ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-676/2024

г. Челябинск

19 апреля 2024 года

Дело № А76-37375/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,  рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 по делу № А76-37375/2021.

В судебном заседании приняли участие представители:

Генеральной прокуратуры Российской Федерации – ФИО1 (доверенность от 02.04.2024 № 8-32-2024, срок действия до 02.04.2025, служебное удостоверение);

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – ФИО2 (доверенность от 29.12.2023, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака), ФИО3 (доверенность от 29.12.2023 № 74-КВ/124550, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом).

ФИО4 (слушатель, паспорт).  

 

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – истец, МТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Заречный-2» (далее – ответчик, ООО «Заречный-2») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в размере 3 570 190 руб. 95 коп., пеней по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в размере 390 896 руб. 79 коп., о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007, об обязании ООО «Заречный-2» передать МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения предмета исковых требований, т. 3 л.д. 26).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 (резолютивная часть от 26.09.2022) исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды от 13.07.2007 № 826-07 земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, заключенный между МТУ Росимущества и ООО «Заречный-2», обязал ООО «Заречный-2» передать земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, МТУ Росимущества по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2023 решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражного суда Челябинской области.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям (т. 2, л.д. 155-156).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2023 по ходатайству истца к участию в деле в качестве солидарных соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО6.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 исковые требования удовлетворены частично: с ответчиков солидарно взысканы пени за период с 02.10.2021 по 23.11.2023 в размере 192 478 руб. 67 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности и пени отказано. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок, отказано. Кроме того, с ответчиков солидарно в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в размере 5 496 руб.

С вышеуказанным решением не согласилось МТУ Росимущества (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке.

В апелляционной жалобе МТУ Росимущества просит решение отменить в части отказа в удовлетворения требований о расторжении договора и обязании передать земельный участок.

Податель апелляционной жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды по причине отсутствия у них нарушения существенных условий договора аренды, а также недопустимости нарушения прав новых арендаторов.

Апеллянт полагает, что новые арендаторы практически безвозмездно получили от ООО «Заречный-2» земельный участок, поскольку цена по договору уступки от 27.07.2023 - 200 000 руб., тогда как переуступка этих же прав и обязанностей по договору аренды в 2007 году на данный земельный участок - составляла 5 374 173 руб. (более чем в 26 раз), что позволяет говорить о явном занижении стоимости передачи прав и обязанностей по договору аренды данного земельного участка. Явно заниженная цена может свидетельствовать только о том, что приобретатели прав пользования земельным участком не являются добросовестными.

Податель апелляционной жалобы также обращает внимание на то, что со стороны ООО «Заречный-2» договор уступки подписан ФИО7, который являлся учредителем и директором ООО «Спецтехнологии» вместе с другим учредителем - ФИО8 (учредитель ООО «Заречный-2). Ныне ФИО7 является генеральным директором ООО «Стройпроект», учредителем которого является ФИО6, выступающий стороной по договору уступки.

Таким образом, прослеживается взаимосвязь между сторонами договора уступки - ООО «Заречный-2» и физическим лицом ФИО6.

Апеллянт полагает, что имеется явная заинтересованность ООО «Заречный-2» передать права и обязанности по договору аренды спорного земельного участка не независимому участнику рынка, а лицу, имеющему фактическую связь с обществом, в целях сохранения контроля над арендованным имуществом.

Следовательно, данные обстоятельства свидетельствуют о мнимости сделки, злоупотреблении правом с целью лишения возможности арендодателя права на расторжение договора и дальнейшего проведения конкурсных процедур, в соответствии с требованиями ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апеллянт указывает, что судом первой инстанции не дана оценка доводу истца о том, что в связи со сменой категории земельного участка с «земель сельскохозяйственного использования» на «земли населенных пунктов», а также изменением вида разрешенного использования земельного участка договор подлежит расторжению, поскольку изменение характеристики земельного участка (в части, касающейся категории и вида разрешенного использования данного земельного участка), как следствие, привело к изменению предмета договора аренды.

Изменение характеристики земельного участка (в части, касающейся категории и вида разрешенного использования данного земельного участка), как следствие, привело к изменению предмета договора аренды, поэтому данный договор подлежит расторжению.

Податель апелляционной жалобы также отмечает, что Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 22.03.2023 указал на необходимость исследования соглашения от  09.06.2011 к договору, а также соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора по договору на предмет действительности.

Также кассационный суд отметил, что для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены. В связи с этим, запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Вместе с тем, суд первой инстанции, оценивая действительность договора аренды, не учел замечания Арбитражного суда Уральского округа и не дал указанным обстоятельствам надлежащую правовую оценку.

Податель апелляционной жалобы указывает, что ООО «Заречный-2» в результате уступки права аренды и внесения изменений в предмет и срок договора, был получен земельный участок для дачного строительства на 49 лет в обход обязательных конкурсных процедур, что является нарушением законодательства о конкуренции и, как следствие, прав и законных интересов третьих лиц.

Дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору, а также соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008 направлены на обход установленного законом порядка предоставления публичного земельного участка для строительства, в связи с чем, являются ничтожными в силу п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент внесения изменений в договор) и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Путем перевода земельного участка в иную категорию ООО «Заречный-2», а впоследствии ФИО5, ФИО6 получен земельный участок из земель «населенных пунктов» в обход установленного Земельного кодекса Российской Федерации порядка предоставления участков на основании конкурсных процедур.

Аналогичным способом права и обязанности по договору были переданы П.А.ПБ., ФИО6, в связи с чем, указанная сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 39.6 ЗК, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчиков и мнимости указанной сделки.

Податель апелляционной жалобы также отмечает, что судом первой инстанции не исследовался вопрос о законности возведения объектов недвижимости на земельном участке.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111 отсутствует проект межевания территории. В связи с чем, до утверждения проекта межевания территории в отношении указанного земельного участка, предполагающего раздел земельного участка, осуществление дачного строительства не представляется возможным.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2024 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 19.02.2024.

Судебные заседания неоднократно откладывались в связи с предоставлением сторонами дополнительных документов (определения от 19.02.2024, 18.03.2024).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  произведена замена в судебном составе судьи Камаева А.Х., находящегося в отпуске, судьей Аникиным И.А.

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступило заявление о вступлении в дело № А76-37375/2021 в порядке части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения (абзац 5 части 1 статьи 52 Кодекса).

В соответствии с частью 5 статьи 52 Кодекса по делам, указанным в части 1 данной статьи, прокурор вправе вступить в дело, рассматриваемое арбитражным судом, на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности.

Рассмотрев указанное ходатайство, учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд считает его подлежащим удовлетворению.

Генеральная прокуратура Российской Федерации представила письменные пояснения, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции в соответствии со статьями 159, 184, частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  пунктом 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» приобщил к материалам дела дополнения МТУ Росимущества к апелляционной жалобе с приложением копии приказа Минэкономразвития РФ от 09.09.2022 № 1663 л/с, запроса от 29.12.2023 № 74-СЮ/24522, письма Администрации Сосновского м/р от 31.01.2024 № 238; развернутый расчет задолженности всех ответчиков на настоящий момент; акт осмотра от 14.03.2024, выписки из ЕГРН, акты сверок взаимных расчетов, письмо от 04.07.2023 о нарушении законодательства, письмо от 26.07.2023 о рассмотрении обращения, письмо от 28.11.2023 о предоставлении информации, письмо от 28.11.2023 о направлении информации, письмо от 07.12.2023 № 4458, письмо от 15.02.2024, копия Устава ГНУ «ЮНИИПОК», копии приказа Минэкономразвития РФ от 09.09.2022 № 1663 л/с; запроса от 29.12.2023 № 74-СЮ/24522, письма Администрации Сосновского муниципального района от 31.01.2024 № 238, письма от 13.12.2023 № 74-КВ/23226, письма от 15.02.2024 № 74-КВ/2533.

ООО «Заречный-2» представило в арбитражный апелляционный суд отзывы на апелляционную жалобу, в которых указало, что с доводами апелляционной жалобы не согласно, просило решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

От ФИО6 поступил отзыв на исковое заявление с приложенными к нему: техническими планами зданий от 23.01.2024 (вх. № 21750 от 11.04.2024). 

