Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-97, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru

 

   ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А49-13894/2018

г. Пенза

13 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена  10 августа 2020 года

В полном объеме решение изготовлено 13 августа 2020 года 

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Новиковой С.А., при  ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области (ул. Коммунистическая, д.50, г. Саранск, 

<

...>; 430005; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Зингер» (проспект Строителей, д.2А, кв.14, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: ФИО2, ФИО3, общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (Водопроводная 

<

...>, Тюмень г., Тюменская область, 625002; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 901350 руб. 71 коп.

при участии: 

от ответчика - представитель ФИО4 (доверенность) 

 

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зингер" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 510465 руб. 21 коп. по договору аренды земельного участка №417 от 11.09.2008 за период с 14.09.2017 по 31.06.2018. Требования заявлены на основании ст.ст. 307, 309, 614  Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Определением от 22.04.2019 судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принято увеличении размера исковых требований до суммы 1118971 руб. 71 коп. за период с 14.09.2017 по 30.06.2018. 

Определением от 28.08.2019 судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ принято уменьшение размера исковых требований до суммы 901350 руб. 71 коп. за период с 14.09.2017 по 30.06.2018. Указанным судебным актом также была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «ПЛСЭ»  ФИО5. 

Определением суда от 22.01.2020 по делу назначена судебная дополнительная  экспертиза, производство которой было поручено эксперту АНО «ПЛСЭ»  ФИО5.  

Определением от 08.08.2020 судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ принято уменьшение размера исковых требований до суммы 428763 руб. 58 коп., составляющей задолженность по арендной плате за период с 14.09.2017 по 30.06.2018.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом в порядке, предусмотренном ст. 123 АПК РФ. 

В судебном заседании заслушаны пояснения эксперта ФИО5

При рассмотрении дела представитель истца указал, что с выводами эксперта, изложенными в заключениях от  № 264/16 от 25.10.2019 и №  15/16 от 17.02.2020 не согласен. Представил в материалы дела заключение по результатам рецензирования заключения эксперта №264/16 от 25.10.2019, выполненного ФИО6, являющейся членом саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков». Пояснил, что в ходе рецензирования специалист пришел к выводу по критерию соблюдения установленной процедуры производства экспертизы о несоответствии содержания Заключение эксперта №264/16 составленного 25.10.2019 АПК РФ, Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»; по критерию полноты и обоснованности: выводы эксперта сделаны на неверном определении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2014004:2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение столовой, общей площадью 7229 кв.м., по адресу: 

<

...> к сегменту рынка земельных участков под индустриальную застройку; общий вывод по результатам исследования: заключение эксперта №264/16 составленного 25.10.2019 выполнено с нарушением Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Арбитражного процессуального кодекса РФ от 14.06.2002 № 95-ФЗ, НПА, регулирующих определение рыночной стоимости, методики оценки. Представил копию Отчета №ОН-15235/7 от 10.12.2015 об определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:02014004:0002, площадью 7229 кв.м., в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.12.2015 составляет 18357750 руб.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск. Пояснил, что заключения эксперта № 264/16 от 25.10.2019 и №  15/16 от 17.02.2020 не оспаривает. Согласно представленному контррасчету, произведенному на основании заключений эксперта, размер арендной платы за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 за земельный участок площадью 7229 кв.м. составляет 221361 руб. Платежными поручениями №160 от 24.07.2019 на сумму 217621 руб. и №155 от 03.07.2020 на сумму 1279 руб. ООО «Зингер» произвело оплату задолженности по аренде за спорный период за земельный участок площадью 7145 кв.м., находящийся в арендном пользовании ответчика. Третьим лицом – ФИО2 была внесена арендная плата за пользование земельным участком площадью 84 кв.м. в размере 10567 руб. 17 коп. Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 отсутствует. В связи с чем, в удовлетворении исковых требований просил отказать. 

