АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

16 мая 2019 года

Дело № А33-598/2018

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 07 мая 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 16 мая 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по 

иску общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 

к акционерному обществу «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Краснодар) 

о взыскании долга, неустойки,

по встречному иску акционерного  общества «Тандер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Краснодар) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, г. Красноярск) 

о признании договора аренды прекращенным,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- эксперта ФИО1 (г. Красноярск);

- Союз «Центрально – Сибирская торгово – промышленная палата» (660049, 

<

...>),

при участии:

от истца (по первоначальному иску): ФИО2, личность удостоверена паспортом, доверенность от 23.11.2017, ФИО3, личность удостоверена паспортом, доверенность от 10.01.2018, 

от ответчика (по первоначальному иску): ФИО4, личность удостоверена паспортом, доверенность от 09.10.2018, ФИО5, представителя по доверенности от 03.07.2018, личность удостоверена паспортом 

третьего лица: ФИО1, личность удостоверена паспортом 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО6, 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» (далее – ООО  «Профессионалъ») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к акционерному обществу «Тандер» (далее – АО  «Тандер») о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имуществаот 06.07.2015 № Нсбф/42321/15 в размере 26 004, 65 руб.

Определением от 18.01.2018 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства. Определением от 08.02.2018 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 13.03.2018. 

07.02.2018 от АО «Тандер» поступило встречное исковое заявление к ООО  «Профессионалъ», в котором общество просит истец просит признать договор  аренды №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 прекращенным с 31.10.2017.

Определением от 08.02.2018 встречный иск АО «Тандер» принят к производству  суда для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Определением от 28.02.2018 настоящее дело объединено с делом № А33-946/2018 по иску ООО «Профессионалъ» к АО «Тандер» о взыскании 1 302 511,93 руб. долга по договору аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15. 

Определением от 15.05.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: эксперт ФИО1; Союз «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата».

Протокольным определением от 25.07.2018, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уточнение заявленных требований, в соответствии с которым ООО «ПрофессионалЪ» просит взыскать с АО «Тандер» задолженность по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 за ноябрь 2017 года  в размере 1 302 511, 91 руб., неустойку за просрочку оплаты арендной платы в размере 24 360,68 руб. 

Определением от 04.12.2018 судом назначена пожарно-техническая экспертиза, судебное разбирательство отложено на 18.01.2019. 

Определением от 28.01.2019 рассмотрение дела отложено судом на  02.04.2019, в связи с продлением срока проведения экспертизы до 13.02.2019г.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Красноярского края от 04.02.2019, в связи с уходом судьи Шишкиной И.В. в отставку, изменен состав суда рассматривающего дела, на судью Лескова Р.В.

В соответствии с п.5 ст. 18 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, в случае замены судьи, арбитражного заседателя в процессе рассмотрения дела судебное разбирательство должно быть произведено с самого начала. 

Назначено предварительное судебное заседание по рассмотрению дела №А33-598/2018 на 02.04.2019. 

В материалы дела от ФГБУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Красноярскому краю поступило экспертное заключение №002-2-2-1-2019, которое приобщено судом к материалам дела. В судебном заседании представители сторон заявили, что ознакомлены с содержанием экспертного заключения.

Определением от 02.04.2018 рассмотрение дела в предварительном судебном заседании отложено судом на 07.05.2019 с целью представления дополнительных доказательств.

Представитель истца (по первоначальному иску) заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на встречный иск.

Суд удовлетворил данное ходатайство в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) заявил ходатайство о приобщении к материалам дела обобщённого отзыва на исковое заявление.

Суд приобщил обобщённый отзыв к материалам дела, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Суд удовлетворил ходатайство третьего лица, в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца (по первоначальному иску) поддержал исковые требования, возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель ответчика (по первоначальному иску) возражал против удовлетворения иска, поддержал встречные исковые требования.

Представитель третьего лица дал пояснения по обстоятельствам дела.

Возражений относительно возможности завершения предварительного судебного заседания и перехода к рассмотрению спора в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции от лиц, участвующих в деле, не поступили.  

На основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», в связи с отсутствием возражений лиц, участвующих в деле, судом вынесено протокольное определение о завершении предварительного судебного заседания, окончании подготовки дела к судебному разбирательству и об открытии судебного заседания арбитражного суда первой инстанции.

Ответчиком по первоначальному иску суду представлены отзывы на иск и обобщенный отзыв на иск, в соответствии с которыми, АО «Тандер» определяет следующую позицию по заявленным требованиям:

- АО «Тандер» не согласно (в полном объеме) с требованием о взыскании задолженности по постоянной части арендной платы по Договору за ноябрь 2017, так как Договор был прекращен 31.10.2017. АО «Тандер» не согласно так же с суммой неустойки в связи с наличием ошибок, допущенных ООО «Профессионалъ» при расчете неустойки и включением в этот расчет сумм, находящихся за рамками действия Договора (за ноябрь 2017).

ООО «Профессионалъ» не оспорило по правилам о недействительности сделок односторонний внесудебный отказ от Договора. Договор является прекращенным 31.10.2017. Обязанность оплаты арендной платы за период после даты прекращения Договора отсутствует.

АО «Тандер» отказалось в одностороннем внесудебном порядке от Договора посредством направления в адрес ООО «Профессионалъ» уведомления о расторжении Договора исх. №378/17 от 29.09.2017 (далее - «Уведомление о расторжении Договора»), полученного Первоначальным ООО «Профессионалъ» 11.10.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании письма с объявленной ценностью с почтовым идентификатором 35007207056874, а так же почтовой квитанцией с почтовым идентификатором 35007207056874 (имеются в материалах дела). Уведомление о расторжении Договора — это односторонняя сделка.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - «ГК РФ»): «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Исходя из вышеизложенного определения понятия «сделка», а так же части 2 статьи 154 ГК РФ (определение понятия «односторонняя сделка») следует, что Уведомление о расторжении Договора — это типичный пример односторонней сделки, совершенной АО «Тандер» и направленной на прекращение гражданских прав и обязанностей, предусмотренных Договором.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»: «По смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки)».

Право на односторонний внесудебный отказ (в контексте части 2 статьи 154 ГК РФ) предусмотрено пунктом 8.3.3 Договора.

На текущий момент ООО «Профессионалъ» не заявляло в суд требований о признании Уведомления о расторжении Договора недействительным. Так как сделка (Уведомление о расторжении Договора) не оспорена в порядке, установленном параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, она действительна для всех лиц и, в том числе, для ООО «Профессионалъ».

Следовательно, у АО «Тандер» отсутствует обязанность оплаты арендной платы за период после 31.10.2017, что влечет отсутствие оснований для удовлетворения иска в части взыскания денежных сумм за ноябрь 2017 (как по неустойке, так и по арендной плате).

Требование о взыскании неустойки в размере 26004,35 рублей за несвоевременную оплату постоянной части арендной платы по Договору. АО «Тандер» не согласно с суммой требования ООО «Профессионалъ» в связи с наличием ошибок, допущенных ООО «Профессионалъ» при расчете неустойки.

В частности, ООО «Профессионалъ» не правильно рассчитана неустойка за сентябрь 2015 (строка 1 расчета неустойки, являющегося приложением к исковому заявлению (далее -«Расчет»)), которая согласно Расчету составила 304,13 рублей (исходя из: 4-х дней просрочки; суммы арендной платы 760314,45 рублей; размера договорной неустойки 0,01% от суммы задолженности). Ошибка допущена ООО «Профессионалъ» при определении периода просрочки. В Расчете период просрочки начинается с 11.09.2015 и заканчивается 15.09.2015. Однако в соответствии с пунктом 4.5.1 Договора: «оплата постоянной части арендной платы за первый месяц аренды производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 7 (семи) рабочих дней с даты подписания Акта приема-передачи Объекта».

Акт приема-передачи приложен ООО «Профессионалъ» к исковому заявлению. Из его содержания следует, что он подписан 03.09.2015. В соответствии со статьей 191 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее«ГК РФ»): «Течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало». То есть в соответствии с пунктом 4.5.1 Договора и статьей 191 ГК РФ последним днем оплаты арендной платы за сентябрь 2015 является дата 14.09.2015 (исходя из того, что срок оплаты (7 рабочих дней) начинает течь с 04.09.2015 и нерабочими днями являются 05.06.2015, 06.092015, 12.09.2015, 13.09.2015). Оплата осуществлена АО «Тандер» платежным поручением №159 от 15.09.2015. То есть просрочка оплаты арендной платы, допущенная АО «Тандер», составляет 1 день. Следовательно, пеня за просрочку оплаты постоянной части арендной платы за сентябрь 2015 составляет: 760314,45 * 0,01% * 1 = 76,03 рублей, где  760314,45 — сумма арендной платы за сентябрь 2015; 0,01% — значение договорной неустойки в соответствии с пунктом 7.3 Договора; 1 — количество дней просрочки.

АО «Тандер» не согласно так же с включением ООО «Профессионалы) в Расчет неустойки за ноябрь 2017 в размере 1432,76 рублей (строка 27 Расчета). У АО «Тандер» отсутствует обязанность оплаты арендной платы за ноябрь 2017, так как Договор прекращен 31.10.2017. ООО «Профессионалъ»  в Расчете допустило две ошибки: В строке 1 в поле «сумма начисленной неустойки» установлено значение «304,13» рублей (правильно «76,03» рублей); в поле «количество дней просрочки» указано значение «4» (правильно «1»); в поле «период просрочки» указано «с 11.09.15 по 15.09.15» (правильно «с 14.09.15 по 15.09.15»).

В строке 27 рассчитана неустойка за период, выходящий за пределы срока действия Договора (Договор прекращен 31.10.2017, неустойка рассчитана за период с 11.11.17 по   20.11.17). Сумма неустойки за данный период (1432,76   рублей)   подлежит исключению из Расчета.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий взысканию с АО «Тандер» в рамках настоящего дела составляет: 26004,65 — 304,13 + 76,03 — 1432,76 = 24343,79 рублей, где

26004,65 рублей — размер требования ООО «Профессионалы) согласно Расчету;

304,13 рублей — ошибочное значение неустойки по строке 1 Расчета;

76,03 рублей — правильное значение неустойки по строке 1 Расчета;

1432,76 рублей — значение неустойки по строке 27 Расчета, для взыскания которой

отсутствуют основания (начисление неустойки на арендную плату, начисленную ООО

«Профессионалы) за пределами срока Договора).