От Генеральной прокуратуры Российской Федерации поступило письменное ходатайство от 11.04.2024 исх. № 80315-32-2024 о приобщении к материалам дела следующих документов: копии письма Администрации Сосновского муниципального района  от 26.03.2024 № 1989, постановления администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602 (в ответ на протест прокурора от 07.03.2024 на постановление от 10.12.2009 № 10243), протеста прокурора от 07.03.2024 на постановление от 10.12.2009 № 10243, копии решения Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 20.03.2024 № 649 (в ответ на протест прокурора от 07.03.2024 на решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 19.05.2021 № 120), протеста прокурора от 07.03.2024 на решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 19.05.2021 № 120) (вх. № 21742 от 11.04.2024).

К дате судебного заседания ООО «Заречный-2» направило в суд апелляционной инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Рассмотрев заявленное ходатайство, суд отказывает в его удовлетворении в силу следующего.

Как следует из статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство: в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными; по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине; если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Указанные нормы статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривают право, но не обязанность суда отложить судебное разбирательство в случае заявления лицом, участвующим в деле, такого ходатайства. 

При рассмотрении соответствующего ходатайства суд учитывает конкретные обстоятельства и рассматривает представленные стороной доказательства.

Судом апелляционной инстанции явка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание обязательной не признана. 

Дополнительных доводов, о необходимости приобщения дополнительных доказательств ООО «Заречный-2» не заявлено. Аргументов, свидетельствующих о невозможности рассмотрения жалобы по имеющимся в деле доказательствам, не заявлено. При таких обстоятельствах суд имеет возможность рассмотреть жалобу по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отложения судебного разбирательства в порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывает в удовлетворении ходатайства. 

В судебном заседании представители МТУ Росимущества и Генеральной прокуратуры Российской Федерации, изложенные в апелляционной жалобе доводы, поддержали в полном объеме.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между МТУ Росимущества (арендодатель) и Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 826-07 от 13.07.2007 (далее - договор аренды, т. 1 л.д. 11-12).

В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 97692,82 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный (далее - участок), для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок 4 года 11 месяцев (п. 2.1 договора).

Условия договора распространены на отношения сторон, фактически возникшие с 26.06.2007 (п. 2.2. договора).

В соответствии с п. 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 27.08.2007, о чем сделана запись регистрации № 74-74-19/056/2007-146 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 12 оборот).

По акту приема-передачи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв.м, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, передан в арендное пользование Государственному научному учреждению «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (т. 1 л.д. 16).

Дополнительным соглашением от 19.10.2007 к договору стороны изменили редакцию п. 2.1 договора, срок действия договора был установлен на 49 лет (т. 1 л.д. 17).

Между Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (сторона-1) и ООО «Заречный-2» (сторона-2) заключено соглашение от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 826-07 от 13.07.2007 (далее также – соглашение, т. 1 л.д. 18-19), согласно п. 1.1 которого сторона-1 уступает, а сторона -2 принимает все права обязанности стороны-1 по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007.

Соглашением от 18.02.2009 к договору аренды ТУ Росимущества по Челябинской области и ООО «Заречный-2» уточнили пункт 1.1 договора в части его предмета и пункт 4.3.3. договора аренды (т. 1 л.д. 20).

Между ТУ Росимущества по Челябинской области и ООО «Заречный-2» также было подписано дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору (т. 1 л.д. 21-22), в соответствии с п. 1 которого на основании распоряжения Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.08.2009 № 921, постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243, заявления ООО «Заречный-2» от 25.05.2011 б/н, п. 1.1 договора аренды от 13.07.2007 № 826-07 земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв.м, был изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «для дачного строительства».

При новом рассмотрении дела судом установлено, что 27.07.2023 между ООО «Заречный-2» (сторона 1) и ФИО5, ФИО6 (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 826-07 от 13.07.2007, согласно которому сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды № 826-07 от 13.07.2007 земельного участка, заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Заречный-2» в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный (л.д. 24-29, т. 5).

