ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-33675/2019

г. Новосибирск

5  декабря  2019  года

Резолютивная часть  решения объявлена  2  декабря  2019  года

Решение в  полном  объеме изготовлено 5  декабря  2019  года

 

      Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Храмышкиной М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью «АПЗ Новая жизнь» (453124, 

<

...> влд 1б, офис 102, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к закрытому акционерному общество «ТРУД» (630004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды недействительным, о взыскании 159 000 рублей,

по встречному иску закрытого акционерного общества «ТРУД» (630004, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «АПЗ Новая жизнь» (453124, 

<

...> влд 1б, офис 102, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 142 299 рублей задолженности,

 

при участии представителей:

истца по первоначальному иску: ФИО2, доверенность от 29.10.2019, диплом № 3308 от 05.07.2003, паспорт;

ответчика по первоначальному иску: ФИО3, нотариальная доверенность 54 АА 3078929 от 26.10.2018, диплом № 5501 от 13.03.2002, свидетельство о заключении брака от 04.09.2004 , паспорт;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «АПЗ Новая жизнь»  (далее – ООО «АПЗ Новая жизнь», первоначальный истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному общество «ТРУД»  (далее ЗАО «ТРУД», первоначальный ответчик)  о признании договора аренды № 62БЦ19  от 28.05.2019 недействительным, о взыскании 159 000 рублей неосновательного обогащения.

ЗАО «ТРУД» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца как необоснованные и документально не подтвержденные.

ЗАО «ТРУД»  подан встречный иск о взыскании с ООО «АПЗ Новая жизнь» 5 430 рублей штрафа, 136 158 рублей 17 копеек задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, 710 рублей 83 копеек задолженности по оплате электроэнергии, а также 217 рублей 24 копеек почтовых расходов.

ООО «АПЗ Новая жизнь» в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило встречные исковые требования как необоснованные, мотивируя тем, что ООО «АПЗ Новая жизнь» не могло использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, поскольку для офиса необходимо установление вывески, ввиду того, что ООО «АПЗ Новая жизнь»  является федеральной юридической компанией, то для осуществления законной деятельности необходимо подготовить всю документацию по помещению для нормальной работы, поскольку арендатор самостоятельно отвечает за соблюдение действующего законодательства, в том числе законодательства об обеспечении пожарной безопасности и правил техники безопасности, при осуществлении им деятельности и несет ответственность в полном объеме за его нарушение, ООО «АПЗ Новая жизнь» не могло исполнить свои обязательства по договору, поскольку ЗАО «ТРУД»   всячески создавало препятствия.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению в полном объеме, а требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду нижеследующего.

По первоначальному иску.

Как следует из материалов дела, 28.05.2019 между ЗАО «ТРУД» (арендодатель) и ООО «АПЗ Новая жизнь» (арендатор) заключен договор аренды № 62БЦ19 (далее по тексту - договор), в соответствии с которым арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату помещение общей площадью 72,4 кв.м., расположенное на 1 (первом) этаже здания по адресу: 

<

...> (далее по тексту - здание).

Истец указывает, что в связи с тем, что при заключении спорного договора аренды  от 28.05.2019 от имени ответчика выступал представитель, который не представил доверенность на заключение договора, ООО АПЗ «Новая жизнь» было вынуждено обратиться с письменным обращением к ответчику с просьбой предоставить документы, подтверждающие наличие права собственности на арендуемое имущество, а также согласовать вывеску необходимую для осуществления коммерческой деятельности  ООО АПЗ «Новая жизнь».

До настоящего времени ни одного документа, необходимого для работы арендатора представлено не было.

В связи с указанным, истец был вынужден написать 14.08.2019 письмо о расторжении договора аренды.

Во исполнение пункта 5.2.2 и пункта 4 приложения 1, истцом в пользу ответчика были перечислены денежные средства:

- обеспечительный взнос в размере 54 300 рублей (платежное поручение № 163 от 03.06.2019); 

- арендная плата за первый месяц аренды в размере 36 200 рублей (платежное поручение № 164 от 03 06 2019 года);

- арендная плата за период с 05.07.2019 по 31.07.2019 в размере 31 373 рублей 33 копеек (платежное поручение №197 от 25.06.2019);

- арендная плата за период с 01.08.2019 по 31.08.2019 в размере 37 141 рубля 20 копеек (платежное поручение № 273 от 08.07.2019).

ООО АПЗ «Новая жизнь»  также ссылается на то, что в период со дня заключения договора ответчик прямо препятствовал истцу использовать принятое помещение по его функциональному назначению, что выражалось в отказе ответчика согласовывать истцу установку необходимой рекламной вывески с публичной информацией о своей деятельности и не предоставлением правоподтверждающих документов на арендуемое помещение.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «АПЗ Новая жизнь» с настоящим иском в арбитражный суд. 

Как установлено судом, срок действия спорного договора аренды установлен до 30 апреля 2020 года (пункт 7.1 договора).

05.06.2019 помещение было передано арендатору по акту приема - передачи № 1.

20.08.2019 в адрес ответчика  от ООО АПЗ «Новая жизнь» поступило уведомление №1 от 14.08.2019 о досрочном расторжении договора с 05.08.2019.

23.08.2019 сторонами был подписан акт приема - передачи № 2, в соответствии с которым арендатор возвратил, а арендодатель принял помещения общей площадью 72,4 кв.м., расположенные на 1 (первом) этаже здания по адресу: 

<

...>.

В период владения и пользования помещением истцом в арендуемом помещении без согласования с ответчиком был осуществлен монтаж межкомнатной перегородки, что подтверждается актом обнаружения перепланировки помещения от 22.07.2019.

В связи с чем, 25.07.2019 ЗАО «ТРУД» направило в адрес ООО «АПЗ Новая жизнь» претензию (исх. № 553/1-37 от 23.07.2019) с требованием устранить допущенное нарушение и демонтировать возведенные перегородки, а также уплатить штраф в размере 5 430 рублей.

ООО «АПЗ Новая жизнь» перегородки не демонтировало, сумму штрафа не уплатило.

Таким образом, истец и ответчик исходили из того, что договор заключен, является действующим и исполняли свои обязанности, предусмотренные договором.

Судом установлено, что истец обратился в суд о признании договора недействительным после его расторжения.

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полно или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания его незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как установлено судом, и не оспаривается истцом, ООО «АПЗ Новая жизнь» вносило платежи по спорному договору аренды, следовательно, своими действиями давало другой стороне основание полагаться на действительность сделки. 

В таком случае ООО «АПЗ Новая жизнь» не вправе ссылаться на недействительность договора, поскольку такое поведение не соответствует принципу добросовестности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в случае расторжения договора, как имеет место быть в настоящем случае, требование о признании его недействительным не подлежит удовлетворению, так как все правоотношения, связанные с исполнением данного договора, между сторонами прекратились и подобный спор не имеет предмета.

Суд отмечает, что в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства того, что истец обращался к ответчику с требованиями о предоставлении документов, подтверждающих наличие права собственности на арендуемое имущество, либо обращался с просьбой о согласовании установки необходимой рекламной конструкции.

Доказательств, свидетельствующих о наличии злоупотребления правом со стороны ответчика и его намерении причинить вред интересам ООО «АПЗ Новая жизнь», истцом  суду не представлено.

Ссылка истца на то, что ответчик не предоставлял правоподтверждающие документы на арендуемое помещение, судом не принимается, поскольку в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации  любой субъект вправе запросить выписку из ЕГРН на любой объект недвижимости за плату.

В случае наличия сомнений у истца о том, что помещение принадлежит ответчику на праве собственности, истец вправе был либо отказаться от заключения договора, либо самостоятельно обратиться в Управление Росреестра по Новосибирской области за соответствующей выпиской.

Кроме того, согласно пункту 4.2.8. договора арендатор обязан не использовать без письменного согласования с арендодателем места общего пользования в здании и прилегающую зданию территорию в целях складирования или хранения имущества арендатора, размещение предметов мебели, распространения (размещения) рекламных материалов на стенах, ограждающих конструкций, окнах и дверях здания, либо размещения в местах общего пользования вывесок, плакатов, штендеров и д.р., в том числе со своим наименованием, равно как и любую иную информацию, видимую за пределами арендуемого помещения.

Из материалов дела следует, что истец не обращался к ответчику о согласовании размещения рекламной вывески, таких доказательств истцом суду не представлено.

Кроме того, размещение рекламной информации в г. Новосибирске осуществляется в соответствии с Правилами распространения наружной рекламы и информации в городе Новосибирске, утв. Решением Городского Совета Новосибирска от 25.10.2006г. № 372, в соответствии с которыми размещение рекламной информации осуществляется на основании разрешения на установку и эксплуатации рекламной конструкции.

Доказательств наличия такого разрешения истцом в материалы дела также не представлено.

