ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-20317/2020

06.11.2024                                                                                                  

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23.10.2024

Постановление изготовлено в полном объёме 06.11.2024 

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Марченко О.В., судей: Демченко С.Н., Счетчикова А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Тарасовым С.В., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 19.02.2021), представителя индивидуального предпринимателя ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 08.09.2023), в отсутствие представителей индивидуального предпринимателя ФИО5, администрации города Ставрополя, Комитета градостроительства администрации города Ставрополя, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, общества с ограниченной ответственностью «Вектор», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 по делу № А63-20317/2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, истец) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее - ИП ФИО5), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ИП ФИО3) с исковым заявлением о взыскании с ИП ФИО5 27 000 000 рублей убытков, ИП ФИО3 и ИП ФИО5 солидарно 5 000 000 рублей убытков (уточненные требования). 

Определением суда от 16.08.2022 принято к производству встречное исковое заявление ИП ФИО3 к ИП ФИО1 о взыскании 7 000 000 рублей суммы займа, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.01.2019 по 16.08.2022 в размере 1 798 510,59 рублей с продолжением их начисления с 17.08.2022 по день фактической уплаты указанной суммы.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя, Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, общество с ограниченной ответственностью «Вектор», проектная организация общество с ограниченной ответственностью ПП «Грунт».

Решением суда от 27.05.2024 в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что строительство объекта произведено ИП ФИО5 при действующем договоре аренды земельного участка и наличии разрешения на строительство, данный объект введен в эксплуатацию в установленном порядке. Признание судом общей юрисдикции спорной постройки в качестве самовольной вынесено спустя значительное время после покупки объекта недвижимости истцом. Таким образом, суд посчитал, что до заключения сторонами договора купли-продажи спорный объект легализован и введен в гражданский оборот в установленном законодательством порядке. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчиков признаков противоправного поведения, а также отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими у истца убытками, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции отклонил довод о квалификации договора займа как новации к предварительному договору. Кроме того, суд посчитал пропущенным срок исковой давности по встречным исковым требованиям.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО1 и ИП ФИО3 поданы апелляционные жалобы.

ИП ФИО1 в жалобе просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить исковые требования в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что ответчиками продан объект недвижимости, который не являлся оборотоспособным, в последующем он признан самовольной постройкой и снесен, в связи с чем, именно на ответчиках, как застройщиках объекта, построенного с нарушением прав противопожарной безопасности, лежит ответственность за его снос, следовательно они обязаны возвратить денежные средства, уплаченные за покупку данного объекта.

ИП ФИО3 в жалобе и дополнении к ней выразил несогласие с решением суда в части отказа в удовлетворении встречного иска. В обоснование своей позиции ссылается на то, что при заключении договора займа от 03.02.2018 воля сторон была направлена на новацию обязательства по возврату суммы по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.01.2018. Полагает ошибочными выводы суда первой инстанции относительно пропуска срока исковой давности по встречному иску, поскольку срок приостанавливался на 146 дней и частично пропущен по уважительной причине на 76 дней.

В судебном заседании представители ИП ФИО1 и ИП ФИО3 подержали доводы поданных апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена без участия иных сторон.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 23.01.2018 между ИП ФИО5 в лице ФИО3 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Согласно разделу первому указанного предварительного договора стороны определили в будущем, в течение 21 календарного дня после получения авансового платежа от покупателя, но не позднее 15.02.2018, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества (в дальнейшем - объекта) с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Объект: выставочный зал - склад готовой продукции, назначение - нежилое, площадь 87,8 кв. м, кадастровый номер: 26:12:010507:840, адрес: 

<

...> пункт 1.1 предварительного договора).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, продавец передает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края от 15.06.2016 № 5858, на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:219, категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под производственное предприятие, площадь – 3 241 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, в квартале 474, в пределах срока договора аренды - до 14.06.2019 (пункт 1.2 предварительного договора).