Истцом по делу (ответчиком по встречному иску) суду представлен отзывы на встречный иск и отзыв на дополнения к встречному иску, в котором требования ответчика истцом не признаются по следующим основаниям:

- 06.07.2015 года между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15 сроком на 12 (двенадцать) лет с даты подписания Акта приема-передачи Объекта (далее Договор). Объектом аренды по договору аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года является часть нежилого помещения общей площадью 4 264,7 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0400082:1215, а именно: нежилые помещения общей площадью 1969,4 кв.м., из которых нежилые помещения №5,6,7,8,10 площадью 1 718,7 кв. находятся на первом этаже, нежилые помещения №26,27 площадью 250,7 кв.м. - на втором этаже Торгово-Административного комплекса, расположенного по адресу г. Красноярск, Советский район, пр-т  Металлургов, пом. 5.  

03.09.2015 года в соответствии с недвижимого имущества №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г. Истец по акту Приема-Передачи передал, а Ответчик принял во временное владение и пользование Объект Аренды.

В соответствии с Дополнительным соглашением № 1 к Договору аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года Объект передан в аренду в надлежащем для эксплуатации состоянии. 

В феврале 2016 года в работе гипермаркета «Магнит», который был открыт ответчиком на арендованных площадях возникли перебои с поставками продуктов, отсутствовал необходимый персонал, из 12 кассовых узлов физически осуществляло работы 2-3 кассы, пропала рекламная активность на прилегающих транспортных магистралях и в районах нахождения потребительской аудитории.

В августе 2016 года к Истцу обратились специалисты департамента аренды Ответчика с предложением о снижении арендной платы. Свою просьбу мотивировали падением частоты покупок и трафика в целом, при этом основной причиной всегда называлась низкая посещаемость торгового центра, а не те организационные проблемы, о которых мы ранее высказывались.

10.11.2016 года Ответчик направил в адрес Истца письмо «О пересмотре коммерческих условий» № 271/16, в котором, в связи с убытками от торговой деятельности, Ответчик предложил Истцу уменьшить арендную плату до 690 000,00 рублей в месяц, что послужило бы дальнейшему развитию общим интересам Сторон.

Письмом от 28.11.2016 года Истец уведомил Ответчика о том, что готов идти на встречу Ответчику при условии что Ответчик компенсирует затраты Истца по дополнительным работам. В таком случае Истец не будет увеличивать аренную плату в соответствии с п. 4.6 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.

11.01.2017 года персонал гипермаркета «Магнит» Ответчик сократил, и прекратил свою работу в феврале 2017 года. В феврале 2017 года Ответчик уволил всех работников гипермаркета «Магнит» и стал настаивать на досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года заключенного на 12 лет.

Письмом от 09.02.2017 года Истец, сообщал Ответчику, что по состоянию на 09.02.2017 года, из средств массовой информации получена информация о закрытии гипермаркета «Магнит», что согласно требованиям п. 8.3. вышеуказанного договора односторонний отказ от его исполнения по инициативе Арендатора возможен только по основаниям, предусмотренным договором, что Истец не согласовывал сроков и условий расторжения договора, что ведутся переговоры о возможной смене формата магазина с увеличением арендуемой площади. Истец просил Ответчика приостановить процедуру закрытия гипермаркета и соблюдать действующий режим работы гипермаркета, установленный в рамках договора аренды, до момента согласования условий расторжения договора и что Истец выражает заинтересованность в продолжение взаимоотношений в рамках договора аренды с соблюдением интересов обеих сторон.

14.07.2017 года Ответчик направил Истцу Претензию № 2950/17/ДЭ, согласно которой указывал на якобы имеющиеся значительные нарушения условий договора со стороны Истца в части нарушений правил противопожарной безопасности просил - Обеспечить явку представителя для участия в совместной комиссии,  направленной на документальную фиксацию нарушений правил противопожарного режима, которая состояться 21.07.2017 года в 11.00 часов (по местному времени) по месту нахождения Объекта. С целью фиксации нарушения правил противопожарного режима, проведение совместной комиссии будет осуществляться при участии представителя Центрально-Сибирской торгово-промышленной палаты. Ответчик просил в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии устранить несоответствия Акта итоговой комиссии, а также выявленные в процессе эксплуатации Объекта (отраженные в настоящей претензии). В случае неисполнения вышеуказанных требований Ответчик оставлял за собой право на расторжение Договора в одностороннем несудебном порядке, а также требования уплаты неустойки согласно п. 5.1.6 Договора.

20.07.2017 года Истец в ответ на претензию № 2950/17/ДЭ от 14.07.2017 года, полученную 19.07.2017 года сообщил Ответчику что, в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества № Нсбф/4232/15 от 06.07.2015 года (далее Договор) Арендодатель передал Арендатору недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект. П. 1.1. указанного договора конкретизирует Объект и его границы, установленные в соответствии с кадастровым паспортом Здания и отраженные в поэтажной планировке (Приложение №1 к Договору). Обязательства Истца, предусмотренные Договором, Истцом выполняются в полном объеме. Претензий со стороны надзорных и контролирующих организаций в адрес Истца о несоблюдении каких-либо действующих правил и требований законодательства Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности не поступало. В связи с чем, нет оснований полагать, что Истцом допущены нарушения указанных требований. Нарушения указанных Ответчиком требований противопожарной безопасности указанных в претензии от 14.07.2017 года являются необоснованными. Также Истец информировал Ответчика о том, что до настоящего времени со стороны Ответчика в адрес Истца не поступала исполнительная документация по внутренним электрическим сетям Объекта, выполненных силами Ответчика. В связи с чем, у Истца нет возможности получить Акт допуска энергоустановки Объекта в эксплуатацию, а, следовательно, выполнить обязательства, предусмотренные п. 5.1.1.3 Договора. В случае предоставления исчерпывающего перечня документов, предусмотренных Федеральной Государственной службой по экологическому и атомному надзору, они будут переданы Истцом для осуществления процедуры получения Акта допуска энергоустановки Объекта.

Осмотр Объекта аренды проводился 21.07.2017 года. Акт Экспертизы № 015-05-00118 был составлен 03.08.2017 года, в котором было указано, что выявлены нарушения со стороны Первоначального Истца,  в том числе вне объекта аренды:

п. 5) на первом этаже торгового комплекса установлена автоматическая спринклерная установка пожаротушения, на 2 этаже автоматическая установка пожаротушения отсутствует (фотография №6) ,

п. б) в коридоре 1 этажа и на 2 этаже торгового комплекса отсутствует система дымоудаления,

Акт экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года содержит вывод о том, что при проверке объема и качества выполненных работ в торгово-административном комплексе по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов 2 Р по условиям Договора аренды № НебФ/42321/15 от 06.07.2015 года установлено:- объем работ выполнен не полностью;

- торгово-административный комплекс, с учетом выполненных работ не соответствует требованиям законодательства РФ в области пожарной безопасности. Перечень нарушений отражен в п. 8 настоящего акта.

При подписании Акта экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года Истец приложил Отзыв на Акт экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года от 17.08.2017 года № 02/08, в котором указал что, лица от Ответчика прибыли без доверенностей и каких либо полномочий, не обеспечена явка представителей Генподрядчика - ООО «Промстрой», что является уклонением выполнения условий договора в части порядка формирования комиссии, предусмотренных п. 5.1.4. договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года, в связи с чем, подписание Акта экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года ФИО7 и ФИО8 является недействительным.

Кроме того, отсутствует приказ о создании рабочей комиссии и согласование с Истцом сроков проведения комиссионной проверке, что так же нарушает п. 5.1.4. договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.

Комиссионная проверка, отраженная в акте экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года проводилась только в границах Объекта аренды, и выявили нарушение норм законодательства в области соблюдения требований пожарной безопасности со стороны Ответчика. При этом часть из выявленных нарушений не отражены в акте экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года.

Выводы, изложенные в Акте экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017 года в отношении нарушений требований противопожарной безопасности Здания, сделаны без учета проектных решений Здания, без запроса соответствующих документов на Здание к Первоначального Истца и без получения согласия Истца на проведение проверки Здания.

В соответствии с условиями п. 6.2 договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года. у Ответчика нет права проведения каких либо проверок, осмотров и доступа в другие помещения Здания, находящихся вне границах Объекта аренды Ответчиком, самостоятельно или с привлечением третьих лиц.

В совокупности всех вышеизложенных фактов, выводы эксперта Торгово-промышленной платы РФ «Союз Центрально-Сибирская Торгово-промышленная палата» в части соответствия Здания требованиям законодательства РФ в области противопожарной безопасности является необоснованным.

Ответчик  предъявил  Истцу  претензию от 04.09.2017 года № 3887/17/ДЭ, в которой указал, что опасаясь за жизнь и здоровье сотрудников, покупателей, за сохранность своего имущества, а также за риск быть привлеченным к ответственности надзорными органами, был вынужден обратиться с требованиями устранить обнаруженные несоответствия (недостатки) в установленные сроки  и в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента получения настоящей претензии устранить выявленные и зафиксированные в Акте экспертизы № 015-05-00118 несоответствия (недостатки), произвести компенсацию затрат Первоначального Ответчика на проведение экспертного обследования в размере 35 200,00 рублей в течение 20 календарных дней с момента получения претензии.

В ответ на претензию № 3883/17/ДЭ от 04.09.2017 года, Истец сообщил Ответчику, что Договором аренды недвижимого имущества № Нсбф/4232/15 от 06.07.2015 года (далее Договор) предусмотрено обязательство Арендодателя п. 7.11, согласно которому Арендодатель является ответственным за соответствие Здания требованиям Законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности.

Здание построено и введено в эксплуатацию в 2015 года. Проект строительства Здания проходил необходимую экспертизу, по результатам которой Краевое Государственное Автономное учреждение «Красноярская Краевая Государственная экспертиза» выдало положительное заключение с соответствующей отметкой эксперта отдела пожарной безопасности. При вводе в эксплуатацию Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края выдано заключение о соответствии построенного Здания проектной документации с соответствующей отметкой государственного инспектора отдела пожарного надзора. Также при вводе Здания в эксплуатацию в рамках законодательно предусмотренных процедур Отделом пожарного надзора был составлен соответствующий Акт проверки Здания. Наличие данных документов свидетельствует о том, что Здание построено и введено в эксплуатацию в соответствии с действующими нормами законодательства Российской Федерации, в том числе нормам противопожарной безопасности.

         С момента заключения Договора аренды недвижимого имущества № Нсбф/4232/15 от 06.07.2015 года обязательства, предусмотренные Договором, выполняются Истцом в полном объеме. Претензий со стороны надзорных и контролирующих организаций в адрес Арендодателя о несоблюдении каких-либо действующих правил и требований законодательства Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности не поступало. В связи с чем, нет оснований полагать, что Истцом допущены нарушения указанных требований.

