АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

                                                                                     Дело А59-542/2020

 

31 мая 2021 года                                                                  г. Южно-Сахалинск

 

         Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26 мая 2021 года, решение в полном объеме изготовлено 31 мая 2021 года.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе:

председательствующего судьи Боярской О.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693014, 

<

...>) к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***> адрес регистрации: 693000, 

<

...>) о признании недействительным уведомления № 68-014/07 от 10 января 2020 года о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка, об обязании совершить действия, направленные на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи права аренды общества в отношении земельного участка,

 

при участии в судебном заседании:

представитель заявителя ФИО2, по доверенности от 07 декабря 2018 года (сроком действия по 07 декабря 2021 года),

 

представитель департамента ФИО3, по доверенности № 44Д от 15 сентября 2020 года (сроком действия по 15 сентября 2021 года),

 

третье лицо Управление Росреестра – представителей не направило,

 

                                               у  с  т  а  н  о  в  и  л  :

 

Общество с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» обратилось в суд с заявлением о признании недействительным уведомления департамента землепользования города Южно-Сахалинска № 68-014/07 от 10 января 2020 года о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122. 

 

В обоснование заявления указано, что на основании договора аренды № 00201/15 от 12 ноября 2015 года общество является арендатором земельного участка площадью 59 792 кв.м с кадастровым номером 65:01:0405004:122, расположенного по адресу Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер – пер. 2-ой Заречный, 58*). Земельный участок передан обществу на срок с 23 октября 2015 года по 22 октября 2018 года для завершения строительства коммерческо-складского комплекса. Обществом на земельном участке возведены объекты недвижимости, которые в 2017 году введены в эксплуатацию. В 2019 году зарегистрировано право ООО «ЛЦ Хомутово» на единый имущественный комплекс.

 

10 января 2020 года Департамент направил в адрес общества уведомление о прекращении арендных отношений.  Общество полагает уведомление незаконным, противоречащим нормам Гражданского кодекса РФ, регламентирующим принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования земельным участком под объектом недвижимости. На спорном земельном участке обществом возведены объекты недвижимости, зарегистрированные в установленном законом порядке, что свидетельствует об исполнении арендатором условий договора аренды от 12 ноября 2015 года.

 

Дополнительно в уточнении требований от 26 мая 2021 года заявитель обосновал свою позицию ссылками на статьи 610 и 621 Гражданского кодекса РФ. Указал, что поскольку по окончании срока аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 65:01:0405004:122, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этой связи уведомление департамента от 10 января 2020 года об освобождении земельного участка в 10-ти дневный срок со дня получения уведомления, нарушает положения приведенных статей Гражданского кодекса РФ (том 3 л.д. 114-118).

 

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований.

 

Представитель департамента заявление не признала по доводам отзыва. Указала, что в установленный договором аренды срок, а именно до 22 октября 2018 года, арендатор возвел и зарегистрировал на спорном земельном участке только административное здание. Объект «коммерческо-складской комплекс» на спорном земельном участке отсутствует. В этой связи общество не может претендовать на заключение договора аренды земельного участка без предоставления торгов. Поскольку арендатор по окончании срока аренды не возвратил Департаменту земельный участок и не реализовал право на строительство объекта недвижимости, под размещение которого был предоставлен земельный участок, Департамент обоснованно направил в адрес арендатора уведомление о прекращении арендных отношений (том 1 л.д. 76-79, том 2 л.д. 60-61,том 3 л.д. 58-61).

 

Определением от 2 марта 2020 года на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по Сахалинской области. Третье лицо представителей в суд не направило, в ходе рассмотрения дела позицию не высказало, ходатайств не заявляло, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом определено рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

 

Производство по настоящему делу приостанавливалось определением от 2 марта 2020 года до вступления в законную силу судебного акта по делу №А59-2178/2019, возобновлено определением от 15 июля 2020 года.