Объект принадлежал продавцу на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 26-309000-13-2015 от 07.10.2016, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 05.12.2016, № регистрации 26-26/001-26/001/204/2016-2636/1, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 26-0-1-133/4013/2017-10583 от 16.05.2017, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (пункт 1.3 предварительного договора).

Согласно пункту 1.4 предварительного договора земельный участок принадлежал продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 5858 от 15.06.2016, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 11.07.2016 № регистрации 26-26/001-26/001/202/2016-4444/1. Срок аренды - до 14.06.2019.

Как указано в пункте 1.6 предварительного договора объект находился в аренде у ООО «Традиционное качество» сроком до 18.03.2019.

В пункте 2.1 предварительного договора стороны согласовали условие о том, что продажная цена объекта составляет 39 000 000 рублей, из которых: 5 000 000 рублей оплачиваются покупателем продавцу при подписании настоящего предварительного договора купли-продажи и являются авансом; 25 000 000 рублей будут оплачены до заключения основного договора купли - продажи; 9 000 000 рублей будут оплачены до 31.12.2018.

Продавец согласно условиям пункта 5.1.1 - 5.1.2 обязан получить и предоставить покупателю, в течение 21 календарного дня, но не позднее 15.02.2018, разрешение на строительство объекта, по проектной документации, являющейся приложением к настоящему договору, при условии соблюдения покупателем условий пункта 5.2.3 договора, а также передать проектную документацию (эскизный проект) на строительство объекта №2.

Покупатель, в свою очередь, принял на себя обязательства по оплате стоимости объекта, расходов продавца по получению разрешения на строительство, в том числе по внесению денежных средств по договору пожертвования в фонд развития инфраструктуры г. Ставрополя.

Покупатель произвел оплату предварительного договора в размере 25 000 000 рублей, о чем свидетельствуют акты приема-передачи денежных средств от 23.01.2018 и 03.02.2018.

Основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества: нежилого здания - выставочный зал склад готовой продукции, площадью 87,8 кв. м с кадастровым номером 26:12:010507:840, расположенного по адресу: 

<

...> с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды от 15.06.2016 № 5858, земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219, по цене 2 000 000 рублей подписан ИП ФИО5, в лице представителя ФИО3 (продавец), и ФИО1 (покупатель) 03.02.2018 (далее - основной договор).

Согласно чекам-ордерам от 28.01.2018 № 9, от 07.05.2018 № 4982 и от 09.04.2018 № 4980 продавцу оплачено 2 000 000 рублей по основному договору купли-продажи от 03.02.2018.

Переход права собственности на недвижимое имущество по основному договору купли-продажи от 03.02.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 16.03.2018 за номером 26:12:010507:840-26/001/2018-2.

Уступка права аренды ИП ФИО1 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества зарегистрирована 16.03.2018 (запись о регистрации права №26:12:010507:219-26/001/2018-2).

Второй объект - объект незавершенного строительства был построен (степень готовности 8%) на основании проектной документации и разрешения па строительство от 31.01.2018 № 26-309000-53С-2018, переданных продавцом покупателю.

Объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 27.03.2018 с кадастровым номером 26:12:010507:861 и одновременно зарегистрировано право собственности ИП ФИО1 на него, о чем имеется запись в ЕГРП № 26:12:010507:861-26/001/2018-1 от 27.03.2018.

09.08.2018 ИП ФИО1 осуществила выкуп земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 в собственность.

06.09.2019 Промышленным районным судом города Ставрополя вынесено решение по делу № 2-146/19, вступившее в законную силу 17.12.2019, о признании незавершенного объекта капительного строительства с кадастровым номером 26:12:010507:861 в виде фундаментной плиты и частично возведенными металлоконструкциями, расположенного по адресу: 

<

...> «б» в квартале 474, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 по пр-кт Кулакова. № 5 «б» в квартале 474 в г. Ставрополе, а также нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840 по адресу: 

<

...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 - самовольными постройками. На ИП ФИО1 возложена обязанность снести самовольные постройки за свой счет.

Согласно постановлению Промышленного районного отдела судебных приставов г. Ставрополя от 26.12.2020 об окончании исполнительного производства № 209983/20/26036-ИП обязанность по сносу нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840 исполнена.