Данный договор зарегистрирован в Росреестре по Челябинской области 04.08.2023, категория земельного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для дачного строительства (т. 5 л.д. 20-23).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, территориальное управление направило обществу уведомление от 27.01.2021 № 74-969 (т. 2, л.д. 65-67), в котором указало на нарушение условий п. 4.1.4 договора в связи с существенным нарушением условий договора, просило в срок до 12.02.2021 погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, обществу направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, с указанием на возможность обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы.

Уведомление от 27.01.2021 № 74-969 не было получено ответчиком, конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся в адрес отправителя.

МТУ Росимущества с участием представителя Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям составлен акт визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111 от 21.07.2021, согласно которому участок по периметру не огорожен, территория участка не охраняется, граничит с дорогой. Доступ на участок свободный. На участке расположена линия электропередачи, ведущая к коттеджному поселку, иные объекты недвижимости не выявлены. Территория участка не благоустроена, покрыта заросшей древесно-кустарниковой растительностью, деревьями (примерно возраст 8 - 10 лет), многолетней сорной травой. Участок захламлен бытовым мусором (пакеты, мешки, полиэтиленовая пленка, стекла). Наблюдается насыпи глины и камней. На земельном участке отсутствуют следы механической и химической обработки почвы. Следов сенокошения и выпаса скота не имеется. Посевные и уборочные работы не проводятся, произрастания каких-либо сельскохозяйственных культур не замечено. Наблюдаются следы грузовой техники (т. 2 л.д. 72-77).

В указанном акте визуального осмотра от 21.07.2021 арендодателем определено повторно направить обществу уведомление о погашении задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2019 по 01.06.2021.

Государственным инспектором отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям ФИО9 составлен собственный акт от 21.07.2021, в котором также указано на зарастание земельного участка сорной растительностью и захламление бытовым мусором, а также отмечено, что в действия (бездействии) арендатора усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ (т. 2 л.д. 83-85).

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства ненадлежащего исполнения ООО «Заречный-2» условий договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, № 826-07 от 13.07.2007 (наличие задолженности по арендной плате и пеням, неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением), МТУ Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требование о взыскании пени в сумме 192 478 руб. 67 коп. и отказывая в удовлетворении заявленного МТУ Росимущества иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.06.2023 по 04.08.2023 в размере 105 528 руб. 85 коп., суд первой инстанции исходил из установленного в ходе судебного разбирательства обстоятельства добровольного погашения ответчиком указанной суммы в период рассмотрения спора. При этом, судом первой инстанции установлено, что ответчику предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство, в связи с чем  отсутствуют основания для начисления штрафных санкций в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», что привело к частичному взысканию заявленной истцом договорной неустойки.

В указанной части решение суда первой инстанции сторонами дела не оспаривается, в связи с чем, не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора, суд первой инстанции, установив, что к ФИО5, ФИО6 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли только с даты регистрации договора уступки - 04.08.2023. Тем самым, сроки внесения арендной платы на дату рассмотрения настоящего дела не могли быть ими нарушены настолько существенно, что это требовало бы применения такой меры воздействия, как расторжение договора, поскольку срок внесения арендной платы за III квартал - 01.09.2023, срок оплаты за 4 квартал на дату вынесения судебного акта не наступил (25 декабря). Таким образом, систематического невнесения арендной платы ответчиками - новыми арендаторами - не допущено, кроме того, задолженность за спорный период полностью оплачена. Просрочка в исполнении обязательств по оплате долга допущена предыдущим арендатором - ООО «Заречный-2».

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 12 от 30.06.2020 «О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку возражений относительно проверки обжалуемого судебного акта в части ни в судебном заседании, ни до его начала от сторон не поступило, судом апелляционной инстанции судебный акт проверен в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды № 826-07 от 13.07.2007 и обязании передать спорный земельный участок в адрес истца.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).

Так, в рамках договора № 826-07 от 13.07.2007 в аренду ГНУ «ЮНИИПОК» был передан земельный участок, общей площадью 97 692,82 кв.м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

На основании соглашения от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 826-07 от 13.07.2007 права и обязанности арендатора по указанному договору были переданы ООО «Заречный-2».

