Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-158/2022

г. Благовещенск

24 апреля 2022 года

решение изготовлено в полном объеме

 

18 апреля 2022 года                      резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Ивановой Е.В.,

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление администрации Сковородинского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства»                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Квартал 28» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об обязании безвозмездно устранить недостатки работ, выполненных в рамках исполнения муниципального контракта от 04.09.2017 № Ф.2017.382625

при участии в заседании:

от ответчика: ФИО2, представитель по доверенности от 20.04.2022 № 28АА 1138762, диплом о высшем образовании, паспорт,

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилась администрация Сковородинского района (далее – истец, администрация) с исковым заявлением к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – ответчик, АО «КРЖС», общества) об обязании безвозмездно устранить недостатки работ, выполненных в рамках исполнения муниципального контракта от 04.09.2017                           № Ф.2017.382625, выполнив следующие действия в целях устранения недостатков: 

- для исключения влияния атмосферы на конструкцию наружных стен выполнить облицовку наружных стен вентилируемым фасадом с утеплением;

- выполнить ремонт отмостки по периметру здания, заделку трещин между отмосткой и цоколем; 

- выполнить заполнение трещин и швов между фундаментными блоками в подвальном помещении путем инъецирования цементно-песчаного раствора, усиление стен фундаментов местами;

- выполнить обработку фундамента гидроотталкивающими смесями;

- выполнить замену сильно сгнивших участков надподвального перекрытия;

- выполнить антисептирование надподвального перекрытия;

- выполнить замену поврежденных ржавчиной откосов входных дверных боков;

- выполнить заделку отбитых/разрушенных мест лестничных маршей, усиление маршевых плит;

- выполнить очистку от биологических поражений стен помещений и перекрытия, провести антисептирование;

- выполнить герметизацию щелей в местах прохождения инженерных систем через перекрытие для устранения протечек;

- выполнить косметический ремонт поврежденных участков отделочных покрытий внутренних помещений.

Исковые требования нормативно обоснованы ссылками на положения статей 723, 737, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), раздела II постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» и мотивированы ненадлежащим исполнением обществом обязательств по муниципальному контракту от 04.09.2017 № Ф.2017.382625 в части выполнения гарантийных обязательств.

В отзыве на иск ответчик требования не признал, указал, что истец не является собственником жилых помещений, в которых обнаружены скрытые недостатки, его права не нарушены, полномочий на защиту прав граждан от своего имени в соответствии с действующим законодательством не имеет. Указал, что из предоставленных копий актов визуального осмотра жилых помещений № 14, 32, 34 расположенных по адресу: 

<

...> от 28.10.2021, следует, что непосредственным собственником этих квартир являются исключительно граждане, проживающие в данных квартирах, на последней странице акта визуального осмотра жилого помещения кв. 34 в графе «собственник жилого помещения» указан гражданин ФИО3 и совершена его подпись, по кв. 32 – собственник ФИО4, по кв. 14 от лица собственника указан его представитель, действующий по доверенности 79 АА № 0219163 от 18.02.2020 г. ФИО5 По другим квартирам, а именно:                         №№ 2,13,16,18,22,25,36, истцом не предоставлены акты обследования квартир и доказательства, подтверждающие право собственности истца на кв.                                     №№ 2,13,16,18,22,25,36. В квартирах №№ 2,13,18 не имеется каких-либо недостатков, потому что в иске и приложенных к нему документах отсутствуют сведения о выявленных в них каких-либо недостатков. Отметил, что истцом не соблюден обязательный досудебный претензионный порядок урегулирования спора, установленный контрактом (договором купли - продажи), поскольку 09.09.2021 (исх.             № 5491) ответчиком получено уведомление от истца о проведении комиссионного обследования многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> однако,  указанное письмо является лишь уведомлением о проведении комиссионного обследования, так как в его содержании не указано, что оно является претензией и отсутствует какие-либо конкретные требования об устранении выявленных недостатков и сроки их устранения ответчиком. Ответчик не являлся ни первоначальным, ни последним застройщиком вышеуказанного многоквартирного жилого дома, квартиры в нем были приобретены ответчиком на основании договора об участии в долевом строительстве, заключенного с застройщиком ООО «Березки». Ответчик не участвовал в строительстве указанного МКД в качестве подрядчика (застройщика), не являлся 100% собственником МКД. Участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома, помимо ответчика, являлись и иные физические и юридические лица. Ответчик не являлся первоначальным собственником многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>, и квартир №№ 2,13,14,16,18,22,25,32,34,36. Полагает, что истец не доказал передачу ему квартир ответчиком по контракту (договору купли-продажи) в ненадлежащем состоянии или со скрытыми недостатками, указанными им в исковом заявлении.

Определением от 22.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Квартал 28» (далее – ООО «Квартал 28») управляющую компанию спорным многоквартирным домом.

Судебное разбирательство по делу откладывалось до 18.04.2022.

К судебному заседанию от ответчика поступили дополнительные документы: копия справки ГКУ Амурской области «Строитель» от 14.07.2017 № 04-1197, копия технического заключения от 08.02.2016 лаборатории ООО «Оникс», экспертное заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Амурской области» по гигиенической оценке результатов лабораторных исследований от 28.08.2015 № 5316. Также общество заявило ходатайство об истребовании у истца документов, подтверждающих право собственности на квартиры № 2, 13, 14, 16, 18, 22, 25, 32, 34, 36, расположенные в спорном многоквартирном доме.

Истец представил документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, в том чисел повторную претензию от 05.04.2022, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Третье лицо о времени и месте проведения судебного разбирательства извещено почтовым отправлением № 67503069475161 (возвращено с отметкой «истек срок хранения»), что является надлежащим уведомлением в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отзыв не представило.

Судебное заседание проводилось в отсутствие представителей истца и третьего лица на основании статьи 156 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ходатайство об истребовании у администрации доказательств права собственности на квартиры, расположенные по адресу: 

<

...>

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4 статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» в соответствии с частью 4 статьи 66 АПК РФ арбитражный суд может истребовать по ходатайству лица, участвующего в деле, необходимые доказательства. При этом указания в ходатайстве конкретных реквизитов такого доказательства или приложения к ходатайству доказательств, подтверждающих нахождение данного доказательства у соответствующего лица, не требуется.

Исходя из данной нормы, арбитражный суд истребует доказательства, в частности, в случае обоснования лицом, участвующим в деле, отсутствия возможности самостоятельного получения доказательства от лица, у которого оно находится, указания на то, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, а также указания причин, препятствующих получению доказательства, и места его нахождения.

В судебном заседании представитель ответчика пояснил, что обращался в многофункциональный центр в целях получения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), о собственнике в отношении всех квартир, однако, был получен отказ в устной форме с разъяснением о необходимости оформления запросов в отношении каждой квартиры в отдельности, что повлечет значительные финансовые затраты, в связи с чем ответчиком принято решение ходатайствовать об истребовании доказательств посредством подачи соответствующего требования в суд.

Оценив приведенные в обоснование ходатайства доводы, суд приходит к выводу, что ответчиком не представлено доказательств невозможности самостоятельного получения запрашиваемых доказательств. При этом суд учитывает, что нормами АПК РФ не предусмотрены основания для освобождения стороны от самостоятельного собирания доказательств в зависимости от производимых на эти цели финансовых затрат. 

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика об истребовании доказательств. 

Представитель ответчика в судебном заседании требования не признал, заявил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку документ, направленный в адрес общества под исходящим № 5491, составлен в форме уведомления о проведении обследования, пояснил, что истец не наделен правом на подачу исковых заявлений в защиту прав неопределенного круга лиц, поскольку, в данном случае, подобными правомочиями наделены только собственники жилых помещений (далее – МКД), указал на неполноту представленных истцом доказательств, выразившуюся в составлении актов осмотра только в отношении квартир № 14, 32, 34 и недоказанности причинно-следственной связи между недостатками, выявленными в квартирах, с недостатками общего имущества МКД, исправное состояние которого должно поддерживаться управляющей компанией. 

Заслушав позицию представителя ответчика и исследовав доказательства, представленные в материалы дела, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии с действующими нормами АПК РФ одной из форм реализации права на обращение в арбитражный суд является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора. 

Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату государственной пошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Как разъяснено в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее – Пленум № 18), суд первой инстанции или суд апелляционной инстанции, рассматривающий дело по правилам суда первой инстанции, удовлетворяет ходатайство ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, если оно подано не позднее дня представления ответчиком первого заявления по существу спора и ответчик выразил намерение его урегулировать, а также если на момент подачи данного ходатайства не истек установленный законом или договором срок досудебного урегулирования и отсутствует ответ на обращение либо иной документ, подтверждающий соблюдение такого урегулирования (часть 5 статьи 3, пункт 5 части 1 статьи 148, часть 5 статьи 159 АПК РФ, часть 4 статьи 1, статья 222 ГПК РФ). Если ответчик своевременно не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции, поскольку иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров (статьи 327.1, 328, 330, 379.6 и 379.7 ГПК РФ, статьи 268 - 270, 286 - 288 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что ответчик, указывая на несоблюдение истцом претензионного порядка, опровергает заявленные требования и доводы администрации путем представления суду доказательств, имеющих отношение к рассматриваемому спору, при этом не апеллируя документами, подтверждающими намерение урегулировать спор самостоятельно, выражая, тем самым, стремление подтвердить обоснованность своих действий посредством судебной защиты, гарантированной статьей 46 Конституции Российской Федерации. 

Довод общества о том, что письмо от 09.09.2021 нельзя расценивать как претензию, что оно является уведомлением о времени проведения комиссионного обследования, суд признает несостоятельным, поскольку, во-первых, в данном письме администрацией выражена позиция относительно гарантийных обязательств общества по контракту, во-вторых, действующее процессуальное законодательство обязательных требований к содержанию претензии не устанавливает, при этом ответчик, получив письмо от 09.09.2021, дополнительные пояснения от истца не запросил, дав при этом ответ от 16.09.2021 № 586 с отражением позиции ответчика о том, что уведомление о проведении комиссионного обследования МКД не затрагивает интересы АО «КРЖС», что свидетельствует об осведомленности ответчика относительно требований истца и фактически по всем предъявленным требованиям позиция ответчика сформирована.

При таких обстоятельствах, суд отклоняет ходатайство АО «КРЖС» об оставлении искового заявления без рассмотрения по мотиву несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора и рассматривает заявленные требования по существу спора.

Из материалов дела судом установлено, что 04.09.2017 на основании протокола рассмотрения единственной заявки электронного аукциона от 24.08.2017                               № 0123300014217000184 между администрацией Сковородинского района (заказчик) и акционерным обществом «Амурское ипотечное агентство» (прежнее наименование АО «КРЖС», поставщик) заключен муниципальный контракт № Ф.2017.382625 (далее – контракт), предметом которого являлось приобретение в муниципальную собственность администрации Сковородинского района недвижимого имущества (благоустроенных квартир), созданного в будущем, для обеспечения жилыми помещениями граждан по переселению из аварийного жилищного фонда (далее – объект (ы)). По настоящему контракту поставщик обязался передать в муниципальную собственность заказчика благоустроенные жилые помещения (квартиры), соответствующие установленным требованиям технической документации: (квартиры), общей площадью 526,90 кв.м, а заказчик – принять и оплатить за него определенную в настоящем контракте цену (пункты 1.1., 1.2. контракта).

Цена контракта составила 22 220 426,80 руб. и включала в себя стоимость проектной документации с положительным заключением государственной экспертизы, стоимость строительства объектов, оснащение инженерным оборудованием, проведение пусконаладочных работ инженерных систем и оборудования, технологического присоединения зданий к электрическим сетям, кадастровые работы в целях регистрации объектов, государственной регистрации перехода права собственности, расходы на страхование, уплату всех таможенных пошлин, налогов, сборов и других обязательных платежей, выплаченных или подлежащих выплате в соответствии с законодательством РФ. Оплата по контракту осуществлялась заказчиком по ценам, установленным в рублях Российской Федерации, по безналичному расчету путем перечисления денежных средств на счет поставщика в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (пункты 2.1., 2.4. контракта).