Полагая, что по вине ответчиков ИП ФИО1 понесены реальные убытки в результате сноса объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840, она обратилась в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для применения гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков суду необходимо установить состав правонарушения, включающий наличие убытков, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, а также размер убытков. Недоказанность одного из указанных обстоятельств является основанием для отказа в иске.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличия убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Обращаясь в суд с иском к ответчикам о возмещении убытков, истец указала, что в результате сноса объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером 26:12:010507:840, приобретенного ею по договору купли-продажи недвижимого имущества с одновременной переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.02.2018, заключенному с ИП ФИО5, по вине ответчиков понесены реальные убытки в сумме 32 000 000 рублей.

Ответчик привел возражения относительно указанных доводов, указал на добросовестность, отсутствие причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками, причиненными истцу, наличие в собственности ИП ФИО1 земельного участка под спорным строением с проведенными коммуникациями (газ, вода, электричество), элементами благоустройства.

В ходе рассмотрения дела ответчиками заявлено о пропуске срока исковой давности по первоначальному иску.

Рассмотрев указанное заявление, суд первой инстанции верно установил, что срок исковой давности для заявления требований о взыскании убытков, понесенных в результате сноса объекта недвижимости, начал течь с даты вступления в законную силу решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 33-3-9802/19 - 17.12.2019. Следовательно, ИП ФИО1 с исковым заявлением к ИП ФИО5 и ИП ФИО3 обратилась в суд 30.12.2020, то есть в течение срока исковой давности.

При этом, отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд первой инстанции исходил из того, что строительство объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840 на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010507:219 осуществлено ИП ФИО5 при действующем договоре аренды земельного участка № 5858 от 15.06.2016, а также при наличии разрешение на строительство объекта № RU 26309000-13-С от 19.01.2015. В последующем, разрешением от 07.10.2016 № 26-309000-13-2015 данный объект введен в эксплуатацию. В период заключения предварительного договора купли-продажи от 23.01.2018 и основного договора от 03.02.2018 объект недвижимого имущества с кадастровым номером 26:12:010507:840 зарегистрирован в установленном порядке и не признан самовольной постройкой. Решение Промышленного районного суда города Ставрополя, которым объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840 признан подлежащими сносу, вынесено через два года и одиннадцать месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и один год и семь месяцев после заключения сторонами договора купли-продажи от 03.02.2018. Учитывая изложенное, ИП ФИО5 при заключении предварительного и основного договоров добросовестно полагала, что объект недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840 законно возведен и введен в эксплуатацию, поскольку условия и основания его возведения прошли проверки соответствующим компетентным государственным органом. Таким образом, до заключения сторонами договора купли-продажи спорный объект легализован и введен в гражданский оборот в установленном законодательством порядке. В результате проведенной администрацией проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании проверяемого земельного участка, в границах которого расположен спорный объект, нарушения не выявлены, сведения о самовольном строительстве в период заключения договора купли-продажи отсутствовали. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в действиях ответчиков признаков противоправного поведения, а также отсутствия причинно-следственной связи между действиями ответчиков и возникшими у истца убытками, в связи с чем, отказал в удовлетворении первоначального иска.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление от 29.04.2010 № 10/22) разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалами настоящего дела подтверждено, что действительно к моменту заключения истцом и ответчиком как предварительного, так и основного договора купли-продажи объекта недвижимости в ЕГРН имелись актуальные записи о праве собственности продавца на недвижимое имущество, земельный участок сформирован, учтен в ЕГРН, предоставлен продавцу на праве долгосрочной аренды, а также проведена государственная регистрация договора аренды. 

Однако, правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13443/11 от 22.05.2012, исходит из необходимости приоритетной оценки поведения застройщика, а именно того, должен ли был застройщик знать, что получает (получил) земельный участок для целей строительства неправомерно. 

Таким образом, для взыскания убытков необходимо доказать добросовестное поведение застройщика.

ИП ФИО5, являющаяся застройщиком объекта недвижимости, признанного в последующем самовольной постройкой, считается информированной обо всех законах и подзаконных нормативных актах, действующих на территории Российской Федерации, и не может ссылаться на незнание закона. 

Следовательно, само по себе, ожидание ИП ФИО5 относительно правомерности всех действий органа местного самоуправления по выдаче разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию несостоятельна, поскольку подобные ожидания не освобождают застройщика как субъекта гражданского оборота от осознанного хозяйствования в соответствии с ограничениями и запретами, установленными законом. Такая ссылка не способна не только конвалидировать порочную сделку, но не способна и придать законность действиям ИП ФИО5

При этом, на стороне ИП ФИО5 апелляционным судом установлена не только должная, но и фактическая информированность о нахождении участка в непосредственной близости от МАЗС, а значит, она должна была осознавать наличие определенных ограничений при осуществлении строительства и выбрать соответствующее безопасное место для возведения объекта недвижимости в строгом соответствии требованиям безопасности, либо вовсе воздержаться от несения расходов по возведению на земельном участке объекта недвижимости.

Таким образом, в ситуации, когда убытки порождены активными незаконными действиями застройщика, располагавшего сведениями о строительстве объекта недвижимости вблизи АЗС, и тем не менее, продолжавшим использовать земельный участок и предпринимать меры по его освоению, то последующее установление несоответствий такого объекта является исключительно виной такого застройщика.

Содержание письменных доказательств позволяет сделать вывод о том, что ИП ФИО5, как профессиональный субъект строительной деятельности (в ЕГРЮЛ содержится дополнительный вид деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий» - ОКВЭД 41.2) осуществивший строительство спорного объекта недвижимости, должна была предвидеть негативные последствия осуществления такого строительства. 

Осведомленность ИП ФИО5 о неправомерности застройки земельного участка возлагает на нее ответственность за нарушение строительных норм, приведших к фактическому сносу объекта недвижимости, приобретенного истцом.

ИП ФИО5 не представлено доказательств того, что истец была уведомлена им как продавцом, либо иными лицами о самовольном характере строительства объекта, о несоответствии объекта градостроительным, строительным нормам и правилам.

Таким образом, действуя с разумной степенью осмотрительности, не являясь специалистом в области градостроительства, строительства недвижимости, полагаясь на сведения ЕГРН о наличии зарегистрированных прав продавца на объект недвижимости и земельный участок для его эксплуатации, истец не усмотрела препятствий для приобретения объекта.

Осуществление ИП ФИО5 самовольной постройки, как следует из решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 06.09.2019 по делу № 33-3-9802/19, привело к возникновению угрозы третьим лицам, которые могут оказаться на прилегающей территории в зоне действия опасных факторов пожара.

При этом, само по себе, приобретение истцом объекта в собственность не свидетельствует об его осведомленности об обстоятельствах строительства.

Действуя добросовестно, будучи осведомленным об обстоятельствах строительства, ИП ФИО5 не реализовала бы объект недвижимости под видом законно выстроенного недвижимого имущества истцу. Заключая с истцом договор купли-продажи, ИП ФИО5 была обязана предупредить покупателя об обстоятельствах строительства и соответствующих рисках, но этого не сделала. 

Доказательства того, что ИП ФИО5 информировала истца о возможном нарушении требований строительных норм в материалах дела отсутствуют.

Также судом апелляционной инстанции установлено, что стоимость проданного истцу объекта недвижимости не является заниженной, что косвенно свидетельствует о заверении продавцом покупателя о надлежащем состоянии объекта недвижимости, которое в данном случае не соответствует действительности. 

Таким образом, материалами дела подтверждено, что основания для сноса самовольной постройки находятся в причинно-следственной связи с действиями застройщика ИП ФИО5

Учитывая, что вступившим в законную силу судебным актом имущество, приобретенное истцом на основании возмездной сделки, признано подлежащим сносу, то уплаченные истцом за указанное имущество денежные средства в сумме 32 000 000 рублей являются расходами, понесенными покупателем по вине продавца, то есть убытками истца в смысле положений статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, факт причинения истцу убытков в размере денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи, ответчиком, причинно-следственная связь между действиями ответчика и понесенными истцом расходами доказана. 

