﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-3398/2021-ГК

г. Пермь

23 апреля 2021 года

Дело № А60-68715/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2021 года. Постановление в полном объеме изготовлено 23 апреля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Дюкина В.Ю., Ушаковой Э.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черногузовой А.В.,

при участии представителя истца – Гузаевой Г.А., по доверенности от 05.09.2020, паспорт;

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещенные надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда), в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2021 по делу № А60-68715/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью «Уралочка» (ОГРН 1032300003779, ИНН 2301047711)

к городскому округу Лесной в лице Администрации городского округа «Город Лесной», муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной», 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Первая Оценочная Компания»,

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Уралочка» (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к городскому округу Лесной в лице Администрации городского округа «Город Лесной», муниципальному казенному учреждению «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (ответчики) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 13.08.2019 № 03-01/469 между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» и истцом, частичном изменении пункта 3 договора купли-продажи, а именно предложения «Имущество продано за 33 214 000 руб. без учета НДС 20%.» и изложении его в редакции: «Имущество продано за 28 838 545 руб. без учета НДС 20%», а также  предложения «Срок окончательной оплаты: «20» августа 2026 года» и изложить это предложение в следующей редакции: «Оплата стоимости имущества производится покупателем с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями.», и о приведении Приложения № 1 к проекту договора купли-продажи (график платежей) в соответствии с условиями пункта 3 договора (с учетом уточнения заявленных требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ и привлечения соответчика на основании ч. 5 ст. 46 АПК РФ).

К участию в деле на основании ст. 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Первая Оценочная Компания».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.01.2021 урегулированы разногласия, возникшие между истцом и ответчиком при заключении договора, абзац 1 пункт 3 договора изложен в следующей редакции: «Имущество продано за 28 838 545 руб. без учета НДС 20%», абзац 3 пункт 3 договора в следующей редакции: «Оплата стоимости имущества производится покупателем с рассрочкой платежа на 7 (семь) лет с момента подписания договора ежемесячно равными долями.»; Приложение № 1 к проекту договора купли-продажи объектов недвижимости при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества №03¬01/469 от 13.08.2019 года суд обязал привести в соответствии с условиями пункта 3 договора».

Данным решением с городского округа Лесной в лице муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению имуществом администрации городского округа «Город Лесной» (далее – Комитет) в пользу истца взысканы 6 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, и 25 000 руб. в возмещение расходов по проведению судебной экспертизы.

Не согласившись с принятым судом решением, Комитет обжаловал его в апелляционном порядке. Комитет не согласен с решением суда в части изложенной судом редакции абзаца 1 пункта 3 договора, считает решение в указанной части необоснованным ввиду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, а также несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. Комитет указывает на то, что экспертом в экспертном заключении изначально была указана стоимость имущества с учетом НДС, в дальнейшем стоимость имущества была уточнена экспертом путем направления уточнения, о чем Комитет узнал только из судебного решения, в материалах дела в электронном виде указанного уточнения эксперта не содержится, в текстах определений суда по делу не имеется ни одного упоминания о полученном судом уточнении эксперта к заключению, чем нарушены нормы ст.ст. 4, 9 АПК РФ. Также Комитет указывает на то, что суд не убедился в действительности утверждения о том, что стоимость недвижимого имущества, определенная экспертов в заключении, без учета НДС составляет сумму в размере 28 838 545 руб., с учетом НДС в размере 20 % и стоимости имущества, указанной экспертом в заключении такая суммы не получается. 

Комитет также отмечает, что в контексте внесения изменения в заключение эксперта нельзя согласиться с выводом суда о надлежащем исследовании экспертом представленных на экспертизу документов и объекта экспертизы; эксперт, по мнению Комитета, нарушил основы оценочной деятельности, проявил непрофессионализм, допустив при проведении экспертизы существенные ошибки. Также Комитет приводит доводы о том, что в заключении экспертом расчет НДС не приведен, анализ аналогов на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием не производился, в связи с чем полагает, что отсутствуют основания полагать, что стоимость в заключении установлена экспертом с учетом НДС. На основании изложенного, Комитет просит отменить решение, рассмотреть дело по правилам первой инстанции.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2021 апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 19.04.2021. 

До начала судебного разбирательства от истца в суд поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец с доводами апелляционной жалобы не согласен, решение суда считает законным и обоснованным просит в удовлетворении жалобы отказать.

Представитель истца в судебном заседании доводы отзыва на апелляционную жалобу поддержал.

Ответчики и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично, третье лицо письменный отзыв на апелляционную жалобу в суд не направило, что не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы в силу статей 123, 156 АПК РФ. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.05.2019 Арбитражный суд Свердловской области изготовил решение в полном объеме (резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2019 года) по делу № А60-60841/2018 о признании действий Администрации городского округа «Город Лесной» незаконными, выразившиеся в отказе в отчуждении муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение объектов недвижимости: здание гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м.) с бассейном (объем 121 куб.м.), насосной станцией (общей площадью 23 кв.м.), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, земельными участками (общей площадью 2000 м2, 500 м2, 500 м2), расположенными по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, д. 55, 53, 51 и об обязании Администрации городского округа «Город Лесной» устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Уралочка» путём совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

07.08.2019 Администрация городского округа «Город Лесной» вынесла постановление об условиях приватизации муниципального имущества, согласно которому было принято решение об осуществлении возмездного отчуждения муниципального имущества путем заключения с ООО «Уралочка» договора купли-продажи здания гостиницы (общей площадью 2056, 7 кв.м. кадастровый номер 23:37:0203001:3332) с бассейном (объем 121 куб.м., кадастровый номер 23:37:0203001:3371), насосной станцией (общей площадью 23 кв.м., кадастровый номер 23:37:0203001:4106), благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения, объектами связи, а также с земельными участками, на которых имущество расположено (кадастровые номера 23:37:0203001:4106, 23:37:0203001:0293, 23:37:0203001:0294, 23:37:0203001:0295), находящимися по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ст. Благовещенская, ул. Приморская, д. 55, 53, 51; об установлении стоимости выкупаемого муниципального имущества в размере 33 214 000 руб. без учета НДС и установлении рассрочки платежа сроком на 7 лет.