Третьи лица – ФИО2 и ФИО3 в отзыве на иск и дополнении к нему (т.2 л.д. 104-105, т.5 л.д. 77) пояснили, что им на праве общей долевой собственности (по 1/2 у каждого) принадлежит нежилое здание, общей площадью 50,8 кв.м., расположенное по адресу 

<

...>, которое располагается на земельном участке с кадастровым номером 58:29:02014004:0002. 14.07.2005 истцом и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 161, согласно условиям которого в аренду передана часть земельного участка с кадастровым номером 58:29:02014004:0002 общей площадью 84 кв.м.  За период с 14.09.2017 по 30.06.2018 ФИО2 и ФИО3 была произведена оплата арендных платежей в сумме 10567 руб. 17 коп. Исходя из расчета арендной платы, установленной по результатам экспертиз, проведенных в рамках настоящего дела, за арендуемую площадь земельного участка 84 кв.м. третьи лица должны были оплатить 2599 руб. 89 коп. В связи с чем, исковые требования являются необоснованно заявленными.

Третье лицо - ООО «Центр экономического содействия» в отзыве на иск (т. 4 л.д. 66-67) указало, что оценка земельного участка с кадастровым номером 58:29:02014004:2 проведена на основании гос.контракта №2015.2531-786 от 23.03.2015, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области и ООО «Центр экономического содействия». Обществом была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности Российской Федерации, с полученной в результате итоговой величиной стоимости объекта – 18297000 руб. В результате произведенной оценки составлен Отчет об оценке №800/15, который содержит профессиональное независимое экспертное суждение о наиболее вероятной рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки – 01 сентября 2015 года. Согласно статье 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ. Таким образом, срок актуальности и законности использования итоговой величины, полученной в отчете об оценке №800/15 от 16.09.2015, истек в марте 2016 года. Арендная плата, рассчитанная истцом за период с 14.09.2017 по 30.06.2018, не соответствует сроку разрешенного использования отчета №800/15. Истец не имел права в рамках дополнительного соглашения от 14.09.2017 к договору аренды № 417 от 11.09.2008 в расчете арендной платы за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 применять итоговую величину, полученную в Отчете об оценке №800/15 от 16.09.2015, которая на тот момент являлась не актуальной. Ответчик не является заказчиком, заключившим контракт на проведение оценки, следовательно, не вправе требовать экспертизы отчета об оценке. Срок для оспаривания условий договора аренды № 417 от 11.09.2008, равно как и произведенной оценки Отчета об оценке №800/15 от 16.09.2015 истек. Заключение эксперта №264/16 от 25.10.2019 считает необоснованным, поскольку оценка имущества, произведенная на ретроспективную дату будет всегда менее точной чем та, которая была проведена на текущий момент. В заключении эксперта №264/16 от 25.10.2019 на дату оценки 01.09.2015 рыночная стоимость земельного участка в 2 раза меньше той, что в представленном Отчете об оценке №181/17 от 10.11.2017, в соответствии с которым по состоянию на 01.01.2012 установлена кадастровая стоимость, которая составляет 13792932 руб. В связи с чем, необходимо рассмотреть вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, которая ответит на вопрос о величине рыночной стоимости арендной платы на земельный участок с кадастровым номером 58:29:02014004:2 за период с 14.09.2017 по 30.06.2018.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей истца и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд установил.

Согласно представленным в материалы дела письменным доказательствам, третьим лицам – ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности по ? каждому принадлежит нежилое здание, общей площадью 50,8 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 58:29:02014004:0002 по адресу 

<

...>.

14.07.2005 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области, правопреемником которого является истец, и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №1161, согласно условиям которого, в аренду передана часть земельного участка площадью 84 кв.м. с кадастровым номером 58:29:02014004:0002 общей площадью 7229 кв.м.

Как следует из материалов дела между истцом (Арендодатель) и ЗАО «БиАй-Инвест» (Арендатор) заключен договор аренды №417 от 11.09.2008, по условиям которого Арендодатель передает во временное пользование, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7229 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, имеющий кадастровый номер 58:29:02014004:0002, для использования под размещение столовой.

Срок действия настоящего договора устанавливается до 28.01.2057 года (49 лет) – п.3.1 договора.