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2022 по делу № А60-21635/2020, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.08.2019 по делу № А32-7172/2018.

Из материалов дела следует, что 27 000 000 рублей были уплачены истцом непосредственно продавцу – ИП ФИО5, а 5 000 000 рублей - ИП ФИО3 в счет расчета по договору купли-продажи с ИП ФИО5

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что истцу совместно с признанным самовольным объектом недвижимости также передано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010507:219, расположенный под снесенными объектами. 

В настоящее время, право аренды на данный земельный участок переоформлено истцом на право собственности.

Таким образом, поскольку во владении истца фактически остался земельный участок, на котором была расположена самовольная постройка, возведенная ИП ФИО5, то подлежащая взысканию с ИП ФИО5 сумма убытков подлежит уменьшению на стоимость права аренды данного земельного участка.

Согласно заключению ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы 14.07.2024 № 1395/8-3, № 1396/8-3 экспертом ФИО6 сделан вывод, что рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:010507:219 общей площадью 3241+/-20 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственное предприятие, расположенного по адресу: 

<

...> пр. Кулакова, стр. 5б, возникшего на основании договора аренды от 15.06.2016 № 58558 сроком до 14.06.2019 по состоянию на дату совершения сделки 28.01.2018 с учетом стоимости инженерных коммуникаций, составляла 10 767 000 рублей.

Таким образом, с ИП ФИО5 в пользу истца следует взыскать убытки в размере 16 233 000 рублей (27 000 000 рублей – 10 767 000 рублей), а с ИП ФИО3 – 5 000 000 рублей, уплаченные ему в счет расчета по договору купли-продажи с ИП ФИО5

Следовательно, требования истца в остальной части не подлежат удовлетворению.  

Относительно встречных исковых требований ИП ФИО3, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции исходя из следующего.

23.01.2018 между ИП ФИО5 в лице ФИО3 (продавец) и ИП ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В пункте 2.1 предварительного договора стороны согласовали условие о том, что продажная цена объекта составляет 39 000 000 рублей.

Согласно актам приема-передачи денег от 23.01.2018 и 03.02.2018 покупатель произвел оплату предварительного договора в размере 25 000 000 рублей.

03.02.2018 сторонами заключен основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, которое оплачен покупателем в размере 2 000 000 рублей.

Как следует из договора уступки требования (цессии) от 03.02.2018 к ИП ФИО3 перешли права требования ИП ФИО5 по предварительному договору от 23.01.2018 в сумме 12 000 000 рублей.

Согласно условиям договора займа, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО1, последней предоставлен займ также на 12 000 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства сторонами дела неоднократно указывалось на фактическое заключение договора займа с целью исполнения обязательств ИП ФИО1 по оплате стоимости недвижимости имущества по предварительному договору от 23.01.2018.

Как указала ИП ФИО1, осуществляя 12.02.2018 передачу денежных средств ИП ФИО3 в сумме 5 000 000 рублей, она фактически погашала задолженность перед ИП ФИО5 по предварительному договору купли-продажи от 23.01.2018.

В ходе рассмотрения дела ИП ФИО3 утверждал, что договор займа от 03.02.2018 по существу является новацией обязательств, возникших вследствие неисполнения ИП ФИО1 условий предварительного договора купли-продажи от 23.01.2018, права требования, по которому перешли к нему на основании договора уступки требования, в заемные обязательства.

Исходя из существа правоотношений, сложившихся между ИП ФИО5 и ИП ФИО1, ИП ФИО1 и ИП ФИО3, ИП ФИО5 и ИП ФИО3 при заключении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества с переуступкой прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.01.2018, договора купли-продажи, договору займа и договору уступки требования (цессии) от 03.02.2018, следует, что целью совершения указанных сделок являлось достижение единого экономического результата по купле-продаже объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010507:840.