Согласно пункту 4.1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 28.05.2019) арендатор имеет право прекратить действие договора, не дожидаясь истечения согласованных сторонами в договоре сроков аренды, письменно уведомив об этом арендодателя не менее чем за 60 календарных дней до желаемой даты прекращения договора. Арендатор обязан освободить помещение в последний день указанного срока и передать помещение арендодателю в соответствии с условиями договора.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора арендодатель имеет право при прекращении действия договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению или зданию, в котором расположено арендуемое помещение, задолженность по оплате аренды (в т.ч. задолженность по оплате стоимости потребленных арендатором электроэнергии и коммунальных услуг), а также сумму штрафных санкций (пени, штрафы) за нарушение обязательств, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п.2 ст. 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. 

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В связи с нарушением порядка досрочного расторжения договора, предусмотренного пунктом 4.1.3 договора, арендодатель из суммы обеспечительного взноса удержал сумму штрафа, предусмотренного пунктом 4.1.4 договора, в соответствии с пунктом 3.1.4 договора в полном объеме, то есть в размере 54 300 рублей.

Следовательно, требование истца о возврате обеспечительного взноса в размере 54 300 рублей является незаконным и необоснованным.

Также отсутствуют основания для взыскания с ЗАО «ТРУД» 159 000 рублей неосновательного обогащения.

В период с 05.06.2019 по 23.08.2019 истец пользовался помещением, что им не оспаривается.

Как  указано   в  Информационном   письме  Президиума  ВАС  Р Ф  от   11.01.2000  №  49 недействительность договора аренды не влияет на правомерность взыскания платы за пользование имуществом.

Таким образом, истец обязан в любом случае оплатить ответчику плату за пользование арендуемым помещением в период с 05.06.2019 по 23.08.2019.

При указанных обстоятельствах требования ООО «АПЗ Новая жизнь» по первоначальному иску не подлежат удовлетворению.

По встречному иску.

Пунктом 4.5 договора аренды предусмотрено, что при наличии замечаний к состоянию помещения, лицами, подписывающими акт приема - передачи № 2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

Арендатор оплачивает сумму затрат, необходимую для восстановления помещения, а также выплачивает арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за весь период восстановительных работ, считая со дня, следующего за днем прекращения договора аренды. Такая выплата производится арендатором в течение 3 (трех) банковских дней с даты выставления арендодателем требования об ее оплате.

Также пунктом 4.3 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан полностью компенсировать затраты арендодателя по восстановлению помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое помещение, или арендуемому помещению в результате любых действий или бездействий арендатора (непринятие им необходимых и несвоевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется арендодателем.

По результатам проверки состояния спорного помещения при его возврате в порядке статьей 624, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю, сторонами составлена дефектная ведомость от 23.08.2019, в которой указано, что комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора, обнаружены дефекты помещения, которые возникли в процессе использования помещения арендатором. ООО «АПЗ Новая жизнь» отказалось подписывать дефектную ведомость, ввиду чего данный документ был направлен ЗАО «ТРУД» в адрес ответчика по встречному иску.

Стоимость восстановительного ремонта? согласно локальному сметному расчету составила 145 475 рублей 64 копейки.

На момент расторжения договора у ответчика имелась переплата по арендным платежам в размере 9 317 рублей 47 копеек.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В связи с наличием встречных однородных требований - требования ответчика (арендатора) по возврату излишне уплаченной арендной платы, с одной стороны, и требования истца (арендодателя) по уплате стоимости восстановительного ремонта, с другой стороны, истец (арендодатель) подготовил и направил в адрес ответчика уведомление о зачете, в соответствии с которым суммы переплат по арендным платежам зачтена в счет возмещения стоимости восстановительного ремонта.

Зачет однородных требований проведен ЗАО «ТРУД» на сумму 9 317 рублей 47 копеек.

Обязательство арендатора по оплате стоимости восстановительного ремонта, исполнено (погашено) частично на сумму 9 317  рублей 47 копеек.

Остаток задолженности ООО «АПЗ Новая жизнь»  по оплате стоимости восстановительного ремонта, составил 136 158  рублей 17 копеек.

Письмо с уведомлением о проведении зачета было направлено в адрес ООО «АПЗ Новая жизнь» ценным письмом с описью и уведомлением 17.09.2019 (исх. № 676/1-37 от 16.09.2019г.), что подтверждается описью от 17.09.2019 и кассовым чеком № 00018 от 17.09.2019. Однако данная претензия осталась без удовлетворения. 

Согласно пункту 4.2.6 договора арендатор обязан не производить без письменного согласования с арендодателем: отделимые и неотделимые улучшения арендуемого помещения, ремонт, реконструкцию, перепланировку, переоборудование арендуемого помещения, изменение существующих и устройство дополнительных инженерных систем (далее - «изменение арендуемого помещения»). Любые из вышеперечисленных изменений арендуемого помещения осуществляются только на основании представленного арендатором и письменно согласованного арендодателем проекта. Все улучшения арендованного помещения производятся арендатором за свой счет. В случае значительного изменения арендуемого помещения сроки, порядок проведения и приемки таких изменений определяются отдельным соглашением арендатора и арендодателя.

