Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-11756/2022

19 июля 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  12 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  19 июля 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «М.А.К.С.» (195196, 

<

...>, лит. А, пом. 319, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

ответчик: санкт-петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (191124, Санкт-Петербург город, Новгородская улица, дом 20, литера А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 07.04.2022),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М.А.К.С.» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к санкт-петербургскому государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) о признании недействительным уведомления от 28.12.2021 об отказе от исполнения договора аренды №07/ЗК-04729 от 20.05.2009 (далее – Договор), о применении последствий недействительности в виде признания Договора заключенным.

Представитель истца в судебном заседании 31.05.2022, уточнив заявленные требования, просил признать недействительным уведомление от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 об одностороннем отказе от исполнения Договора, Договор – действующим.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве (с учетом дополнений).

По мнению Учреждения, односторонний отказ от Договора правомерен, поскольку был обусловлен неоднократным нарушением со стороны Общества условий пункта 4.3.6 Договора. 

Заслушав доводы представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее. 

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) 20.05.2009 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:11:0000000:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Маршала Блюхера, уч. 23 (нежилая зона «Ржевка», на участке продолжения проспекта Маршала Блюхера и Бокситогорской улицы), площадью 5818 кв.м (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.07.2014).

Согласно пункту 3.1 Договор действует по 29.04.2011.

Дополнительным соглашением № 1 от 14.07.2014 срок действия Договора установлен по 29.05.2015.

Впоследствии на основании дополнительного соглашения № 2 от 15.01.2021 срок действия Договора установлен до 15.01.2024.

В силу пункта 4.3.6 Договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом Договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В пункте 6.3.3 указано, что Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Пунктом 6.4.12 Договора предусмотрено право арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы за два платежных периода независимо от ее последующего внесения отказаться от исполнения Договора в бесспорном и одностороннем порядке. 

Уведомлением от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 Учреждение, обеспечивающее в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.04.2017 N 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Постановление N 281) реализацию полномочий Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, являющегося правопреемником Комитета по управлению городским имуществом, по защите имущественных прав Санкт-Петербурга, сообщило Обществу об отказе от исполнения Договора в соответствии с пунктом 6.4.12 Договора, потребовало освободить занимаемый земельный участок и передать его по акту приема-передачи. 

Согласно данному уведомлению основанием для отказа арендодателя от Договора послужило нарушение Обществом условий пункта 4.3.6 Договора, выразившееся в наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.03.2020 по 30.11.2021.

Общество, указав на отсутствие у Учреждения правовых оснований для расторжения Договора в одностороннем порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему. 

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Как предусмотрено в подпункте 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Исходя из изложенного основаниями для прекращения договорных отношений является соглашение сторон, односторонний отказ от договора, если он предусмотрен законом или условиями договора, кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда. 

Исходя из положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, пункта 2 статьи 607 ГК РФ правоотношения сторон в рамках договора аренды земельного участка регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, если специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и иных законов, регулирующих земельные отношения, не установлены особенности. 

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Как следует из материалов дела, спорный договор аренды заключен на срок, превышающий 5 лет. 

Возражая против иска, Учреждение указало, что срок Договора и каждого дополнительного соглашения к нему составляет по отдельности менее 5 лет и указанные сроки не могут суммироваться, так как Договор между заключением дополнительных соглашений к нему действовал в режиме неопределенного срока.

Положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, на которые ссылается ответчик, устанавливают ограничения по расторжению срочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более чем пять лет, и не распространяются на правоотношения по договору аренды, заключенному на неопределенный срок.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, по состоянию на дату направления уведомления от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 срок действия Договора был установлен дополнительным соглашением № 2 от 15.01.2021 - до 15.01.2024.

Учитывая, что Договор, заключенный 20.05.2009, впоследствии неоднократно пролонгировался сторонами в установленном законом порядке, новый договор аренды не заключался, оснований для признания доводов Учреждения обоснованными у суда не имеется.

Пунктами 6.3.3 и 6.4.12 Договора одновременно предусмотрены различные, исключающие друг друга последствия одного и того же нарушения (пункта 4.3.6). 

Вместе с тем с учетом срока, на который заключен Договор, в силу прямого указания закона в данном случае договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения арендатором его условий. 

При таких обстоятельствах суд не находит оснований полагать, что в рассматриваемом случае у арендодателя имеется право в одностороннем и бесспорном порядке отказаться от Договора в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за два платежных периода независимо от ее последующего внесения.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о невозможности расторжения Договора во внесудебном порядке, в связи с чем положения пункта 6.4.12 Договора не подлежат применению как противоречащие закону. 

Поскольку односторонний отказ от исполнения Договора, выраженный в уведомлении от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0, совершен ответчиком в отсутствие предусмотренных законом оснований, он подлежит признанию недействительным в порядке статьи 168 ГК РФ. 

При таком положении иск подлежит удовлетворению. 

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ с удовлетворением иска расходы по уплате государственной пошлины за его рассмотрение подлежат отнесению на ответчика в полном объеме. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным уведомление санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (ИНН: 

<

***>) от 28.12.2021 № 04-28-23825/21-0-0 об одностороннем отказе от исполнения договора, а договор аренды земельного участка от 20.05.2009 № 07/ЗК-04729 – действующим.

Взыскать с санкт-петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М.А.К.С.» (ИНН: 

<

***>) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья Целищева Н.Е.