Согласно пункту 5.1 договора, с учётом расчёта арендной платы на 2013 год, направленного Арендатору уведомлением Арендодателя от 28.03.2013 № 01/1013 размер арендной платы составляет 623560 руб. 24 коп. в год и соответственно 51963 руб. 35 коп. в месяц.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды размер арендной платы пересматривается:

- при изменении ставок земельного налога в соответствии законодательством РФ (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии законодательством РФ о налогах и сборах)

- при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной стоимости арендной платы за земельный участок, не реже одного раза в три года (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов РФ, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия её внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия её внесения определяются в соответствии с указанными нормативными актами.

Пунктом 5.4 договора аренды установлено, что Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца. 

Арендованное имущество передано Арендатору по акту приема-передачи от 29.01.2008. 

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.10.2008. 

В сентябре 2015 года по инициативе истца ООО «Центр экономического содействия» проведена оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:2014004:2, по результатам которой составлен отчет №800/15, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 18297000 руб.

Сопроводительным письмом от 30.12.2015 № 01/5488 истец направил в адрес ЗАО «БиАй-Инвест», ФИО3 и ФИО2 дополнительное соглашение к договору аренды №417 от 11.09.2008, в соответствии с которым, в арендное пользование ЗАО «БиАй-Инвест» передан земельный участок площадью 7229 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер  58:29:02014004:0002, для размещения столовой, при этом, в арендное пользование ЗАО «БиАй-Инвест» передан земельный участок площадью 7145 кв.м., в арендное пользование ФИО2 42 кв.м., ФИО3, 42 кв.м. Размер арендной платы за участок с 01.01.2016 составляет 1509502 руб. 50 коп. в год, при этом,  ЗАО «БиАй-Инвест» уплачивает 1491962  руб. 29 коп. в год и 124330 руб. 19 коп. в месяц,  ФИО2 - 8770 руб. 11 коп. в год и 730 руб. 84 коп. в месяц, ФИО3 8770 руб. 11 коп. в год и 730 руб. 84 коп. в месяц. 

Дополнительное соглашение арендаторами не подписано. 

27.06.2017 между ЗАО «БиАй-Инвест» (Арендатор) и ООО «Зингер» (Новый арендатор)  заключен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности в соответствии с условиями  которого, Арендатор обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности №417 от 11.09.2008 а отношении земельного участка площадью 7229 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 58:29:02014004:0002, а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности (п.1.1. договора).  

В соответствии с п.2 договора переуступки арендная плата по договору аренды составляет 623560 руб. 24 коп. в год., и 51963 руб. 35 коп. в месяц. Бремя несения арендных платежей переходит к Новому арендатору с момента регистрации договора. 

Договор переуступки зарегистрирован в установленном законом порядке 14.09.2017. Следовательно, ООО «Зингер» является лицом, обязанным с 14.09.2017 вносить арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым номером  58:29:02014004:0002.   

Письмом от 17.11.2018 №12020 истец направил ответчику расчет арендной платы на 2017г., в соответствии с которым ежемесячно подлежит оплате сумма 62071 руб. 30 коп., а за период с 14.09.2017 по 31.12.2017 подлежит оплате 186213 руб. 88 коп.  

Уведомлением от 24.01.2018 №948 истец сообщил ответчику об изменении размера арендной платы в соответствии с п.8 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 и п.5.3 договора аренды №417 от 11.09.2008 на размер уровня инфляции 4%, в связи с чем, с 01.01.2018 годовой размер арендной платы составляет 648502 руб., ежемесячный 54041 руб. 89 коп. 

Поскольку условия договора аренды №417 от 11.09.2008 в части своевременного внесения арендных платежей ответчиком не исполнены, истец направил в его адрес претензию от 07.08.2018 №10177 с требованием об оплате задолженности за 2017г. в сумме 186213 руб. и за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в сумме 234251 руб. 33 коп.   

Требования, изложенные в претензии от 07.08.2018 №10177, ответчиком оставлены без удовлетворения в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 в сумме 510465 руб. 21 коп. 

В результате принятого судом уменьшения размера исковых требований истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 428763 руб. 58 коп. за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 расчет которой произведен следующим образом:  

в период с 14.09.2017 по 31.12.2017 применяется расчет согласно редакции от 01.03.2015 п. 6 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, где арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 18297000 рублей (рыночная стоимость земельного участка установленная на 01.09.2015    отчетом об оценке №800/15 от 2015г. ООО «Центр экономического содействия») : 7229 кв.м. (площадь земельного участка) ) х 7145 (рыночная стоимость арендованного земельного участка ООО «Зингер») = 18084391,34 руб. Арендная плата за 2016г.:18084391,34 руб. х 8,25% = 1491962,28 руб. Арендная плата за 2017г.:1491962,28 руб. х 4% (уровень инфляции в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2016г. №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов») = 1551640,77 руб. : 365 дней х 109 дней = 463366,70 руб.;

с 01.01.2018 по 30.06.2018 применяется расчет согласно Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 №531, изложившего п. 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции, которая устанавливает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. 18084391,34 руб.: 49 лет = 369069,21 руб. в год 369069,21 руб.: 365 дней х 181 день = 183017,88 руб. Платежным поручением №160 от 24.07.2019 года ООО «Зингер» произведен платеж по договору аренды земельного участка №417 от 11.09.2008 года за период с 14.09.2017 года по 30.06.2018 года в сумме 217621 рубль. Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 14.09.2017 года по 30.06.2018 года составляет: 463366,70 руб.+ 183017,88 руб.– 217621руб. (оплата) = 428763,58 руб.

Исследовав материалы дела, и выслушав лиц, участвующих в деле, арбитражный суд считает исковые требования  Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области подлежащими оставлению без удовлетворения исходя из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Земельный участок площадью 7229 кв.м, категория земель – земли населённых пунктов, расположенный по адресу: 

<

...>, имеющий кадастровый номер 58:29:02014004:0002, на праве собственности принадлежит Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила от 16.07.2009 N 582).

Согласно пункту 2 Правил от 16.07.2009 N 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 6 Правил от 16.07.2009 N 582 в редакции, действующей до 11.08.2017, предусмотрено, что арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С x Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год (пункт 8 Правил от 16.07.2009 N 582 в редакции, действующей до 11.08.2017). 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в силу с 12.08.2017, внесены изменения в Правила от 16.07.2009 N 582.

В силу пункта 2 Правил от 16.07.2009 N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 6 Правил от 16.07.2009 N 582 в указанной редакции ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 8 Правил от 16.07.2009 N 582 при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 10 Правил N 582 в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется.

Таким образом, размер арендной платы за период с 01.01.2017 подлежит определению  исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, а с 01.01.2018 из рыночной стоимости права аренды данного земельного участка.

Согласно представленному истцом расчету размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 14.09.2017 по 31.12.2017 произведен в соответствии с  п. 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции от 01.03.2015 следующим образом: 18297000 руб. (рыночная стоимость земельного участка установленная на 01.09.2015 отчетом об оценке №800/15 от 2015г. ООО «Центр экономического содействия») ? 7229 кв.м. (общая площадь земельного участка) ? 7145 (площадь земельного участка находящаяся в арендном пользовании ООО «Зингер») = 18084391,34 руб. Арендная плата за 2016г.: 18084391,34 руб. ? 8,25% = 1491962,28 руб. Арендная плата за 2017г.: 1491962,28 руб. ? 4% (уровень инфляции в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2016г. №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов») = 1551640,77 руб. 1551640,77 руб.: 365 дней х 109 дней = 463366,70 руб.

Ответчик, оспаривая  рыночную стоимость земельного участка, установленную на 01.09.2015 отчетом об оценке №800/15 от 2015г. выполненного ООО «Центр экономического содействия» заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Определением суда от 28.08.2019  по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «ПЛСЭ» ФИО5, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:2014004:2, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение столовой, общей площадью 7229 кв.м., по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.09.2015;

- соответствует ли выполненный ООО «Центр экономического содействия» отчет №800/15 от 16.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 58:29:2014004:2, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение столовой, общей площадью 7229 кв.м., по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.09.2015 Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и действующему законодательству?

01.11.2019 от эксперта АНО «ПЛСЭ» ФИО5 поступило заключение эксперта № 264/16 от 25.10.2019.

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:2014004:2, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение столовой, общей площадью 7229 кв.м., по адресу: 

<

...>, по состоянию на 01.09.2015 составляет 6750000 руб. Отчет, выполненный ООО «Центр экономического содействия» №800/15 от 16.09.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: 58:29:2014004:2, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение столовой, общей площадью 7229 кв.м., по адресу: 

<

...>, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а именно: п.Пв, п.Пг, п.Пд, п.15 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» [5] и ст.П, ст.15, ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1].

Таким образом, при определении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 58:29:2014004:2 c 01.01.2017 необходимо исходить из установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка в сумме 6750000 руб.

Кроме того, истцом при расчете арендной платы на 2017 год применен неверный уровень инфляции 4%, поскольку  в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2016г. №415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» уровень инфляции на 2017 год установлен в размере 3,2%,  и только на 2018-2019 - 4%. 

Согласно представленному истцом расчету размер арендной платы за спорный земельный участок с 01.01.2018 по 30.06.2018 определен  в соответствии с  п. 6 Правил от 16.07.2009 № 582 в редакции Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 №531: 18297000 руб. (рыночная стоимость земельного участка, установленная на 01.09.2015 отчетом об оценке №800/15 от 2015г. ООО «Центр экономического содействия») ? 7229 кв.м. (общая площадь земельного участка) ? 7145 (площадь земельного участка находящаяся в арендном пользовании ООО «Зингер») = 18084391,34 руб.; 18084391,34 руб. ? 49 лет = 369069,21 руб. в год, 369069,21 руб. ? 365 дней х 181 день = 183017,88 руб. 

По ходатайству представителей ответчика определением от 22.01.2020 судом  назначена дополнительная экспертизы для определения величины рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером  58:29:02014004:2, общей площадью 7229 кв.м., местоположение: 

<

...>, по состоянию на 01.09.2017? (как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка)», в редакции определения суда об исправлении опечатки от 24.01.2020.

19.02.2020 от эксперта АНО «ПЛСЭ» ФИО5 поступило заключение эксперта №  15/16 от 17.02.2020.

В соответствии с выводами эксперта, содержащимися в заключении №15/16 от 17.02.2020 величина рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:02014004:2, общей площадью 7229 кв.м., местоположение: 

<

...>, по состоянию на 01.09.2017 (как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка), составляет 100306 руб. в год. 

Следовательно, при расчете размера арендной платы с 01.01.2018 следует исходить из определенной экспертом рыночной стоимости права аренды на земельный участок с кадастровым номером  58:29:02014004:2 в размере 100306 руб. в год.

Статьей 71 АПК РФ установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Пунктом 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Оценив заключения эксперта № 264/16 от 25.10.2019 и № 15/16 от 17.02.2020, суд пришел к выводу о том, что они соответствуют требованиям, предъявляемым законом, в заключениях даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Заключения эксперта соответствуют требованиям ст. 86 АПК РФ. Сомнений в обоснованности заключений эксперта не возникает. Кроме того, эксперт в судебном заседании дал устные пояснения на дополнительные вопросы суда. 

Несогласие истца с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) судебной экспертизы. Доказательств, достаточных для опровержения выводов эксперта истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Рецензия специалиста ФИО6 на заключение эксперта № 264/16 от 25.10.2019, представленная представителем истца, является лишь субъективным мнением отдельно взятого специалиста, в связи с чем, критически оценивается судом, поскольку не опровергает выводы судебной экспертизы.

Ходатайство о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы от истца не поступило.

Представленная истцом в материалы дела копия Отчета №ОН-15235/7 от 10.12.2015 об определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 58:29:02014004:0002, площадью 7229 кв.м., в соответствии с которым, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 03.12.2015 составляет 18357750 руб., судом не может быть принята во внимание, поскольку установленный данным отчетом размер рыночной стоимости земельного участка в расчетах истца не применялся. 

Таким образом, поскольку истцом размер арендной платы за период с 14.09.2017 по 31.06.2018 определен с применением рыночной стоимости земельного участка, установленной отчетом  об оценке №800/15 от 2015г., который согласно выводам эксперта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, арбитражный суд исходя из приведенных выше норм права, признает представленный истцом в материалы дела расчет задолженности по арендной плате на сумму 646384 руб. 58 коп. несоответствующим нормам действующего законодательства. 

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет, произведенный на основании заключений эксперта № 264/16 от 25.10.2019 и №  15/16 от 17.02.2020, согласно которому, за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:02014004:2, общей площадью 7229 кв.м. составит 221362 руб. 03 коп. 

Конттрасчет судом проверен и признан обоснованным. 

Размер арендной платы за часть земельного участка площадью 84 кв.м., на котором расположен объект недвижимости находящийся в собственности ФИО2 и ФИО3, за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 составит 2510 руб. 55 коп., при этом, согласно представленным в материалы дела платежным документам ФИО2 за данный период оплачено 10567 руб. 17 коп. 

Размер арендной платы за земельный участок площадью 7145 кв.м., находящийся в арендном пользовании ответчика, за период с 14.09.2017 по 30.06.2018 составит 218851 руб. 48 коп. Платежными поручениями №160 от 24.07.2019 на сумму 217621 руб. и №155 от 03.07.2020 на сумму 1279 руб. ООО «Зингер» произвело оплату арендных платежей за спорный период, переплатив 49 руб. 48 коп.  

Таким образом, принимая во внимание произведенные ООО «Зингер» и ФИО2 платежи, задолженность по арендной плате за период с 14.09.2017 по 30.06.2018  за пользование земельным участком с кадастровым номером 58:29:02014004:2, общей площадью 7229 кв.м., отсутствует. 

На основании статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Исследовав материалы дела по правилам ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание установленные судом обстоятельства, руководствуясь действующими нормами права, приведенными выше, арбитражный суд признает исковые требования Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области обоснованно заявленными в сумме 218851 руб. 48 коп., а поскольку ответчиком оплата указанной суммы произведена в полном объеме, исковые требования истца удовлетворению не подлежат.  

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Определением суда от 28.08.2019  по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, а определением от 22.01.2020 судом  назначена дополнительная экспертиза, проведение которых было поручено эксперту АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» ФИО5.

Для оплаты стоимости судебной экспертизы ООО «Зингер» платежным поручением №190 от 26.08.2019 перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Пензенской области денежные средства в сумме 41650 руб., а для оплаты стоимости дополнительной экспертизы ООО «Зингер» платежным поручением №6 от 21.01.2020 перечислило 20400 руб.    

Заключения эксперта судом признаны соответствующими требованиям ст. 86 АПК РФ. 

Определениями арбитражного суда от 22.01.2020 и от 17.03.2020 произведено перечисление с депозитного счета суда денежных средств АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» в сумме 41650 руб. и 20400 руб. 

С учетом выводов эксперта, судом обоснованно заявленной признана сумма 218851 руб. 48 коп., которую ответчик оплатил добровольно в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, распределение судебных расходов, понесенных ответчиком по оплате стоимости судебной экспертизы в размере 62050 руб., подлежит распределению между сторонами по правилам ч.5 ст. 3, ст. 110 АПК РФ – пропорционально размеру обоснованно заявленных исковых требований.

В связи с чем, расходы по оплате стоимости экспертизы в сумме 21009 руб. подлежат отнесению на ответчика, а в сумме 41041 руб. подлежат взысканию с истца в пользу ответчика, пропорционально размеру обоснованно заявленной суммы.  

При уменьшении суммы иска в соответствии со ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцу возвращается из доходов федерального бюджета уплаченная им при подаче искового заявления в суд государственная пошлина. Поскольку в соответствии с п.п. 1.1 п.1 ч.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты госпошлины, оплата государственной пошлины истцом не была произведена.

При таких обстоятельствах арбитражный суд учитывая, что истец от уплаты государственной пошлины освобожден, оплата долга произведена ответчиком после подачи иска в Арбитражный суд Пензенской области, поэтому с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6904 руб. (от  обоснованно заявленной суммы долга 218851 руб.) непосредственно в  доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, - 

 

Р Е Ш И Л :

В иске Межрегиональному территориальному управлению Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области отказать.

 Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зингер» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6906 руб.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Мордовия, Республике Марий Эл, Чувашской Республике и Пензенской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Зингер» расходы по оплате стоимости судебных экспертиз в сумме 41036 руб.

 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                              С. А. Новикова