АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А11-1640/2021

26 апреля 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Павлова В.Ю., Чиха А.Н.,

 

при участии представителя

индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 28.03.2023 № 77АД3324315),

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по первоначальному иску – 

администрации города Владимир

 

на решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.10.2022,

принятое судьей Романовой В.В., и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023,

принятое судьями Мальковой Д.Г., Ковбасюком А.Н., Наумовой Е.Н.,

по делу № А11-1640/2021

 

по иску администрации города Владимир

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) и

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Золотое кольцо»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о солидарном взыскании задолженности и пеней по договору аренды земельного участка,

 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к администрации города Владимир и 

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и технической инвентаризации» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о расторжении договор купли-продажи, о признании договора купли-продажи и договора цессии ничтожными сделками и о применении последствий их недействительности, о признании прав и обязанностей арендатора отсутствующими, 

 

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Золотое кольцо»

к администрации города Владимир,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и

к обществу с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и технической инвентаризации»

о признании договора цессии недействительным (ничтожным) и о признании прав и обязанностей арендатора отсутствующими, прекращении записи о регистрации права аренды,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, – 

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, Управление архитектуры и строительства администрации города Владимир, публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания единой энергетической системы», общество с ограниченной ответственностью «Электросетевая строительная компания», ФИО3, 

 

и   у с т а н о в и л : 

 

администрация города Владимир (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ФИО1) о взыскании:

1) 4 117 590 рублей 20 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 23.06.2015 № 15094 с 31.05.2019 по 30.09.2020,

2) 1 102 113 рублей 55 копеек пеней по этому договору с 26.06.2019 по 30.11.2020.

Определением от 08.10.2021 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Золотое кольцо» (далее – ООО УК «Золотое кольцо»). 

Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 39.7  65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением обязательств арендатором.

ФИО1 обратился в суд со встречным иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации, ООО УК «Золотое кольцо» и обществу с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и технической инвентаризации» (далее – ООО «ЦКТИ»):

1) о расторжении договора купли-продажи от 31.05.2019, заключенного ФИО1 с обществом «Владимирская газозаправочная станция»,

2) о признании недействительными (ничтожными) сделками договора купли-продажи от 31.05.2019 с обществом «Владимирская газозаправочная станция», а также договора цессии от 01.04.2020 с ООО УК «Золотое кольцо»;

3) о признании отсутствующим у ФИО1 прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:024183:3 на основании договора аренды от 23.06.2015 № 15094;

4) о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем двухсторонней реституции.

ООО УК «Золотое кольцо» также обратилось в суд со встречным иском к Администрации, ФИО1 и ООО «ЦКТИ»:

1) о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора цессии от 01.04.2020 с ФИО1; 

2) о признании отсутствующим у ООО УК «Золотое кольцо» прав и обязанностей арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:22:024183:3 на основании договора аренды от 23.06.2015 № 15094;

3) о прекращении записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды за ООО УК «Золотое кольцо» от 22.01.2021.

Встречные исковые требования основаны на статьях 166 – 168, 382, 432, 448 и 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ФИО4 и ООО УК «Золотое кольцо» не обладают правами и обязанностями арендатора; права и обязанности к ним не перешли.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее – Управление Росреестра), Управление архитектуры и строительства администрации города Владимир, публичное акционерное общество «Федеральная сетевая компания единой энергетической системы», общество с ограниченной ответственностью «Электросетевая строительная компания», ФИО3.

Арбитражный суд Владимирской области решением от 05.10.2022, оставленным в силе постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023, отказал в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований. В части первоначального иска суды пришли к выводу о том, что спорный земельный участок невозможно использовать по его назначению – строительства автозаправочной станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом (АГНКС), с момента установления охранных зон.

Администрация не согласилась с принятыми судебными актами в части отказа в удовлетворении первоначального иска и обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила их отменить и удовлетворить иск. По мнению заявителя, суды двух инстанций не учли, что заключение договора цессии указывает на злоупотребление правом  со стороны ФИО1, его стремлении избежать договорной ответственности. Кассатор настаивает на том, что на момент проведения аукциона не имелось ограничений, препятствующих использованию земельного участка по назначению; при заключении договора 31.05.2019 каких-либо претензий со стороны приобретателя права аренды не имелось; акт приема-передачи подписан без претензий и замечаний. Администрация лишена возможности сдать данный участок в аренду иным лицам; перед ответчиками надлежащим образом исполнила обязательства арендодателя. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Администрация просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

ФИО1 в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителя, просили оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Администрации – без удовлетворения.

ООО УК «Золотое кольцо», ООО «ЦКТИ» и третьи лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, отзывы на кассационную жалобу не представили, представителей в судебное заседание окружного суда не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Администрация (арендодатель) и общество «Владимирская газозаправочная станция» (арендатор) 23.06.2015 заключили договор аренды земельного участка от 23.06.2015 № 15094, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды до 29.06.2025 земельный участок с кадастровым номером 33:22:024183:3 площадью 4 740 квадратных метров, из земель населенных пунктов (пункт 1.1). Цель аренды (разрешенное использование) – обслуживание автотранспорта, строительство автозаправочной станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом (АГНКС) (пункт 1.3). 

Арендная плата составляет 3 075 029 рублей в год, платежи осуществляются согласно расчету (приложение); арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Размер арендной платы изменяется в соответствии с: изменением кадастровой стоимости земельного участка; переводом земельного участка из одной категории в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; изменением размера уровня инфляции, изменением ставки от кадастровой стоимости земельного участка (пункты 3.1, 3.2 и 3.4).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.06.2015.

Общество «Владимирская газозаправочная станция» в лице конкурсного управляющего ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 31.05.2019 по результатам электронных открытых торгов в форме публичного предложения с открытой формой подачи предложений о цене по продаже имущества заключили договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец передает покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить право аренды земельного участка 33:22:024183:3 (пункт 1.1). Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Росреестра 26.03.2020.

В Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2020 внесена запись о прекращении деятельности общества «Владимирская газозаправочная станция» в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

ФИО1 (цедент) и ООО УК «Золотое кольцо» 01.04.2020 (цессионарий) заключили договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, цессионарий принимает в полном объеме права требования, принадлежащие цеденту по договору купли-продажи от 31.05.2019, заключенному с обществом «Владимирская газозаправочная станция».

По утверждению Администрации, арендная плата за землепользование ФИО1 с 31.05.2019 по 30.09.2020 не вносилась. Полагая, что передача прав и обязанностей арендатора совершена с целью избежать договорной ответственности, истец просил взыскать задолженность в солидарном порядке с ФИО1 и с ООО УК «Золотое кольцо».

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим с иском.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.

Согласно статьям 606, 612 (пункту 1) и 614 (пунктам 1 и 4) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы.

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Такое толкование дано в пункте 10 информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению. Подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Данная правовая позиция сформулирована в пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом 25.11.2020 и пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом 10.11.2021.

          Приобретение ответчиком права аренды означает передачу договора, то есть одновременную передачу стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора (пункт 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)). В случае передачи договора к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. Так, в соответствии со статьей 392 Гражданского кодекса Российской Федерации новый должник вправе выдвигать против требования кредитора возражения, основанные на отношениях между кредитором и первоначальным должником.

Как верно указали суды, принятие арендатором земельного участка, предоставленного по договору аренды, как и последующая передача прав и обязанностей арендатора другому лицу, не порождает у него обязанности вносить арендную плату, если он не мог по независящим от него причинам использовать участок в целях, согласованных сторонами договора. Иное бы прямо противоречило статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Суды установили, что спорный земельный участок невозможно использовать по его назначению – для строительства автозаправочной станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом (АГНКС), с момента установления охранных зон. 

В частности, часть земельного участка площадью 141 квадратный метр входит в охранную зону объектов электросетевого хозяйства с 30.06.2015; часть участка площадью 3314 квадратных метров входит в охранную зону объектов электросетевого хозяйства с 18.01.2016. 

Кроме того, согласно заключению специалиста от 08.07.2022 № 17-2022 большая часть земельного участка с кадастровым номером 33:22:024183:3 занята охранными зонами, красными линиями, проездами, проходами, что не позволяет вести полноценное планирование для размещения сооружений, необходимых для освоения земельного участка согласно виду разрешенного использования; проектирование и возведение АГНКС фактически невозможно. Площадь не ограниченного в использовании земельного участка составляет 1426 квадратного метра, согласно максимальному проценту застройки в границах земельного участка возможно использовать только 855,6 квадратного метра земельного участка, не обремененного охранной зоной, а площадь части участка, возможной к освоению и пригодной к застройке, составляет не более 335 квадратных метров. 

Специалист указал, что с учетом типовой схемы АГНКС, схемы движения транспорта и пешеходов на территории АГНКС невозможно разместить в пределах спорного земельного участка комплекс сооружений для существования работоспособной АГНКС. Земельный участок с кадастровым номером 33:22:024183:3 не соответствует градостроительным правилам, предъявляемым к земельным участкам для строительства автозаправочной станции для заправки грузового и легкового автотранспорта жидким и газовым топливом (АГНКС), проектирование и возведение АГНКС на земельном участке невозможно.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Администрация данные выводы не опровергла, не доказала возможность использования земельного участка по целевому назначению, установленному в договоре аренды. Сама по себе осведомленность ответчиков о наличии охранных зон не исключает действие статей 328 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающих арендатору права требовать снижения арендной платы при невозможности использования земельного участка. Арендодатель несет все риски невозможности использовать имущество по назначению.

Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования Администрации. В остальной части судебные акты не обажловались.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 05.10.2022 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2023 по делу № А11-1640/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации города Владимира – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

 

Судьи

 

В.Ю. Павлов

А.Н. Чих