества «Райфайзенбанк» являлось не  исключительно право аренды земельного участка. Напротив,  залог права аренды являлся следствием ипотеки расположенных на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86  зданий и сооружений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом  2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Применительно к названному, вопрос о прекращении залога права аренды влияет  на сохранение единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, обремененных ипотекой в пользу акционерного общества «Райфайзенбанк».

Таким образом, обжалуемое решение о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86 между ООО «Кроношпан Башкортостан»  и АО «Корпорация развития Республики Башкортостан»  следует признать принятым о правах и обязанностях банка.

Между тем,  акционерное общество «Райфайзенбанк» к участию в настоящем деле привлечено не было, вследствие чего не могло реализовать при рассмотрении этого дела по существу предусмотренные арбитражным процессуальным законодательством права участвующих в деле лиц.

При таких обстоятельствах, в целях привлечения акционерного общества «Райфайзенбанк» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, дело подлежит назначению к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021  суд перешел к рассмотрению дела № А07-13585/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. Дело назначено к рассмотрению на 09 час. 30 мин.   06 декабря 2021 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  привлечено акционерное общество «Райфайзенбанк». Тем же определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрацию города Уфы Республики Башкортостан, государственное унитарное предприятие Республики Башкортостан «Уфаводоканал», ФИО4, ФИО6,  ФИО7, ФИО5, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Кроношпан ОСБ» ( далее – ООО «Кроношпан ОСБ»), общество с ограниченной ответственностью «Кронохем Уфа» (далее – ООО «Кронохем Уфа»).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители третьих лиц - Правительства Республики Башкортостан, акционерного общества «Райфайзенбанк», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Администрации города Уфы Республики Башкортостан, государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Уфаводоканал», ФИО6, ФИО7, ФИО8, не явились. 

С учетом мнения присутствующих в судебном заседании представителей, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции представитель истца поддержал заявленные требования, представил возражения по отзывам ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании представителем ответчика заявлены возражения по исковым требованиям.

Представителем ООО «Кроношпан ОСБ», ООО «Кронохем Уфа» поддержаны исковые требования, представлены письменные пояснения, приобщенные к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ФИО4, ФИО5 заявлены возражения по исковым требованиям, предоставлены письменные возражения.

До начала судебного заседания акционерным обществом «Райфайзенбанк» представлен в суд апелляционной инстанции  отзыв на исковое заявление, в котором  указано на отсутствие возражений по заявленным требованиям.

ФИО7 направлены возражения на исковые требования, а также ходатайства об отложении судебного заседания до проведения пересмотра санитарно-защитной зоны объектов истца, государственной экспертизы лицензии и проектной документации ООО «Кроношпан Башкортостан».

Ходатайство об отложении судебного заседания в целях ознакомления с материалами дела также направлено государственным унитарным предприятием Республики Башкортостан «Уфаводоканал»  

Рассмотрев указанные ходатайства, суд апелляционной инстанции считает их не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Частью 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд вправе отложить судебное разбирательство, если будет установлено, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В силу приведенных норм, отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении дела слушанием, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении ходатайства государственного унитарного предприятия Республики Башкортостан «Уфаводоканал», суд апелляционной инстанции исходит из того, что суд не обязывал названное лицо явкой в судебное заседание. В ходатайстве об отложении судебного заседания не указано на намерение представить какие-либо доказательства в соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно иные основания, при наличии которых рассмотрение искового заявления в настоящем судебном заседании не представляется возможным. 

Приведенные ФИО7 основания отложения судебного заседания, связанные с предоставлением дополнительных доказательств по делу, также не свидетельствуют о невозможности рассмотрения дела.

В соответствии со статьями 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. При этом достаточность доказательств определяются судом.

Учитывая, что предметом требований по настоящему делу является понуждение ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86, поставленные заявителем ходатайства вопросы  непосредственного влияния на разрешение спора не  оказывают.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу о необоснованности заявленных требований.

Исходя из названного выше, спорные отношения сторон по настоящему делу возникли по поводу обязанности акционерного общества АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» заключить с ООО «Кроношпан Башкортостан» договор купли-продажи арендованного земельного участка, в рамках исполнения условий предварительного договора (пункт 5 статьи 429, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 названной нормы предусмотрено, что в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного Кодекса.

Таким образом, удовлетворение заявленных истцом требований обусловлено возможностью квалификации договора аренды земельного участка от 20.06.2013 в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 25 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»  для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить. 

