Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-93434/2022

20 марта 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 марта 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  20 марта 2023 года.

 

Судья  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области А.О. Вареникова

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: 

Истец: Открытое акционерное общество "Парнас-Паркинг" (194352, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>), 

Ответчик: Служба государственного строительного надзора и экспертизы СанктПетербурга, 

Третьи лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

...>) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, 3) Общество с ограниченной ответственностью «М-Росс», 

о признании права частной собственности за Истцом на объект недвижимости, 

при участии 

от истца: ФИО2 доверенность от 14.09.2022, 

от ответчика: Стойка М.М. доверенность от 27.12.2022, 

от третьих лиц: 1) – не явился, извещен; 2) ФИО3 доверенность от 30.12.2022, 3) – не явился, извещен, 

установил:

Открытое акционерное общество "Парнас-Паркинг" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – ответчик) о признании права частной собственности за Истцом на объект недвижимости: многоэтажный паркинг, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, д. 14, стр.1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Санкт-Петербургу (далее – Росреестр), Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), Общество с ограниченной ответственностью «М-Росс» (далее – общество).

Определением суда от 10.01.2023 производство по делу было приостановлено, в связи с назначением судебной экспертизы, проведение которой поручено экспертам ООО «Экспертная оценка» ФИО4 и ФИО5. После поступления в суд заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Росреестр, Общество, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал, в порядке ст. 49 заявил об уточнении исковых требований, просил:

1. Признать право собственности на объект недвижимости: многоэтажный паркинг, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников).

2. Признать право собственности за Открытым акционерным обществом «ПАРНАС-ПАРКИНГ», ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 780201001, адрес (место нахождения): 194352, город Санкт-Петербург, Придорожная ал., д. 14, на нежилые помещения 2Н объекта недвижимости: многоэтажный паркинг, общей площадью 11 725 кв.м., назначение: нежилое, в нежилом Здании многоэтажного паркинга, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников).

Изменение исковых требований принято судом.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга заявил о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: просил признать право государственной собственности Санкт-Петербурга нежилое помещение 1-Н площадью 735,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005513:9 по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников).

Заявление комитета принято судом.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

27.01.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (в настоящее время – Комитет) и открытым акционерным обществом «ПАРНАС-ПАРКИНГ» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 02/ЗК-07254 по адресу: Санкт-Петербург, Придорожная аллея, участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников) площадью 11 665 кв.м.

Согласно п. 1.2 Договора земельный участок c кадастровым номером: 78:36:5513:9 предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажных паркингов.

12.07.2010 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на строительство № 78-03008520-2010 многоэтажных автостоянок (паркингов) со следующими технико-экономическими показателями: площадь земельного участка – 11 665,0 кв.м.; площадь застройки – 6 518,00 кв.м.; общая площадь корпуса – 31 185,00 кв.м., в том числе: площадь паркинга – 25 265,00 кв.м., пристраиваемых (отапливаемых) помещений – 5 920,00 кв.м.; строительный объем – 109 840,00 куб.м.; количество машино-мест – 521 шт.; этажность – 5 этажей. Разрешение на строительство закончилось 30.12.2022г.

Согласно пункту 3.1. раздела № 3 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 02/ЗК-07254 от 27.01.2009 года «проектирование и строительство многоэтажных паркингов по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников) по постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2008  № 1489, максимальная площадь результата инвестирования может быть не более 14 698,8 кв.м».

Между ОАО «Парнас-Паркинг» (далее - заказчик) и ООО «ПромБалтСтрой» (далее - подрядчик) заключен договор подряда от 01.06.2011 №4 на выполнение комплекса работ по строительству многоэтажного паркинга по адресу: 

<

...> участок 1. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора общая стоимость работ по Договору подряда составила 36 000 000 руб.

В дальнейшем между ООО «ПромБалтСтрой» и ОАО «Парнас-Паркинг» заключено дополнительное соглашение от 03.04.2015 №7 к договору подряда для завершения строительства объекта с согласия кредиторов.

Согласно решению собрания кредиторов ОАО «Парнас-Паркинг» от 03.04.2015 обязанность по инвестированию строительства объекта возложена на кредиторов ОАО «Парнас-Паркинг» в лице ООО «Эксклюзив СПб», ООО «Моторсервис», ФИО6 - в долях пропорционально объему требований к ОАО «Парнас-Паркинг».