Гарантийный срок для объектов (квартир), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, составляет пять лет. Если в период гарантийного срока обнаружатся недостатки (дефекты), не позволяющие продолжить нормальную эксплуатацию в соответствии с функциональным назначением – объекты недвижимого имущества (благоустроенные квартиры), гарантийный срок продлевается до момента их устранения. Объекты недвижимости должны быть переданы поставщиком по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью муниципального контракта (договора купли-продажи) в соответствующем техническом и санитарном состоянии, в срок не позднее 01.06.2018. По итогам приемки, не позднее чем в срок, указанный в пункте 4.1. контракта, заказчиком подписывается акт приема-передачи (в случае создания приемочной комиссии акт подписывается всеми членами приемочной комиссии и утверждается заказчиком) и один экземпляр подписанного заказчиком акта передается поставщику либо в те же сроки заказчиком составляется и передается поставщику в письменной форме мотивированный отказ от подписания акта с указанием срока устранения дефектов (недостатков) или иных несоответствий жилого помещения требования контракта. Расторжение (изменение) контракта осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Срок рассмотрения и ответа на предложение о расторжении (изменении) контракта второй стороной составляет 5 (пять) календарных дней (пункты 3.9., 4.1., 4.5., 8.4.). 

В соответствии с техническим заданием к контракту (приложение № 1) передаче заказчику подлежали благоустроенные квартиры в количестве 14 штук общей площадью помещений 526,90 кв.м.

Функциональные, технические и качественные характеристики, эксплуатационные характеристики жилых помещений (квартир) также согласованы сторонами в приложении № 1 к контракту.

Ответчик договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав истцу объекты недвижимого имущества - квартиры, а истец оплатил их в установленном контракте размере, что подтверждается платежным поручением № 2888 от 15.06.2018, актами приема-передачи от 28.05.2018.

31.08.2020 администрацией Чигиринского сельсовета Благовещенского района Амурской области на основании заявления жильцов, проживающих в доме по адресу: 

<

...> составлен акт проверки МКД, согласно которому было выявлено проседание со смещением опорно-прижимной стены из блока ФБС вдоль МКД вследствие выпадения значительного количества атмосферных осадков. 

09.09.2021 истец направил АО «КРЖС» письмо исх. № 5491, содержащее указание на выявленные недостатки и проведение, в связи с этим, комиссионного обследования дома, в котором ответчик отказался принимать участие, о чем уведомил администрацию письмом от 16.09.2021 (исх. № 586).  

28.10.2021 по результатам визуального осмотра комиссией, сформированной на основании писем Министерства ЖКХ Амурской области от 06.09.2021 № 05-5471 и от 12.10.2021 № 05-6579, принято решение о проведении обследования МКД специализированной экспертной организацией для оценки технического состояния дома. 

Согласно заключению от 10.12.2021 по результатам технического обследования технического состояния строительных и конструктивных элементов многоквартирного дома, расположенного по адресу: Амурская область, Благовещенский район, Чигиринский сельсовет, 

<

...> (далее – техническое заключение от 10.12.2021), проведенного обществом с ограниченной ответственностью «Инженерно-техническая компания «Феникс» (далее – ООО «ИТК «Феникс»), состояние многоквартирного жилого дома, по совокупности выявленных дефектов и повреждений, оценено как ограниченно-работоспособное. Для дальнейшей безопасной эксплуатации многоквартирного жилого дома экспертной организацией рекомендовано выполнить капитальный ремонт поврежденных строительных конструкций для устранения выявленных дефектов и повреждений.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, суд полагает, что предъявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Оценивая правовую природу контракта от 04.09.2017 № Ф.2017.382625, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что в силу специфики своего предмета по правовому содержанию и характеру он является договором продажи недвижимости. Отношения сторон по такому договору регулируются § 7 главы 30 ГК РФ, а также общими положениями об обязательствах.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 2 статьи 525 ГК РФ к отношениям по поставке товаров для государственных нужд применяются правила о договоре поставки.

Согласно статье 526 ГК РФ по государственному или муниципальному контракту на поставку товаров для государственных или муниципальных нужд (далее - государственный или муниципальный контракт) поставщик (исполнитель) обязуется передать товары государственному или муниципальному заказчику либо по его указанию иному лицу, а государственный или муниципальный заказчик обязуется обеспечить оплату поставленных товаров.

В силу части 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

В силу частей 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что ответчик договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав истцу объекты недвижимого имущества - квартиры, а истец их принял и произвел оплату в установленном контракте размере.

При передаче имущества стороны установили, что квартиры готовы к эксплуатации, полностью соответствуют требованиям СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и других норм строительства в соответствии с законодательством РФ. Также в актах приема-передачи от 28.05.2018 отражено, что при передаче жилых помещений (квартир) претензий по качеству и иным показателям, связанным с определением соответствия передаваемого жилого помещения потребностям заказчика, установленным контрактом от 04.09.2017 № Ф.2017.382625, у покупателя не возникло. 

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании частей 1, 2 и 3 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, АО «КРЖС» являлось участником долевого строительства МКД, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 28:10:131046:0137, что подтверждается договором от 25.03.2013 № 137/28, заключенным между обществом с ограниченной ответственностью «Березки» (далее – ООО «Березки», застройщик) и  АО «КРЖС». 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано администрацией Благовещенского района от 14.08.2017  № 1022800529055-15.

При этом выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию предшествовало судебное разбирательство по административному исковому заявлению ЖСК «Березки» (лицо, завершающее строительство многоквартирного дома в связи с признанием ООО «Березки» несостоятельным (банкротом) на основании решения Арбитражного суда Амурской области от 25.04.2015 по делу № А04-7926/2014) к администрации Благовещенского района Амурской области о признании незаконным решения об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объектов (дело № 2а-563/2017 Благовещенского районного суда Амурской области).

В рамках разрешения дела № 2а-563/2017 Благовещенским районным судом Амурской области установлено, что совокупностью представленных доказательств подтверждено соответствие построенных объектов техническим условиям, регламентам и проектной документации, а также соответствие технических условий требованиям экологических, противопожарных и других норм, обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. В этой связи Благовещенский районный суд Амурской области удовлетворил административный иск ЖСК «Березки», возложив на администрацию Благовещенского района Амурской области обязанность выдать ЖСК «Березки» разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства.

Из материалов настоящего дела следует, что в основу доказательственной базы о необходимости выполнения ответчиком гарантийных обязательств истцом положено заключение по результатам технического обследования от 10.12.2021, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Инженерно-техническая компания «Феникс» на основании договора от 24.11.2021 № 142, заключенного с администрацией Сковородинского района. 

Из указанного заключения следует, что в результате проведенного технического обследования строительных конструкций многоквартирного дома, расположенного по адресу: Амурская область, Благовещенский район, Чигиринский сельсовет, 

<

...>, их состояние оценено как ограниченно-работоспособное. Выявлены дефекты и повреждения в фундаменте, стенах и перекрытии, при этом указано на отсутствие значительных дефектов кровли, полов и лестниц, оконных и дверных блоков, инженерных систем и систем электрооборудования. 

Так, в состоянии фундамента выявлены следующие дефекты: растрескивание отмостки по всему периметру здания, что позволяет воде просачиваться к фундаменту, постепенно разрушая его; трещины между отмосткой и цоколем; выкрашивание швов кладки стен подвала на глубину более 5 мм, выпучивание отдельных участков стен подвала, высолы и следы увлажнения; повышенная влажность в подвальном пространстве.

Причинами появления данных дефектов и повреждений являются несвоевременное выполнение текущих ремонтов, неравномерная осадка фундамента, неблагоприятные воздействия внешней среды (атмосферные осадки), промерзание стен подвала, поврежденная трещинами отмостка.

