Арбитражный суд Московской области

  107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78386/2019

20 декабря 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 10 декабря 2019 г.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2019 г.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.А. Морозова 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании  дело по заявлению 

ОАО "УК" БЕТА"(ИНН 5045037708, ОГРН 1065045009589)

к ТСН "БИЗНЕС-ЦЕНТР"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным решения общего собрания

при участии в заседании: согласно протоколу 

 

УСТАНОВИЛ:

ОАО "УК" БЕТА" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском  к ТСН "БИЗНЕС-ЦЕНТР"  о признании недействительным решения общего собрания общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом № 3 от 13.06.2019г.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал, просил их удовлетворить. 

Представитель ТСН "БИЗНЕС-ЦЕНТР" заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, просил в иске отказать. 

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Как видно из материалов дела,  истец является членом товарищества собственников недвижимости «Бизнес-Центр», объединяющим собственников недвижимости в нежилом здании по адресу: 

<

...>.

Истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения в указанном выше здании общей площадью 289,7 кв.м., а также доля в праве общей долевой собственности в размере 113/1000.

Основанием возникновения права собственности явились договор об учреждении ОАО УК «Бета», где в уставный капитал истца было внесено нежилое помещение и договор купли-продажи объекта недвижимости в виде доли в общей долевой собственности между истцом и ОАО Инвестиционная компания «Бета» от 16.11.2007г.

В свою очередь, ОАО Инвестиционная компания «Бета» приобрела право собственности на указанное выше недвижимое имущество на основании Договора №18/012002-ДС на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 18.01.2002г. и дополнительных соглашений к нему, а также соглашения о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007г.

Именно соглашением о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007г. была определена доля правопредшественника истца в размере 113/1000 (или 11,3%) в общей долевой собственности в здании, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2007г.

Этим же соглашением были зафиксированы и доли остальных сособственников в праве общей долевой собственности, которое также зарегистрировано в ЕГРП.

Указанное выше соглашение было заключено между всеми сособственниками здания, с 2007 года не было никем оспорено и не признано недействительным.

Кроме того, финансовое участие сособственников в строительстве здания также соответствовало зарегистрированным долям.

Таким образом, в 2007 году были определены доли всех сособственников в праве общей долевой собственности.

Эта доля не пропорциональна площади находящихся непосредственно в собственности истца помещений.

Начиная с 2015 года между сособственниками стали возникать споры по поводу оплаты общих расходов на содержание здания, которые привели к тому, что часть собственников 13.06.2019 года провели общее собрание членов ТСН «Бизнес-Центр», на котором приняли изменения в Устав ТСН «Бизнес-Центр» следующего содержания:

«Изложить п.6.8 Устава ТСН в следующей редакции: 6.8. Доля члена Товарищества в несении затрат на обслуживание, содержание и эксплуатацию здания и общего имущества (доля участия) соответствует доле члена товарищества в праве общей собственности на недвижимое имущество. Доля члена Товарищества (доля участия) определяется пропорционально площади находящихся в его собственности помещений. Изменение размера доли собственника помещения в праве обшей собственности на общее недвижимое имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.»

«п.8.1. абзац 1 Устава ТСН в следующей редакции: Член Товарищества обязан:

-оплачивать обязательные к уплате собственниками ежемесячные платежи, необходимые для эксплуатации здания по адресу: 

<

...> в соответствии с долей в праве на общее имущество здания, определяемое на основании п.4,5 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В приложении к протоколу этого собрания доля истца была определена в размере 20,48%.

Предыдущая редакция указанных пунктов Устава ТСН содержала общий принцип уплаты платежей на содержание общего имущества пропорционально доле в праве общей долевой собственности. Новая редакция была направлена только на изменение этих долей.

Таким образом, по мнению истца, принятым решением была фактически пересмотрена доля истца в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников здания с 11,3% до 20,48%, что в свою очередь привело к увеличению расходов истца на содержание общего имущества. Начиная с этого момента счета за обслуживание выставляются из расчета доли истца в 20,48%.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал следующее. 

Постановление ВАС РФ от 23.07.2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» было принято после подписания Соглашения о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007 г.

На момент принятия Устава членами ТСН 18 декабря 2017 г. инициативная группа не обладала сведениями о принятии данного Постановления. Когда Информация о действии Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 г. №64 появилась в распоряжении членов Правления ТСН сразу же было принято решение привести Устав в соответствие с правовой позицией ВАС РФ.

После получения информации об указанном Постановлении члены Правления ТСН созвали собрание участников ТСН на котором предложили внести изменения в некоторые пункты Устава ТСН, что повлияло на расчет долей собственников помещений в несении затрат на эксплуатацию, содержание и обслуживание здания.     Принятие решения о внесении    изменений    в    Устав    ТСН    было    поддержано    единогласно    всеми присутствующими на собрании членами ТСН.

Согласно п. 3 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 право общей собственности на обще имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом ссылка истца на п.5 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости от 13.07.2015 г. № 218 ФЗ не применима к данным конкретным правоотношениям.

Таким образом,  собрание членов ТСН «Бизнес-центр» и принятие решения №3 от 13.06.2019 г. было направлено не на пересмотр доли истца, как он утверждает, а на приведение Устава ТСН в соответствие с Постановлением ВАС РФ от 23.07.2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Согласно п. 5 указанного Постановления изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

В ходе составления Протокола №3 от 13.06.2019 г. секретарем была допущена техническая ошибка, которая не влияет на принятие указанного решения, поскольку из текста самого протокола следует, что проводится собрание не собственников административного здания «Бизнес-центр», а членов ТСН «Бизнес-центр». Данный факт подтверждается тем, что именно на основании вышеуказанного протокола ИФНС по г. Ступино Московской области зарегистрировала внесенные изменения в Устав ТСН.

Суд не может согласиться с позицией ответчика по следующим основаниям.

Судом установлено, что, определяя доли каждого сособственника в праве общей долевой собственности в общем имущества соглашением о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007г., собственники помещений исходили из определенного    порядка    пользования    каждым    этим    помещением,    нужд конкретного собственника и достигли общего согласия. На основании этого соглашения за каждым собственником было признано право на определенную долю в праве в общей долевой собственности. Право на долю было зарегистрировано в установленном порядке и правопредшественнику истца было выдано свидетельство о государственной регистрации права за номером 50 НБ № 697814 от 02.10.2007г.

Истец приобрел долю в праве по договору купли-продажи объекта недвижимости в виде доли в общей долевой собственности между истцом и ОАО Инвестиционная компания «Бета» от 16.11.2007г.

Право истца было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем была сделана запись № 50-50-33/046/2007-185 выдано свидетельство о регистрации права 50 НВ N164746 от 19.12.2007г.

В соответствии с п.5 ст.1 ФЗ РФ «О государственной регистрациинедвижимости» от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «государственная регистрация правав Едином государственном реестре недвижимости является единственнымдоказательствомсуществованиязарегистрированногоправа.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007г., договор купли-продажи доли, заключенный между правопредшественником истца (ОАО Инвестиционная компания «Бета») и истцом (ОАО Управляющая компания «Бета») до настоящего времени никем в судебном порядке не были оспорены и не признаны недействительными.

Истец участия в собрании не принимал, а волеизъявления третьих лиц, направленные на изменение прав и обязанностей Истца (в том числе и на изменение его доли, зарегистрированной в ЕГРП) без его на то согласия является незаконным и не может служить гражданско-правовым основанием для соответствующего изменения.

Соответственно, односторонний пересмотр размера доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество нежилого здания, оформленный как решение общего собрания членов ТСН «Бизнес-Центр» является незаконным.

Соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении  порядка пользования общей долевой  собственностью от 30.03.2007г. было заключено сособственниками до разъяснений ВАС РФ, изложенных в п.4,5 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

К этому моменту действующее законодательство содержало норму ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов, и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Поэтому, заключая соглашение о перераспределении долей в праве общей долевой собственности между Инвесторами административного здания «Бизнес-Центр» и об определении порядка пользования общей долевой собственностью от 30.03.2007г. участники долевой собственности осознавали тот момент, что нести бремя содержания общего имущества придется в соответствии с теми долями, которые они определили в своем соглашении.

Факт того, что данное соглашение не обжаловано в судебном порядке в течение 12 лет лишь подтверждает, что его условия устраивали всех сособственников.

Поскольку доли в праве общей долевой собственности, содержащиеся в правоустанавливающих документах и определенные в соответствии с механизмом, изложенном в новой редакции Устава не совпадают, суд приходит к выводу о том, что  фактически происходит изменение размера доли в праве общей долевой собственности истца, и, как следствие, изменения размера доли истца в обязательных платежах на содержание здания.

Данное обстоятельство противоречит как принятому абз. 1 п. 6.8. Устава ТСН, в котором указано, что доля члена Товарищества в несении затрат на обслуживание содержания и эксплуатацию здания общего имущества  (доля участия) соответствует доле члена товарищества в праве общей собственности на недвижимое имущество, так и ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов, и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Таким образом, принятым решением нарушен принцип соразмерности затрат доле в праве общей долевой собственности. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В связи с изложенным, суд приходит в выводу о том, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 156, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным решение общего собрания собственников нежилых помещений в здании по адресу: 

<

...>, оформленного протоколом № 3 от 13.06.2019г.

Установить долю участия ОАО "Управляющая компания "Бета" в содержании общего имущества здания по адресу: 

<

...> пропорционально доле в праве общей долевой собственности  на общее имущество здания равной 113/1000 (11,3%).

Взыскать с ТСН "БИЗНЕС-ЦЕНТР"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ОАО "УК" БЕТА"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья                                                                                  Е.А. Морозова