АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-1193/2024

Дело № А65-13204/2023

г. Казань

24 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Вильданова Р.А., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 09.01.2024), ФИО3 (доверенность от 13.06.2023),

ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 17.02.2023),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Набережные Челны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024

по делу № А65-13204/2023

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о понуждении передать по акту приема-передачи нежилое 2-этажное здание и земельный участок, провести регистрацию перехода права собственности на нежилое 2-этажное здание и земельный участок; обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое 2-этажное здание и земельный участок,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Набережные Челны (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении предварительного договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 05.10.2021, обязании заключить договор купли-продажи, взыскании арендных платежей, при третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Исполнительного комитета муниципального образования город Набережные Челны,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4, ответчик) о понуждении передать по акту приема-передачи нежилое 2-этажное здание и земельный участок, провести регистрацию перехода права собственности на нежилое 2-этажное здание и земельный участок; обязании зарегистрировать переход права собственности на нежилое 2-этажное здание и земельный участок.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 487, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), положениями постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума ВС РФ № 49), постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 54), условиями предварительного договора от 05.10.2021 купли-продажи нежилого здания и земельного участка (2-х этажного административного здания с кафе и магазином на первом этаже, общей площадью 1048 кв.м с кадастровым номером 16:52:060102:4522 и земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером 16:52:060102:81) с рассрочкой платежа до 30.07.2022, передаточным актом от 05.10.2021 о передаче истцу нежилого помещения площадью 250 кв.м и мотивированы следующим: несмотря на то, что истец в установленные сроки уплатил стоимость приобретенного имущества, ответчик незаконно отказался передать истцу остальное имущество и уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество, поскольку между сторонами заключен договор купли-продажи с условием о предварительной оплате; в момент заключения договора выявлен факт возведения ответчиком пристроя к объекту без разрешительной документации, что подтверждено вступившем в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2018 по делу № А65-8145/2018 по иску о признании самовольной постройкой входной группы (пристроя) к административному зданию площадью 108,6 кв.м, право собственности на которую зарегистрировано за ответчиком.

Определениями от 12.05.2023 и от 22.08.2023 Арбитражный суд Республики Татарстан привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан г. Казань, Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны – в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора.

Ответчик до принятия решения в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявил истцу встречный иск о расторжении предварительного договора от 05.10.2021 купли-продажи нежилого здания и земельного участка, об обязании заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене 67 600 000 руб., в том числе нежилое здание площадью 1048,6 кв.м с кадастровым номером 16:52:060102:4522 по цене 31 600 000 руб., нежилое здание площадью 152,5 кв. м с кадастровым номером 16:52:060102:4831 по цене 33 000 000 руб., земельный участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 16:52:060102:81 по цене 3 300 000 руб., о взыскании арендных платежей в размере 2 587 500 руб. за период с 05.10.2021 по 16.08.2023.

Решением от 04.10.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024, Арбитражный суд Республики Татарстан прекратил производство по делу в части требования об обязании Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание 2-этажное (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522 и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь - 800 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:81) за истцом, приняв отказ от иска в этой части; иск удовлетворил, обязав ответчика передать истцу по акту приема-передачи нежилое 2-х этажное здание (административное здание с кафе и магазином на первых этажах), общая площадь - 1048,6 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:4522, и земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание с кафе и магазином на первых этажах, площадь – 800 кв.м, кадастровый номер 16:52:060102:81), расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Набережные Челны, проспект имени Вахитова, дом/участок 34Б, постановив осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное имущество к истцу; в удовлетворении встречного иска - отказал.

В кассационной жалобе ИП ФИО4 просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что до 30.07.2022 (срок заключения основного договора – пункт 5 предварительного договора) сторонами не совершались действия, направленные на заключение основного договора, в связи с чем обязательства по заключению основного договора прекращены; на момент заключения предварительного договора был возведен 2-этажный пристрой к зданию площадью 152,5 кв.м, поставленный на кадастровый учет и принадлежащий ответчику, но не вошедший в состав продаваемого имущества, что свидетельствует о существенном нарушении предварительного договора со стороны истца и основанием для его расторжения; считает, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-8145/2018 не распространяется на объект площадью 152,5 кв.м; судом апелляционной инстанции приобщены дополнительные доказательства, которые не направлялись ответчику и не были предметом оценки судом первой инстанции.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемых судебных актов, не находит оснований для их отмены.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного предварительного договора от 05.10.2021, руководствуясь пунктом 23 постановления Пленума ВС РФ № 49, учитывая пункт 7 договора об уплате стоимости имущества до 30.07.2022, признал спорный договор договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому правила статьи 429 ГК РФ не применяются.