 

Определением от 1 марта 2021 года настоящее дело объединено в одно производство с делом А59-6626/20220 по заявлению ООО «ЛЦ Хомутово» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска об обязании совершить действия, направленные на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи права аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на основании договора аренды земельного участка от 12 ноября 2015 года № 00201/15 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

 

26 мая 2021 года ООО «ЛЦ Хомутово» представило в суд уточнение требований, по которым дополнило их и просило: установить условия пользования земельным участком  с кадастровым номером 65:01:0405004:122 ООО «ЛЦ Хомутово» на новый срок. В обоснование дополнительного требования общество сослалось на положения статьи 272 Гражданского кодекса РФ, судебную практику, и указало, что прекращение права аренды земельного участка не влечет безусловной обязанности освободить земельный участок от находящихся на нем объектов недвижимости. В случае, если при прекращении права пользования земельным участком снос здания или сооружения невозможен, суд может по требованию стороны установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок ( том 3 л.д. 114-118).

 

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

 

Судом отказано в принятии уточнения, поскольку в данном случае заявленное требование имеет иные предмет и основания и подлежит рассмотрению в рамках искового производства. По настоящему делу не рассматривается требование о возложении на ООО «ЛЦ Хомутово» обязанности освободить земельный участок, а именно с необходимостью освобождения земельного участка заявитель связывает свое право требовать определения судьбы недвижимого имущества. 

 

         Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

 

  Как установлено судом из материалов дела, 12 ноября 2015 года между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, Арендодателем, и  ООО «ЛЦ Хомутово», Арендатором, на основании пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка № 00201/15, в соответствии с пунктом 1.1 которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды с 23 октября 2015 года по 22 октября 2018 года земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:01:0405004:122 площадью 59 792 кв. м, расположенный по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта (строительный номер - пер. 2-й Заречный, 58). 

 

Участок предоставлен «для/под завершение строительства коммерческо-складского комплекса». Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» ( том 1 л.д.32-35).

 

Обществом 13 августа 2015 года получено Разрешение на строительство № 65-64701000-05559-2015 на строительство объекта капитального строительства «Коммерческо-складской комплекс «Логистический центр «Хомутово» по южной стороне автодороги на аэропорт, восточнее территории аэропорта в г. Южно-Сахалинске». Первая очередь строительства – административное здание (том 2 л.д. 76-77).

 

16 ноября 2017 года Департаментом выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - коммерческо-складского комплекса, логистического центра «Хомутово». Первая очередь – административное здание, общей площадью 519,76 кв.метров ( том 2 л.д. 78-81).

 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 16 января 2019 года за Обществом зарегистрирован расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122 объект недвижимости - Единый недвижимый комплекс - логистический центр «Хомутово». В состав данного комплекса входят: 1. иное сооружение (открытая площадка для складирования строительного материала) с кадастровым номером 65:01:0405004:481; 2. иное сооружение (подземные резервуары противопожарного запаса воды) с кадастровым номером 65:01:0405004:479; 3. иное сооружение (РП - распределительный пункт, линия электропередач) с кадастровым номером 65:01:0405004:480; 4. нежилое (контрольно-пропускной пункт) с кадастровым номером 65:01:0405004:478; 5. нежилое (административное здание) с кадастровым номером 65:01:0405004:269 (том 1 л.д.17, 26-31).

 

         10 января 2020 года департамент направил в адрес ООО «ЛЦ Хомутово» уведомление № 86-014/07 о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка № 00201/15 от 12 ноября 2015 года, в котором указал, что срок договора аренды истек 22 октября 2018 года, и предложил в 10-ти дневный срок освободить земельный участок и передать его департаменту по акту приема-передачи (том 1 л.д. 15-16).       

 

         4 марта 2020 года Управлением Росреестра на основании поступивших от департамента землепользования города Южно-Сахалинска документов произведена регистрация прекращения ограничения права (обременения) объекта недвижимости, а именно права аренды ООО «ЛЦ Хомутово» по договору аренды № 00201/15 от 12 ноября 2015 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и ответом Управления Росреестра от 10 марта 2020 года ( том 1 л.д. 113, том 2 л.д.25-29).

 

         Полагая незаконными действия органа местного самоуправления, общество обратилось в суд с заявлением о признании недействительным уведомления департамента № 86-014/07 от 10 января 2020 года о прекращении арендных отношений по договору аренды  земельного участка № 00201/15 от 12 ноября 2015 года. 

 

  В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

  По правилам части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

 

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.I Земельного кодекса РФ, а также переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

 

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса РФ.