Судебными актами по делу №А56-34270/2020 установлено, что ООО «ПромБалтСтрой» не осуществляло в спорный период сдачу результатов работ по договору на строительство паркинга конкурсным управляющим ответчика либо уполномоченным ими лицам; строительство паркинга вследствие отсутствия надлежащим образом оформленной проектной и разрешительной документации так и не было завершено. Объект не соответствует исходным разрешительным документам, строительство не возможно завершить и ввести Объект в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности Ответчика.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2015 по делу № А56-73084/2013 ОАО «Парнас-Паркинг» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Решением Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №15 от 13.11.2018 в результате реорганизации ООО «ПромБалтСтрой» прекратило свою деятельность путем присоединения к ООО «Терра», о чем внесена запись в ЕГРЮЛ.

19.07.2022 года ОАО «ПАРНАС-ПАРКИНГ» заключило с ООО «М-РОСС» Договор № 07/22 на выполнение работ по корректировке проектной документации с получением положительного заключения экспертизы, вводу в эксплуатацию нежилого здания.

В соответствии с условиями договора, ООО «М-РОСС» обязался по заданию ОАО «ПАРНАС-ПАРКИНГ» оказать услугу Заказчику по получению необходимой технической документации, в том числе получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, и сдать результат работ - построенный и оснащенный объект, и всю необходимую исходно-разрешительную документацию». 

В соответствии с изменением проектной документации, разработанной ООО «М-РОСС», строительство Объекта разбито на 2 (два) этапа.

На данный момент построено нежилое здание «Многоэтажный паркинг». Площадь построенного многоэтажного паркинга согласно техническому плану здания, подготовленного ИП ФИО7, составляет 12 460,4 кв.м.: Здание состоит из помещения 1-Н площадью 735,4 кв.м. и 2-Н площадью 11 725 кв.м.

ОАО «ПАРНАС-ПАРКИНГ» обращалось с заявлениями о признании технической ошибкой площади, указанной в разрешении на строительство  многоэтажных автостоянок (паркингов) № 78-03008520-2010 от 12.07.2010, отмены разрешения и выдачи нового, о выдаче разрешения на строительство и на ввод Объекта в эксплуатацию в отношении Здания многоэтажного паркинга, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460 кв. м, милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1 (северо-западнее пересечения с проспектом Художников).

Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга уведомлением от 19.08.2022 № 01-11-4306/22-0-1 и от 02.09.2022 № 01-11-4306/22-1-1 отказала ОАО «ПАРНАС-ПАРКИНГ» в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие разрешительных документов лишает истца зарегистрировать в установленном внесудебном порядке право собственности на реконструированное Здание, что послужило основанием для обращения истца в суд. 

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Таким образом, право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которому принадлежит земельный участок, на котором возведено строение на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании и при соблюдении перечисленных в статье 222 ГК РФ условий. При этом возведение спорной постройки должно быть произведено без предусмотренных разрешений или с нарушением градостроительных норм и правил.

Перечисленные основания для признания за истцом права собственности на самовольную постройку подлежат доказыванию в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Пленум №10/22) указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Также в Постановлении №10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу положений пункта 28 Пленума №10/22 положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено, что спорный объект возведен на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников) в период действия договора аренды, заключенного именно для возведения паркинга. На момент рассмотрения спора договор действует в режиме неопределенного срока.

С целью установления того, не нарушает ли Спорный Объект права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, арбитражным судом назначено проведение судебной экспертизы по следующим вопросам:

1) Соответствует ли объект недвижимости: многоэтажный паркинг, назначение: нежилое, 5 этаж, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, д.14, стр.1, требованиям строительных, градостроительных, противопожарных и санитарных норм и правил? 

2) Создает ли объект недвижимости и его эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?

3) Находится ли объект в границах земельного участка с кадастровым номером 78:36:00055:13:9, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, уч.1 (северо-западнее пересечения с проспектом Художников), допустимо ли возведение спорного объекта с учетом норм градостроительного планирования и зонирования?

Проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Экспертная оценка» ФИО4 и ФИО5.

Согласно заключению № 04-01-23 от 06.02.2023 многоэтажный паркинг, назначение: нежилое, 5 этажей, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, д.14, стр.1, соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарных и пожарных норм и правил; объект недвижимости и его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан; объект недвижимости (многоэтажный паркинг) находится в границах земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005513:9, расположенного по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников), и не выходит за его пределы. Возведение спорного объекта допустимо, так как соблюдаются нормы градостроительного планирования и зонирования.