Нарушения требований противопожарной безопасности представленных Ответчиком в претензии от 14.07.2017г. № 2950/17/ДЭ являются необоснованными в отношения Истца, в связи, с чем в адрес Ответчика было отправлено соответствующее письмо № б/н от 20.07.2017г., требования которого Ответчиком были проигнорированы. В частности: не представлены документы на лиц, участвующих в комиссионном осмотре Объекта аренды, не представлена доверенность лица, подписавшего претензию от 14.07.2017 года, не обеспечена явка уполномоченного представителя генерального подрядчика 000 «ПромСтрой». Указание в акте осмотра Объекта аренды лица, не представивших соответствующие документы со стороны Ответчика, подтверждающие полномочия в участии комиссии 20.07.2017г., делает его недействительным.

Представленные доводы в отношении нарушений требований противопожарной  безопасности Здания, сделаны без проведения проверки Здания, без проверки работоспособности противопожарных систем Здания, без учета проектных решений Здания, без запроса соответствующих документов на Здание и системы противопожарной безопасности Здания у Истца. Кроме того Истец не давал согласия на проведение каких либо проверок в отношении иных помещений Здания вне границ Объекта аренды Ответчика, следовательно подписание каких-либо документов, актов осмотра и т.д. недопустимо, в том числе представленного в претензии от 04.09.2017г. ИСХ №3887/17/ДЭ проекта «Акта обследования Торгово-Административного комплекса» от 21 июля 2017 года.

28.09.2017 года между Истцом и Ответчиком был составлен Акт обследования системы противопожарной защиты торгово-административного комплекса, расположенном по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2Р.

Проведение осмотра проводилось в следующем Объеме - с участием всех челнов комиссии был осуществлен осмотр Объекта аренда Ответчика и первого этажа торгового административного комплекса Истца. Осмотр 2-го этажа Здания вне границ Объекта аренды осуществлялся без участия представителей Истца, и без письменного согласия Истца.

Актом обследования системы противопожарной защиты от 28.09.2017 года не было установлено каких либо препятствий в пользовании Объекта аренды Ответчиком. Нарушений соблюдения требований нормативных актов, технических регламентов, проектной и нормативной документации в области пожарной безопасности, а так же выполнения сторонами положений Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года членами комиссии не выявлено. На момент проведения Осмотра в Объекте Аренды Ответчика не осуществляется торговая деятельность, ведутся демонтажные работы.

Истцом переданы Ответчику комплект копий документов, подтверждающих факт выполнения Арендодателем обязательств по обеспечению Объекта аренды электроснабжением по II категории надежности в соответствии с п. 5.1.13 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

Ответчик направил Истцу Уведомление о расторжении договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года, с 31.10.2017 года, основываясь на п. 5.1.9, п. 7.11, 5.1.13, 8.3, 8.5 договора недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.  30.10.2017 года Истец получил от Ответчика телеграмму об обеспечении  явки представителя  31.10.2017 года в 10 часов 00 минут для оформления акта приема передачи помещения в связи с расторжением договора аренды номер НСБФ/Ч2421/15 а также для передачи ключей от помещений (объекта аренды)».  В ответе № 8/10 от 30.10.2017 года на телеграмму о передачи помещения Истец уведомил Ответчика о том, что обязанность принять у Ответчика Объект аренды может возникнуть у Истца только при прекращении договора, а договор, в свою очередь, может быть прекращен только по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством. Основания для расторжения договора № Нсбф/4232/15 от 06.07.2015 года в одностороннем порядке, изложенные Ответчиком в письме № 378/17 от 29.09.2017 года, отсутствуют, не соответствуют условиям договора и не приняты Истцом. Истец готов принять Объект аренды от Ответчика после 03.09.2027 года или ранее на согласованных Сторонами условиях. Ответственность за сохранность Объекта аренды возложено на Ответчика до 03.09.2027 года. Досрочное освобождение Объекта аренды само по себе не является основанием прекращения обязательства Ответчика по внесению арендной платы, в сроки предусмотренные договором. Помимо этого, Телеграмма от 27.10.2017 НННН 0900 27.10.0006 содержит дату и номер договора, который не заключался с Ответчиком. Телеграмма направлена в ООО «Профессиональ» и не ООО «ПрофессионалЪ», которым является Истец.

08.11.2017 года Ответчик направил Истцу телеграмму в которой просил обеспечить явку представителя истца  09.11.2017 года в 10 часов 00 минут по адресу Красноярск Советский район проспект Металлургов 2Р помещения 5 для передачи помещения и ключей от него а также подтверждения отсутствия имущества АО Тандер на объекте. Телеграмма от 08.11.2017  содержит номер договора, который не заключался с Ответчиком. Телеграмма направлена в общество с ограниченной ответственностью «Профессионал», а не в ООО «ПрофессионалЪ», которым является Истец, Фамилия руководителя Истца не соответствовала фамилии директора Истца.

Ответчик составил и подписал в одностороннем порядке акт-приема-передачи , (возврата объекта арендодателю) к договору аренды № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года от 31.10.2017 года. Претензионным письмо № 1/11 от 09.11.2017 года Истец уведомил Ответчика о том, что 10.10.2017 года в адрес Арендатора было направлено претензионное письмо № 2/10 с требованием уплаты образовавшейся задолженности по оплате переменной части арендной платы в размере 158 983,  24 рублей. В предусмотренный договором срок Арендатор не погасил указанную задолженность, в связи с чем, Арендодатель в соответствии с п. 5.2.2 Договора, вправе, применить ограничительные меры в отношении Арендатора, а именно: - отказаться допустить Арендатора в Объект с 09.11.2017 года.    Фактически Истец не имел возможности ограничить Ответчика в пользовании Объектом аренды т.к. работники Ответчика, в том числе охранники покинули Объект аренды 30.10.2017 года.

Согласно п. 8.3. договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года, договор может быть досрочно расторгнут по требованию Ответчика в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом за 1 (один) месяц до предполагаемой даты расторжения, в случае если:

8.3.1. Арендодатель не передал Объект во владение Арендатору.

8.3.2. Арендодатель создаёт препятствия в пользовании Объекта в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта, что подтверждается актом, подписанным Сторонами.

8.3.3.  Арендатором обнаружены препятствующие пользованию недостатки Объекта, что подтверждается Актом, подписанным Сторонами.

8.3.4. Арендодатель не обеспечивает осуществление в разумные сроки капитального ремонта Объекта, вызванного неотложной необходимостью, что подтверждается актом технической экспертизы Объекта, выданным независимой экспертной организацией.

8.4. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в соответствии с условиями п. 8.3. Договора, только после направления Арендодателю письменного требования об устранении допущенных нарушений в разумный срок, не превышающий 20 (двадцать) календарных дней. В том случае если Арендодатель устраняет нарушение в указанный срок, Договор расторжению не подлежит.

8.5. Односторонний внесудебный отказ Сторон и исполнения Договора, возможен только по основаниям, предусмотренных п.п. 5.1.3.2, 7.10., 8.3 Договора.

Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. 

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Истец считает, что нет ни одного акта, подписанного сторонами, подтверждающего, что Объект аренды имеет какие либо недостатки, которые препятствуют пользованию Объектом Ответчиком.

Актом обследования системы противопожарной защиты от 28.09.2017 года, подписанный Сторонами не обнаружены недостатки Объекта аренды, препятствующие пользованию Объектом. В данном акте отражены не урегулированные сторонами замечания и мнения сторон в отношении помещений Здания, вне приделов Объекта аренды.

Данное обстоятельство однозначно не предоставляет право Ответчику на досрочное внесудебное расторжение договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.

Только с установлением в акте, подписанного Сторонами спора, недостатков Объекта аренды препятствующих пользованию Объектом аренды и не исполнением Истцом предъявленного требования об устранении препятствий пользованием Объекта аренды, Ответчик приобретет права на одностороннее досрочное внесудебное расторжение договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.   Истец полагает, что все действия Ответчика, носят недобросовестный характер. Действуя в обход закона, подменяя понятия установленные договором в части невозможности нормальной безопасной эксплуатации Объекта, Истец видит прямой умысел Ответчика в выявлении необоснованных фактов несоответствия Здания нормам противопожарной безопасности в целях не соблюдения обязательств Ответчика в части исполнения срока действия договора, предусмотренного п. 2.1. и порядка досрочного расторжения договора, предусмотренным п. 8.3. договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года.

В соответствии с п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Злоупотребление правом при совершении сделки нарушается запрет установленный статьей 10 ГК РФ поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГГК РФ, с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированные в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, 04.03.2015, в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 2 5 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25).

Статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015 года является действующим до 02.09.2027 года.

В материалы дела представлен отзыв третьего лица по делу эксперта Союза «ЦС ТПП» ФИО1, согласно которого данный участник процесса пояснил: 

- 21.07.2017г. в присутствии представителей  ООО «Профессионал», АО «Тандер» с участием эксперта Союза «ЦС ТПП» в торгово-административном комплексе по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2 «Р» была проведена экспертиза по проверке объема и качества выполненных работ на соответствие условиям Договора аренды № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г. Эксперизой установлено:

- работы по договору аренды выполнены ООО «Профессионалъ» не в полном объеме;

- торгово-административный комплекс, с учетом выполненных ООО «Профессионалъ» работ не соответствует требованиям нормативной документации в области пожарной безопасности, о чем составлен Акт экспертизы № 015-05-00118 от 03.08.2017г.

Во время экспертизы АО «Тандер» были предъявлены следующие документы:

- договор аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15 между 000 «Профессионалы) и АО «Тандер» от 06.07.2015г.;

- претензия АО «Тандер»;

- ответ на претензию от 20.07.2017г. 000 «Профессионалы);

- чертежи на объект аренды.

Проектная, рабочая документация на объект арендодателя эксперту не предъявлялась. Проверка объема и качества выполненных ООО «Профессионалъ» работ в торгово-административном комплексе проводилась экспертом на соответствие требованиям нормативной документации, условиям Договора аренды № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г.

13.06.2018г. эксперту Союза «ЦС ТПП» ФИО1 для ознакомления предъявлена представителем ООО «Профессионалъ»  проектная, рабочая документация на весь торгово-административный комплекс по адресу: г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2 «Р».  В судебном заседании 18.06.2018г. эксперт указал на несоответствие предъявленной  проектной документации требованиям нормативных документов.  Согласно предъявленной  проектной документации ИН 16-22-176/3-ПБ Раздел 9 «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности» (лист 12) помещение свободной планировки, расположенное на 2 этаже торгово-административного комплекса оборудовано естественным проветриванием. Тем самым на основании п.7.2 «ж» СП 7.13130.2013 механическую систему вытяжной противодымной вентиляции в помещении свободной планировки на 2 этаже не предусматривают, а удаление продуктов горения из данного помещения при пожаре должно осуществляться через открывающиеся фрамуги окон.

В осмотренном помещении свободной планировки 2 этажа комплекса наружная стена с оконными проемами расположена от противоположной внутренней стены на расстоянии 42,1 м., высота помещения составляет 4,6м, в результате чего согласно п.3.25 СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха» данное помещение является помещением без естественного проветривания (п.3.25 СП 60.13330.2016 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха»: «помещением без естественного проветривания является помещение без открываемых окоп или проемов в наружных стенах или помещение с открываемыми окнами (проемами) в наружных стенах, расположенных на расстоянии от внутренних стен, превышающем пятикратную высочу помещения»). Отсутствие механической системы дымоудаления в данном помещении является нарушением требований п. 7.2 «ж» СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности»: «удаление продуктов горения при пожаре системами вытяжной противодымной вентиляции следует предусматривать: из каждого помещения на этажах, сообщающихся с пезадымляемыми лестничными клетками, или из каждого помещения без естественного проветривания при пожаре: из помещений площадью 50м2 и более с постоянным или временным пребыванием людей (кроме аварийных ситуаций) числом более одного человека на 1м2 площади помещения, не занятой оборудованием и предметами интерьера; из помещений торговых залов магазинов; из помещений офисов и т.д.».  Разработка проектной документации в соответствии с требованиями СП 7.13130.2013 является обязательной и обеспечивает соблюдение требований к системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, противодымной вентиляции зданий и сооружений, установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности". Помещение свободной планировки 2 этажа комплекса без механической системы вытяжной противодымной вентиляции к эксплуатации непригодно.

В качестве подтверждения наличия у ФИО1 специальных познаний, соответствующего образования для сделанных в акте экспертизе выводах суду были представлены:

-  диплом ФГУОУВПО «Сибирский федеральный университет» о присвоении 15.06.2012 ФИО1 квалификации инженера по специальности «промышленное гражданское строительство»;

- аттестат аккредитации выданный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации  Союзу «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» о соответствии  требованиям СТО ТПП 10-02-07, СТО ТПП 10-03-10, предъявляемым к системе «ТПП ЭКСПЕРТ» к экспертным организациям, и аккредитации для проведения товарной экспертизы.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

06.07.2015 между обществом  с ограниченной  ответственностью «ПрофессионалЪ» (арендодатель) и  Закрытым акционерным обществом «Тандер» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15. В соответствии с п.1.1. данного договора,  Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем Объект:

- нежилые помещения общей площадью 1969,4 кв.м., из которых нежилые помещения № 5, 6, 7, 8,10 площадью 1718,7 кв.м. находится на первом этаже, нежилые помещения № 26, 27 площадью 250,7 кв.м. - на втором этаже Торгово-административного комплекса, расположенного по адресу: РФ, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов  в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях, соответствующем требованиям действующего законодательства в отношении охраны  окружающей среды, санитарных норм,  пользования  землей,  стандартов строительства,  пожарной и электробезопасности, в соответствии с планом Объекта (Приложение № 1 к настоящему договору).

В соответствии с п.1.2. договора аренды, объект будет использоваться Арендатором в следующих целях: для организации розничной торговли смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией.

Согласно п.2.1. договора аренды, стороны определили срок аренды – 12 лет с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта. Разделом 3 договора определены взаимные обязанности сторон по подготовке и передаче объекта в аренды.

Разделом 4 определены размер и порядок исчисления и  оплаты арендной платы по договору аренды. Согласно п.4.1. договора аренды арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из:  постоянной и переменной части. Как следует из п.4.2. постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания Акта приема-передачи Объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся Арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта. В соответствии с п.4.4. договора, постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается с даты подписания Акта приема-передачи Объекта в следующем порядке:

- с 1 (первого) по 11 (одиннадцатый) месяц аренды Постоянная часть арендной платы составляет  814 622 рубля, 62 копейки, в т.ч. НДС, в месяц, из расчета 413 (четыреста тринадцать) рублей, 64 копейки за 1 кв.м. .арендуемой площади Объекта, в том числе НДС, в месяц:

- с 12 (двенадцатого) месяца аренды Постоянная часть арендной платы составляет 1 280 000  в т.ч. НДС, в месяц, из расчета  650 рублей за 1 кв.м. арендуемой площади Объекта, в том числе НДС, в месяц.

Срок оплаты постоянной части арендной платы определен в п.4.5. договора и  установлен в виде  ежемесячных  платежей  не позднее 10 числа расчетного месяца.

Согласно п.4.6. договора аренды, не  ранее, чем через 12  месяцев после подписания Акта приема-передачи постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждые 12 месяцев аренды) на   3,5% от уровня действующей арендной платы на момент такого изменения. Ежегодное повышение   размера  Постоянной  арендной платы осуществляется  на основании письменного уведомления,  передаваемого Арендодателем уполномоченному приказом представителю не позднее, чем за 30 календарных дней до даты повышения. 

Пунктом 4.8. договора  аренды определено, что арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда Арендатор не имел возможности пользоваться Объектом в силу обстоятельств, за которые отвечает Арендодатель, в том числе по причине проведения Арендодателем капитального ремонта, ремонтных работ в Здании/Объекте, либо устранения последствий аварий, а также по причине приостановки эксплуатации Объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда в силу обстоятельств, за которые отвечает Арендодатель, до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию Объекта.

Переменная часть арендной платы эквивалентна стоимости потребленных Арендатором:

электроэнергии, определяемой на основании показаний приборов учета. установленных в Объекте, в соответствии с правилами и тарифами снабжающих организаций, до момента заключения Арендатором прямого договора энергоснабжения Объекта; водоснабжения, водоотведения, определяемого на основании покаяний прибора учета, установленных в Объекте, в соответствии с правилами и тарифами снабжающих организаций, канализации (вода и стоки); теплоснабжения, определяемого при отоплении при помощи системы вентиляции пропорционально площади Объекта к площади Здания, в соответствии с правилами и тарифами снабжающих организаций, при конвекторном или радиаторном отоплении на основании показаний приборов учета, установленных Арендатором, при этом Арендодатель обязуется предоставить необходимый допуск (п.4.9 договора).

Согласно п. 4.10. размер переменной части арендной платы определяете ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за расчетным, путем подписания Акта по переменной части арендной  платы. Для подтверждения суммы акта по переменной частя арендной платы Арендодатель предоставляет для ознакомления оригиналы первичных документов, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя, и (при расчетном способе определения стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг) справку-рас чет переменной част»: арендной платы от Арендодателя. В течение 5 дней после даты подписания Акта   переменной части арендной платы Арендодатель обязан выставить Арендатору  с чет-фактуру  на сумму  переменной части арендной платы.  Оплата переменной части арендной платы производится а течение 5  банковских дней со дня предоставления Арендатору документов  согласно п. 4.10. Договора. Арендатор вправе не

производить оплату переменной части арендной платы, если при выставлении соответствующих счетов Арендодатель не предоставил акт по переменной части арендной плачь, и (при расчетном способе определения стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг; справку-расчет переменной части арендной платы от Арендодателя, либо не предоставил для ознакомления оригиналы первичных документов, подтверждающих (расшифровывающих) размер произведенных выплат, выставленных снабжающими организациями в адрес Арендодателя. До момента устранения Арендодателем вышеуказанных обстоятельств. Арендатор не считается просрочившим в оплате переменной части арендной платы.

В разделе 5 договора аренды определены права и обязанности арендодателя. 

В частности на арендодателя возложены обязанности по  обеспечению беспрепятственного использования Арендатором Объекта на условиях Договора, не ограничивая каким-либо образом права Арендатора по пользованию Объектом по назначению, указанному в п. 1,2. Договора, и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению. Выполнить требования законодательства Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, соблюдать правила противопожарного режима и принимать меры пожарной безопасности в Здании, обеспечить подачу питания на систему противопожарной защиты, системы оповещения и управления эвакуацией до Объекта и получения сигналов от систем противопожарной защиты от Объекта до приборов приемно-контрольных и приборов управления, обеспечить интенсивность орошения автоматической установки пожаротушения в соответствии со специально техническими условиями для данного Объекта, обеспечить исправность шельфов  и  соединительных линий от Объекта до помещения пожарного поста, а так же исправное состояние приборов  приемно-контрольных приборов управления обеспечивающих работу автоматической пожарной сигнализации, обеспечить подачу электропитания от вентилятора, люка, клапана дымоудаления до приемно- контрольных приборов и приборов управления, в том числе  исправность  шлейфов и соединительных линий от границы Объекта до помещения пожарного поста (до передачи Арендатору энергопринимающих устройств); обеспечить возможность подключения автоматической установки пожаротушения и систем внутреннего противопожарного водопровода к магистральному трубопроводу обеспечивающий нормативный расход воды на цели пожаротушения.

В свою очередь в разделе 6 определены права и обязанности Арендатора по договору, в т.ч.: 

- поддерживать Объект в исправном состоянии.

- своевременно вносить плату за пользование Объектом и иную определенную настоящим договором плату.

- выполнять требования законодательства Российской Федерации в области санитарно- эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, соблюдать правила противопожарного  режима и принимать меры пожарной безопасности в Объекте.  

- производить за свой счет текущий ремонт Объекта.

- в течение 15  календарных дней с даты окончания аренды или досрочного расторжения договора освободить Объект и передать его Арендодателю, в порядке, предусмотренном  статьей 655 ГК РФ, в состоянии, в котором его принял, с учетом нормального износа

Пунктом 7.3. договора определена ответственность за нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы, в виде неустойки в размере 0.01% от неоплаченной суммы Арендной платы за каждый день просрочки, до фактического исполнения Арендатором обязательств по оплате Арендной платы.

Пунктом 7.6. договора определена ответственность арендатора, в случае, если Арендатор не имел возможности использовать Объект в целях, указанных в договоре, в том числе по причине приостановки эксплуатации Объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда к силу обстоятельств, за которые отвечает Арендодатель, Арендатор вправе потребовать выплаты Арендодателем неустойки в размере 1/30  от месячного размера постоянной части арендной платы за каждый день до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использовать Объект.