 

Основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта ( подпункт 2 пункта 5 статьи39.6 Земельного кодекса РФ).

 

В силу подпункта 6 пункта 6 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.

 

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. 

 

Как установлено судом, названный льготный порядок получения в аренду публичного земельного участка для завершения строительства без торгов был реализован ООО «ЛЦ Хомутово»» путем заключения договора от 12 ноября 2015 года для завершения строительства коммерческого-складского комплекса сроком по 22 октября 2018 года.

 

  Ссылки заявителя на то, что договор аренды № 00201/15 является действующим, поскольку возобновлен на неопределенный срок, судом отклоняет.

 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

 

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ).

 

Согласно правовой позиции, отраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 12 сентября 2017 года № 306-КГ17-4881, не может быть продлен на неопределенный срок договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью, если законодатель ограничил возможность продления (заключения) договоров аренды указанного имущества на новый срок без проведения публичных процедур.

 

Исходя из вышеприведенных норм Земельного кодекса РФ, после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в целях дальнейшего владения земельным участком, принадлежащим на праве собственности публично-правовым образованиям, для арендодателя предусмотрен именно такой способ как заключение нового договора.

 

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка № 00201/15 истек 22 октября 2018 года, договор прекратил свое действие.

 

  Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2020 года № 05АП-6243/2020 по делу «А59-2178/2019 отказано в удовлетворении требований ООО «ЛЦ Хомутово» к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска о признании недействительным отказа от 26 марта 2019 года № 1239-014/07 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на праве аренды; обязании Департамент предоставить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122.

 

  В судебном акте содержатся выводы о том, что на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0405004:122, предоставленном обществу в аренду для строительства коммерческо-складского комплекса, запроектированный коммерческо-складской комплекс не возведен. 

 

Судом апелляционной инстанции отклонены доводы общества о том, что в настоящее время «Логистический цент «Хомутово» является комплексом, состоящим из объектов, которые функционируют как единое целое, не подлежат переносу либо разделу. При этом судом отмечено, что фактическое размещение на спорном земельном участке помимо административного здания с кадастровым номером 65:01:0405004:269, подземных резервуаров противопожарного запаса воды, распределительного пункта, линии электропередачи, открытой площадки для складирования строительных материалов, контрольно - пропускного пункта, не наделяет заявителя безусловным правом на приобретение земельного участка в аренду, так как указанные объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы в целях улучшения качества земельного участка, обслуживания складского комплекса, благоустройства земельного участка, имеют вспомогательное использование.

 

  Частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

 

  Поскольку судом установлено, что арендатор не реализовал право на строительство объекта недвижимости, под размещение которого был предоставлен земельный участок, при этом срок договора аренды истек, департамент обоснованно направил в адрес арендатора уведомление о прекращении арендных отношений.

 

 Разрешая требование общество о возложении на департамент обязанности совершить действия, направленные на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи права аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на основании договора аренды земельного участка от 12 ноября 2015 года № 00201/15, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возложения такой обязанности. 

 

В рамках настоящего дела судом установлено, что срок договора аренды земельного участка от 12 ноября 2015 года № 00201/15 истек. Также установлено, что обществу отказано в признании незаконным отказа департамента от 26 марта 2019 года № 1239-014/07 в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 обществу на праве аренды. Иных оснований, по которым подлежит восстановлению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационная запись о праве аренды общества в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, заявителем не указано.

 

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

 

На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ и с учетом результата рассмотрения дела суд относит понесенные расходы по оплате государственной пошлины на заявителя.

 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд  

                                                   р  е  ш  и  л  :

 

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» о признании недействительным уведомления департамента землепользования города Южно-Сахалинска № 68-014/07 от 10 января 2020 года о прекращении арендных отношений по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122, об обязании совершить действия, направленные на восстановление в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи права аренды общества с ограниченной ответственностью «ЛЦ Хомутово» в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405004:122 на основании договора аренды земельного участка от 12/11/2015 № 00201/15 в течение 10 дней с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области, после чего в арбитражный суд кассационной инстанции Арбитражный суд Дальневосточного округа.

 

Судья                                                                 О.Н. Боярская