Вышеуказанное постановление, а также договор купли-продажи объектов недвижимости от 13.08.2019 № 03-01/469 и акт приема-передачи имущества 13.08.2019 были направлены Комитетом в адрес ООО «Уралочка» с целью согласования и подписания и были получены последним 21.08.2019.

По условиям договора купли-продажи ответчик – городской округ «город Лесной» в лице Комитета продает, а истец приобретает в собственность  вышеуказанное  недвижимое  имущество,  стоимостью 33 214 000 руб.  без  учета НДС (п. 3 договора) с рассрочкой платежа сроком на 7 лет согласно графику (Приложение № 1 к договору). Выкупная цена установлена Комитетом на основании отчета № 15-7/19 от 19.07.2019.

Не согласившись с установленной стоимостью выкупаемого имущества, полагая ее чрезмерно завышенной, ООО «Уралочка» направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору купли-продажи и предложение о заключении договора купли-продажи по иной цене - по цене приобретения имущества, равной рыночной стоимости, установленной ООО «Первая оценочная компания» в отчете № 206-л от 16.09.2019 (письмо б/н и даты – получено Комитетом 20.09.2019).

Письмом от 08.10.2019 № 01-12/1415 Комитет отказал в подписании протокола разногласий к договору, сославшись на ст. 3, пп. 1 ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Так как разногласия относительно цены имущества сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В последующем требования истцом неоднократно уточнялись, в последнем уточнении истцом также заявлено об урегулировании разногласий относительно абзаца 3 пункт 3 договора касающегося порядка оплаты имущества.

Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований с учетом проведенной судебной оценочной экспертизы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закона № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст. 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:                                1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости недвижимого имущества, выкупаемого истцом на основании положений Закона N 159-ФЗ, а также указания порядка уплаты стоимости.  Наличие права истца на выкуп помещения в рамках настоящего дела не оспаривается.

Как верно отмечено судом первой инстанции, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (статья 6 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству  лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая предмет и основания иска, приведенные сторонами возражения, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела на основании статьи 82 АПК РФ  назначена судебная экспертиза, производство которой поручено  эксперту  ООО «Сена» Лопаницыну И.А., на разрешение эксперта поставлен  вопрос об  определении  рыночной стоимости выкупаемого имущества, по состоянию на дату подачи заявки - 26.06.2018.

Эксперт пришел к выводу (с учетом уточнения выводов письмом от 08.09.2020, поступившим в суд 09.09.2020, т. 2 л.д. 106) о том, что стоимость имущества по состоянию на 26.06.2018 составляет без учета НДС – 28 838 545 руб. в том числе 10 281 867 руб. – стоимость земельных участков, 18 556 678 руб. стоимость здания гостиницы с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения и объектами связи. 

Оценив заключение судебной экспертизы по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертом надлежащим образом исследованы представленные на экспертизу документы и объекты экспертизы, эксперт ответил на все поставленные судом вопросы, оснований не доверять выводам эксперта суд не усмотрел, в связи с чем, принял экспертное заключение с учетом его уточнения в качестве доказательства по делу и удовлетворил требований истца в последней редакции, которая была принята судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Апелляционный суд противоречий в выводах эксперта, иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности сведений и правильности проведенной экспертизы, не установил. 

То обстоятельство, что в экспертном заключении стоимость имущества первоначально указана с учетом НДС, не может свидетельствовать о неверности расчетов эксперта, с учетом направления экспертом уточняющего письма, в котором эксперт конкретизировал, что стоимость здания гостиницы с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения и объектами связи в заключении указана с учетом НДС и указал стоимость данного имущества без его учета.

Доводы Комитета о несоответствии сумм определенных экспертом с учетом НДС и без его учета, исходя из установленного размера НДС - 20 % и стоимости имущества, указанной непосредственно в экспертном заключении, судом апелляционной жалобы рассмотрены и отклоняются. При этом апелляционный суд исходит из того, что сумма НДС была вычленена экспертом из стоимости здания гостиницы с бассейном, насосной станцией, благоустройством, наружными сетями водопровода, канализации, электроснабжения и объектами связи, указанной экспертом в заключении, а не из всей стоимости имущества, определенной экспертом (исключена стоимость земельного участка), при этом размер НДС на дату оценки (дату подачи истцом заявки) составлял 18 %. Расчет апелляционным судом проверен и признан верным.

Доводы Комитета о том, что с уточнением эксперта он не был ознакомлен по причине отсутствия указанного документа в материалах электронного дела, апелляционным судом во внимание не принимаются, поскольку указанное обстоятельство не повлекло принятие судом неправильного решения по существу спора.

Доводы в части изменения абзаца 3 пункт 3 договора, касающегося порядка оплаты имущества, в апелляционной жалобе Комитетом не приведены.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка. Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Судебные расходы на оплату государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы относятся на заявителей (ст. 110 АПК РФ). 

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 26 января 2021 года по делу № А60-68715/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

В. Ю. Дюкин

Э. А. Ушакова