/

 

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-6600/2018-ГК

г. Пермь

21 июня 2018 года

Дело № А60-68817/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 июня 2018 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Поляковой М.А.,

судей  Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при участии:

от ответчика – Васенёв М.И., доверенность от 19.12.2017, паспорт;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  истца, общества с ограниченной ответственностью "ИмиджПроект", 

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 марта 2018 года 

по делу № А60-68817/2017,

принятое судьей Федоровой Е.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "ИмиджПроект" (ИНН 6670138277, ОГРН 1069670138856)

к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ИНН 7705395248, ОГРН 1027739550156)

об установлении размера ежемесячной арендной платы по договору аренды объекта культурного наследия,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ИмиджПроект" (далее – ООО "ИмиджПроект", истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) к Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - ФГБУК АУИПИК, ответчик) об обязании ответчика  в течение 1 (одного) месяца с момента вступления в силу судебного решения осуществить действия, направленные на приведение ставки арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом - зданием, общей площадью 679,2 кв.м, историческое название «Загородная дача архитектора М. П. Малахова» в соответствие с текущей рыночной стоимостью. Кроме этого, просит обязать ответчика в расчетах по договору аренды от 14.09.2007 года № 07-1/07-01 использовать текущую рыночную стоимость ставки арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом - зданием, общей площадью 679,2 кв.м  историческое название «Загородная дача архитектора М. П. Малахова», соответствующую результатам оценки, установленным отчетом № 83оц-17 об определении рыночной стоимости величины ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости по ул. Луначарского д. 173-а, в сумме 420 руб. с НДС за  1 кв.м в месяц.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.03.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец, ООО "ИмиджПроект", обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.  

В обоснование апелляционной жалобы указывает на неправомерное отклонение судом мотивов и  доказательств, послуживших  основанием предъявления настоящего иска,  так как к спорным правоотношениям применяется правило обязательного установления арендной платы по договору в размере рыночной стоимости, в соответствии с федеральным законом и стандартами об оценочной деятельности (подп.2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 8 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

До начала судебного разбирательства от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика, согласно которому последний полагает судебный акт законным и не подлежащим отмене. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение оставить без изменения.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО "ИмиджПроект" (арендатор) и ФГБУК АУИПИК (арендодатель) заключен договор аренды объекта культурного наследия от 14.09.2007 № 07-1/07-01, согласно условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование здание, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, общей площадью 679,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д.173а, литер А, для обеспечения сохранения объекта и использования его помещений под офис, магазин и предприятие общественного питания. Историческое название объекта: "Загородная дача архитектора Малахова М.П. 1-я четв. XIX в., арх. Малахов М.П." (п. 1.1. договора).

Согласно п. 2.1 договор действует до 01 сентября 2027 года.  Договор аренды от 14.09.2007 № 07-1/07-01 зарегистрирован в установленном законом порядке 18.10.2007 (регистрационная запись № 66-66- 01/753/2007-011.

Отдельно-стоящее здание (литер А), назначение: конторское, общей площадью 679,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 173а принадлежит государственному учреждению «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» Министерства культуры Российской Федерации на праве оперативного управления (свидетельство о государственной регистрации права № 996802 от 17.01.2003).

Истец обратился в арбитражный суд с требованием о внесении изменений в условия договора аренды объекта культурного наследия от 14.09.2007 № 07-1/07-01 и установлении размера арендной платы по договору в размере 285 264 руб. в месяц или 420 руб. за 1 кв.м с НДС.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд исходил из того, что требование арендатора об установлении иного размера арендной платы, а равно изменения существенного условия договора аренды необоснованно и противоречит нормам действующего законодательства и условиям заключенного договора аренды.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно п.п. 1 и 2 ст.  450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.   

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст.  452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Требование об изменении договора в части  размера арендной платы мотивировано истцом изменением рыночной стоимости  величины ставки арендной платы         за пользование объектом недвижимости, в обоснование чего представлен оценочный  отчет № 83оц-17.

Материалами дела подтверждается наличие между сторонами отношений регулируемых  положениями главы  34 Гражданского  кодекса РФ и   действующим договором аренды от 14.09.2007 № 07-1/07-01.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Положения п. 3 ст. 614 ГК РФ предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. 

