Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21- 9695/2018

«20»

февраля

2019 года

Резолютивная часть решения объявлена  

«06»

февраля

2019 года

Решение изготовлено в полном объеме   

«20»

февраля

2019 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи  ФИО1

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:  администрации  муниципального образования «Зеленоградский городской округ» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции»

третье лицо:  Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии  по Калининградской области 

о  расторжении договора аренды , признании   отсутствующим  права собственности на объект недвижимости , снятии его с кадастрового учета , демонтаже

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности 

от ответчика:  ФИО4 по доверенности

                        ФИО5 по доверенности

установил:

Администрация  муниципального образования «Зеленоградский городской округ»  (ОГРН 

<

***> , ИНН  

<

***> , место нахождения: 

<

...>)  (далее- Администрация, истец)  обратилась в  Арбитражный суд Калининградской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции» (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***> , место нахождения : 

<

...>)  (далее- Общество , ответчик)  о  расторжении  договора аренды №300-КЗО/2010 земельного участка от 15.06.2010г. площадью 1365 кв.м  с кадастровым номером  39:05:010323:52 , расположенного по адресу: 

<

...> , заключенного между  Администрацией  и Обществом ; признании отсутствующим права собственности  на объект недвижимости – двухэтажный жилой дом  с кадастровым номером  39:05:010323:57 , расположенный по адресу : 

<

...>; снятии   указанного жилого дома с кадастрового учета ; исключении  записи о праве собственности  на указанный жилой дом из Единого государственного реестра недвижимости ; обязании  Общества в течение 10 дней с момента  вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж  названного жилого дома , а в случае неисполнения решения суда  в установленный  срок предоставить  Администрации право демонтажа   жилого дома  с привлечением  необходимой  техники , оборудования и специалистов других организаций и служб с последующим взысканием с ответчика произведенных расходов. 

        К участию в деле в качестве третьего лица , не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора , привлечено  Управление Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии по Калининградской области (далее- Управление Росреестра) .  

        В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования , доводы , изложенные в иске , уточнениях к иску.

        Ответчик возражает против иска , поддержал доводы , изложенные в отзыве на иск ; заявил  о пропуске  Администрацией срока исковой давности  по требованию о признании права собственности  отсутствующим. 

        Управление Росреестра в судебное заседание не явилось , о рассмотрении дела  извещено надлежащим образом . 

       Информация о рассмотрении дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Калининградской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

       Дело рассмотрено в  отсутствие третьего лица в порядке , предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ).  

      Заслушав представителей сторон , изучив материалы дела , суд установил следующее.

       Как следует из выписки из  Единого государственного реестра недвижимости , истцу на праве собственности принадлежит  жилой дом с хозяйственными  и бытовыми строениями и сооружениями , до 1945 года постройки , площадью 94,2 кв.м , кадастровый номер  39:05:010323:57 , расположенный по адресу : 

<

...>. Право  собственности зарегистрировано 08.12.2004г. на основании  договора купли-продажи от 25.10.2004г. , передаточного акта от 26.10.2004г. 

         Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером  39:05:010323:52 площадью 1365 кв.м , категория земель - земли населенных пунктов , разрешенное использование – для обслуживания  индивидуального жилого дома.   Земельный участок является собственностью   муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (право собственности зарегистрировано 26.07.2016г.)  и находится в аренде  у Общества  на основании  договора аренды земельного участка  №300-КЗО/2010 от 15.06.2010г. (договор аренды зарегистрирован 09.08.2010г.). 

         Пунктом 1.2 договора  аренды установлены  обременения  и ограничения  в использовании земельного участка : режим хозяйствования  , проживания  и использования  земельного участка  , расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Зеленоградск  в соответствии с пунктом 13 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения , утвержденного  Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. №1425. 

          Согласно постановлению Главы муниципального образования «Зеленоградский район» от 15.06.2010г. №814  земельный участок был предоставлен  Обществу  сроком на три года  под реконструкцию жилого дома в гостиницу. 