Поскольку истец уплатил стоимость объектов недвижимости в установленный договором срок, суд первой инстанции исходя из правил пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 551 ГК РФ, пунктов 13, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54, признал обязанность ответчика передать истцу приобретенное им имущество по договору купли-продажи, а также – постановил осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на это имущество.

При этом суд первой инстанции отклонил возражения ответчика о наличии на момент заключения предварительного договора пристроя к спорному зданию, право собственности на который зарегистрировано за истцом, как противоречащие судебным актам по делу № А65-8145/2018 о признании самовольной постройкой и сносе входной группы (пристрой) площадью 108,6 кв.м к административному зданию с кафе и магазином, указав, что интерес ответчика и его право собственности на пристрой не могут быть признаны законными и подлежащими судебной защите, поскольку право собственности оформлено ответчиком в обход закона и с нарушением публичного порядка.

В связи с указанными обстоятельствами суд первой инстанции отказал ответчику в удовлетворении встречного иска о расторжении договора, не установив как существенного нарушения договора со стороны истца – покупателя (пункт 2 статьи 450 ГК РФ), так и существенного изменения обстоятельств (статья 451 ГК РФ), а также – о взыскании арендной платы за период пользования переданным истцу помещением с 05.10.2021 по 16.08.2023, учитывая пункт 9 спорного договора.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

При этом, отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, суд апелляционной инстанции сослался на постановление от 17.11.2023 № 11246 Исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны (далее – Исполком) об отмене разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2023 № RU16302000-27-2023, выданное ответчику, ответ заместителя прокурора города Набережные Челны от 09.10.2023, № 2477-2023, ответ Исполкома от 10.11.2023 № 02/4071.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Между тем судами обеих инстанций заключенный 05.10.2021 сторонами спора предварительный договор квалифицирован как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Указанный вывод судов соответствует материалам дела и закону.

Так, согласно пункту 23 постановления Пленума ВС РФ № 49 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Поэтому довод кассационной жалобы о прекращении обязательства по заключению основанного договора по истечении указанного в договоре срока для его заключения (30.07.2022) противоречит установленным по делу обстоятельствам и нормам права.

Кроме того, в силу части 1 статьи 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность (абзац десятый пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.12.2018 по делу № А65-8145/2018 признана самовольной постройкой и подлежащей сносу входная группа (пристрой) к административному зданию с кафе и магазином общей площадью 108,6 кв.м, расположенному по адресу: 

<

...>.

При этом суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска ИП ФИО4 о признании права собственности на эту пристройку.

Суд учел, что предприниматель обратилась в Исполком с заявлением о выдаче разрешения на строительство после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости, посчитав, что обращение ФИО4 в Исполком носило формальный характер с целью создания видимости соблюдения административной процедуры к легализации спорного объекта недвижимости.

Как следует из материалов настоящего дела, несмотря на указанное решение арбитражного суда 28.02.2022 на основании заявления ответчика, приложившего необходимый перечень документов, Исполкомом выдано разрешение на строительство пристроя к административному зданию с кафе и магазином на первых этажах по адресу: 

<

...>; 07.02.2023 ИП ФИО4 Исполкомом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию пристроя к административному зданию с кафе и магазином на первых этажах (ответ заместителя прокурора от 09.10.2023 № 2477-2023 – л.д. 24-25, т. 3).

Постановлением от 17.11.2023 № 11246 Исполкомом отменено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 07.02.2023 № RU16302000-27-2023, выданное ответчику (л.д. 27, т.3).

Поэтому вывод судов обеих инстанций о том, что право собственности ответчика на пристрой площадью 152,5 кв.м не может быть признано законным и подлежащим судебной защите, поскольку право собственности оформлено ответчиком в обход закона и с нарушением публичного порядка, являться правомерным.

В связи с этим заявитель кассационной жалобы не может ссылаться на приобретение права собственности на пристрой площадью 152,5 кв.м к административному зданию как основание для расторжения спорного договора.

В соответствии со статьей 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело (часть 1).

Документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 настоящего Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу (часть 2).

Поэтому не является обоснованным и довод кассационной жалобы о незаконности принятия судом апелляционной инстанции дополнительных доказательств, представленных истцом.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены судебных актов.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2024 по делу № А65-13204/2023 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.10.2023 по делу № А65-13204/2023, принятое определением Арбитражного суда Поволжского округа от 08.02.2024, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                            Н.Н. Королёва

Судьи                                                                                    Р.А. Вильданов

                                                                                              Р.В. Ананьев