/

 

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-7066/2017

г. Краснодар

14 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И. при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Саруханян Риты Алексеевны (ИНН 312260640466, ОГРНИП 313265115100340) – Саркисяна А.В. (доверенность от 24.05.2016), Афанасьевой Н.В. (доверенность от 15.03.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Закрома» (ИНН 2634087196, ОГРН 1092635011952) – Глущенко А.В. (доверенность от 14.08.2017), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Закрома» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2017 (судья Безлепко В.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 (судьи Сомов Е.Г., Бейтуганов З.А., Макарова Н.В.) по делу № А63-7066/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Саруханян Рита Алексеевна (далее – предприниматель) подала в Арбитражный суд Ставропольского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Закрома» (далее – общество) о взыскании 178 884 рублей долга по договору от 28.06.2013 аренды нежилого помещения № 5 общей площадью 436,2 кв. м (торговой площадью 296 кв. м) с кадастровым (условным) номером 26:12:020602:373, расположенного на 1 этаже 3-х этажного здания (литера А; торгово-офисный центр) по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Октябрьская, 235и, (далее – нежилое помещение) с 01.07.2016 по 01.05.2017, 226 852 рублей неустойки с 01.07.2016 по 01.04.2017.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017, иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Арендная плата в договоре аренды от 28.06.2013 установлена с учетом условий предварительного договора, по которому общество оплатило предпринимателю денежные средства для проведения ремонтных работ на объекте аренды. Предприниматель двукратно воспользовался правом на увеличение арендной платы. С 01.07.2016 общество вносило арендные платежи без учета этих увеличений, что привело к задолженности.

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Увеличение арендной платы с 01.09.2016 не согласовано со вторым собственником объекта аренды. Совместное уведомление арендодателей от 17.06.2016 об увеличении арендной платы с 01.07.2016 арендатор проигнорировал, поскольку повышение арендных платежей чаще одного раза в год противоречит условиям договора и требованиям закона. Договором аренды с тридцать седьмого месяца аренды установлена арендная плата в сумме 261 720 рублей. Долг по аренде у общества отсутствует. Единовременно внесенные обществом 900 тыс. рублей не являлись частью арендных платежей за первые три года аренды.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель выразил мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что предприниматель, Саркисян В.А. (арендодатели) и общество (арендатор) заключили договор от 28.06.2013 аренды нежилого помещения для организации деятельности магазина на 5 лет. В случае досрочного расторжении договора аренды арендодатели обязались вернуть арендатору переданные по предварительному договору аренды от 06.05.2013 денежные средства в счет оплаты работ по ремонту объекта аренды за вычетом 25 тыс. рублей за каждый месяц с момента заключения договора аренды до его расторжения (пункт 1.7). Ежемесячная арендная плата на первые три года (36 месяцев) установлена в размере 236 720 рублей, а с тридцать седьмого месяца аренды – 261 720 рублей. Арендодателям со второго года аренды предоставлялось право на увеличение арендной платы в пределах  5 % не чаще одного раза в год. Арендные платежи подлежали внесению в первый рабочий день текущего месяца (пункт 3.1). Своевременное исполнение арендатором обязанности по внесению арендных платежей обеспечено неустойкой в размере одного процента от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 3.2). Запись о договоре аренды с номером регистрации 26-26-01/060/2013-492 внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр прав) 15.08.2013. Объект аренды  передан арендатору по акту приема-передачи от 28.06.2013.

Арендуемое имущество находится в здании общей площадью 1376,2 кв. м, находящейся в общей долевой собственности (по 1/2 доли) арендодателей (запись с номером регистрации 26-26-01/067/2013-329 внесена в государственный реестр прав 24.06.2013). На момент заключения договора аренды общество по условиям предварительного договора от 06.05.2013 передало арендодателям 900 тыс. рублей (по 450 тыс. рублей) для проведения ремонтных работ на объекте аренды.

С 01.07.2013 по 01.09.2014 общество вносило арендную плату предпринимателю в размере 118 360 рублей (половина от 236 720 рублей), с 01.09.2014 по 01.09.2015 – 124 278 рублей (половина от 248 556 рублей) с учетом увеличения арендной платы на 5 % и с 01.09.2015 по 01.08.2016 – 130 492 рубля (половина от 260 984 рублей) с учетом повторного увеличения арендной платы на 5 % на основании уведомления от 09.06.2015. Письмом от 10.08.2016 предприниматель уведомил общество об увеличении ежемесячной арендной платы с 01.09.2016 на 5 %. С 01.07.2016 арендатор вносил арендную плату в размере 130 860 рублей (половина от предусмотренной пунктом 3.1 договора аренды арендной платы в размере 261 720 рублей с тридцать седьмого месяца аренды).

Полагая, что с учетом двукратного увеличения арендной платы в предыдущие периоды на 12 132 рублей (130 492 рубля – 118 360 рублей) с 01.07.2016 (с тридцать седьмого месяца аренды) она должна была составлять 142 992 рублей (130 860 рублей + 12 132 рублей), а с 01.09.2016 с учетом уведомления об очередном увеличении арендной платы на 5 % – 150 141 рублей 50 копеек (142 992 рублей + 5 %), предприниматель предложил обществу погасить долг по арендной плате с 01.07.2016 по 01.05.2017 в сумме 178 884 рубля и оплатить неустойку с 01.07.2016 по 01.04.2017 в сумме 226 852 рублей.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения предпринимателя в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При толковании условий договора, в силу статьи 431 Гражданского кодекса, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Разница между установленными условиями договора аренды размерами арендной платы за первые три года аренды и с тридцать седьмого месяца аренды обусловлена передачей арендатором арендодателям по условиям предварительного договора 900 тыс. рублей для проведения ремонтных работ на объекте аренды ((261 720 рублей – 236 720 рублей) Х 36 месяцев = 900 тыс. рублей). Поскольку часть арендной платы (236 720 рублей) была двукратно увеличена на 5 % (236 720 рублей + 5 % + 5 % = 260 983 рубля), с тридцать седьмого месяца аренды общество должно было вносить ежемесячно арендную плату в сумме 285 983 рубля (261 720 рублей + (260 983 рубля – 236 720 рублей)), соответственно предпринимателю – 142 991 рубль 50 копеек, а с 01.09.2016 – 300 282 рубля 15 копеек (285 983 рубля + 5 %), соответственно предпринимателю – 150 141 рубль 08 копеек. Общество ненадлежащим образом исполнило обязанность перед предпринимателем по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности, на сумму которой начислена предусмотренная договором аренды неустойка. Представленный предпринимателем расчет неустойки не опровергнут, ходатайство о ее снижении не заявлено. В отсутствие возражений второго собственника объекта аренды относительно увеличения арендной платы с 01.09.2016 такое увеличение следует признать состоявшимся независимо от наличия (отсутствия) его подписи на уведомлении от 10.08.2016.

Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанций или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 18.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2017 по делу № А63-7066/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                                            В.А. Анциферов

Судья                                                                                                                     Я.Е. Волков

Судья                                                                                                                     А.И. Мещерин