          Постановлением Главы муниципального образования  «Зеленоградский район» от 24.04.2013г. №550  уточнено разрешенное использование земельного участка – для обслуживания  индивидуального жилого дома , а также установлен срок аренды 49 лет.  Соответствующие изменения внесены в договор аренды  соглашением  №239-КЗО/2013 от 05.06.2013г.                          

          16.04.2018г. Администрация направила Обществу претензию с предложением  прибыть  для решения вопроса  о добровольном расторжении договора аренды земельного участка со ссылкой на неиспользование земельного участка длительное время  по назначению. 

         В ответ на претензию  ответчик сообщил , что  земельный участок  предоставлен  Обществу  для обслуживания индивидуального жилого дома и  используется им по назначению , арендатор не допускает  ухудшения  участка и нарушения каких-либо  санитарных и экологических норм ,   в полном объеме оплачивает арендные платежи , в связи  с чем основания для его расторжения отсутствуют.  

        15.08.2018г.  в адрес  ответчика была направлена претензия  с требованием  произвести демонтаж жилого дома , снять его с кадастрового учета. 

         Неисполнение требований Администрации явилось основанием для обращения  истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

        Обращаясь в арбитражный суд с  настоящим иском ,  истец  ссылается на то , что  арендуемый земельный участок  по назначению не используется , содержится в ненадлежащем состоянии; ответчиком  нарушены требования Постановления Правительства Российской Федерации от 07.12.1996г. №1425 , статьи 65 Водного кодекса Российской Федерации , поскольку  отсутствуют системы  водоснабжения  и канализации в жилом доме ; ответчиком не выполняются обязательства в соответствии с постановлением Главы муниципального образования «Зеленоградский район» №814 от 15.06.2010г. , работы по строительству гостевого дома не ведутся ; жилой дом расположен в границах территориальной зоны РЗ-2 , в которой запрещено размещение жилых домов; площадь земельного участка  не соответствует  максимальной разрешенной площади земельного участка  под индивидуальные жилые дома  в г.Зеленоградске ; внесенные соглашением от 05.06.2013г. в договор аренды изменения  относительно разрешенного использования земельного участка  и срока аренды  являются незаконными ; зарегистрированное право  Общества на жилой дом  нарушает права Администрации  распоряжаться земельным участком .

        В соответствии со статьей 4  АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или оспариваемых прав и законных интересов  в порядке , установленном настоящим Кодексом.

       Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее- ГК РФ)  и статьи  4 АПК РФ  , защиту нарушенных  или оспоренных гражданских прав осуществляет  арбитражный суд  , при этом способ защиты нарушенного права лицо , обратившееся в арбитражный суд , избирает самостоятельно . Избранный способ защиты в случае удовлетворения  требований должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. 

        Перечень способов защиты гражданских прав  установлен в статье 12 ГК РФ. В силу абзаца 13  указанной статьи  защита гражданских прав  может быть осуществлена  и иными способами , предусмотренными законом , при этом в качестве  иных способов защиты права могут быть использованы только те способы , которые предусмотрены законом.  

       В силу  пункта 2 статьи 450 ГК РФ  по требованию одной из сторон договор может быть  изменен или расторгнут  по решению суда  только при существенном  нарушении договора другой стороной ; в иных случаях , предусмотренных настоящим Кодексом , другими законами или договором. Существенным  признается нарушение договора одной из сторон , которое влечет для другой стороны  такой ущерб , что она в значительной степени лишается  того , на что была вправе рассчитывать  при заключении договора. 

        Основания для досрочного  расторжения договора  аренды по требованию арендодателя  указаны в статье 619 ГК РФ , а именно: пользование имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными  нарушениями ; существенное ухудшение имущества ;  невнесение более двух раз подряд  по истечении установленного договором срока платежа арендной платы ; не проведение капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки , а при отсутствии  их в договоре  в разумные сроки в тех случаях , когда в соответствии с законом , иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.  Договором могут быть установлены  и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию  арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. 

         Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее- ЗК РФ) если иное не  предусмотрено настоящим Кодексом , другим федеральным законом , досрочное расторжение договора аренды  земельного участка , заключенного  на срок более  чем пять лет  , по требованию арендодателя  возможно  только на основании  решения суда  при существенном  нарушении договора аренды  земельного участка  его арендатором. 

        В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения  о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

        Статьей 42 ЗК РФ  предусмотрено , что  собственники земельных участков  и лица , не являющиеся собственниками  земельных участков , обязаны   использовать земельные участки  в соответствии с их целевым назначением  способами , которые не должны наносить вред  окружающей среде , в том числе  земле как природному объекту .

         В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена  по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка  не  по целевому назначению  или если его использование  приводит  к причинению вреда  окружающей среде.

         Таким образом , договор аренды земельного участка может быть расторгнут  при  существенном нарушении  договора аренды  арендатором. 

        Предлагая  расторгнуть договор аренды  в претензии от 09.04.2018г. истец ссылается  на то , что  земельный участок  не используется длительное время  , документы  о реконструкции жилого дома в гостиницу в Администрацию не поступали.  В исковом заявлении  Администрация  указывает , что  земельный участок  не используется по назначению , а именно работы  по строительству гостевого дома на земельном участке не ведутся , трава не окошена , участок захламлен строительным мусором .

         Между тем , постановлением Главы  муниципального образования «Зеленоградский район» от 24.04.2013г. №550 в постановление Главы муниципального  образования  «Зеленоградский район» от 15.06.2010г. №814 внесены изменения относительно  разрешенного использования земельного участка – установлено  разрешенное использование  «для обслуживания  индивидуального жилого дома» , срок аренды  земельного участка определен 49 лет , исключены пункты 2.3-2.7 постановления , касающиеся реконструкции жилого дома в гостиницу. 

         Как следует из материалов дела  и не оспаривается истцом , на арендуемом земельном участке находится индивидуальный жилой дом , на который зарегистрировано право собственности Общества. Таким образом , земельный участок используется по назначению . Арендатор своевременно и в полном объеме  уплачивает арендные платежи , что подтверждено представителем Администрации в судебном заседании. 

         Доводы истца о незаконности внесения изменений  в договор аренды  относительно изменения разрешенного использования земельного участка не принимаются судом , поскольку  постановление  Главы муниципального образования «Зеленоградский район»  от 24.04.2013г. №550 в установленном законом порядке не оспорено. 

           Ссылки Администрации на наличие ограничений  прав на земельный участок, предусмотренных статьями 56,56.1 ЗК РФ , на запрет строительства жилых домов без централизованных систем водоснабжения и канализации  на территории второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта Зеленоградск  , в которую входит спорный земельный участок , при рассмотрении настоящего дела не имеют  правового значения в связи  с тем , что  данные ограничения  касаются  строительства новых объектов, спорный жилой дом был построен до 1945 года. 

           Кроме того , Обществом представлен  договор на водоотведение  от 01.01.2019г., заключенный с акционерным обществом «Объединенные канализационно-водопроводные очистные сооружения курортной группы городов».

           Несоответствие , по мнению истца, площади арендуемого земельного участка  максимальной разрешенной площади  земельных участков  под индивидуальные жилые дома в г.Зеленоградске , не является основанием для расторжения  договора аренды. 

           В соответствии со статьей 65 АПК РФ  каждое лицо , участвующее в деле , должно доказать обстоятельства , на которые оно ссылается как на основание  своих требований  и возражений. 

           Доказательства , подтверждающие наличие существенных нарушений Обществом условий  договора аренды  Администрацией не представлены. Таким образом , основания для расторжения договора аренды отсутствуют. 

           Не подлежит также удовлетворению требование истца о признании  отсутствующим права собственности  Общества на спорный жилой дом  в связи  со следующим. 

            В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее- Закон №218-ФЗ) государственная регистрация  прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения  возникновения , изменения , перехода , прекращения  права определенного лица на недвижимое имущество  или ограничения такого права  и обременения  недвижимого имущества.

            Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином  государственном реестре  недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке ( пункт 5 статьи 1 Закона №218-ФЗ). 