В п.п.7.7.,7.8,7.9, 7.10 договора предусмотрены меры ответственности арендодателя за несоответствие объекта противопожарным, строительным, санитарным нормам, в случае подтверждения данного факта со стороны контролирующих органов. Согласно п. 7.11 договора аренды Арендодатель является ответственным за соответствие Здания требованиям елъства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в том числе: требованиям к системе автоматического пожаротушения; требованиям к системе пожарной сигнализации: требованиям к внутреннему противопожарному водопроводу; требованиям к наружному противопожарному водоснабжению; требованиям к системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в здании; требованиям к системе аварийного освещения здания; требованиям к конструктивным элементам (перекрытия, стены, колонны, несущие элементы, перегородки); требования к противодымной защите.

Разделом 8 определены условия досрочного прекращения договора аренды. Согласно п.8.3. определены условия, когда договор  может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом Арендодателю за 1 (один) месяц до предполагаемой даты расторжения, в т.ч. в случае если: Арендатором обнаружены препятствующие пользованию недостатки Объекта, что  подтверждается Актом, подписанным Сторонами (п.8.3.3.).

Согласно п.8.4.,  Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в соответствии с условиями п. 8.3. Договора только после направления Арендодателю письменного требования об устранении допущенных нарушений в разумный срок, не превышающий 20 (двадцать) календарных дней. В том случае, если Арендодатель устраняет нарушение в сказанный срок. Договор расторжению не подлежит.   

Приложением №7 к договору определены разделительная ведомость по эксплуатационным расходам, которые стороны разделили между собой в части содержания здания и объекта аренды.

06.06.2015 между сторонами по договору подписан акт доступа в объект.

03.09.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение №1, в соответствии с котором уточнен объект аренды, а именно:  часть нежилого помещения обшей площадью 4264,7 кв.м. с кадастровым номером: 24:50:040082:1215, а именно: нежилые  помещения общей площадью 1969,4 кв,м„ из которых нежилые помещения № 5, 6, 7, 8, 10 площадью 1  718,7 кв.м. находятся на первом этаже, нежилые  помещения № 26, 27 площадью 250,7 кв.м, - на втором  этаже  Торгово -административного комплекса, расположенного по адресу: РФ, Красноярский   край,   г.  Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов,  пом. 5   

03.09.2015 между сторонами по делу подписан акт приема-передачи недвижимого имущества к договору аренды от 06.07.2015 №НсбФ/42321/15. Согласно данного акта определены недостатки объекта, которые должны быть устранения арендодателем, это:

- не выполнено устройство ТП (трансформаторной подстанций) и ГРЩ (главного распределительного щита) Здания.  Срок выполнения устранения  данных недостатков определен  не позднее 15 сентября 2015 г.       

- не проложены кабели от ГРЩ Здания до ГРЩ Объекта. Срок выполнения — не позднее 15 сентября 2015 г. 

16.09.2015 произведена государственная регистрация договора аренды от 06.07.2015 (номер записи о государственной регистрации 24-24/001-24/001/щ32/2015-5360/2), что следует из выписки из ЕГРНот 22.12.2017.

05.11.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г. В соответствии с данным соглашением сторонами вновь уточнен объект аренды, это:

- часть нежилого помещения общей площадью 4224,2 кв.м, с кадастровым номером; 24:50:040082:1215, а именно помещения общей площадью 1908,5 кв.м. из которых помещения № 12-32, 38-53 находятся на первом этаже, помещения №№ 54, 56-75 - на втором этаже Торгово-административного комплекса, расположенного по адресу: РФ, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, 2 р пом. 5. 

Сторонами также изменена редакция п.4.4. договора, согласно которой, постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается с даты подписания Акта приема-передачи Объекта в следующем порядке: 

- в период с «03» сентября 2015 г, по «30» ноября 2015 г. включительно Постоянная часть арендной платы составляет 814 622 рубля 62 копейки, в т.ч. НДС 18%.  в месяц;

- в период с «01» декабря 2015 г. по «31» января 2016 г. Постоянная часть арендной платы составляет 925 147 рублей 62 копейки, в т.ч. НДС 18%, в месяц;

- в период с «01» февраля 2016 г. по 02 августа 2016 г. Постоянная часть арендной штаты составляет 814 622 рубля 62 копейки, в т.ч. НДС18%, в месяц; 

- начиная с 03 августа 2016г. Постоянная часть арендной платы составляет 1 280 110  рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18%, в месяц.

Информационным письмом от 03.10.2017 №3/10 арендодатель известил арендатора об изменении размера постоянной арендной платы на 3,5% с 16.11.2017 на основании п.4.6. договора аренды. 

22.11.2017 арендодатель направил в адрес арендатора претензию №3/11, в которой потребовал погасить задолженность по арендной плате за ноябрь 2017 в размере 1 302 511 руб. (согласно уведомления от 12.10.2017 №3/10), а также оплатить пени за просрочку внесения арендной платы с начала действия договора  и задолженность по  переменной части арендной платы.

В связи с неоплатой арендатором указанных в претензии сумм, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском (с учетом произведенных уточнений), в котором просит суд взыскать  с АО «Тандер»:

- на основании п.4.5., п.4.6. договора аренды, дополнительного соглашения от 05.11.2015г., и информационного письма №3/10 от 12.10.2017  арендную плату за ноябрь 2017 в размере 1 302 511 руб. 92 коп., исходя из расчета: размер постоянной части арендной платы за месяц с 16.11.2017 года составляет 1 324 913,85 рублей из расчета:

3,5% = 1 280 110,00 руб. : 100% х 3,5% = 44 803,85 рублей. 1 280 110,00 руб. + 44 803,85 руб. = 1 324 913,85 руб. Арендная плата с 01.11.2017 года по 15.11.2017 года включительно составляет 640 054,99 рублей из расчета: 1 280 110,00 руб. : 30 дней х 15 дней = 640 054,99 рублей.  Арендная плата с 16.11.2017 года по 30.11.2017 года составляет 662 456,92 рублей, из расчета: 1 324 913,85 руб. : 30 х 15 дней = 662 456,92 рублей. Общая сумма арендной платы за ноябрь 2017 года, с 01.11.2017 года по 30.11.2017 года составляет 1 302 511,92 рублей из расчета: 640 054,99 рублей + 662 456,92 = 1 302 511,92 рублей;

- договорную неустойку в размере 24360 руб. 68 коп. за просрочку оплаты арендной платы за период с  15.09.2015г. по 20.11.2017г. (согласно представленного расчета к заявлению от 20.07.2018г.).       

В период с 21.07.2017 по  03.08.2017г. экспертом Союза «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» ФИО1 с участием представителей АО «Тандер» и общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» проведено обследование торгово-административного комплекса, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2 Р на предмет проверки  объема  и качество выполненных работ в торгово-административном комплексе по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2Р на соответствие требованиям Договора аренды № НсбФ/42321/15 от 06. 07.2015 г.

По результатам проверки, составлен акта экспертизы №015-05-00118 от 03.08.2017, в котором отражены следующие результаты проверки: 

 п/

п

Объем и качество выполненных работ

Нормативные требования

Условия договора

Объект арендодателя (площадь, принадлежащая ООО «Профессионал»)

1

Осуществляется торговля в тамбурах

эвакуационных выходов (фотография М1).

Постановление правительства РФ №390 от

25.04,2012г. «О противопожарном режиме» п.   115   «д»:  «На   объектах   организаций торговли запрещается: размещать торговые, игровые   аппараты   и   вести   торговлю   на площадках лестничных клеток, в тамбурах и на других путях эвакуации».

п. 7.11 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

2

Двери эвакуационных выходов имеют замки, препятствующие их свободному открыванию     изнутри     без     ключа (фотография М2).

СП 1.13130,2009 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» п. 4.2.7: «двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров, холлов, фойе, вестибюлей и лестничных клеток не должны иметь запоров, препятствующих   их  свободному открыванию изнутри без ключа».

п. 7.11 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

3

В   проемах   эвакуационных   выходов установлены      раздвижные      двери (фотография №3).

Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент     о     требованиях     пожарной безопасности» от 22.07.2008г. ст. 89, п. 7: «в     проемах     эвакуационных     выходов запрещается  устанавливать  раздвижные  и подъемно-опускные   двери,    вращающиеся двери,    турникеты    и    другие    предметы, препятствующие      свободному      проходу людей».

п. 7.11 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

4

Отсутствует    система    управления эвакуацией    (световые    оповещатели «Выход») (фотографии №4,5).

СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» табл. 2.

п. 7.11 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

5

В коридоре 1 этажа и на 2 этаже торгово-административного комплекса     отсутствует система 

дымоудаления

СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование.   Требования  пожарной безопасности» п.7.2. «удаление продуктов горения при пожаре системами вытяжной противодымной вентиляции следует предусматривать:

В) из коридоров без естественного проветривания при пожаре длиной более 15 м. в зданиях с числом этажей два и более:

- производственных и складских категорий А, Б,В;

- общественных и администивно-бытовых;

- многофункциональных.

СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности» п.7.10: «для удаления продуктов горения непосредственно из помещений одноэтажных зданий следует применять вытяжные системы с естественным побуждением через шахты с дымовыми клапанами, дымовые люки или открываемые не задуваемые фонари. В многоэтажных зданиях следует применять вытяжные системы с механическим побуждением.

п. 7.11 Договора аренды     недвижимого

имущества № НсбФ/42321/15.

6.

 На первом этаже объекта арендодателя установлена автоматическая установка пожаротушения, на 2 этаже автоматическая установка пожаротушения отсутствует.

СП 5.13130.2009 «Системы противопожарной защиты.Установки пожарной сигнализации и пожаротушения автоматические. Нормы и правила проектирования.» п.А.5 «если площадь помещений, подлежащих оборудованию системами автоматического пожаротушения, составляет 40% и более от общей площади этажей здания, сооружения, следует предусматривать оборудование здания, сооружения в целом системами автоматического пожаротушения, за исключением помещений, перечисленных в п.4».

п. 7.11 Договора аренды     недвижимого

имущества № НсбФ/42321/15.

7.

Одна металлическая опорная стойка лестничного марша, расположенная на 1 этаже, имеет отслоения краски на площади 1см3 (фотография №7).

Постановление правительства РФ №390 от 25.04.2012г. «О противопожарном режиме» п.21: «руководитель (иное уполномоченное должностное лицо) организации, в пользовании которого на праве

собственности или на ином законном основании находятся объекты, обеспечивает устранение повреждений толстослойных напыляемых составов, огнезащитных обмазок, штукатурки, облицовки плитными, листовыми и другими огнезащитными материалами, в том числе на каркасе, комбинации этих материалов, в том числе с тонкослойными                вспучивающимися

покрытиями строительных конструкций, горючих отделочных и теплоизоляционных материалов, воздуховодов, металлических опор оборудования и эстакад, а также осуществляет проверку состояния

огнезащитной обработки (пропитки) в соответствии с инструкцией завода-изготовителя с составлением протокола проверки состояния огнезащитной

обработки (пропитки). Проверка состояния

п. 7.11 Договора аренды     недвижимого

имущества № НсбФ/42321/15

огнезащитной обработки (пропитки) при отсутствии в инструкции сроков периодичности проводится не реже 1 раза в год».

                                         Объект аренды (площадь, арендованная АО «Тандер»)

8

3   металлические           колонны, расположенные   возле   эвакуационных выходов   и   I   колонна  в   подсобном помещении 1 этажа имеют отслоения краски на площади от 10см2 до 200см1 (фотография №8).

Постановление правительства РФ №390 от 25.04.2012г. «О противопожарном режиме» п.21.

п.       7.11      Договора аренды    недвижимого  имущества               № НсбФ/42321/15.

9

В местах прохождения электрических кабелей   через   стены   отсутствуют кабельные проходки (фотографии М 9,10).

Федеральный закон № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008г. ст.82, п.7: «горизонтальные и вертикальные каналы для прокладки электрокабелей и проводов в зданиях, сооружениях и строениях должны иметь защиту от распространения пожара. В местах прохождения кабельных каналов, коробов, кабелей и проводов через строительные конструкции с нормируемым пределом огнестойкости должны быть предусмотрены кабельные проходки с пределом огнестойкости не ниже предела огнестойкости данных конструкций».

п. 6.1.5 Договора аренды недвижимого имущества № НсбФ/42321/15.

Согласно данного акта,   Акт допуска в эксплуатацию энергоустановки находящейся на первом этаже здания эксперту не предъявлен.

Как следует из заключения эксперта по итогам проверки, указанного в акте:   объем работ выполнен не полностью;  торгово-административный комплекс, с учетом выполненных работ не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации  пожарной безопасности.  

Вышеуказанный акт подписан представителями общества с ограниченной ответственностью «Професионалъ» с «особым мнением» изложенным в письменных возражениях исх.№02/08 от 17.08.2017г.

04.09.2017 АО «Тандер» направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «Професионалъ»  претензию исх.№3887/ДЭ, в которой потребовал  рассмотреть и подписать акт обследования от 21.07.2017г., а также  устранить выявленные и зафиксированные в акте  экспертизы недостатки.

В ответ на претензию общество с ограниченной ответственностью «Професионалъ» подготовил ответ (исх. №1/09 от 21.09.2017) отклонил требования АО «Тандер».

Уведомлением от 22.09.2017 №4386/17ДЭ  АО «Тандер» с целью установления и фиксации объемов выполненных и невыполненных  арендодателем работ по устранению замечаний, определенных в акте экспертизы от 03.08.2017 потребовала от арендодателя направить 28.09.2017 своего представителя. 

28.09.2017 комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора составлен акт Обследования систем противопожарной защиты. Согласно акта, осмотр объекта аренды осуществлен  совместно представителями сторон по договору, осмотр 2-го этажа здания за пределами границ объекта аренды осуществлялся представителями арендатора в одностороннем порядке и без согласования с обществом с ограниченной ответственностью «Профессионалъ». В акте отражены выявленные односторонние  замечания АО «Тендер» по второму этажу здания (п.1,2 таблицы раздела 3 акта), а также мнения представителей арендодателя по выявленным замечаниям арендатора непосредственно на объекте аренды (п.3,4,5,67 таблицы раздела 3 акта). При этом факт выявленных и отраженных в п.п.5,6,7 акта замечаний сторонами по договору признан, как несоблюдение арендатором положений п.6.1.5 договора аренды, а замечания указанные в  п.п.3,4 (отслоение краски на трех металлических колоннах и отсутствие кабельных проходок в местах прохождения электрических кабелей через стены)  отнесены на арендодателя, в ввиду несоблюдения п.7.11. договора аренды.  

В указанном акте зафиксировано отсутствие каких-либо иных нарушений требований нормативных актов, технических регламентов, проектной и нормативной документации в области пожарной безопасности. Актом также подтвержден факт  прекращения арендатором торговой деятельности в объекте аренде и производство демонтажных работ.

29.09.2017 АО «Тандер» уведомлением №378/17 известил общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» об отказе от исполнения договора аренды №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015, на основании п.8.3., 8.4 договора аренды, в связи с не устранением арендодателем недостатков объекта аренды, зафиксированных в  акте обследования 28.09.2017.

В ответ на уведомление от 29.09.2017, общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» направил в адрес АО «Тандер» свои возражения по расторжению договора в одностороннем порядке (исх№3/10 от 12.10.2017г.).

Уведомлением от 26.10.2017 №409/17, телеграммой от 27.10.2017, АО «Тандер» просил обеспечить общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» явку своего представителя для оформления акта приема-передачи помещений, в связи с расторжением договора аренды 31.10.2017г. В ответ на вышеуказанное уведомление, арендодатель заявил (исх.№8/10 от 30.10.2017)  о своем несогласии с фактом расторжения договора и предложил арендатору подписать акт о возврате помещений по окончанию срока аренды.

Уведомлением от 07.11.2017 №421/17, АО «Тандер» просило обеспечить явку представителя арендодателя 09.11.2017 для передачи помещения, являющегося предметом аренды.

09.11.2017  экспертом Союза «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» ФИО1 с участием представителей АО «Тандер» составлен акт экспертизы №015-05-00205, согласно которому установлен факт, что общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» отказалось от приемки нежилых помещений №№5,6,7,8,10,26,27 и применило ограничительные меры в отношении арендатора – отказалось допустить АО «Тандер» на объект аренды для передачи помещений.

30.11.2017 общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» оформило на вышеуказанный акт особое мнение №7/11.  

14.12.2017 АО «Тандер»  направило (исх.№17) в адрес арендодателя подписанный в одностороннем порядке (со стороны арендатора)  акт приема-передачи помещений от 31.10.2017 и указало о готовности  передать ключи от объекта.

АО «Тандер» обратилось в арбитражный суд со встречным иском, в котором просит суд признать договор аренды № НебФ/42321/15 от 06.07.2015 года  прекращенным 31.10.2017г.

В ходе судебного разбирательства по делу, суду была представлена разного рода техническая документация в виде актов об осуществлении технологических присоединений, о выполнении технических условий, осмотра электроустановок, декларация пожарной безопасности от 20.11.2017г., заключение о выявленных изменениях нежилого здания на предмет не отнесения выявленных изменений к реконструкции здания, акт проверки приложение отдела пожарного надзора к акту проверки №331-ОПН от 08.05.2015г., протокол проведения проверки качества огнезащитной обработки металлических конструкций, протокол испытания наружной пожарной лестницы, акт комплексного опробования установок автоматической противопожарной защиты, акты об окончании пусконаладочных работ,  акт о приемки в эксплуатацию оборудования пожарной сигнализации, проектная документация «торгово-административный комплекс 2 очередь строительств, 2-3 этапы строительства. Раздел 9 мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, рабочая документация «автоматическая установка  водяного пожаротушения», рабочая документация автоматическая установка пожаротушения и внутренний противопожарный водопровод 1708-15-пт, заключения по независимой оценке пожарного риска на соответствие требованиям пожарной безопасности торгово-административного здания, отчет по оценке пожарного риска при эвакуации людей из здания торгово-административного комплекса, решение арбитражного суда по делу А33-596/2018, предварительный договор аренды недвижимого имущества от 31.07.2013 с приложениями и дополнительными соглашениями, положительное заключение негосударственной экспертизы от 10.02.2014г.,  документы, на работе произведенные АО «Тандер» в арендуемом помещении и др. 

В ходе судебного разбирательства по делу, судом было удовлетворено ходатайство АО «Тандер» о назначении судебной пожарно-технической экспертизы, которая была выполнена ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ. Согласно заключения №002-2-1-2019 экспертизы:

- помещения торгово-административного здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-т Металлургов, 2р, оборудованы следующими системами противопожарной защиты:

- автоматической установкой пожаротушения (АУПТ);

- внутренним противопожарным водоснабжением (ВПВ);

- автоматической установкой пожарной сигнализации (АУПС);

- системой оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре (СОУЭ);

- системой противодымной защиты.

В результате визуального осмотра и испытания систем противопожарной защиты 24.01.2019 г. установлено, что:

1. Автоматическая установка пожаротушения находится в работоспособном состоянии;

2. Внутренний противопожарный водопровод находится в работоспособном состоянии;

3. Автоматическая пожарная сигнализация находится в неработоспособном состоянии, а именно:

а) отсутствует прием электрических сигналов от автоматических пожарных извещателей (помещения №58, №76) на втором этаже;

б)   при переключении электропитания с основного источника на резервный произошло отключение органов управления и технических средств системы пожарной сигнализации;

в)  при испытании пожарных извещателей изменением физических параметров окружающей среды установлено, что срабатывания извещателей помещений 12-53, расположенных на первом этаже здания, помещений №58, №76 на втором этаже не произошло; 

4.Система оповещения управления эвакуацией людей при пожаре находится в неработоспособном состоянии, а именно:

а) на первом этаже отсутствует передача электрических сигналов на пожарные оповещатели при срабатывании от ручных и автоматических пожарных извещателей;

б)  на первом этаже отсутствует автоматический контроль целостности линий связи с внешними устройствами  (световыми,  звуковыми  и  речевыми пожарными оповещателями), световая и звуковая сигнализация о возникшей неисправности;

в)  на первом этаже при переключении электропитания с основного источника на резервный произошло отключение органов управления и технических средств системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

5. Система дымоудаления находится в неработоспособном состоянии, а именно: на первом этаже не происходит запуск системы в автоматическом режиме при срабатывании технических средств пожарной сигнализации, а также от внешних устройств управления системой.

Согласно заключения экспертизы, оценить  соответствие  монтажных работ,   а так  же  соответствие  комплекса оборудования имеющихся систем противопожарной защиты требованиям проектной        документации не представляется возможным.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 307-309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора  и должны исполняться в соответствии с его условиями и требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, правоотношения сторон возникли из заключенного между ними 06.07.2015 договора  аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15. 

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации,  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

 По  договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст.650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  Предметом спора, с учетом заключенного между сторонами договора аренды  недвижимого имущества №НсбФ/42321/15, является факт неоплаты арендатором арендной платы за ноябрь 2017 и наличие, либо отсутствие на ноябрь 2017 самого факта договорных отношений.