В состоянии стен выявлены следующие дефекты: общий износ конструкций стен, возникающий в процессе эксплуатации здания; значительных дефектов и повреждений конструкций стен не было выявлено; по результатам теплотехнического расчета наружные ограждающие конструкции не соответствуют современным требованиям энергосбережения; промерзание стен (признаком промерзания является наличие пятен сырости, выступающих на внутренних поверхностях стен); повреждения отделочных покрытий стен помещений.

Причинами появления данных дефектов и повреждений являются несвоевременное выполнение текущих ремонтов, длительный срок эксплуатации здания, неравномерная осадка фундамента, неблагоприятные воздействия внешней среды (атмосферные осадки), промерзание стен.

В отношении кровли указано на общий износ конструкций кровли, возникающий в процессе эксплуатации здания. Значительных дефектов и повреждений конструкций кровли не выявлено.

Причинами повреждений перекрытий (промерзание, растрескивание, разрушение штукатурных слоев, отсыревание, поражение гнилью и грибком надподвального перекрытия) являются несвоевременное выполнение текущих ремонтов, неравномерная осадка фундамента, повышенная влажность в подвальном пространстве (пункты 7.1.-7.8. заключения от 10.12.2021).

Оценив представленное истцом в обоснование правомерности заявленных требований заключение от 10.12.2021, суд приходит к выводу, что основной причиной дефектов и повреждений в фундаменте, стенах и перекрытиях, а также незначительных дефектов и повреждений кровли, полов и лестниц, оконных и дверных блоков, инженерных систем и систем электрооборудования стало несвоевременное выполнение текущего ремонта.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Так, в соответствии с подпунктом «б» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), включаются в состав общего имущества.

При этом общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подпункты «а», «б» и «г» пункта 10 Правил № 491).

Согласно пункту 12 Правил № 491 собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

В силу пунктов 41, 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома, вносят плату управляющей компании за коммунальные услуги, которые включают в себя, в том числе и плату за содержание и ремонт жилого помещения, за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги. Тем самым, собственники обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, обязанность по содержанию в надлежащем состоянии крыши и ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома возложена на собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которую те, в свою очередь, реализовав право на выбор способа управления домом, возлагают на соответствующую управляющую компанию.

С учетом приведенных выше норм, ответственность за ненадлежащее состояние общедомового имущества не может быть возложена на одного, в данном случае бывшего, собственника (ответчика). Многоквартирный дом не являлся предметом спорного контракта, ответчик не в силах обеспечить соответствие многоквартирного дома проектной документации, поскольку указанное вменено в обязанность застройщику и органу муниципальной власти.

Доказательств того, что состояние многоквартирного дома обусловлено исключительно ненадлежащим исполнением обязанностей ответчиком или его неправомерными действиями, материалы дела не содержат. Как и не содержат материалы дела доказательств того, что выявленные недостатки, обусловленные отступлениями от проектной документации и нарушениями предъявляемых требований к строительным работам.

Несмотря на то, что в контракте стороны предусмотрели гарантийный срок для квартир, приобретатель недвижимого имущества не освобожден от обязанности по содержанию объекта в надлежащем состоянии, что подразумевает, в том числе, проведение текущего ремонта, проверку эксплуатации здания. 

В свою очередь, отсутствие текущего ремонта предполагает возможность возникновения дефектов, связанных с эксплуатацией здания, что следует как из актов визуального осмотра комиссией, сформированной на основании писем Министерства ЖКХ Амурской области от 06.09.2021 № 05-5471 и от 12.10.2021 № 05-6579, так и из заключения от 10.12.2021. 

Кроме того, в силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Между тем, как следует из материалов дела (акты обследования квартир) и не оспаривается сторонами, в настоящее время квартиры находятся в частной собственности физических лиц, следовательно, администрация утратила право на распоряжение данным имуществом и собственниками правомочиями на подачу соответствующего иска не наделена, доказательств обратного не представлено.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется. 

В связи с отказом в иске и освобождением истца от уплаты государственной пошлины вопрос о ее распределении по иску не рассматривается.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

         Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

            Судья                                                                                     Е.В.Иванова