Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

  

РЕШЕНИЕ

 

г. Краснодар                                                                                            Дело № А32-6257/2021

 

Резолютивная часть решения объявлена 16.03.2023 года. 

Полный текст решения изготовлен  28.03.2023 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: ООО «Галерея» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304230512600400),

о взыскании задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка под торговым павильоном № 53 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 в размере 69 092 руб., неустойки по состоянию на 06.01.2020 в размере 37 308 руб., 

 

при участии в заседании:

от истца: не явились, извещены,

от ответчика: ФИО1 – паспорт, после перерыва не явилась, извещена, 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Галерея» (далее – истец, общество) обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование частью земельного участка под торговым павильоном № 53 в здании ТЦ «Галерея», расположенному по адресу 

<

...>, за период с 06.04.2017 по 01.06.2021 в размере 103 635 руб., неустойку за период с 06.04.2017 по 31.08.2021 в размере 43 097,77 руб. (уточненные требования).

Исковое заявление направлено в Арбитражный суд Краснодарского края  по подсудности на основании Апелляционного определения Горячеключевского городского суда от 01.12.2020 по делу № 11-47/20.

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 требования удовлетворены в полном объеме, суд взыскал с предпринимателя в пользу общества основной долг в размере 103 635 руб., неустойку в размере 43 097,77 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 668 руб., а также 3 734 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.05.2022 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022 по делу № А32-6257/2021 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость дать оценку договору от 06.11.2007 аренды земельного участка, а также договору купли-продажи торгового помещения от 06.11.2007.

Истец явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте уведомлен надлежащим образом.

Ответчик возражал против требований, настаивал на рассмотрении спора по существу.

В судебном заседании 14.03.2023 объявлен перерыв до 16.03.2023 в 14-10.

После перерыва заседание продолжено.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Галерея» на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15, общей площадью 3 181 кв.м. по адресу: 

<

...>, на котором расположен торговый комплекс «Галерея».

Между обществом (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 06.11.2007, согласно которому продавец передал в собственность покупателю торговое помещение № 53 площадью 32,9 кв.м., расположенное на первом этаже в одноэтажном нежилом здании торгового комплекса Литер Л общей площадью 1 390,30 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Также 06.11.2007 истец (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка под торговым помещением № 53 площадью 32,9 кв.м., сроком на 49 лет.

Согласно п. 3.2. договора арендная плата за участок вносится ежеквартально безналичным платежом на счет ООО «Галерея» не позднее 5 числа первого месяца расчетного квартала.

В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за земельный участок на дату заключения договора составляет 180 рублей в год за 1 кв.м. земельного участка. Размер арендной платы за неполный период (квартал) исчисляется пропорционально количеству календарных дней в квартале к количеству дней данного квартала (90).

Размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения ставок земельного налога, изменения индекса цен, а также в иных случаях, установленных законодательством. Размер арендной платы изменяется и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего решения ООО «Галерея» (п.  3.4 договора).

На основании соглашения собственников ООО «Галерея» и ФИО3 о разделе земельного участка и прекращения долевой собственности от 26.04.2010 г. земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:15 разделен на самостоятельные земельные участки.

После раздела ООО «Галерея» принадлежал участок с кадастровым номером  23:41:10002003:254, площадью 2 742 кв.м, адрес: ул. Урусова, 65, разрешенное использование: для эксплуатации торгового центра. После раздела принадлежавшее ФИО1 на праве собственности торговое помещение № 76 располагалось на участке с кадастровым номером 23:41:10002003:254.

Между ФИО2 (продавец) и ответчиком (покупатель)  заключен договор купли-продажи и переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 09.04.2013, согласно которому продавец передал в собственность покупателю торговое помещение             № 53 площадью 32,9 кв.м., расположенное в указанном торговом комплексе, а также права и обязанности по договору аренды части земельного участка от 06.11.2007.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с перераспределением на основании соглашения землевладельцев на перераспределение земельных участков от 25.11.2015 из земельного участка с кадастровым номером 23:41:10002003:254 образовался участок с кадастровым номером  23:41:1002003:722, площадью 2 707 кв.м., разрешенное использование – магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, который перешел в собственность ООО «Галерея», на котором располагается принадлежащее ФИО1 на праве собственности торговое помещение № 53.

Согласно сведениям из ЕГРН за ФИО1 осталось обременение в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:41:1002003:722, на котором расположено торговое помещение № 53.

Решением единственного учредителя ООО «Галерея» об установлении размера арендной платы от 25.02.2017 на основании заключения Торгово-промышленной палаты г. Горячий Ключ о среднерыночной стоимости объекта установлен размер годовой арендной платы за пользование земельным участком (частью земельного участка) в размере 700 руб. за 1 кв.м.

Ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере     103 635 руб.

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В представленном ранее отзыве ответчик полагал, что истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 Кодекса). 

Статьей 204 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено (пункт 2 статьи 204 Кодекса). 

В пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  29.09.2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» разъяснено, что по смыслу статьи 204 Кодекса начавшееся до предъявления иска, течение срока исковой давности продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа. В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если не истекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ). Если после оставления иска без рассмотрения не истекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев, за исключением случаев, когда иск был оставлен без рассмотрения по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 7 и 9 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса. 

Судом установлено, что ранее истец неоднократно обращался к мировому судье о выдаче судебных приказов на взыскание задолженности по арендным платежам, которые в дальнейшем отменялись по возражениям ответчика. Однако, оставшийся срок исковой давности на момент прекращения производств по делу в суде общей юрисдикции, то есть неистекшая часть срока исковой давности составляла более 6 месяцев и не подлежала продлению. 

