АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14108/2016

г. Краснодар

31 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Регион Рекрео Сервис» (ИНН 2320083747, ОГРН 1022302918550) – Давыгора С.Н. (доверенность от 22.02.2017), в отсутствие истца – администрации г. Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьих лиц – Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи, муниципального казенного учреждения г. Сочи «Дирекция заказчика Адлерского внутригородского района г. Сочи», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Регион Рекрео Сервис» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Ильина М.В., Глазунова И.Н., Фахретдинова Т.Р.) по делу № А32-14108/2016, установил следующее.

Администрация г. Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ООО «Регион Рекрео Сервис» (далее – общество) со следующими исковыми требованиями:

– взыскать с общества 4 573 056 рублей 13 копеек основного долга по арендным платежам с 01.01.2013 по 10.03.2016 и 14 208 259 рублей 44 копеек пени;

– расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 15.05.2000 № Ф/5;

– возложить на общество обязанность освободить муниципальные помещения площадью 2087,1 кв. м, расположенные в четырехэтажном здании спального корпуса № 3, находящемся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент), МКУ «Дирекция заказчика Адлерского внутригородского района г. Сочи» (далее – учреждение).

Решением от 15.12.2016, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.04.2017, с общества в пользу администрации взыскано 4 120 427 рублей 02 копейки основного долга, 2 378 138 рублей 86 копеек договорной неустойки. Признан прекратившимся свое действие договор аренды от 15.05.2000 № Ф/5. На общество возложена обязанность освободить нежилые помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что истец доказал факт использования ответчиком недвижимого имущества и отсутствия доказательств внесения арендной платы в спорный период. Расчет задолженности проверен и признан верным. Частичный отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы основного долга мотивирован пропуском срока исковой давности, о котором заявил ответчик. Требование о взыскании с общества пени за просрочку внесения арендных платежей признано обоснованным (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс) и удовлетворено судом в сумме 2 378 138 рублей 86 копеек с учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса (заявленная к взысканию неустойка уменьшена до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки). Суды пришли к выводу о том, что договор аренды от 15.05.2000 № Ф/5 применительно к положению пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса возобновлен на неопределенный срок. Претензией от 20.04.2016 истец предложил расторгнуть договор, следовательно, договор аренды является прекращенным с 20.07.2017. Поскольку договор аренды прекратил свое действие у ответчика отсутствуют правовые основания для занятия спорных помещений.

В кассационной жалобе общество просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, суды не оценили представленным ответчиком доказательствам относительно неоплаченных услуг по предоставлению истцу спорного пансионата «Нептун» в качестве маневренного фонда. Основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку сумма основного долга по арендным платежам не установлена. Ответчик полагает, что у администрации отсутствуют полномочия на подачу иска. Истец не доказал право на взыскание с ответчика 100% арендной платы по договору аренды за спорный период, поскольку согласно пункту 3.1 договора, балансодержатель (МУП «Жилищный комплекс») является получателем 90% арендной платы. Фактически в аренде у ответчика с 16.03.2009 остались помещения 1-го этажа пансионата «Нептун» площадью 1007,3 кв. м. Следовательно, является неправомерным взыскание за спорный период задолженности по арендной плате за аренду нежилых помещений площадью 2087,1 кв. м. В период с 10.01.2013 по 23.05.2016 нежилые помещения пансионата «Нептун» заняты администрацией Адлерского района г. Сочи, использовавшей их в качестве маневренного фонда, в связи с чем, ответчик был лишен права использовать помещения пансионата.

В судебном заседании представитель общество поддержал доводы кассационной жалобы. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 15.05.2000 обществу на основании договора аренды муниципального имущества № Ф/5 переданы в аренду нежилые помещения площадью 2087,1 кв. м, находящиеся в четырехэтажном здании спального корпуса № 3 пансионата «Нептун», расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина № 219, для использования в производственных целях под оздоровительный профилакторий сроком до 31.12.2010.