            Как разъяснено в пункте  52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации , Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  №10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах , возникающих в судебной практике  при разрешении споров  , связанных с защитой  права собственности и других  вещных прав» , в случаях , когда запись  в ЕГРП нарушает право  истца , которое не может быть защищено путем  признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения  (в том числе , если право  собственности на один и тот же объект  недвижимости зарегистрировано  за разными лицами) , оспаривание зарегистрированного права  или обременения  может быть  осуществлено путем предъявления иска  о признании права или обременения  отсутствующими .

            Таким  образом , иск о признании  права и обременения отсутствующими  является исключительным  способом защиты  и его применение  возможно  при условии  исчерпания других способов защиты  (признание права , виндикация) и  установленного факта  нарушения  прав и законных интересов  заинтересованного лица.  Правом на этот иск обладает  только  владеющий собственник  имущества , право которого  зарегистрировано  в  ЕГРП . Удовлетворение требований  лица , которое не  владеет  спорным объектом , не повлечет  восстановление его  прав , что является самостоятельным основанием  для отказа в иске о признании права отсутствующим. 

           Муниципальное образование «Зеленоградский городской округ»  не является владеющим собственником  спорного  жилого дома. Таким образом ,  истец  избрал ненадлежащий способ  защиты  права . Кроме того , суд находит  обоснованным заявление  ответчика о пропуске  истцом срока исковой давности по  указанному  исковому требованию. 

           Согласно  пункту 1 статьи 235 ГК РФ право собственности  прекращается  при отчуждении  собственником своего имущества  другим лицам , отказе собственника  от права собственности , гибели или уничтожении имущества  и при утрате права собственности  на имущество в иных случаях , предусмотренных законом. 

          Требования  о демонтаже спорного  жилого здания  фактически  направлены на  принудительное уничтожение  принадлежащего Обществу   недвижимого имущества, прекращение права собственности на него , что не соответствует  положениям действующего законодательства. 

           В судебном заседании  представитель истца пояснил , что требования  о снятии  спорного жилого дома с кадастрового учета , исключении записи  о праве собственности на него из Единого государственного реестра недвижимости  ,  демонтаже  жилого дома  заявлены  в связи  с наличием оснований  для признания права собственности на  спорный жилой дом  отсутствующим. 

          Суд полагает , что с учетом вышеизложенного данные доводы истца основаны на неверном толковании   норм права . 

          На основании  изложенного ,  в удовлетворении исковых требований  следует отказать. 

          В процессе рассмотрения дела  представитель истца заявил ходатайство о назначении  строительно-технической экспертизы для подтверждения  того , что  спорный объект , расположенный на арендуемом земельном участке , находится в ненадлежащем состоянии и представляет угрозу жизни и здоровью третьих лиц.  Конкретные вопросы , подлежащие постановке  перед экспертом ,  истцом  суду не представлены. 

          Судом отказано в удовлетворении  данного ходатайства по следующим основаниям. 

          В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ  доказательствами по делу являются полученные  в предусмотренном  настоящим Кодексом  и другими федеральными законами  порядке  сведения  о фактах , на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств , обосновывающих требования  и возражения  лиц , участвующих в деле , а также иные обстоятельства , имеющие значение  для правильного рассмотрения дела. 

  Обстоятельства , имеющие значение для правильного  рассмотрения дела , определяются  арбитражным судом  на основании требований  и возражений  лиц , участвующих в деле , в соответствии  с подлежащими применению  нормами материального права  (часть 2 статьи 65 АПК РФ). 

           В силу статьи 82 АПК РФ  судебная экспертиза назначается  судом в случаях , когда  вопросы права нельзя разрешить  без оценки фактов , для установления которых  требуются специальные познания. Таким образом , вопрос о необходимости назначения экспертизы  находится в компетенции суда  и разрешается  с учетом представленных доказательств  и обстоятельств дела. 

 Суд полагает , что при изложенных выше обстоятельствах необходимость в проведении   заявленной  истцом судебной экспертизы отсутствует.   

          Руководствуясь статьями 167-170,181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

                                                      Р Е Ш И Л :

          В удовлетворении исковых требований   отказать. 

           Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия. 

Судья

ФИО1