Соглашением от 18.02.2009 к договору аренды ТУ Росимущества по Челябинской области и ООО «Заречный-2» уточнили пункт 1.1 договора в части его предмета и пункт 4.3.3. договора аренды, согласно которому арендатор имеет право переуступать права аренды на арендуемые части земельного участка по договору третьим лицам в соответствии с действующим законодательством (т. 1 л.д. 20).

При этом на момент подписания данного соглашения земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставляется для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Вместе с тем, дополнительным соглашением от 09.06.2011 к договору (т. 1 л.д. 21-22), на основании распоряжения Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.08.2009 № 921, постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243, заявления ООО «Заречный-2» от 25.05.2011 б/н, был изменен п. 1 договора аренды, а именно вид разрешенного использования земельного участка по договору с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» изменен на «для дачного строительства».

27.07.2023 между ООО «Заречный-2» (сторона 1) и ФИО5, ФИО6 (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 826-07 от 13.07.2007 (л.д. 24-29, т. 5).

Данный договор зарегистрирован в Росреестре по Челябинской области 04.08.2023, категория земельного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для дачного строительства (т. 5 л.д. 20-23).

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением.

Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли, изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, поскольку арендатор при использовании земельного участка должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

16.09.2016 Советом депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района было принято решение № 194 «Об утверждении границ пос. Западный Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области», в котором утвержден список земельных участков пос. Западный Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, с подлежащими изменению категориями и отнесению к категории «земли населенных пунктов».

В данный список вошел земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 (т. 3, л.д. 76).

В соответствии с правовой позицией, отраженной в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды от 13.07.2007, разрешенным использованием спорного земельного участка является «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ», что обязывает арендатора использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи.

Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства без проведения торгов.

Спорный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлялся в аренду без проведения торгов для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Согласно выписке из ЕГРП от 11.10.2021 спорный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, указанные в п. 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Деление земель на категории и приоритет сохранения сельскохозяйственных земель - один из принципов земельного законодательства (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Статья 79 Земельного кодекса Российской Федерации определяет особенности использования сельскохозяйственных угодий и устанавливает, что сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (пп. 1 и 4).

Из материалов дела следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения по договору от 13.07.2007 № 826-07 предоставлен ТУ Росимущества ГУ ЮУНИИПОК для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Данный участок образован из ранее предоставленного ГУ ЮУНИИПОК участка по государственному акту на право пользования землей для таких же целей. Участок включал в себя земли сельскохозяйственных угодий, перечень которых закреплен в ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации.

Участок на момент заключения договора аренды и последующих соглашений о переуступке прав относился к сельскохозяйственным угодьям, что также подтверждается ответом Управления Росреестра по Челябинской области от 05.03.2024 № 6680/Исх/24 (т. 8, л.д. 16).

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 22.03.2023 по настоящему делу указал на приоритет сохранения сельскохозяйственных земель, обратив внимание на то, что виды разрешенного использования для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения не могут быть изменены.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и части 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ.

Таким образом, до принятия специального законодательства о зонировании территорий для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности.

С учетом изложенного, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию.

Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов.

В рассматриваемом случае вид разрешенного использования земельного участка с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «для дачного строительства» был изменен постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243.

Тогда как к землям населенных пунктов спорный земельный участок был отнесен лишь в сентябре 2016 года.

Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 22.03.2023, в апелляционной жалобе заявитель указывал на неправомерное изменение вида разрешенного использования, однако судом апелляционной инстанции данный довод был отклонен, указанное обстоятельство судами не исследовалось, соглашение от 09.06.2011 к договору, а также соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору на предмет действительности судами не проверены.

Так, из материалов дела очевидно усматривается, что в отношении спорного земельного участка совершен ряд последовательных действий, направленных на его вывод из состава земель сельскохозяйственного назначения, изменение вида разрешенного использования в целях последующей застройки сельскохозяйственных угодий, получения внеконкурентных преимуществ.