Согласно статье 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Профессиональная подготовка и квалификация экспертов, составивших заключение подтверждены представленными в дело документами.

Заключение  подписано экспертами, предупрежденными судом в порядке статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение носит обоснованный и непротиворечивый характер, содержит исчерпывающие ответы на все поставленные перед экспертом вопросы.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах экспертов явных противоречий, заключение может быть признано допустимым и достоверным; выводы эксперта документально не опровергнуты.

Таким образом, судом установлено, что Спорное Здание соответствует требованиям градостроительных, строительных и иных норм и правил и не угрожает жизни и здоровью граждан.

Обществом принимались меры к получению документов, необходимых для строительства на участке спорного объекта недвижимости; построенный объект соответствует условиям Договора (Обществом в соответствии с п. 3.1 Договора аренды № 02/ЗК-07254 от 27.01.2009 на земельном участке возведен объект недвижимости, площадь объекта не превышает 14 698,8 кв. м), параметрам, установленной документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки. 

Злоупотребления со стороны истца правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ), отсутствуют.

Между тем, в соответствии с п. 1 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 25.11.2008 № 1489 «О проектировании и строительстве многоэтажных паркингов по адресу: Выборгский район, Придорожная аллея, участок 1 (северо-западнее пересечения с пр. Художников)» и п. 7.8 Договора закреплена обязанность передачи в установленном порядке открытым акционерным обществом «ПАРНАС-ПАРКИНГ» в собственность Санкт-Петербурга помещений общей площадью не менее 735 кв.м (с уточнением по факту) в многоэтажных паркингах на закрепленном земельном участке площадью 11665 кв.м, кадастровый номер 78:36:5513:9, расположенном по адресу: Выборгский район, Придорожная аллея, участок 1 (северо-западнее пересечения с пр. Художников) (далее - объект), для размещения и хранения легкового автомобильного транспорта по окончании строительства объекта.

В связи с этим Комитетом предъявлено требование о признании за Санкт-Петербургом права собственности на помещение 1-Н площадью 735.4 кв.м.

Общество указанное право города не оспаривает и признает, что с учетом положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ позволяет Комитету не доказывать основания для возникновения права.

Таким образом, судом установлено, что здание состоит из двух помещений 1-Н площадью 735,4 кв.м. и 2-Н площадь 11 725 кв.м. При этом Общество претендует на признание за ним права собственности на помещение 2-Н, не оспаривая права Комитета, а Комитет – на помещение 1-Н, не претендуя на иные площади в объекте.

С учетом изложенного, требование о признании права собственности на здание в целом удовлетворению не подлежит, поскольку отсутствует лицо, за которым может быть признано право на объект в целом.

Поскольку судом установлено наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку, а спор между Обществом и Комитетом по распределению площадей в самовольно возведенном объекте отсутствует, требования истца о признании за ним права собственности на помещение 2-Н и Комитета о признании за городом права собственности на помещение 1-Н подлежат удовлетворению.

По заявлению истца судебные расходы по делу, включая расходы на оплату экспертизы, остаются на нем и распределению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать право собственности за Открытым акционерным обществом «ПАРНАС-ПАРКИНГ», ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, КПП: 780201001, адрес (место нахождения): г. Санкт-Петербург, Придорожная ал., д.14, на нежилые помещения 2Н объекта недвижимости: многоэтажный паркинг,  площадью 11 725 кв.м., назначение: нежилое, в нежилом Здании многоэтажного паркинга, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников).

Признать право собственности за Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, КПП 784201001, адрес (место нахождения): 

<

...>, литер А, пом-2-Н, на нежилое помещение 1Н объекта недвижимости: многоэтажный паркинг, площадью 735.4 кв.м., назначение: нежилое, расположенное на втором этаже нежилого Здания многоэтажного паркинга, назначение: нежилое, этажность 5, площадь 12 460,4 кв.м., милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, муниципальный округ Сергиевское, Придорожная аллея, дом 14, строение 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 78:36:0005513:9 по адресу: 

<

...> участок 1, (северо-западнее пересечения с проспектом Художников), в соответствии с техническим планом от 02.03.2023.

В остальной части иска отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                                                     Вареникова А.О.