К мировому судье с исковым заявлением о взыскании задолженности за период с  01.01.2017 по 01.01.2020 истец обратился 24.03.2020, что превышает 3-х летний срок (с 01.01.2017 по 23.03.2020).

Истец по предложению суда уточнил требования с учетом исковой давности, согласно которому задолженность ответчика за период с 06.04.2017 по 01.06.2021 составила 103 635 руб.

Таким образом, уточненные требования заявлены истцом в пределах срока исковой давности.

Доводы ответчика о необходимости исчисления срока исковой давности с даты поступления иска в Арбитражный суд Краснодарского края отклоняются судом как противоречащие вышеуказанным положениям законодательства.

В связи с чем, довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется.

Однако, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В силу статьи 273 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи павильона) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 2 статьи 552 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи павильона) в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, согласно которому поскольку принадлежащие одному собственнику объекты недвижимости и земельный участок, на котором они расположены, не могут выступать в обороте раздельно, не имеется оснований для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объекты недвижимости без государственной регистрации перехода к нему права собственности на земельный участок. 

Согласно пункту 15 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской  Федерации № 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, в силу пункта  4  статьи ГК  РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что предпринимателю на праве собственности принадлежит объект недвижимости (торговый павильон № 53), данный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:41:1002003:722 (до раздела участка объект располагался на участке с кадастровым номером 23:41:1002003:0015); на момент перехода права собственности на помещение в торговом комплексе земельный участок принадлежал продавцу (обществу) на праве собственности.

Материалами дела (письмо АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Южный  филиал Горячеключевское отделение от 06.06.2022 г. № 062) подтверждается факт отсутствия возможности выделить земельный участок под торговым помещением               № 53, принадлежавшем ответчику.

Следовательно, к ФИО1 - покупателю объекта недвижимости (торгового павильона № 53) перешли права собственности на долю участка, расположенного под помещением.

При этом, ссылки истца относительно того, что в п. 1.6 договора купли-продажи торгового помещения от 06.11.2007 стороны предусмотрели специальное условие, согласно которому права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимися в нем помещениями, передаются покупателю на праве долгосрочной аренды части земельного участка под приобретаемым помещением, отклоняются судом как необоснованные и не соответствующие действующему законодательству.

Положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности. Данная возможность должна быть прямо выражена в договоре.

Однако, данное условие договора купли-продажи объекта допускалось до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации». Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу № А56-33380/2016.

Вместе с тем, спорный договор купли-продажи помещения от 06.11.2007 заключен после принятия Закона № 118-ФЗ. Редакции статей 273 и 552 ГК РФ, действовавшие на момент заключения договора купли-продажи, предусматривали переход от продавца недвижимости права собственности на земельный участок, занятый приобретенной покупателем недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. 

Таким образом, учитывая, что п. 1.6. договора купли-продажи помещения от  06.11.2007 противоречит действующему на момент его заключения законодательству, данный пункт является недействительным (ничтожным).

В связи с чем, у сторон отсутствовали основания для заключения договора от  06.11.2007 аренды части земельного участка площадью 32,9 кв.м., расположенной под торговым павильоном № 53, что свидетельствует о недействительности договора аренды. 

С учетом установленного у ответчика права долевой собственности на земельный участок, ссылки последнего относительно того, что отсутствие государственной регистрации обременения арендой и необходимых документов-оснований арендной сделки свидетельствуют об отсутствии права у истца на взыскание арендных платежей, не имеют правового значения для рассмотрения настоящих исковых требований.

Кроме того, суд отмечает, что поскольку предметом настоящего дела является взыскание арендных платежей и пени, судом не исследуется вопрос о законности раздела исходного участка с кадастровым номером 23:41:1002003:0015 без согласия ответчика, имеющего право общедолевой собственности на участок. 

В ходе рассмотрения настоящего дела суду лишь требовалось установить наличие или отсутствие прав у истца на взыскание с ответчика арендных платежей.

Поскольку судом установлено отсутствие такого права у общества, то в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 1 668 руб., что подтверждается платежным поручением от 23.03.2020 № 3.

Согласно заявленным требованиям (146 732,77 руб.) государственная пошлина составляет 5 402 руб.

Поскольку в удовлетворении требований истца отказано, то государственную пошлину в размере 3 734 руб.  необходимо взыскать с истца в доход федерального бюджета.

Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 НК РФ при подаче апелляционной жалобы и (или) кассационной жалобы на решения и (или) постановления арбитражного суда уплачивается государственная пошлина в размере 3 000 руб. 

При подаче апелляционной жалобы предпринимателем уплачена государственная пошлина в размере 150 руб., в связи с чем, с общества в пользу предпринимателя надлежит взыскать данную сумму, а также с общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета 2 850 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе и 3 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе, поскольку предпринимателю судом кассационной инстанции была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В исковых требованиях отказать.

Взыскать с ООО «Галерея» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304230512600400) расходы по оплате государственной пошлины за  подачу апелляционной жалобы в размере 150 руб.

Взыскать с ООО «Галерея» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 734 руб.

Взыскать с ООО «Галерея» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета, недоплаченную ответчиком государственную пошлину за подачу апелляционной жалобы  и кассационной в размере  5 850  руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

 

 

Судья                                                                                                                             Р.Ю. Савин