В рассматриваемом деле Арбитражный суд Уральского округа с учетом данных нормативных разъяснений указал на необходимость оценки соглашения от 09.06.2011 к договору (об изменении вида разрешенного использования с научно-исследовательской на дачное строительство), а также соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора по договору на предмет их действительности.

Положения статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территорий для ведения садоводства, а также использоваться для строительства, в том числе садовых и жилых домов.

Для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительные регламенты не устанавливаются, до принятия специального законодательства о зонировании территорий изменение вида разрешенного использования земельных участков, отнесенных к таким землям, невозможно (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и часть 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37).

Таким образом, для таких земель установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану этих земель и недопущение их выведения из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2023 № 71-КАД23-6-КЗ).

Между тем, данные обстоятельства и нормативные разъяснения при повторном рассмотрении спора оставлены Арбитражным судом Челябинской области без должной оценки.

При этом в результате последовательно совершенных взаимосвязанных сделок (заключение договоров и соглашений) и действий (изменение категории земель и вида разрешенного использования) земли сельскохозяйственного назначения свой статус утратили, фактически стали землями, предназначенными для целей строительства.

Однако в силу пп. «ж» п. 7 Доктрины продовольственной безопасности Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 21.01.2020 № 20, национальными интересами государства в сфере продовольственной безопасности на долгосрочный период являются, в том числе, восстановление и повышение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, предотвращение сокращения площадей земель сельскохозяйственного назначения, рациональное использование таких земель.

Кроме того, после изменения разрешенного использования земельного участка на дачное строительство и включения в земли населенного пункта его предоставление при отсутствии специальных условий возможно было только путем проведения конкурентных процедур в соответствии с действующим законодательством.

Конкурентные процедуры проведены в установленном законом порядке не были, в связи с чем, фактически спорный земельный участок оказался предоставленным для дачного строительства в обход предусмотренных законодательством процедур, без компенсации государству его рыночной стоимости, которая существенно зависит от категории и вида разрешенного использования.

Также необходимо отметить, что в связи с несоответствием требованиям закона прокурором опротестованы постановление главы Сосновского муниципального района от 10.12.2009 № 10243 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», которым изменен вид разрешенного использования участка с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «дачное строительство», а также решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 19.05.2021 № 120, в соответствии с которым спорный участок необоснованно включен в земли населенного пункта п. Западный (т. 8, л.д. 12-15).

По результатам рассмотрения актов прокурорского реагирования постановлением администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602 отменено постановление от 10.12.2009 № 10243. 

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции установлен вид разрешенного использования участка «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ».

При этом, судебная коллегия отмечает, что ни ООО «Заречный-2», ни ФИО5, ни ФИО6 не занимаются научно-исследовательской деятельностью и экспериментальными работами.

Целью получения спорного земельного участка являлось строительство, что противоречит нормам действующего земельного законодательства, а именно статье 79 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Применительно к названным нормам под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В рассматриваемом случае по результатам рассмотрения актов прокурорского реагирования постановлением администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602 отменено постановление от 10.12.2009 № 10243, изменившее вид разрешенного использования спорного земельного участка. 

При этом, судебная коллегия отмечает, что ООО «Заречный-2» в результате уступки права аренды и внесения изменений в предмет и срок договора, был получен земельный участок для дачного строительства на 49 лет в обход обязательных конкурсных процедур, что является нарушением конкуренции и, как следствие, прав и законных интересов третьих лиц.

Дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору, а также соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008 направлены на обход установленного законом порядка предоставления публичного земельного участка для строительства, в связи с чем, являются ничтожными в силу п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент внесения изменений в договор) и ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требование о расторжении договора аренды от 13.07.2007 удовлетворению не подлежит.

Вместе с тем, судебная коллегия учитывает, что последствия признания дополнительного соглашения от 09.06.2011 к договору, а также соглашения о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008 ничтожными сделками и иск о расторжении договора от 13.07.2007 и обязании передать земельный участок в пользу истца имеют тождественный результат – возврат земельного участка собственнику.

Согласно пункту 4 статьи 166 суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

С учетом того, что судебная коллегия пришла к выводу о том, что соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008, а также соглашение от 09.06.2011 к договору являются ничтожными в силу п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, то правовые основания нахождения во владении ООО «Заречный 2» спорного земельного участка отсутствуют.

При этом, 27.07.2023 между ООО «Заречный-2» (сторона 1) и ФИО5, ФИО6 (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 826-07 от 13.07.2007, согласно которому сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды № 826-07 от 13.07.2007 земельного участка, заключенного между МТУ Росимущества и ООО «Заречный-2» в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111, общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный (л.д. 24-29, т. 5).

Вместе с тем, в отзыве от 12.04.2024 на апелляционную жалобу ООО «Заречный 2» указывает на наличие у него намерения использовать спорный земельный участок для дачного строительства.

Данное обстоятельство подтверждает довод истца о том, что заключение соглашения о передаче прав и обязанности в период разрешения судом спора говорит о злоупотреблении правом, в виде формального заключения сделки, для вида без утраты фактического контроля над земельным участком со стороны ООО «Заречный 2».

Поскольку соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008, а также соглашение от 09.06.2011 к договору являются ничтожными, а доказательств наличия у ответчиков правовых оснований для пользования земельным участком с видом разрешенного использования «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для продолжения пользования ответчиками земельным участком.

В связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 подлежит передаче в адрес МТУ Росимущества.

Доказательств возврата земельного участка по акту приема-передачи ответчиками в материалы дела не представлено.

С учетом указанного суд апелляционной инстанции считает разумным и достаточным установить срок для передачи ответчиками земельного участка истцу в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу (статья 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив с позиции ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы истца, учитывая, что ответчиками не представлено доказательств наличия установленных законом оснований для владения спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции признает требования об обязании ФИО5 и ФИО6 передать МТУ Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Относительно наличия на спорном земельном участке двух объектов строительства судебная коллегия отмечает следующее.

Так, постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.02.2024 в рамках настоящего дела установлено, что актом визуального осмотра земельного участка от 30.06.2023 (т. 4 л.д. 61), составленным специалистами МТУ Росимущества, установлено, что земельный участок свободен от застройки. За исключением линии электропередач, объекты недвижимого имущества, отсутствуют.

Предоставленным МТУ Росимущества актом визуального осмотра земельного участка от 28.11.2023 (т. 6 л.д. 24) зафиксировано наличие на земельном участке двух объектов незавершенного строительства на фундаменте, с выполнением стен из шлакоблока.

Указанное позволяет сделать вывод о том, что в период рассмотрения настоящего дела на земельном участке, в отношении которого заявлено требование о его возврате арендодателю, осуществляется создание объектов, имеющих признаки капитальности.

Судебная коллегия отмечает, что возведение в период с 30.06.2023 по 28.11.2023 на спорном земельном участке, с учетом предмета заявленных исковых требований, объектов строительства в отсутствие доказательств легальности таких действий, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание изложенное, принятое судом первой инстанции решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований об обязании передать истцу спорный земельный участок в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела (пункты 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), с последующим удовлетворением требований МТУ Росимущества в указанной части.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при заявлении исковых требований неимущественного характера уплате подлежит государственная пошлина в размере 6 000 руб. 

В соответствии с подп. 1, 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов; государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. 

Следовательно, судебные расходы по исковому заявлению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ООО «Заречный-2», ФИО5 и ФИО6 в доход федерального бюджета по 2 000 руб. с каждого. 

Поскольку апелляционная жалоба МТУ Росимущества подлежит удовлетворению, государственная пошлина подлежит взысканию с ООО «Заречный-2», ФИО5 и ФИО6 в доход федерального бюджета по 1 000 руб. с каждого. 

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 по делу № А76-37375/2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании передать земельный участок, отменить.

В указанной части исковые требования удовлетворить.

Обязать ФИО5 и ФИО6  передать Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 общей площадью 97 692,82 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления в законную силу постановления.

В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 оставить без изменения. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Заречный-2» в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с ФИО5 в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе

Взыскать с ФИО6 в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины по иску и 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

В.А. Томилина

 

Судьи:

И.А. Аникин

 

И.Ю. Соколова