﻿﻿52/2019-27194(2) 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А58-6327/2018

27 ноября 2019 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2019 года Полный текст постановления изготовлен 27 ноября 2019 года 

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе: председательствующего Бронниковой И.А., судей: Парской Н.Н., Уманя И.Н., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем  видеоконференц-связи помощником судьи Бомштейн В.В.,  

при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи  в помещении Десятого арбитражного апелляционного суда представителя конкурсного  управляющего акционерным обществом Банк «Таата» в лице Государственной  корпорации «Агентство по страхованию вкладов» - Зелинской Анастасии Валерьевны  (доверенность от 06.09.2018, диплом об образовании, паспорт),  

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу конкурсного  управляющего акционерным обществом Банк «Таата» в лице Государственной  корпорации «Агентство по страхованию вкладов» на постановление Четвертого  арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2019 года по делу № А58-6327/2018  Арбитражного суда Республики Саха (Якутия),  

установил:

решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 августа 2018 года  акционерное общество Банк «Таатта» (далее – должник, банк) признан несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным  управляющим утверждена Государственная корпорация «Агентство по страхованию  вкладов» (далее - конкурсный управляющий).  

Конкурсный управляющий должником на основании статьи 10, 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с заявлением о признании  ничтожным договора купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018, заключенного  между банком и Наливайко Иваном Анатольевичем (далее - Наливайко И.А.) и  

применении последствий недействительности договора путем обязания Наливайко И.А.  возвратить в конкурсную массу объекты недвижимого имущества, полученные по  договору купли-продажи нежилых помещений от 02.07.2018: помещение (кадастровый  номер: 77:01:0001050:2747), площадью 181,5 кв.м, (кадастровый номер:  77:01:0001050:2750), помещение площадью 146,8 кв.м, (кадастровый номер:  77:01:0001050:2749), помещение площадью 300,9 кв.м, расположенные по адресу: г.  Москва, ул. Остоженка, д.10.  

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 мая 2019 года  заявление удовлетворено.  

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2019  года определение суда первой инстанции отменено. По делу принят новый судебный акт  об отказе в удовлетворении заявленного конкурсным управляющим требования.  

Не согласившись с принятыми по делу судебным актом, конкурсный управляющий  обратился в Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа с кассационной жалобой, в  которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм  материального и процессуального права, и оставить в силе определение Арбитражного  суда Республики Саха (Якутия).  

По мнению заявителя кассационной жалобы, поскольку в договоре отсутствует  информация о наименовании земельного участка, его идентифицирующих данных, в  росреестре также зарегистрировано право собственности банка на спорный земельный  участок, что свидетельствует об отсутствии воли сторон на возникновение общей  долевой собственности на земельный участок.  

В отзыве на кассационную жалобу Наливайко И.В. просит оставить судебный акт  без изменения.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены по  правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной  квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направлено лицам,  участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в  информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе  «Картотека арбитражных дел» – kad.arbitr.ru).  

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержала  доводы, изложенные в кассационной жалобе.  

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о  применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в  деле доказательствам, правильность применения судом апелляционной инстанции норм  

материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого  судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе,  Арбитражный суд Восточно – Сибирского округа приходит к следующим выводам.  

Как установлено судами и следует из материалов дела, банку на праве общей  долевой собственности, доля в праве 91/1000, принадлежит земельный участок, общей  площадью 1295+/-13 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Остоженка, вл. 10,  кадастровый номер 77:01:0001050:2, вид разрешенного использования: земельный  участок, предназначенный для размещения административных и офисных зданий (далее - земельный участок).  

Право собственности подтверждено свидетельством о государственной  регистрации права на земельный участок 77-АО № 378768, договором купли-продажи  земельного участка от 29.06.2012, кадастровым паспортом, распоряжением Департамента  земельных ресурсов города Москвы от 28.06.2012, выпиской из ЕГРН.  

На вышеуказанном земельном участке расположено здание, в котором, в том числе,  находятся нежилые помещения с кадастровыми номерами: 77:01:0001050:2747, площадью  181,5 кв.м; 77:01:0001050:2750, площадью 146,8 кв.м; 77:01:0001050:2749, площадью  300,9 кв.м.  

Между банком и Наливайко И.А. 02.07.2018 заключен договор купли-продажи  нежилых помещений стоимостью 345 182 356 рублей 95 копеек (пункт 20..4 договора).  

Во исполнение договора банк передал в собственность Наливайко И.А. помещение  (кадастровый номер:77:01:0001050:2747), площадью 181,5 кв.м, помещение (кадастровый  номер: 77:01:0001050:2750), площадью 300,9 кв.м, помещение (кадастровый номер:  77:01:0001050:2749), площадью 146,8 кв.м, находящиеся в здании по адресу: г. Москва,  ул. Остоженка, д. 1.  

Оплата денежных средств в размере 345 182 356 рублей 95 копеек по договору  купли-продажи недвижимости произведена приходным кассовым ордером № 64 от 3 июля  2018 года в кассу банка покупателем Наливайко И.А.  

Переход прав собственности на спорные объекты недвижимого имущества к  Наливайко И.А. зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации,  кадастра и картографии. Нежилые помещения переданы представителем конкурсного  управляющего должником Баклицким Д.Н. покупателю Наливайко И.А. по акту приема - передачи от 31.08.2018.  

Конкурсный управляющий, обращаясь в арбитражный суд, указал на то, что в  собственность Наливайко И.А. переданы только нежилые помещения, без отчуждения  земельного участка, на котором они находятся, и на основании статьи 168 Гражданского  кодекса Российской Федерации, просил признать договор купли-продажи нежилых  помещений от 02.07.2018, заключенный между банком и Наливайко И.А.,  

недействительной (ничтожной) сделкой с применением последствий его  недействительности.  

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя требования конкурсного  управляющего, исходил из того, что поскольку действующим законодательством  установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного  участка, принимая во внимание, что предметом договора являются нежилые помещения  как самостоятельные объекты недвижимого имущества, то договор купли-продажи  нежилых помещений от 02.07.2018, заключенный между должником и Наливайко И.А.  является недействительным (ничтожным).  

Четвертый арбитражный апелляционный суд, отменяя судебный акт Арбитражного  суда Республики Саха (Якутия), и принимая новое решение об отказе в удовлетворении  заявленного требования, пришел к выводу о том, что требования банка основаны на  неверном толковании норм материального права, поскольку обращаясь с требованием о  признании сделок недействительными, банк фактически ведет речь о необходимости  выдела в натуре части земельного участка, что противоречит требованиям действующего  законодательства, поскольку в случае продажи нежилых помещений в здании не  происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка,  свободного от прав третьих лиц. Не указание в договоре купли-продажи нежилых  помещений сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о ничтожности  условий такого договора.  

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы Четвертого  арбитражного апелляционного суда правильными в силу следующего.  

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской  Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и  принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением  случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре  вместе с частью земельного участка.  

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2017 года по  делу № 307-ЭС17-5707, разъяснено, что данная норма права не может быть истолкована в  качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного  на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные  случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный  участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.  

При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью  земельного участка, и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом  гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.  

Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий  создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с  

помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не  может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4  статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в  общую долевую собственность продавца и покупателя.  

В силу вышеприведенных норм права и разъяснений при отчуждении  собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в  этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой  собственности на земельный участок. Другими словами, к покупателю земельный участок  (его доля в праве) переходит на том же праве, что и у продавца.  

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок  имеет определенное функциональное назначение, и предназначен для эксплуатации и  обслуживания всего здания, частью которого являются нежилые помещения,  принадлежащие Наливайко И.А.  

Наливайко И.А. в силу вышеуказанных норм права зарегистрировал свою долю в  праве долевой собственности на земельный участок пропорционально размеру общей  собственности.  

Таким образом, Четвертый арбитражный апелляционный суд исследовав и оценив  в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установил, что обращаясь с  требованием о признании сделок недействительными, конкурсный управляющий  фактически ведет речь о необходимости выдела в натуре части земельного участка, что  противоречит требованиям действующего законодательства, поскольку в случае продажи  нежилых помещений в здании не происходит выделения каждому из сособственников  обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц, а не указание в  договоре купли-продажи нежилых помещений сведений о земельном участке само по себе  не свидетельствует о ничтожности условий такого договора.  

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к  выводу о том, что поскольку требования конкурсного управляющего основаны на  неверном толковании норм материального права, то у суда первой инстанции  отсутствовали основания для удовлетворения требования о признании сделки  недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности.  

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что поскольку в договоре  отсутствует информация о наименовании земельного участка, его идентифицирующих  данных, в росреестре также зарегистрировано право собственности банка на спорный  земельный участок, то это свидетельствует об отсутствии воли сторон на возникновение  общей долевой собственности на земельный участок является несостоятельной, поскольку  

Наливайко И.А. зарегистрировал свою долю в праве долевой собственности на земельный  участок пропорционально размеру общей собственности, а не указание в договоре купли- 

продажи нежилых помещений сведений о земельном участке, с учетом положений пункта  4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не  свидетельствует о ничтожности условий такого договора.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием  для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.  

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно –  Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного  апелляционного суда от 30 августа 2019 года основано на полном и всестороннем  исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм  материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1  статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит  оставлению без изменения.  

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела  на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.  

Руководствуясь статьями 274, 286-290 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2019  года по делу № А58-6327/2018 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) оставить  без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий И.А. Бронникова Судьи Н.Н. Парская 

И.Н. Умань