Исходя из толкования указанной нормы, изложенного в п. 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом  6.4. договора аренды от 14.09.2007 № 07-1/07-01 установлено, что размер годовой арендной платы может быть изменен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в следующих случаях: 1) в случае изменения рыночной стоимости объекта (конъюнктуры рынка); 2) в случае введения в действие нормативных правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, является обязательным для арендатора, приобщается к каждому экземпляру договора и является его неотъемлемой частью. Новый размер арендной платы устанавливается с месяца, следующего за месяцем, когда арендатором получено уведомление.

В соответствии с уведомлением исх. № 1055/12 от 27.12.2012  размер арендной платы с 01.01.2013 установлен в размере 651 руб. за 1 кв.м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.

Размер арендной платы и правомерность её применения установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-48770/2013 от 24.09.2014, которое в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Установив указанные обстоятельства,  оценив условия договора исходя из  его  буквального  толкования по  правилам ст.  431 ГК РФ,  в силу которого стороны договора согласовали возможность  изменения  размера арендной платы по  инициативе арендодателя в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год при определенных условиях,  суд  первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии  оснований для удовлетворения иска в связи с  необоснованностью требования  арендатора об установлении иного размера арендной платы, а равно изменения существенного условия договора аренды.

Доводы  апелляционной жалобы, основанные на  неприменении судом положений подп. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ, ст. 8 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отклоняются в силу следующего.

Согласно  ст.  8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду. 

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в  силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

Как верно  указал  суд первой инстанции,  вопрос правомерности  изменения арендодателем размера арендной платы, разрешен  судом в рамках дела  № А60-48770/2013 по  иску Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» к обществу «ИмиджПроект» (далее - ответчик) о взыскании задолженности 2 583 677 руб. 38 коп. по договору аренды № 07-1/07-01 от 14.09.2007 и встречному иску общества о признании недействительной односторонней сделки Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» в форме уведомления №1055/12 от 27.12.2012 в части повышения с 01.01.2013 арендной платы по договору аренды №07-1/07-01 от 14.09.2007. Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014 первоначальные исковые требования удовлетворены. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

При рассмотрении  обоснованности  требований на основе детального анализа представленных в материалы дела доказательств, включая  отчет ООО Научно-технический центр "Перспектива" № 09/10 от 14.10.20120, отчет ООО Оценочная компания "Априори" № ОА-04/2012-11 от 09.10.2012, судом не усмотрено  оснований полагать  изменении размера арендной платы, которая согласно уведомлению от  27.12.2012 исх. № 1055/12 с 01.01.2013 составила 651 руб. за 1 кв.м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС, неправомерным. Доводы общества о несоответствии отчета об оценке № ОА-04/2012-11 от 9.10.2012 требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» судом отклонены как не обоснованные.

В силу положений ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только  при существенном нарушении договора другой стороной,  существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как неоднократно  указывал  Конституционный Суд Российской Федерации, подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, направленный на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной и абзац четвертый того же пункта, закрепляющий понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора по решению суда по требованию одной из сторон и предполагающий определение в рамках дискреционных полномочий судом в конкретном деле, является ли такое нарушение существенным по смыслу данной нормы (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2016 года N 1958-О).

Доказательств существенности нарушений договора, о которой идет речь в абзаце 4 части 2 статьи 450 ГК РФ, истец в материалы дела не представил.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В п. 4 указанной статьи  указано, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

Поскольку в силу п. 6.4.  договора аренды арендатор  не обладает  полномочиями  по  изменению размера  арендной платы,  изменение  рыночной стоимости  величины ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости, мотивированное оценочным  отчетом № 83оц-17, не свидетельствует существенном  изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что  соответствует правовой позиции   Постановления Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, отказ  суда  в удовлетворении  заявленных  требований представляется обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения  суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение  арбитражного суда отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 марта 2018 года по делу № А60-68817/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

М.А. Полякова 

 

Судьи

 

Т.Л. Зеленина 

 

 

Т.В. Макаров