Суд первой инстанции правомерно отклонил довод ответчика о квалификации договора займа как новации к предварительному договору по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 818 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить соглашение о замене долга, возникшего из купли-продажи, аренды или иного основания, заемным обязательством.

Фактически стороны при подписании указанных выше договоров имели намерение заключить договор купли-продажи объектов недвижимости с отсрочкой части платежа (коммерческий кредит), а также указать в основном договоре купли-продажи цену договора меньшую, чем действительно.

Основной договор купли-продажи от 03.02.2018 был заключен сторонами на сумму 2 000 000 рублей, а в договоре займа от 03.02.2018 отсутствовало указание на то, что он является соглашением о новации основного обязательства в заемное, в том числе и по предварительному договору.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ИП ФИО1 задолженности по договору займа от 03.02.2018 как по самостоятельной сделке, преследовавшей цель новации обязательства в заемное.

При этом, с учетом данных обстоятельств, доводы истца о пропуске срока давности по встречным исковым требованиям не имеют правового значения.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО3

С учетом изложенного, в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с несоответствием выводов изложенных в решении фактическим обстоятельствам дела, а также ввиду нарушения норм материального права, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 по делу № А63-20317/2020 в части отказа в удовлетворении первоначального иска ИП ФИО1 и распределения судебных расходов подлежит отмене с принятием по делу в указанной части нового судебного акта о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований.

Истцом при подаче первоначального иска уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей, а также заявлено об уменьшении размера государственной пошлины. 

ИП ФИО3 государственная пошлина за подачу встречного иска не уплачена.

Также ИП ФИО5 и ИП ФИО1 внесены денежные средства на депозит суда первой инстанции в общем размере 40 000 рублей (по 20 000 рублей с каждого). Стоимость экспертизы составила 39 500 рублей.

ИП ФИО1 при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, а ИП ФИО3 предоставлена отсрочка от ее уплаты.

С учетом частичного удовлетворения первоначальных исковых требований и отказа в удовлетворении встречных исковых требований, с ИП ФИО5 в пользу ФИО1 следует взыскать судебные расходы по первоначальному иску в размере 6 000 рублей, по судебной экспертизе в размере 3 748 рублей, по апелляционной жалобе ИП ФИО1 в размере 1 522 рубля. Также с ИП ФИО5 в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину по первоначальному иску в размере 86 832 рубля.

С ИП ФИО3 в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину по первоначальному иску в размере 28 594 рубля, по встречному иску 66 993 рубля, по апелляционной жалобе ИП ФИО3 в размере 3 000 рублей, по апелляционной жалобе ИП ФИО1 в размере 469 рублей. Также с ИП ФИО3 в пользу ИП ФИО1 следует взыскать судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1 804 рубля.

С учетом заявленного ИП ФИО1 ходатайства и признания его обоснованным, государственная пошлина по первоначальному иску с ИП ФИО1 не подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Кроме того, ИП ФИО1 и ИП ФИО5 с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края следует возвратить денежные средства в размере 500 рублей, а именно по 250 рублей каждой.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 27.05.2024 по делу № А63-20317/2020 в части отказа в удовлетворении первоначального иска индивидуального предпринимателя ФИО1 и распределения судебных расходов отменить, принять по делу в указанной части новый судебный акт, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Первоначальные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) убытки в размере 16 233 000 руб.

Взыскать в солидарном порядке с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) убытки в размере 5 000 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы по первоначальному иску в размере 6 000 руб., по судебной экспертизе в размере 3 748 руб., по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 1 522 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в размере 86 832 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в размере 28 594 руб., по встречному иску 66 993 руб., по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 3 000 руб., по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 469 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) судебные расходы по апелляционной жалобе в размере 1 804 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Новоалександровск, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в размере 250 руб.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО5 (г. Ставрополь, ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Ставропольского края денежные средства в размере 250 руб.».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                     Марченко О.В.

Судьи                                                                                                                                Демченко С.Н.

Счетчиков А.В.