ООО «АПЗ Новая жизнь» в арендуемом помещении без согласования с ЗАО «ТРУД»  был осуществлен монтаж межкомнатной перегородки, что подтверждается актом обнаружения перепланировки помещения от 22.07.2019.

В соответствии с пунктом 6.2 договора за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств, зафиксированных в п.п. 4.2.1, 4.2.5., 4.2.6, 4.2.9, 4.2. договора арендатор в пятидневный срок с момента получения соответствующего требования уплачивает штраф в размере 10% от месячной суммы платы за аренду.

25.07.2019 в адрес ответчика была направлена претензия (исх. № 553/1-37 от 23.07.2019) с требованием устранить допущенное нарушение и демонтировать возведенные перегородки, а также уплатить штраф в размере 5 430 рублей, что подтверждается описью от 25.07.2019 и кассовым чеком № 00014 от 25.07.2019. 

Ответчик перегородки не демонтировал, сумму штрафа не уплатил.

Согласно пункту 5.1 договора арендатор обязан уплачивать арендодателю плату по договору, включающую в себя плату за владение и пользование арендованным помещением, стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, если иное не указано в Приложении № 1 к договору.

Стоимость электроэнергии в стоимость арендной платы согласно Приложения № 1 не включена и оплачивается отдельно на основании выставленных арендодателем счетов в течение 3-х банковских дней с момента его получения.

В силу пункта 6.1 договора при нарушении сроков внесения платежей в п. 5.1, п. 5.2 договора, арендатор уплачивает пени (штрафную неустойку) в размере 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Любые получаемые арендодателем платежи по возмещению электроэнергии и санкций за просрочку их внесения погашают, в первую очередь - неустойку за просрочку возмещения стоимости потребленной электроэнергии, оставшаяся сумма засчитывается в счет оплаты стоимости потребляемых Арендатором электроэнергии.        

С учетом потребленных коммунальных платежей и сроков их уплаты, с учетом платежей ответчика и в связи с нарушением сроков по оплате коммунальных платежей, задолженность ответчика перед истцом по оплате электроэнергии по договору составила 710 рублей 83 копейки.

Итого, сумма задолженности  ООО «АПЗ Новая жизнь»  перед ЗАО «ТРУД»   по договору аренды № 62БЦ19 от 28.05.2019 составила 142 299 рублей, из которых:

- задолженность по возмещению стоимости восстановительного ремонта (после зачета) в размере 136 158 рублей 17 копеек;

- задолженность по оплате штрафа за нарушение п. 4.2.6 договора (п. 6.2 договора) в размере 5 430 рублей;

- задолженность по оплате электроэнергии в размере 710 рублей 83 копеек.

Достоверных доказательств возврата помещений арендодателю в состоянии, не превышающим обычный износ помещений, ООО «АПЗ Новая жизнь» не представлено. Из акта приема-передачи от 05.06.2019 и приложений к нему следует, что изначально  межкомнатные перегородки в арендуемом помещении отсутствовали.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы ответчиком не заявлено.

Таким образом, учитывая изложенное, арбитражный суд считает требования встречного иска ЗАО «ТРУД»  подлежащими удовлетворению.

Кроме того ЗАО «ТРУД»  заявлено требование о взыскании с ООО «АПЗ Новая жизнь» 217 рублей  24 копейки почтовых расходов.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек.

В целях соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, истец по встречному иску направил в адрес ответчику по встречному иску претензию (исх. № 676/1-37 от 16.09.2019), что подтверждается описью от 17.09.2019 и кассовым чеком № 00018 от 17.09.2019.

Согласно кассовому чеку от 17.09.2019 стоимость услуг по направлению претензии ответчику составила 217 рублей 24 копейки.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на ООО «АПЗ Новая жизнь».

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении первоначального иска общества с ограниченной ответственностью «АПЗ Новая жизнь» отказать.     

          Встречный иск закрытого акционерного общества «ТРУД» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «АПЗ Новая жизнь» в пользу закрытого акционерного общества «ТРУД» 5 430 рублей штрафа, 136 158 рублей 17 копеек задолженности по возмещению стоимости восстановительного ремонта, 710 рублей 83 копейки задолженности по оплате электроэнергии, всего 142 299 рублей, 5 269 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины, 217 рублей  24 копейки почтовых расходов.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

        Решение, вступившее в законную силу,  может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

 

  Судья                                                                                    М.И. Храмышкина