При этом, в силу содержания статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к анализируемым обстоятельствам, такой договор должен содержать условия позволяющие определенно установить  обязанность заключить в будущем договор  купли-продажи имущества, а также срок в который стороны обязуются заключить основной договор (учитывая истечение годичного срока с момента заключения договора аренды от 20.06.2013).

 В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Соответственно, названные выше существенные условия предварительного договора, должны быть определены непосредственно соглашением между ООО «Кроношпан Башкортостан» и АО «Корпорация развития Республики Башкортостан», стороной которого Правительство Республики Башкортостан, как и собственником спорного земельного участка, не является. 

В этой связи, заключенное 17.08.2012 между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и ООО «Кроношпан Башкортостан»  инвестиционное соглашение об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан, само по себе не может служить основанием для возникновения у истца прав, предусмотренных пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условия договора аренды от 20.06.2013 позволяют определенно установить предмет - земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86, по поводу которого возникли отношения между АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» и ООО «Кроношпан Башкортостан».

Вместе с тем, конкретизированные условия об обязанности АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, в  разделе 3.4 договора определяющем обязанности арендодателя, отсутствуют. 

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Оценив совокупность предусмотренных в пунктах 3.1.3 и  2.3  договора аренды условий о  праве арендатора заключить договор купли-продажи земельного участка в течение 12 месяцев с момента обращения к арендодателю с предложением о выкупе земельного участка, но не ранее даты запуска в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП)» и определения стоимости выкупа с учетом цены, предусмотренной п. 4.3.6 инвестиционного соглашения от 17.08.2012, судебная коллегия не находит оснований для их отождествления с обязанностью АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» по продаже земельного участка, которая должна определенно выражать волю названного лица.

Фактических действий подтверждающих намерение сторон настоящего спора исполнить обязательства по договору аренды  от  20.06.2013 в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка из материалов дела не усматривается.

Так обращения ООО «Кроношпан Башкортостан» к АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» и Правительству Республики Башкортостан от 14.01.2020, 04.05.2020, 14.01.2021  о приобретении земельного участка в собственность имели ссылку на инвестиционное соглашения об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан  от 17.08.2012 (т.1 л.д. 64,65,69,72).

Ответы на названные обращения также  содержат указание на реализацию названного инвестиционного соглашения, а не условия договора аренды. 

При этом, оснований для признания инвестиционного соглашения об условиях реализации приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан  от 17.08.2012 между Правительством Республики Башкортостан, Kronospan Holdings East Limited и ООО «Кроношпан Башкортостан»  и договора аренды земельного участка единым документом, оформляющим отношения сторон по приобретению земельного участка в будущем, не имеется исходя из описанного выше различия субъектного состава и  отсутствия совпадения условий названных соглашений.

Так, по условиям инвестиционного соглашения со стороны Правительства Республики Башкортостан предусмотрено оказание содействия в заключении договора аренды  земельного участка в установлением годовой арендной платы, не превышающей 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а также договора купли-продажи земельного участка по цене, не превышающей 10-кратного годового размера арендных платежей по договору. В соответствии с договором аренды размер годовой арендной платы составляет 2% от кадастровой стоимости земельного участка, что влечет фактическое самостоятельное определение  цены выкупа, как существенного условия договора купли-продажи недвижимости.

К  обстоятельствам, исключающим оценку договора аренды в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка, также следует отнести   определение срока заключения договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Согласно пункту 1 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит, сделка считается совершенной под отлагательным условием.

Стороны договора могут поставить под условие возникновение или прекращение не только сделки в целом, но и отдельных прав и обязанностей по ней, при этом условие может быть случайным (то есть зависеть от внешних обстоятельств, включая действия третьих лиц), потестативным (то есть зависящим от воли и поведения одной из сторон) или смешанным (то есть зависящим как от действий одной из сторон договора, так и от внешних обстоятельств).

Однако, исходя из конструкции и смысла предварительного договора, он заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В анализируемом соглашении сторон возникновение обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка поставлено в зависимость от обстоятельства, не отвечающего признакам события, которое неизбежно должно наступить, поскольку  связано с запуском в промышленную эксплуатацию приоритетного инвестиционного проекта Республики Башкортостан «Производство древесностружечных плит (ДСП) и ламинированных древесностружечных плит (ЛДСП). Указанное зависит от создания объекта недвижимости промышленного назначения, разрешения на ввод его в эксплуатацию в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также  осуществления непосредственной производственной деятельности, то есть воли и действий ООО «Кроношпан Башкортостан» и полномочных органов местного самоуправления.

Поскольку такой срок не является определенным по правилам статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае невозможно определить точный срок  заключения основного договора купли-продажи, в порядке части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Годичный срок на заключение договора также неприменим, исходя из специфики согласованных сторонами условий.

При  изложенных выше обстоятельствах, договор аренды  земельного участка от 20.06.2013  не подлежит квалификации в качестве предварительного договора купли-продажи земельного участка и по существу, является   соглашением сторон о намерениях по заключению договора купли-продажи, предварительно закрепляющим условия будущей сделки и  не порождающей права требовать его заключения в судебном порядке.

Наряду с названным,  возможность удовлетворения заявленных истцом по настоящему делу требований исключается в  силу положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанным с ними объектов.

Из материалов дела усматривается, что в период действия договора аренды от  20.06.2013, часть земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86  площадью 315 659 кв.м. была предоставлена в субаренду  обществу с ограниченной ответственностью «Кроношпан ОСБ» (пояснения истца т.3 л.д. 126, т. 142-143). На указанном земельном участке  обществом «Кроношпан ОСБ» осуществлено строительство трех объектов недвижимого имущества и произведена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.10.2021, ООО «Кроношпан ОСБ» принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 259,5 кв.м,  95% готовности, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 (государственная регистрация права произведена 06.08.2021); нежилое здание площадью 1347,9  кв.м,  87 % готовности, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 (государственная регистрация права произведена 06.08.2021); нежилое здание площадью 30095,6  кв.м,  90 % готовности, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 (государственная регистрация права произведена 11.08.2021) ( т. 3 л.д. 130-138).

Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером 02:47:081101:86 расположены объекты недвижимого имущества, права собственности на которые зарегистрированы за  ООО «Кроношпан Башкортостан» (33 объекта производственного назначения) и ООО «Кроношпан ОСБ» (3 объекта производственного назначения).

Согласно абзацу 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением Земельного кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Поскольку требования ООО «Кроношпан Башкортостан» направлены на заключение договора купли-продажи и возникновение права собственности на земельный участок с кадастровым номером 02:47:081101:86 у одного лица, их удовлетворение ведет к нарушению установленных законом требований о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исходя из положений статей 167  Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка  не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Статьей 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законность при рассмотрении дел арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов.

Соответственно, исковые требование о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи, который не соответствует требованиям закона, удовлетворению не подлежат. 

Предоставленные суду апелляционной инстанции пояснения об аффилированности ООО «Кроношпан Башкортостан» и ООО «Кроношпан ОСБ», информированности последнего о рассмотрении настоящего спора и планируемой продаже части земельного участка (в случае его выкупа ООО «Кроношпан Башкортостан») обществу  «Кроношпан ОСБ»  по договору купли-продажи будущего земельного участка от 01.09.2021  (т.3 л.д. 126,127, 140,146), не могут служить обстоятельством, изменяющим правовые последствия ничтожной  сделки (ее конвалидации). Как следует из пункта 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Приведенные выше самостоятельные основания являются достаточными для отказа в удовлетворении требований ООО «Кроношпан Башкортостан» к АО «Корпорация развития Республики Башкортостан» о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86. В этой связи, иные приведенные третьими лицами доводы о недопустимости размещения промышленных объектов ООО «Кроношпан Башкортостан» исходя из экологических требований и направленные на защиту права на благоприятную окружающую среду, не имеющие непосредственной связи с решением вопроса о наличии у истца прав,   предусмотренных пунктом  5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат самостоятельной правовой оценке в рамках рассмотрения настоящего  спора. Такие доводы могут быть заявлены в рамках требований, соответствующих характеру нарушений права.

С учетом описанных выше нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований. 

Распределение государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанции производится по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Понесенные подателями апелляционных жалоб расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции, подлежат возмещению за счет истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.08.2021 по делу № А07-13585/2021 – отменить.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» к акционерному обществу «Корпорация развития Республики Башкортостан» о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:47:081101:86, площадью 194,36 га, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Кирилловский сельсовет, микрорайон Индустриальный парк - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» в пользу акционерного общества «Корпорация развития Республики Башкортостан» 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» в пользу ФИО4 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кроношпан Башкортостан» в пользу ФИО7 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.Ю. Соколова

Судьи:А.С. Жернаков

 Ю.С. Колясникова