АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А22-1062/2020

г. Краснодар

23 марта 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., в отсутствие в судебном заседании истца – муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – акционерного общества «Ветроэнергетика Уралан» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «Алтэн», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.09.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А22-1062/2020, установил следующее.

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» Приютненского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – комитет по управлению имуществом) обратилось в арбитражный суд к акционерному обществу «Ветроэнергетика Уралан» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просило:

– взыскать задолженность по арендной плате и пени в сумме 1 044 156 рублей 05 копеек по договору аренды земельного участка от 08.11.2010; 

– расторгнуть договор от 08.11.2010 (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск основан на положениях статей 450, 452, 453, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка, выразившихся в ненадлежащем исполнении обществом обязательств по внесению арендной платы и по целевому использованию земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Алтэн» (далее – общество «Алтэн»). 

Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.09.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Суды установили, что между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом «Алтэн» (арендатор) заключен договор от 08.11.2010 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. По условиям договора арендатору предоставлен земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 08:07:180101:730, под строительство и эксплуатацию ветровой электрической станции. Участок находится примерно в 3 км по направлению на юг от ориентира п. Песчаный, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Республика Калмыкия, Приютненский район, Песчаное СМО. Договор заключен на срок с 08.11.2010 по 07.11.2059. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, начиная с 21-го дня квартала, указанного в пункте 3.2 договора. Между комитетом по управлению имуществом и обществом «Алтэн» 18.05.2018 заключено также дополнительное соглашение № 17 к договору аренды от 18.11.2010. Между обществом «Алтэн» (цедент) и обществом (цессионарий) заключено соглашение от 18.05.2018 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 08.11.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730. Договор аренды земельного участка от 08.11.2010, дополнительное соглашение от 18.05.2018 № 17 и соглашение об уступке права от 18.05.2018 зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате и неустойки, а также о расторжении договора аренды. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 307, 309, 329, 420, 421, 450, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 46 Земельного кодекса. Учтены судами и разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11), а также в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Договор аренды от 06.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730 заключен на 49 лет. Общество задолженность по арендной плате и договорной неустойке погасило в полном объеме после обращения комитета по управлению имуществом в арбитражный суд с исковым заявлением, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. В этой связи, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика долга по арендной плате и договорной неустойки. При этом допущенные арендатором нарушения сроков внесения арендной платы носят устранимый характер и не лишили арендодателя того, на что он вправе мог рассчитывать при заключении договора. Расторжение договора аренды является крайней мерой, применяемой в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится для арендодателя нецелесообразным и невыгодным. Установив, что допущенные обществом нарушения договорных обязательств устранены, задолженность и пени погашены, судебные инстанции не усмотрели оснований для удовлетворения требования комитета по управлению имуществом о расторжении договора в связи с ненадлежащим внесением обществом арендной платы. В процессе разрешения спора в суде первой инстанции истец стал приводить иное основание для досрочного расторжения договора аренды – факт нецелевого использования ответчиком земельного участка, часть которого засеяна озимыми зерновыми культурами, другая часть – вспахана под пары и посев озимых культур осенью 2020 года, о чем составлен акт проверки от 04.06.2020 № 1. Отклоняя данные доводы, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Сотрудниками Целинного межмуниципального отдела управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия (далее – управление Росреестра) вынесено постановление от 29.06.2020 № 0807-2/1 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначении административного штрафа в размере 879 414 рублей. Определением от 17.09.2020 по ходатайству ответчика производство данном делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение заявления общества  об оспаривании постановления управления Росреестра о назначении административного наказания от 29.06.2020 № 0807-2/1. Решением от 01.10.2020 по делу № А22-1435/2020, вступившим в законную силу, заявление общества удовлетворено. Постановление управления Росреестра от 29.06.2020 № 0807-2/1 о назначении административного наказания признано незаконным и отменено полностью. Кроме того, обществом после установления факта незаконного проникновения посторонних лиц на арендованный земельный участок, занятия и самовольного использования его части, предприняты меры по обращению в межмуниципальный отдел Министерства внутренних дел Российской Федерации «Приютненский» с заявлением по данному факту, а также иные меры, исключающие незаконное использование данных земель иными лицами. Признав недоказанным факт нецелевого использования ответчиком в спорный период земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730, судебные инстанции не усмотрели оснований для досрочного расторжения договора аренды и по указанному основанию. 

Комитет по управлению имуществом обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Суды при разрешении спора не учли, что общество по итогам каждого квартала не вносит арендную плату в срок, установленный договором от 08.11.2010. Судебными инстанциями не дана надлежащая оценка факту нецелевого использования обществом земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730. Ссылки судов на решение по делу № А22-1435/2020 о признании постановления управления Росреестра от 29.06.2020 № 0807-2/1 о назначении административного наказания незаконным и его отмене несостоятельны в связи с тем, что основанием к отмене административного наказания явилось несоблюдение порядка привлечения к ответственности общества. Однако сам факт нецелевого использования обществом земельного участка судами в рамках названного дела не рассматривался. Между тем, никаких действий по устранению нарушений, связанных с нецелевым использованием земельного участка даже после подачи искового заявления и выявления факта нецелевого использования, арендатор не принимал, пока не ознакомился с возражением истца на отзыв ответчика, а именно до 22.04.2021.

Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. По мнению ответчика, истец не представил подтверждений тому, что имело место нарушение сроков оплаты в течение двух кварталов подряд. В дело представлены платежные поручения, из содержания которых видно, что общество регулярно перечисляет плату по договору аренды за земельный участок. Ответчик также внес арендную плату до конца 2021 года, что подтверждается представленными в материалы дело платежными поручениями. На сегодняшний день задолженность по арендной плате отсутствует. Таким образом, общество регулярно осуществляет перечисления за пользование земельным участком и является надлежащим плательщиком арендной платы. В этой связи 20.04.2021 комитет по управлению имуществом в очередных уточнениях отказался от первоначального основания требований (нарушение сроков внесения арендной платы) и изменил основание иска на нецелевое использование земельного участка. Однако факт нецелевого использования арендуемого обществом земельного участка также не подтвержден. Довод кассационной жалобы о том, что при разрешении спора не следовало руководствоваться решением по делу № А22-1435/2020, основан на неверном толковании комитетом по управлению имуществом действующего законодательства и противоречит позиции судебных инстанций. Основания считать ответчика виновным в нецелевом использовании земельного участка отсутствуют, а приводимые истцом доводы не находят подтверждения в материалах дела. То есть, отсутствие вины ответчика по делу № А22-1435/2020, установленное судами, исключает возможность расторжения договора в связи с нецелевым использованием земельного участка в рамках спора по данному делу. При этом довод кассационной жалобы о непринятии ответчик мер по факту неправомерного использования земельного участка посторонними лицами является несостоятельным. После выявления в 2021 году противоправных действий посторонних лиц на земельном участке, арендуемом обществом, последнее незамедлительно начало предпринимать меры к освобождению части земельного участка от таких посягательств. В дело представлены материалы служебного расследования, приказы, акты, фото-таблицы. Представлены также копии служебных записок работников общества, которые непосредственно выявили правонарушителей. Общество предприняло меры для предотвращения дальнейшего незаконного вторжения посторонних лиц на арендуемый земельный участок и в этой связи направило обращения в различные (в том числе, правоохранительные) органы.

Общество «Алтэн» в отзыве на кассационную жалобу поддержало доводы общества, изложенные в возражениях. Третье лицо указывает, что ни оно, ни общество, не допускали существенных нарушений условий договора аренды земельного участка таким образом, чтобы у истца имелось основание его расторгнуть. Вместе с тем предприняты меры по своевременному устранению посторонних лиц с арендуемого ответчиком участка с кадастровым номером 08:07:180101:730, который всегда использовался по его целевому назначению.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, между комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и обществом «Алтэн» (арендатор) заключен договор от 08.11.2010 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. По условиям договора арендатору предоставлен земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 08:07:180101:730, под строительство и эксплуатацию ветровой электрической станции. Участок находится примерно в 3 км по направлению на юг от ориентира п. Песчаный, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Республика Калмыкия, Приютненский район, Песчаное СМО. Договор заключен на срок с 08.11.2010 по 07.11.2059. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 20 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки, начиная с 21-го дня квартала, указанного в пункте 3.2 договора. 

Комитет по управлению имуществом и общество «Алтэн» 18.05.2018 заключили дополнительное соглашение № 17 к договору аренды от 18.11.2010. 

Между обществом «Алтэн» (цедент) и обществом (цессионарий) заключено соглашение от 18.05.2018 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 08.11.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730. 

Договор аренды земельного участка от 08.11.2010, дополнительное соглашение к нему от 18.05.2018 № 17 и соглашение об уступке права (о перенайме) от 18.05.2018 зарегистрированы в ЕГРН. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности и неустойки, а также о расторжении договора от 08.11.2010.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса).

Договор аренды подлежит прекращению в случае использования земельного участка не по целевому назначению (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим Федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что договор аренды от 08.11.2010 земельного участка с кадастровым номером 08:07:180101:730 является долгосрочным (заключен на 49 лет). Задолженность по арендной плате и договорной неустойке обществом погашена после подачи комитетом по управлению имуществом искового заявления. Таким образом, допущенное ответчиком нарушение договора (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Факт нецелевого использования земельного участка именно обществом не подтвержден документально. При этом ответчик предпринимает все возможные меры по предотвращению незаконного использования посторонними лицами части арендуемого им земельного участка, в целях, не связанных с эксплуатацией ветровой электрической станции, в том числе, и путем обращения за защитой своих прав арендатора в правоохранительные органы.  

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Доводы кассационной жалобы комитета по управлению имуществом о наличии оснований для расторжения договора аренды от 08.11.2010 в связи с допущенными обществом существенными нарушениями его условий подлежат отклонению судом округа. Приведенные комитетом по управлению имуществом в жалобе доводы не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций по существу спора. Податель жалобы не учитывает, что расторжение долгосрочного договора аренды является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Комитет по управлению имуществом не доказал существенность допущенного обществом нарушения в части несвоевременного внесения арендной платы, погашенной (с уплатой неустойки) после подачи искового заявления. Таким образом, допущенное арендатором нарушение договора (его последствия) устранено им в разумный срок. Не подтверждают достоверно материалы дела и обстоятельства нецелевого использования обществом арендуемого земельного участка, которое предпринимает меры к защите своих прав арендатора от посягательств сторонних лиц. Данные обстоятельства, установленные судебными инстанциями при разрешении спора, является основанием к отказу в удовлетворении требования арендодателя о расторжении договора от 08.11.2010.

Суд округа не усматривает противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при рассмотрении дела фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. 

Комитет по управлению имуществом освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 13.09.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2021 по делу № А22-1062/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                     В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

 

                                                                                                                               А.И. Мещерин