Согласно ст.611 Гражданского кодекса Российской Федерации,   Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из материалов дела, отношения сторон в аспекте заключения вышеуказанного договора имели длительный предварительный характер (заключение предварительного договора аренды, совместные обследования помещений, выполнение тех или иных строительно-монтажных работ и проектировочных решений).

Сам договор был заключен на срок 12 лет и предполагал между сторонами длительные правоотношения.

В разделе 5 договора аренды сторонами определены права и обязанности арендодателя. В частности на арендодателя возложены обязанности по  обеспечению беспрепятственного использования Арендатором Объекта на условиях Договора, не ограничивая каким-либо образом права Арендатора по пользованию Объектом по назначению, указанному в п. 1,2. Договора, и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению. Выполнить требования законодательства Российской Федерации в области санитарно-эпидемиологического   благополучия   населения   и   пожарной   безопасности, соблюдать правила противопожарного режима и принимать меры пожарной безопасности в Здании, обеспечить подачу питания на систему противопожарной защиты, системы оповещения и управления эвакуацией до Объекта и получения сигналов от систем противопожарной защиты от Объекта до приборов приемно-контрольных и приборов управления, обеспечить интенсивность орошения автоматической установки пожаротушения в соответствии со специально техническими условиями для данного Объекта, обеспечить  исправность шельфов  и  соединительных линий от Объекта  до  помещения пожарного  поста,  а так же  исправное состояние  приборов  приемно-контрольных приборов  управления обеспечивающих работу автоматической пожарной сигнализации, обеспечить подачу электропитания от вентилятора, люка, клапана дымоудаления до приемно-контрольных приборов и приборов управления, в том числе  исправность  шлейфов и соединительных линий от границы Объекта до помещения пожарного поста (до передачи Арендатору  энергопринимающих устройств); обеспечить возможность подключения автоматической установки пожаротушения и систем внутреннего противопожарного водопровода к магистральному трубопроводу обеспечивающий нормативный расход воды на цели пожаротушения.

В свою очередь в разделе 6 определены права и обязанности Арендатора по договору, в т.ч.: 

- поддерживать Объект в исправном состоянии.

- своевременно  вносить  плату за  пользование Объектом арендную плату и иную  определенную настоящим договором плату.

- выполнять требования законодательства Российской Федерации в области санитарно- эпидемиологического благополучия населения и пожарной безопасности, соблюдать правила противопожарного  режима и принимать меры пожарной безопасности в Объекте.  

-  производить за свой счет текущий ремонт Объекта.

Согласно ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В акте от 03.09.2015   приема-передачи недвижимого имущества  определены недостатки объекта, которые должны быть устранения арендодателем, это:

- не выполнено устройство ТП (трансформаторной подстанций) и ГРЩ (главного распределительного щита) Здания.  Срок выполнения устранения  данных недостатков определен  не позднее 15 сентября 2015 г.       

- не проложены кабели от ГРЩ Здания до ГРЩ Объекта. Срок выполнения — не     позднее  15 сентября 2015 г. 

В п.п.7.7.,7.8,7.9, 7.10 договора предусмотрены меры ответственности арендодателя за несоответствие объекта противопожарным, строительным, санитарным нормам, в случае подтверждения данного факта со стороны контролирующих органов. Согласно п. 7.11 договора аренды  Арендодатель является ответственным за соответствие Здания требованиям законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в том числе: требованиям к системе автоматического пожаротушения; требованиям к системе пожарной сигнализации: требованиям к внутреннему противопожарному водопроводу; требованиям к наружному противопожарному водоснабжению; требованиям к системам оповещения людей о пожаре и управления эвакуацией людей в здании; требованиям к системе аварийного освещения здания; требованиям к конструктивным элементам (перекрытия, стены, колонны, несущие элементы, перегородки); требования к противодымной защите.

Разделом 8 определены условия досрочного прекращения договора аренды. Согласно п.8.3. определены условия, когда договор  может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом Арендодателю за 1 (один) месяц до предполагаемой даты расторжения, в т.ч. в случае если: Арендатором обнаружены препятствующие пользованию недостатки Объекта, что подтверждается Актом, подписанным Сторонами (п.8.3.3.).

Согласно п.8.4.,  Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в соответствии с условиями п. 8.3. Договора только после направления Арендодателю письменного требования об устранении допущенных нарушений в разумный срок, не превышающий 20 (двадцать) календарных дней. В том случае, если Арендодатель устраняет нарушение в сказанный срок. Договор расторжению не подлежит.

Поскольку АО «Тандер» строит свою правовую позицию исходя из факта одностороннего расторжения договора аренды с 31.10.2017, произведенного на основании применения п.8.3.3. договора аренды, суд считает необходимым изначально дать оценку требованиям АО «Тандер» о признании вышеуказанного договора прекращенным.

29.09.2017 АО «Тандер» уведомлением №378/17 известил общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» об отказе от исполнения договора аренды №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015, на основании п.8.3.3, 8.4 договора аренды, в связи с не устранением арендодателем недостатков объекта аренды, зафиксированных в  акте обследования 28.09.2017. Факт получения данного уведомления истцом по настоящему делу не оспаривается.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации,  сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.154 Гражданского кодекса Российской Федерации,  сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.  Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами (ст.155 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из ст.156 Гражданского кодекса Российской Федерации, к односторонним сделкам соответственно применяются общие положения об обязательствах и о договорах, поскольку это не противоречит закону, одностороннему характеру и существу сделки.

Направив в адрес общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» уведомление об отказе от договора аренды, АО «Тандер» совершило одностороннею сделку, последствием которой, считало прекращение прав и обязанностей по договору аренды.

 В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Как следует из доводов общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» указанных отзывах и пояснениях по настоящему делу, представленных в качестве возражений по встречному иску, факт одностороннего расторжения договора аренды на основании уведомления от 29.09.2017 им оспаривается и не признается. 

Учитывая предмет встречных требований АО «Тандер», а именно признание договора аренды прекратившим свое действие, суд считает, что при рассмотрении данных требований суд должен оценить правомерность и обоснованность самой сделки по одностороннему отказу от договора аренды.

Согласно п.51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении суда некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

В соответствии со ст.450.1. Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В качестве основания для отказа от договора аренды, арендатор указывает на п.8.3.3. договора, а именно обнаружение арендатором препятствующих использованию недостатков объекта аренды, факт которых должен быть подтвержден подписанным сторонами по договору актом.

Как следует из уведомления от 29.09.2017 арендатор указывает в качестве подтверждения наличия оснований для отказа от договора по п.8.3.3. на факт  не устранения арендодателем недостатков объекта аренды, зафиксированных в  акте обследования от 28.09.2017.  Сам факт наличия недостатков, по мнению АО «Тандер», был установлен в акте экспертизы №015-05-00118,  требование об устранении которых было направлено в претензии от 04.09.2017 №3887/17/ДЭ.

Вышеуказанные документы представлены в материалы дела и факт их получения обществом с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» не оспаривается.

Вместе с тем, суд считает, что при волеизъявлении на  отказ от договора, арендатором должен быть подтвержден факт не только наличия недостатков объекта аренды, причем таких, которые ему не были известны на момент получения имущества в аренду (ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации), но и их существенный характер, который препятствует к дальнейшему использованию объекта аренды.

Наличие таких недостатков по условиям договора (п.8.3.3.) должен подтверждать совместный между арендатором и арендодателем акт. В качестве такого акта суду представлен акт экспертизы №015-05-00118 от 03.08.2017г., подписанный со стороны арендодателя с возражением (особым мнением). 

Условия договора аренды, не определяют необходимость участия представителя Союза «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата», в качестве при составлении данного акта. Целью данного акта, как следует из п.6 акта, является не определение  недостатков и определение их характера, как  препятствующих арендному использованию объекта, фактически переданному арендатору с 03.09.2016г., а «проверка  объема  и качество выполненных работ в торгово-административном комплексе по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, Советский район, пр-т Металлургов, д. 2Р на соответствие требованиям Договора аренды № НсбФ/42321/15 от 06. 07.2015 г.». 

При этом перечень самих работ, которые должен произвести арендодатель по договору аренды в акте не отражен.  Как следует из акта в качестве документов у лиц, составивших акт имелись: договора аренды, претензия АО «Тандер», ответ на претензию от общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» и две доверенности на представителей арендодателя. Таким образом, предметом исследования не была ни проектная, ни иная техническая документация в области строительства и установки средств противопожарной безопасности.

В акте определен перечень нарушений в конструкции здания и объекта аренды в сфере противопожарной безопасности, со ссылкой на п.7.11 договора, согласно которому арендодатель является ответственным за соответствие здания требования в области противопожарной безопасности.

Вместе с тем,  суду не представлены доказательств, наличия у лиц, составивших данный акт специальных познаний в области пожарной безопасности, доказательств наличия у них знаний  специальной нормативно-технической базы по пожарной безопасности. В качестве подтверждения наличия у эксперта - ФИО1 специальных познаний, соответствующего образования для сделанных в акте экспертизе выводах суду были представлены:

-  диплом ФГУОУВПО «Сибирский федеральный университет» о присвоении 15.06.2012 ФИО1 квалификации инженера по специальности «промышленное гражданское строительство»;

- аттестат аккредитации выданный Торгово-промышленной палатой Российской Федерации  Союзу «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» о соответствии  требованиям СТО ТПП 10-02-07, СТО ТПП 10-03-10, предъявляемым к системе «ТПП ЭКСПЕРТ» к экспертным организациям, и аккредитации для проведения товарной экспертизы.

По мнению суда, вышеуказанными документами не подтверждается факт наличия у данного лица права на осуществление обследований и дачу заключений на предмет соответствия объекта Федеральному закону от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и иных нормативных актов в области пожарной безопасности.

Не подтверждена профессиональная квалификация и иных лиц, подписавших акт со стороны АО «Тандер».

Как следует из акта, предметом оценки являлось качество и объем выполненных работ, вместе с тем, в акте отсутствуют сведения с какой проектной или иной документацией осуществлялось данное сравнение. Ссылка в акте на п.7.11 договора аренды, по мнению суда, носит общий характер, т.к. данный пункт декларирует ответственность арендодателя за нарушения норм противопожарной безопасности которые, учитывая, положения всего раздела 7 данного договора,  должны быть подтверждены соответствующими заключениями, актами проверки государственных органов контролирующих сферу соблюдения норм противопожарной безопасности. Данных документов суду представлено не было.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что  акт экспертизы №015-05-00118 от 03.08.2017 не подтверждает факт наличия недостатков, препятствующих использованию объекта по целевому назначению, а значит, не может являться основанием для одностороннего отказа от договора аренды.

28.09.2017 комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора составлен акт Обследования систем противопожарной защиты. Согласно акта, осмотр объекта аренды осуществлен  совместно представителями сторон по договору, осмотр 2-го этажа здания за пределами границ объекта аренды осуществлялся представителями арендатора в одностороннем порядке и без согласования с обществом с ограниченной ответственностью «Профессионалъ». В акте отражены выявленные односторонние  замечания АО «Тендер» по второму этажу здания (п.1,2 таблицы раздела 3 акта), а также мнения представителей арендодателя по выявленным замечаниям арендатора непосредственно на объекте аренды (п.3,4,5,67 таблицы раздела 3 акта). При этом факт выявленных и отраженных в п.п.5,6,7 акта замечаний сторонами по договору признан, как несоблюдение арендатором положений п.6.1.5 договора аренды, а замечания указанные в  п.п.3,4 (отслоение краски на трех металлических колоннах и отсутствие кабельных проходок в местах прохождения электрических кабелей через стены)  отнесены на арендодателя, в ввиду несоблюдения п.7.11. договора аренды.  

В указанном акте зафиксировано отсутствие каких-либо иных нарушений требований нормативных актов, технических регламентов, проектной и нормативной документации в области пожарной безопасности. 

Актом также подтвержден факт  прекращения арендатором торговой деятельности в объекте аренде и производство демонтажных работ.

Судом, по ходатайству АО «Тандер» была назначена  пожарно-техническая экспертиза, которая была выполнена ФГБУ СЭУ ФПС ИПЛ. Согласно заключения №002-2-1-2019 экспертизы в результате визуального осмотра и испытания систем противопожарной защиты 24.01.2019 г. установлено, что:

1.   Автоматическая установка пожаротушения находится в работоспособном состоянии;

2.   Внутренний противопожарный водопровод находится в работоспособном состоянии;

3. Автоматическая пожарная сигнализация находится в неработоспособном состоянии, а именно:

а) отсутствует прием электрических сигналов от автоматических пожарных извещателей (помещения №58, №76) на втором этаже;

б) при переключении электропитания с основного источника на резервный произошло отключение органов управления и технических средств системы пожарной сигнализации;

в) при испытании пожарных извещателей изменением физических параметров окружающей среды установлено, что срабатывания извещателей помещений 12-53, расположенных на первом этаже здания, помещений №58, №76 на втором этаже не произошло; 

4.Система оповещения управления эвакуацией людей при пожаре находится в неработоспособном состоянии, а именно:

а)  на первом этаже отсутствует передача электрических сигналов на пожарные оповещатели при срабатывании от ручных и автоматических пожарных извещателей;

б)  на первом этаже отсутствует автоматический контроль целостности линий связи  с  внешними  устройствами (световыми,  звуковыми  и  речевыми  пожарными       оповещателями), световая и звуковая сигнализация о возникшей неисправности;

в)  на первом этаже при переключении электропитания с основного источника на резервный произошло отключение органов управления и технических средств системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре;

5. Система дымоудаления находится в неработоспособном состоянии, а именно: на первом этаже не происходит запуск системы в автоматическом режиме при срабатывании технических средств пожарной сигнализации, а также от внешних устройств управления системой.

Согласно заключения экспертизы, оценить  соответствие  монтажных работ,   а так  же  соответствие  комплекса оборудования имеющихся систем противопожарной защиты требованиям проектной документации не представляется возможным.

Данное заключение не подтверждает, что выявленные и установленные в январе 2019г. факты имели место на момент отказа  от договора со стороны арендатора, а именно на сентябрь 2017 и то, что они соответственно являлись препятствием для использования объекта аренды в целях, определенным договором аренды.

С учетом указанных обстоятельств, суд считает, что при совершении арендатором односторонней сделки по отказу от договора аренды, были  не соблюдены требования к ее совершению,  в связи с чем,  такая сделка не повлекла  юридических последствий, на которые она была направлена.

Следовательно, правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований АО «Тандер» признать договор аренды №НсбФ/42321/15  от 06.07.2015 прекращенным с 31.10.2017, у суда нет. 

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.  Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в  т.ч. в виде:  определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Разделом 4 договора аренды определены размер и порядок исчисления и  оплаты арендной платы по договору аренды. Согласно п.4.1. договора аренды арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату, которая состоит из:  постоянной и переменной части. Как следует из п.4.2. постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания Акта приема-передачи Объекта. Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся Арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта. 

Срок оплаты постоянной части арендной платы определен в п.4.5. договора и  установлен в виде  ежемесячных  платежей  не позднее 10 числа расчетного месяца.

Согласно п.4.6. договора аренды, не  ранее, чем через 12  месяцев после подписания Акта приема-передачи постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждые 12 месяцев аренды) на 3,5% от уровня действующей арендной платы на момент такого изменения. Ежегодное повышение размера Постоянной арендной платы осуществляется  на основании письменного уведомления, передаваемого Арендодателем уполномоченному приказом представителю не позднее чем за 30 календарных дней до даты повышения. 

Пунктом 4.8. договора  аренды определено, что арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда Арендатор не имел возможности пользоваться Объектом в силу обстоятельств, за которые отвечает Арендодатель, в том числе по причине проведения Арендодателем капитального ремонта, ремонтных работ в  Здании/Объекте, либо   устранения последствий аварий, а также по причине   приостановки эксплуатации Объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда в силу обстоятельств, за которые отвечает Арендодатель, до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию Объекта.

05.11.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору № НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г. В соответствии с данным соглашением  изменена редакция п.4.4. договора, согласно которой, постоянная часть арендной платы начисляется и уплачивается с даты подписания Акта приема-передачи Объекта в следующем порядке: 

- в период с «03» сентября 2015 г, по «30» ноября 2015 г. включительно Постоянная часть арендной платы составляет 814 622 рубля 62 копейки, в т.ч. НДС 18%.  в месяц;

- в период с «01» декабря 2015 г. по «31» января 2016 г. Постоянная часть арендной платы составляет 925 147   рублей 62 копейки, в т.ч. НДС 18%, в месяц;

- в период с «01» февраля 2016 г. по 02 августа 2016 г. Постоянная часть арендной штаты составляет 814 622 рубля 62 копейки, в т.ч. НДС18%, в месяц; 

- начиная с 03 августа 2016г. Постоянная часть арендной платы составляет 1 280 110  рублей 00 копеек, в т.ч. НДС 18%, в месяц.

Информационным письмом от 03.10.2017 №3/10 арендодатель известил арендатора об изменении размера постоянной арендной платы на 3,5% с 16.11.2017 на основании п.4.6. договора аренды. 

Истец предъявляет к взысканию с ответчика арендную плату за   ноябрь 2017 в размере 1 302 511 руб. 92 коп., исходя из расчета: размер постоянной части арендной платы за месяц с 16.11.2017 года составляет 1 324 913,85 рублей из расчета:

3,5% = 1 280 110,00 руб. : 100% х 3,5% = 44 803,85 рублей. 1 280 110,00 руб. + 44 803,85 руб. = 1 324 913,85 руб. Арендная плата с 01.11.2017 года по 15.11.2017 года включительно составляет 640 054,99 рублей из расчета: 1 280 110,00 руб. : 30 дней х 15 дней = 640 054,99 рублей.  Арендная плата с 16.11.2017 года по 30.11.2017 года составляет 662 456,92 рублей, из расчета: 1 324 913,85 руб. : 30 х 15 дней = 662 456,92 рублей. Общая сумма арендной платы за ноябрь 2017 года, с 01.11.2017 года по 30.11.2017 года составляет 1 302 511,92 рублей из расчета: 640 054,99 рублей + 662 456,92 = 1 302 511,92 рублей.

Расчет истца проверен судом и признан соответствующим условиям договора. Суду не представлено доказательств оплаты арендатором вышеуказанной суммы арендной платы, факт ее неоплаты арендатором не оспаривается.

Учитывая отсутствие доказательств оплаты, а также факта расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества  арендодателю, суд считает, что требования общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» о взыскании арендной платы  за ноябрь 2017г. подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство может быть обеспечено неустойкой,  денежной суммой определенной договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Пунктом 7.3. договора определена ответственность за нарушение Арендатором сроков внесения арендной платы, в виде  неустойки в размере 0.01% от неоплаченной суммы Арендной платы за каждый день просрочки, до фактического исполнения Арендатором обязательств по оплате Арендной платы.

Общество с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» предъявляет к взысканию с АО «Тандер» договорную неустойку в размере 24 360 руб. 68 коп. за просрочку оплаты арендной платы за период с  15.09.2015г. по 20.11.2017г. (согласно представленного расчета к заявлению от 20.07.2018г.), за несвоевременную оплату арендных платежей с момента передачи имущества в аренду. В качестве доказательств несвоевременности оплаты представлены платежные поручения арендатора о внесении арендных платежей.

Представленный расчет неустойки проверен судом на соответствие условий договора, с учетом фактически произведенных арендатором платежей и признан правильным.

Поскольку доказательств своевременной оплаты арендатором арендной платы за период с 15.09.2015 по 20.11.2017 суду не представлено, требования арендодателя о взыскании договорной неустойки подлежат удовлетворению.

Расходы по произведенной по делу судебной экспертизы, суд, на основании ст.ст.110-112 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации, относит на АО «Тандер». В связи оплатой АО «Тандер» на депозитный счет арбитражного суда по платежному поручению №17743 от 16.11.2018 суммы в размере 330 000 руб., превышающий установленный судом размер вознаграждения эксперту,   суд осуществляет возврат АО «Тандер» излишне оплаченной суммы.    

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ). 

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 132, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» г.Красноярск удовлетворить.

Взыскать с акционерного общества «Тандер» г.Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профессионалъ» г.Красноярск 1 326 872 руб. 61 коп. в т.ч.:

- 1 302 511 руб.93 коп. долга по арендной плате за ноябрь 2017 по договору аренды недвижимого имущества №НсбФ/42321/15 от 06.07.2015г.

- 24 360  руб. 68 коп. неустойки за просрочку оплаты арендной платы с 15.09.2015 по 20.11.2017

Взыскать с общества  с ограниченной ответственностью «Тандер» г.Краснодар в доход федерального бюджета 26 269 руб. государственной пошлины.

В удовлетворении встречного иска общество с ограниченной ответственностью «Тандер» г.Краснодар отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Тандер» г.Краснодар с депозитного счета Арбитражного суда Красноярского края 232 702 руб. 08 коп. оплаченных в качестве платы за проведение экспертизы по платежному поручению №17743 от 16.11.2018г.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение  в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может  быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков