АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-25902/2018

г. Краснодар

08 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения от 14.03.2022

Полный текст решения изготовлен 08.04.2022

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

истец: департамент имущественных отношений Краснодарского края(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350000, Краснодарский край, г. Краснодар,ул. Гимназическая, 36 (далее - истец, департамент)

ответчик 1: непубличное акционерное общество "Красная поляна"(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (далее - ответчик 1, НАО "Красная поляна", общество)

ответчик 2: межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ОГРН: 

<

***>, ИНН:2308171570),350063, Краснодарский край,

<

...> (далее - ответчик 2, территориальное управление)

о внесении изменений в договор аренды земельного участка

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Государственная корпорация развития "ВЭБ.РФ" (ОГРН: 

<

***>,ИНН: 

<

***>), 107078, 

<

...>

администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 354000, 

<

...> (Центральный р-н), 26(далее - администрация)

при участии:

от истца: ФИО2 - по доверенности, диплом;

от ответчика: ФИО3 - по доверенности, диплом,

от иных лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2010 № 4900000022.

Определением суда от 18.09.2018 производство по делу №А32-25902/2018 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта поделу № А32-17372/2018.

Определением суда от 29.05.2020 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 13.10.2020 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которого просит: изложить подпункты 5, 6 пункта 1 просительной части исковых требований в следующей редакции:

"5) Приложение № 2 к Договору аренды изложить в новой редакции:

Приложение № 2

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 1 июля 2010 года № 4900000022 (23:49:0000000:885)

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0000000:885Разрешенное использование ЗУ: РазвлеченияПлощадь ЗУ: 28 356 кв. мКатегория земель: Земли населенных пунктовДата государственной регистрации права: 06.07.2017Кадастровая стоимость: 615 573 598,56 руб.

Сумма АП в соответствии с приказом

Минэкономразвития России от 01.03.2013 № 109. руб.

АП = S3y * С, где:

АП - годовая арендная плата: Бзу - площадь земельного участка.

кв.м:

С - ставка арендной платы за

земли

населенных пунктов- 17.22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121. р\ б.

АП = Р * С. где:

АП - годовая арендная плата:

Р - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 2.5° о.

10.08.2016-

01.01.2017-

06.07.2017-

01.01.2018-

01.01.2019-

01.01.2020-

31.12.2016

05.07.2017

31.12.2017

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2020

192 114.22

248 827,40

7 547 100.97

15 389 339.96

15 389 339.96

15 389 339.96

6) Дополнить Договор аренды Приложением № 3 и Приложением № 4 в следующей редакции:

Приложение № 3

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 1 июля 2010 года № 4900000022

(23:49:0420022:1171)

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420022:1171Разрешенное использование ЗУ: РазвлеченияПлощадь ЗУ: 567 кв. м.

Категория земель: Земли населенных пунктовДата государственной регистрации права: 28.06.2017Кадастровая стоимость: 20 185 778,34 руб.

Сумма АП в соответствии с

Сумма АП в соответствии с постановлением главы

приказом

администрации (губернатора) Краснодарского края от

Минэкономразвития России от

21.03.2016 № 121. руб.

01.03.2013 № 109, руб.

АП = Р * С где:

АП = Sзу * С где:

АП - годовая арендная плата:

АП — годовая арендная плата;

Р - кадастровая стоимость, руб.;

Sзy - площадь земельного

С - ставка арендной платы — 2.5%.

участка.

 

кв. м

 

С - ставка арендной платы за

 

земли

населенных пунктов- 17.22 руб./кв. м.

 

10.08.2016

31.12.2016

01.01.2017

27.06.2017

28.06.2017

31.12.2017

01.01.2018

31.12.2018

01.01.2019

31.12.2019

01.01.2020

31.12.2020

3 841.47

4 761.50

258 543.87

504 644.46

504 644,46

504 644.46

Приложение № 4

Расчет размера арендной платы по договору аренды от 1 июля 2010 года № 4900000022

(23:49:0420022:1172)

Кадастровый номер ЗУ: 23:49:0420022:1172Разрешенное использование ЗУ: РазвлеченияПлощадь ЗУ: 187 кв. м

Категория земель: Земли населенных пунктовДата государственной регистрации права: 06.07.2017Кадастровая стоимость: 6 657 390,74 руб.

Сумма АП в соответствии с приказом

Минэкономразвития России от 01.03.2013 № 109. руб.

АП = S3V * С. где:

АП - годовая арендная плата: Бзу - площадь земельного участка,

кв.м:

С - ставка арендной платы за

земли

населенных пунктов- 17.22 руб./кв. м.

Сумма АП в соответствии с постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.21116 № 121. р_\б.

АП = Р * С. где:

АП - годовая арендная плата:

Р - кадастровая стоимость, руб.;

С - ставка арендной платы - 2.5°о.

10.08.2016-

01.01.2017-

06.07.2017-

01.01.2018-

01.01.2019-

01.01.2020-

31.12.2016

05.07.2017

31.12.2017

31.12.2018

31.12.2019

31.12.2020

1 266.94

1 640.95

81 621.43

166 434.77

166 434.77

166 434.77

Определением суда от 13.10.2020 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А32-23545/2020.

Определением суда от 17.11.2021 производство по делу возобновлено.

Ходатайство истца об отложении судебного разбирательства судом рассмотрено и отклонено.

В силу части 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий (часть 5 указанной статьи).

По смыслу норм статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложение судебного разбирательства является правом, а не обязанностью суда.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.03.2022 объявлен перерыв до 16-50 часов 14.03.2022. После перерыва судебное заседание продолжено.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года (арендодатель) и Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) заключен договор аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 01.07.2010 № 0000000022/991-613/177 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки, общей площадью 41 292кв. м, в том числе:

- участок с кадастровым номером 23:49:0420022:247 площадью 31 959 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, примерно в 80 м по направлению на СЗ от ориентира мост через р. Мзымта трассы Адлер-Красная Поляна;

- участок с кадастровым номером 23:49:0420019:158 площадью 9 333 кв. м, земли населенных пунктов, находящийся примерно в 5 800 м по направлению на ЮВ от ориентира мост на 2 бригаду с. Эсто-Садок, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район.

На основании договора о переуступки от 08.07.2010 № 05-20/5-2140 прав и обязанностей по договору аренды Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта передала права и обязанности арендатора по договору ОАО "Красная Поляна".

Согласно дополнительного соглашения от 29.043.2012 № 2 стороны пункт 1.1 договора изложили в следующей редакции: "1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки общей площадью 58 457 кв. м, в том числе:

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420019:158 площадью 9 333 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 5 800 м по направлению на ЮВ от ориентира мост на 2 бригаду с. Эсто-Садок, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0000000:885 площадью 28 356 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1193 площадью 4 654 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1196 площадью 1 371 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира. Расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1170 площадью 13 534 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1171 площадью 567 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1172 площадью 187 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок;

земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0420022:1173 площадью 455 кв. м, расположенный по адресу относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок".

Дополнительным соглашением от 20.10.2014 № 4 к договору закреплено, что в связи с прекращением с 01.01.2014 полномочий Краснодарского края как арендодателя в отношении федеральных земельных участков, переданных в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 01.12.2007  № 310-ФЗ "Об организации и о проведении ⅩⅫ Олимпийских зимних игр и Ⅺ Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развития города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае принимает на себя права и обязанности арендодателя, закрепленные в договоре аренды.

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае от 24.05.2017 № 422-р "О безвозмездной передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Краснодарского края" (далее - Распоряжение № 422-р), акта приема-передачи, утвержденного Территориальным управлением 14.06.2017, осуществлена передача земельных участков с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:2077, 23:49:0000000:885, 23:49:0420022:1149, 23:49:0420022:1146, 23:49:0420022:1172, 23:49:0420020:1017, 23:49:0512001:2113, 23:49:0420022:1171, 23:49:0512001:1502, 23:49:0512001:1562, 23:49:0420021:1067, 23:49:0420022:1145, 23:49:0420021:1068, 23:49:0420021:1066, 23:49:0420021:1070, 23:49:420021:1069, 23:49:00512002:4777, 23:49:0420022:1143, 23:49:0000000:7415.

В связи с тем, что изменился уровень собственности в отношении спорных земельных участков, департамент обратился в суд с иском о внесении изменений в преамбулу договора и в части размера арендной платы в отношении спорных участков.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком.

Иском в арбитражном процессе следует считать спорное правовое требование одного лица к другому, вытекающее из материально-правового отношения, основанное на юридических фактах и предъявленное в арбитражный суд для разрешения в строго определенном процессуальном порядке.

С учетом изложенного при обращении заинтересованного лица в арбитражный суд с иском суд принимает заявление к производству и, исходя из конкретных обстоятельств дела, устанавливает, нарушены ли лицом, к которому предъявлен иск, права или законные интересы истца и могут ли они быть восстановлены в результате удовлетворения такого иска.

В статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении разногласий судом такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу, с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, суд при формулировании условия договора, в отношении которого у сторон возникли разногласия, не связан буквальной формулировкой, предлагаемой сторонами, а разрешает соответствующий спор в соответствии с действующим законодательством, регулирующим спорный вопрос.

Так, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.04.2021 по делу № А32-23545/2020, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2021, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2021 признана недействительной сделкой передачи, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0420022:1171,23:49:0000000:885 (входят в предмет договора аренды от 01.07.2010 № 0000000022/991-613/177), из собственности Российской Федерации в собственность Краснодарского края, и установлен порядок его исполнения в виде погашения в ЕГРН записи о праве собственности Краснодарского края, в том числе на указанный земельный участок, и восстановлении в ЕГРН записи о праве собственности Российской Федерации на этот земельный участок.

Определением судьи Верховного Суда РФ от 15.02.2022 отказано в передаче кассационных жалоб Департамента и администрации Краснодарского края по указанному делу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Суд в рамках дела №А32-23545/2020 указал, что при совершении оспариваемой сделки нарушены права Российской Федерации, поскольку территориальное управление Росимущество Краснодарского края ненадлежащим образом распорядилось земельным участком, относящимся к федеральной собственности, в результате чего земельный участок выбыл из государственной собственности.

Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон № 244-ФЗ) земельные участки, которые находятся в границах курортов федерального значения и право федеральной собственности на которые не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, относятся к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации либо собственности поселений, муниципальных районов или городских округов по основаниям, предусмотренным частями 8 - 11 настоящей статьи.

Согласно пункту 8 статьи 1 Закона № 244-ФЗ к федеральной собственности относятся земельные участки, которые, в том числе заняты зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в федеральной собственности; предоставлены государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданными федеральным органам государственной власти.

При этом Законом № 244-ФЗ не предусмотрена возможность и не установлен порядок передачи в муниципальную собственность земельных участков, право федеральной собственности на которые зарегистрировано после вступления его в силу. Поэтому спорные земельные участки не подлежат передаче в муниципальную собственность на основании норм Закона № 244-ФЗ (в порядке, предусмотренном данным Законом).

Спорные земельные участки отнесены к федеральной собственности императивной нормой специального закона - частью 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 310-ФЗ) как земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения.

Также отклонена ссылка сторон на положения Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку указанным законом не предусмотрено изменение права публичной собственности на земельные участки, образующие границы игорной зоны в Краснодарском крае, на которых размещены олимпийские объекты, и также не содержится норм об утрате такими объектами статуса олимпийских объектов федерального значения после создания игорной зоны в Краснодарском крае.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 39.30 Земельного кодекса РФ не подлежат передаче в муниципальную собственность или в собственность субъекта Российской Федерации, в том числе земельные участки из состава земель особо охраняемых природных территорий федерального значения (подпункт 2).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, передача спорных земельных участков из федеральной собственности в краевую противоречит действующему законодательству.

В соответствии с разъяснениями, указанными во втором абзаце пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права на основании судебного решения лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Вместе с тем, Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р создана игорная зона "Красная поляна", расположенная в пределах Краснополянского поселкового округа Адлерского района города-курорта Сочи (площадью 165 026 кв. м), в границы которой вошли, в том числе спорные земельные участки.

Исходя из положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также – Закон от 29.12.2006) права и обязанности арендодателя земельных участков, входящих в границы игорной зоны "Красная поляна", переходят к органу управления игорной зоной со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о ее создании.

На основании Положения о департаменте, утвержденного постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, по управлению игорной зоной, созданной на территории Краснодарского края.

В силу указанного суд приходит к выводу, что внесение в преамбулу договора сведений о департаменте в качестве департамента не противоречит указанным выше положениям. При этом суд считает необходимым указать в преамбуле договора, что департамент наделен полномочиями арендодателя в силу положений части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с принятием Распоряжением Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р о создании игорной зоны "Красная поляна".

Согласно части 4 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" соответствующий деятельности по организации и проведению азартных игр вид разрешенного использования земельных участков, ранее предоставленных для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации, считается установленным со дня принятия Правительством Российской Федерации решения о создании игорной зоны в границах земельных участков, предоставленных для размещения соответствующих олимпийских объектов.

Департамент считает, что с 10.08.2016 у спорных земельных участков в силу закона установлен вид разрешенного использования "развлечения", согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу № 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13).

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.12.2021 по делу № А32-17648/2020.

Так, спорные земельные участки предоставлены обществу в аренду до того, как была создана игорная зона "Красная поляна", при этом на дату создания игорной зоны на земельных участках уже размещались объекты недвижимости, фактически используемые не для целей организации и проведения азартных игр.

Согласно "Программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года № 991 (в редакции от 17 мая 2014 года) непубличное акционерное общество "Красная поляна" входит в перечень ответственных исполнителей за развитие курортно-развлекательной инфраструктуры за счет собственных, в том числе заемных денежных средств.

Указанные земельные участки были предоставлены для размещения олимпийских объектов федерального значения, финансирование и строительство которых не осуществлялись за счет бюджетных ассигнований или средств Корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта.

Для всех земельных участков был установлен смешанный вид разрешенного использования для размещения олимпийского объекта "Спортивно-туристический комплекс "Горная карусель", включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, канатные дороги, горнолыжные спуски, объекты социально-культурного и бытового назначения, рекреационная, инженерная и транспортная инфраструктура.

Установление органами власти субъекта Российской Федерации для указанных земельных участков вида разрешенного использования земельных участков на территории игорной зоны, для размещения зданий и сооружений предназначенных для "развлечения", не повлияло на фактическое использование земельных участков для размещения на этих земельных участках "Спортивно-туристического комплекса "Горная карусель", включающего в себя олимпийские медиадеревни с гостиничными комплексами 3, 4, 5 звезд, ресторанными комплексами, а также канатных дорог, горнолыжных спусков, объектов социально-культурного и бытового назначения, рекреационной, инженерной и транспортной инфраструктуры, которые не относятся к игорному бизнесу.

в соответствии с пункта 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг по заключению с участниками азартных игр основанных на риске соглашений о выигрыше и (или) но организации заключения таких соглашений между двумя или несколькими участниками азартной игры.

В соответствии с пунктом 6 статьи 1 Закона от 29.12.2006 игорное заведение - здание, строение, сооружение (единая обособленная часть здания, строения, сооружения), в которых осуществляется исключительно деятельность по организации и проведению азартных игр и оказанию сопутствующих азартным играм услуг.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Закона от 29.12.2006 деятельность по организации и проведению азартных игр может осуществляться исключительно в игорных заведениях, соответствующих требованиям, предусмотренным Законом № 244-ФЗ, другими федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Статьями 8, 8.1. Закона от 29.12.2006 определены требования к игорным заведениям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона от 29.12.2006 разрешение на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорной зоне (далее разрешение) предоставляет организатору азартных игр право осуществлять деятельность по организации и проведению азартных игр в игорной зоне при соблюдении требований и ограничений, установленных решением о создании соответствующей игорной зоны.

Таким образом, деятельность по организации и проведению азартных игр - это деятельность по оказанию услуг, указанных в пункте 6 статьи 4 Закона от 29.12.2006, которая осуществляется на основании разрешения на осуществление деятельности по организации и проведению азартных игр в игорном заведении (здании, строении, сооружении), соответствующем требованиям Закона № 244-ФЗ.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года N П/0412 (с последующими изменениями) вид разрешенного использования "Развлечение" предполагает размещение зданий и сооружений, не только предназначенных для размещения игорных заведений, залов игровых автоматов, используемых для проведения азартных игр и игровых столов, размещения гостиниц и заведений общественного питания для посетителей игорных зон, но и предназначенных для организации иных развлекательных мероприятий, путешествий, для размещения дискотек и танцевальных площадок, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и т.п., игровых автоматов (кроме игрового оборудования, используемого для проведения азартных игр) (коды 4.8.1 - 4.8.3).

В границах спорных земельных участков отсутствуют здания, принадлежащие обществу, в которых осуществляется деятельность по организации и проведении азартных игр.

В материалах дела отсутствуют документы, указывающие на невозможность использования обществом арендуемых земельных участков в соответствии с условиями договора 

В силу указанного суд приходит к выводу, что отсутствуют правовые основания для внесения в договор изменений в части указания вида разрешенного использования спорных участков.

Земельный кодекс Российской Федерации, вводя общее правило, согласно которому размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), одновременно устанавливает объем и границы полномочий органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 37.7 Земельного кодекса Российской Федерации правомочия органов публичной власти по установлению порядка определения размера арендной платы, зависят от того, в чьей собственности (федеральный, региональный уровни власти, или уровень местного самоуправления) находятся предоставляемые в аренду земельные участки, если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 16 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для строительства, реконструкции, капитального ремонта олимпийских объектов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, по согласованию с уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 8 статьи 15 настоящего Федерального закона.

В силу части 2.1 статьи 17 Федерального закона от 1 декабря 2007 года № 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" земельные участки, предназначенные для размещения олимпийских объектов федерального значения, относятся к федеральной собственности.

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта установлена в соответствии со ставками арендной платы, предусмотренными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, с учетом принципов определения арендной платы 17,22 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель населенных пунктов; 3,04 руб./кв. м - в отношении земельных участков, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий, в отношении земельных участков, отнесенных к иным категориям земель, в размере 7,15 руб./кв. м.

Предусмотренные ставки арендной платы действуют до 1 января 2040 года.

Исходя из того, что спорные земельные участки отнесены к федеральному уровню собственности, из вида использования земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в границах участков, суд приходит к выводу, что при расчете арендной платы подлежат применению ставки арендной платы, предусмотренные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109.

Аналогичная правовая позиция относительно применения методики расчета арендной платы исходя из фактического использования земельного участка указана в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2021 № 18-КАД21-13-К4, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.10.2019 по делу № А32-21100/2018.

В связи с тем, что земельные участки, входящие в предмет договоров являются землями особо охраняемых природных территорий, при расчете арендной платы за пользование данными участками подлежит ставка арендной платы в размере 3,04 руб./кв. м.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.08.2020 по делу № А32-19921/2018, от 28.10.2019 по делу № А32-41210/2017.

Суд считает необходимым отметить, что применительно к договорам аренды государственных и муниципальных земельных участков, заключенным после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата является регулируемой, то есть изменяется при изменении нормативных актов, установление судом того обстоятельства, что на момент вынесения решения договор содержит условие об арендной плате, не соответствующее требованиям нормативных актов, с одновременной констатацией того, что испрашиваемые истцом изменения такому закону соответствуют, влечет необходимость удовлетворения иска. В Постановлении Президиума ВАС РФот 02.02.2010 № 12404/09 прямо указано, что, несмотря на то, что новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм объявлено общеобязательным и подлежащим применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В силу указанного установление решением суда размера арендной платы по договору аренды служит достижению правовой определенности между сторонами договора и исходя из сложившейся судебной практики является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Исковые требования департамента о внесении изменений в договор аренды от 01.07.2010 № 0000000022/991-613/177 путем изложения в предлагаемой департаментом редакции пунктом 2.2, 2.3, 2.4, 2.6 и условий разделов 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 договора, не подлежат удовлетворению, поскольку департаментом по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено в части этих требований обоснований и доказательств присутствия признаков существенного изменения обстоятельств (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и совокупности условий для изменения договора судом (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), нарушенного или нарушаемого права, нуждающегося в судебной защите (пункт 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 4, 9, 49, 65, 70, 163, 167-178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия при заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, от 01.07.2010 № 0000000022/991-613/177:

- В преамбуле договора указать, что в связи с принятием Распоряжения Правительства Российской Федерации от 10.08.2019 № 1697-р, в соответствии с положениями части 3 статьи 12 Федерального закона от 29.12.2006 № 244-ФЗ "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", права и обязанности арендодателя по договору возложены на департамент имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>);

- В соответствии с приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 109, при расчете размера арендной платы по договору подлежит применению ставка арендой платы - 3,04 руб. / кв. м.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

О.С. Левченко