АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-25582/2022

Дело № А65-31800/2021

г. Казань

25 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Плотникова Д.О., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

истца – ФИО1 (доверенность от 26.05.2022),

ответчика – ФИО2 (доверенность от 08.08.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022

по делу № А65-31800/2021

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 1 743 999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании судебной неустойки,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», о взыскании 110 235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) односторонний отказ комитета от договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95, содержащийся в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ, при участии третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель, ИП ФИО3) о взыскании 1 743 999 руб. 96 коп. штрафа, об обязании освободить нежилые помещения, о взыскании судебной неустойки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.01.2022 к производству принят встречный иск ИП ФИО3 к Комитету земельных и имущественных отношений о взыскании 110 235 руб. 12 коп. неосновательного обогащения, о признании недействительным (ничтожным) односторонний отказ комитета от договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95, содержащийся в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.02.2022 к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены частично. Признан незаконным односторонний отказ Комитета земельных и имущественных отношений от договора от 30.12.2019 № 9006-95. В удовлетворении оставшейся части встречного иска отказано. 

В кассационной жалобе Комитет земельных и имущественных отношений просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного искового требования о признании незаконным одностороннего отказа, и постановление апелляционного суда отменить, первоначальные исковые требования истца удовлетворить, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, между истцом и ответчиком по результатам аукциона заключен договор аренды нежилых помещений от 30.12.2019 №9006-95, по условиям которого ответчику переданы в пользование нежилые помещения 1 этажа: № 21-25, 21а, 30, 30а, 30б, 31, 31а; антресоли: № 11-15, с кадастровым номером 16:50:100419:361, общей площадью 361,5 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>, для использования под торговлю, бытового обслуживания населения, реализации лекарственных препаратов и изделий лекарственного характера, образование, здравоохранение, банковские услуги, офис.

Комитет земельных и имущественных отношений, в связи с наличием задолженности и неиспользованием помещения по назначению, письмом от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ уведомил ответчика об отказе от договора в одностороннем порядке и заявил требование о возврате помещения, и указал на необходимость внесения арендной платы до 05.10.2021.

Полагая договор прекратившимся, истец обратился в арбитражный суд с требование о взыскании с ответчика предусмотренный пунктом 5.2.1 договора штраф за неиспользование помещений, а также обязать ответчика освободить помещения, с присуждением неустойки за неисполнение решения.

Оспаривая законность отказа от договора, ИП ФИО3 обратился со встречным иском о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа Комитета земельных и имущественных отношений от договора аренды от 30.12.2019 № 9006-95, содержащегося в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Согласно правовым положениям пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 83-КГ16-2 выражена позиция, согласно которой принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 ГК РФ, не является безграничным: сочетаясь с принципом добросовестного поведения участника гражданских правоотношений, он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора.

В абзаце 2 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено: в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. В частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Согласно пункту 6.7 договора аренды нежилых помещений от 30.12.2019 №9006-95 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора в порядке и с последствиями, которые предусмотрены статьей 450.1 ГК РФ в случаях:

– невнесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пеней свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения;

– неиспользования арендованного имущества Арендатором в течении трех месяцев;

– неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором обязательств, предусмотренных условиями договора, а именно пункта 1.1. (в части целевого использования арендованного имущества), 2.2, 3.2, подпунктов 4.4.2, 4.4.5- 4.4.10, 4.4.12-4.4.14, 4.4.16-4.4.21, 5.2.1, 5.2.2, пункта 6.1, 7.4.

Пунктом 6.7 договора предусмотрено право только одной из сторон договора - арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнений условий договора.

Оценивая с точки зрения указанных позиций действия сторон, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент заключения договора аренды нежилых помещений от 30.12.2019 №9006-95 ответчик, не обладая статусом предпринимателя, и являясь слабой стороной договора, не имел возможности повлиять на текст договора, следовательно, договор был подписан им в том виде, в каком он был предложен истцом. В этой связи суд посчитал необходимым при разрешении вопроса о прекращении договора основываться на нормах закона с учётом положений договора, дающих право арендодателю на отказ от него.

Принимая во внимание приведенные выше правовые подходы, определенное при заключении договора аренды приоритетное условие только для арендодателя на отказ от договора с условиями, ухудшающими положения арендатора по сравнению с законодательным регулированием, а также значение для ведения предпринимательской деятельности арендатора с учетом рискового характера таковой, суды двух инстанций оценили данное условия договора (пункт 6.7 договора) как нарушающее баланс интересов сторон, и не подлежащее применению с учетом действия диспозитивных норм (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Суды исходили из того, что односторонний отказ арендодателя от договора аренды нежилых помещений от 30.12.2019 №9006-95, выраженный в претензии от 02.09.2021 № 12857/КЗИО-ИСХ является недействительной сделкой (статья 168 ГК РФ), фактически направлен на досрочное прекращение и лишение права аренды истца в отношении вышеуказанного имущества.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 23 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Предложив одновременно погасить задолженность по арендной плате и указав на отказ от договора, истец фактически не предоставил ответчику возможность исполнить обязательство по погашению задолженности в кратчайший  срок, что не является допустимым.

Из материалов дела следует, что в кратчайший срок после получения требования об оплате, существующая задолженность была погашена ответчиком. На момент обращения истца с настоящим иском, задолженность по арендной плате отсутствовала, что подтверждается представленными ответчиком платёжными поручениями и самим истцом в исковом заявлении.

Вместе с тем, данное правило не является императивным, предусматривает лишь право истца требовать расторжения договора, следовательно, предусматривает не обязанность, а право суда применить данное правило при условии оценки всех имеющихся в деле доказательств.

Не может служить основанием для удовлетворения требования о досрочном расторжении договора исключительно сам факт просрочки внесения арендной платы, тем более, если такое нарушение устранено в кратчайший срок.

Правомерность такого подхода подтверждена постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 29.06.2021 по делу № А72-11405/2020.

Оценивая правоотношения сторон, суд первой инстанции пришёл к выводу, что заявлением отказа от договора истец преследовал цель исключить возможность участия ответчика в выкупе помещения, поскольку претензия от 02.09.2021 была направлена после указания ответчика на намерение приобрести помещение в собственность и возникновения спора по площади помещения, в том числе, с обращением в УФАС по РТ. Указанное, в силу статьи 10 ГК РФ является злоупотреблением правом со стороны истца.

Следовательно, встречный иск в части признания незаконным отказа Комитета земельных и имущественных отношений от договора аренды нежилых помещений от 30.12.2019 №9006-95 правомерно удовлетворен судом первой инстанции.

Поскольку договор не прекращен, оснований для обязания ответчика освободить арендуемые им помещения и о взыскании судебной неустойки не имеется.

Суд первой инстанции пришёл к правомерному выводу о том, что истцом в порядке статьи 65 АПК РФ не доказан факт неиспользования ответчиком помещения или использования его не по назначению, что исключает применение к нему ответственности в виде штрафа.

Истец в качестве доказательств неиспользования ответчиком помещений по назначению, ссылается на два акта осмотра – №КЗИО/956 от 25.01.2021 и №КЗИО/1757 от 16.08.2021 (т.1 л.д.32-33).

Вместе с тем, тот факт, что помещения были закрыты в момент явки истца для осмотра, само по себе не может свидетельствовать о том, что ответчиком не велась в них деятельность или помещения использовались не по прямому назначению. Истец не уведомлял ответчика о намерении посетить арендуемый объект, чтобы ответчик находился в нём в соответствующее время и обеспечил доступ к муниципальному имуществу. Причины отсутствия ответчика в арендуемых им помещениях и их закрытие в конкретный период времени истцом не устанавливались. Более того, в акте от 16.08.2021 установлен факт наличия в помещении имущества (швейные машинки), что косвенно свидетельствует об использовании помещения ответчиком для бытового обслуживания населения. Из представленной ответчиком вацап-переписки с представителем истца, усматривается, что арендатор не уклонялся от диалога с арендатором и не препятствовал его доступу в помещения. Ответчиком, по исполнение договора аренды, были заключены соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями, осуществлён ремонт в арендуемом помещении с целью его использования. Ответчиком был заключен договор на корпоративное обслуживание по доставке еды для питания сотрудников.

Учитывая изложенное, оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку аргументы заявителя основаны на неверном понимании действующего законодательства в совокупности обстоятельств дела и не опровергают законности выводов судов, основанных на исследованных доказательствах, установленных обстоятельствах и нормах права.

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.04.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2022 по делу № А65-31800/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судьяВ.А. Карпова 

СудьиД.О. Плотников

С.Ю. Муравьев