Как указывает истец, за время действия договора общество нарушило условия пункта 3.1 договора в части внесения арендной платы.

В соответствии с распоряжением главы г. Сочи от 13.03.2009 № 230-р жилые помещения 2 – 4 этажей спального корпуса № 3 включены в специальный жилищный фонд и отнесены к маневренному фонду.

Согласно пункту 1.5 Положения о порядке предоставления гражданам жилых помещений маневренного фонда муниципального специализированного жилищного фонда г. Сочи в рамках подготовки к XXII Олимпийским играм и XI Паралимпийским зимним играм 2014 в г. Сочи, утвержденным постановлением администрации от 10.10.2011 № 2050, жилые помещения маневременного фонда находятся в оперативном управлении администрации соответствующих внутригородских районов г. Сочи.

На основании распоряжения департамента от 24.02.2011 № 219-р, четырехэтажное здание спального корпуса № 3 пансионата «Нептун» площадью 2087,1 кв. м по ул. Ленина, 219 закреплено на праве оперативного управления за администрацией Адлерского внутригородского района г. Сочи.

Департамент издал распорядительный акт от 15.10.2015 № 1791-р о передаче муниципального имущества из оперативного управления администрации Адлерского внутригородского района г. Сочи в оперативное управление учреждения.

На основании выписки из ЕГРП от 15.04.2016 № 90-17468292 правообладателем спорного четырехэтажного здания спального корпуса № 3 является муниципальное образование г. Сочи.

В адрес ответчика 19.02.2016, 25.02.2016 департамент направлял уведомления об исполнении обязательств по договору с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени.

20 апреля 2016 года департамент направил в адрес ответчика претензию с просьбой явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Однако претензия и уведомления оставлены без удовлетворения.

Администрация, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило обязанность по внесению арендной платы, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса). 

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). С учетом положений статей 606, 611, 614 и 622 Гражданского кодекса обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в спорный период. В то же время суды пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, в связи с пропуском истцом срока исковой давности (период взыскания с 01.01.2013 до 25.04.2013). Произведя перерасчет, суды удовлетворили исковые требования в сумме 4 120 427 рублей 02 копейки. Заключив о нарушении сроков внесения арендной платы по договору, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с общества неустойки (статья 330 Гражданского кодекса). С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, требование о взыскании пени удовлетворено в сумме 2 378 138 рублей 86 копеек (заявленная к взысканию неустойка уменьшена до 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае заключения договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 14.07.2011 № 980-О-О указал, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что договор аренды от 15.05.2000 № Ф/5 возобновлен на неопределенный срок и прекратил свое действие с 20.07.2016 в связи с отказом арендодателя (претензия от 20.04.2016 № 9600/0205-16).

В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив отсутствие правовых оснований для занятия спорного имущества, суды правомерно возложили на общество обязанность осуществить его возврат.

Доводы подателя жалобы о том, что администрация не является надлежащим истцом по рассматриваемому делу, окружной суд отклоняет.

В пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано на следующее. Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Гражданского кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

В данном случае администрация представляет интересы муниципального образования, имущество которого использовал ответчик. Общество не приводит доказательств, подтверждающих внесение платы иным лицам, а также свидетельствующих о том, что иные лица обращались к нему с соответствующими претензиями. Кроме того, департамент и учреждение привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц и возражений, относительно заявленных администрацией исковых требований, не высказали.

Доводы заявителя о том, что с 10.01.2013 по 23.05.2016 нежилые помещения пансионата «Нептун» были заняты администрацией Адлерского района г. Сочи, использовавшей их в качестве маневренного фонда, в связи с чем, ответчик был лишен возможности использовать помещения пансионата, были предметом рассмотрения апелляционного суда и отклонены как противоречащие обстоятельствам, установленным в рамках судебных дел № А32-24584/2015 и А32-28044/2010.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, направлены на переоценку представленных в дело доказательств, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения от 15.12.2016 и апелляционного постановления от 20.04.2017 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 по делу № А32-14108/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                 Я.Е. Волков

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин