Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-7670/2021

город Брянск

16 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2023 года

Арбитражный суд  Брянской области в составе судьи  Грахольской И.Э. ,     при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь»

к Найтоповичской сельской администрации, индивидуальному предпринимателю ФИО2

о признании торгов недействительными и расторжении договора

при участии:

от заявителя:  – ФИО3 – представитель (доверенность от 10.01.2022), ФИО4 – представитель (доверенность б/н от 01.09.2022);

от заинтересованного лица: – ФИО5 – представитель (доверенность б/н от 01.09.2022);

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь» (далее – ООО «Красный Октябрь», Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Найтоповичской сельской администрации о признании недействительными открытого аукциона от 02.11.2021 по продаже земельного участка площадью 1539900 кв.м. по адресу: Брянская область, Унечский район, колхоз «Свободный путь», паевые земли, кадастровый номер 32:27:0220201:253 и протокола от 02.11.2020 о признании ФИО2  победителем. 

Арбитражным судом Брянской области заявление ООО «Красный Октябрь» было оставлено без удовлетворения.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 решение суда было оставлено без изменения, а жалоба Общества без удовлетворения.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 08.06.2022 отменил решение суда первой инстанции и постановление  апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение для проведения в рамках дела оценки правомерности проведения торгов применительно к требованиям Закона №101-ФЗ.

При новом рассмотрении дела заявитель уточнил требования и просит признать открытый аукцион от 02.11.2020 по продаже земельного участка площадью 1 539 900кв.м. в Брянской области, Унечском районе, колхоз «Свободный путь», кадастровый  номер 32:27:0220201:253 и протокол от 02.11.2020 недействительными.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым  номером 32:27:0220201:253 между Найтоповичской сельской администрацией индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 определением суда  от 18.10.2022 был исключен из числе третьих лиц и привлечен в качестве соответчика.

Найтоповичская сельская администрация и ИП ФИО2 с заявленными требованиями не согласны по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения судебного заседания, в судебное заседание представителя не направило. 

Заслушав доводы и пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

02.11.2020 в 9 ч. 30 мин. в помещении Найтоповичской сельской администрации состоялся открытый аукцион по продаже земельного участка площадью 1539900 кв.м, расположенного по адресу: Брянская область, Унечский район, колхоз «Свободный путь», паевые земли, кадастровый номер 32:27:0220201:253. Победителем аукциона признан ФИО2.

Полагая, что аукцион проведен с нарушением установленного порядка проведения, а также полагая, что нарушены права и законные интересы ООО «Красный Октябрь», заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

В обоснование заявленных требований  заявитель ссылается на несоблюдение 6-месячного срока для подачи заявлений о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельного участка со дня возникновения права собственности на данный земельный участок за Найтоповичской сельской администрацией (05.08.2020).

Кроме того, заявитель ссылается на справку (заключение) ГКУ Брянской области «Унечское районное управление сельского хозяйства», согласно которой ООО «Красный Октябрь» открыто, непрерывно и долгое время использовало спорный земельный участок под посадку картофеля на площади 90 га и проводило культурно-технические работы на остальной площади, в связи с чем имело право обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи данного земельного участка.

При рассмотрении дела суд руководствуется следующим.

На основании пункта 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности. 

В статье 39.2 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи. 

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ). 

Согласно части 1 статьи 1 Закон № 101-ФЗ данным законом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. 

По общему правилу, закрепленному также в пункте 1 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах). 

В силу п.5.1 ст. 10 Закона № 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети «Интернет» (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течении одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-то был необоснованно отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была непринята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены нарушения правил, установленных законом.

Право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:27:0220201:253 зарегистрировано за Муниципальным образованием «Найтоповичское сельское поселение» 05.08.2020 (запись в ЕГРН № 32:27:0220201:253-32/083/2020-1).

21.08.2020 в «Унечской газете» №38 (10628) было опубликовано информационное сообщение о том, что за Найтоповичской сельской администрацией возникло право муниципальной собственности на земельный участок, образованный в счет долей, находящихся в муниципальной собственности.

В газете «Унечская газета» от 25.09.2020 года было опубликовано извещение о проведении Найтоповичской сельской администрацией аукциона по продаже спорного земельного участка.  Дата и время проведения аукциона определены – 02.11.2020 9 ч. 30 мин.

В извещении был разъяснен порядок проведения аукциона, перечень необходимых документов для участия в аукционе, в том числе заявка на участия, а также документ, подтверждающий внесение задатка (50 % начальной цены предмета аукциона в сумме 1 859 700 руб.).

По состоянию на 16:00, 30.10.2020 года (крайнее время подачи заявок) в Найтоповичскую сельскую администрацию поступило 3 заявки на участие в аукционе от: ООО «Красный октябрь», индивидуального предпринимателя ФИО2 и ООО «Фермерское хозяйство Пуцко». По результатам рассмотрения заявок было выяснено и подтверждено, что все 3 заявки были поданы с соблюдением Порядка подготовки и проведения аукционов, утвержденным Найтоповичской сельской администрацией. Во исполнение вышеуказанного порядка в адрес всех обратившихся организаций были направлены уведомления о допуске их к участию в аукционе.

Аукцион по продаже спорного земельного участка состоялся 02.11.2020 в 09 ч. 30 мин. На момент проведения аукциона была проведена регистрация участников аукциона. Для участия в аукционе явился и был зарегистрирован единственный участник – индивидуальный предприниматель ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО6.

10.11.2020 года Найтоповичская сельская администрация направила единственному участнику аукциона индивидуальному предпринимателю ФИО2 проект договора купли- продажи земельного участка, который впоследствии был подписан и зарегистрирован в органах Росреестра. 

Из изложенного следует, что орган местного самоуправления – Найтоповичская сельская администрация после регистрации права муниципальной собственности 05.08.2020 на спорный земельный участок, назначил проведение аукциона на право заключения договора купли-продажи земельного участка с нарушением установленного Федеральным законом  № 101-ФЗ  шестимесячного срока для обращения  сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

При рассмотрении настоящего спора суд исходит из следующего.

Из пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса следует, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса.

В пункте 44 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.02.2014 № 5243/06 сформулирована правовая позиция, согласно которой совершенная на торгах сделка с неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

Поскольку аукцион по продаже спорного земельного участка проведен Найтоповичской сельской администрацией с нарушением процедуры проведения (извещение о проведении аукциона и проведение аукциона – без учета шестимесячного срока для обращения сельскохозяйственных предприятий либо крестьянских фермерских хозяйств, использующих земельный участок для его приобретения либо аренды), требования заявителя о признании открытого аукциона от 02.11.2020 по продаже земельного участка площадью 1 539 900кв.м. в Брянской области, Унечском районе, колхоз «Свободный путь», кадастровый  номер 32:27:0220201:253 и протокола от 02.11.2020 недействительными подлежат удовлетворению.

Как следует из части 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, признание торгов недействительным влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Учитывая изложенное, требование заявителя о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым  номером 32:27:0220201:253 между Найтоповичской сельской администрацией индивидуальным предпринимателем ФИО2, также подлежит удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства Найтоповичской сельской администрацией были заявлены доводы об отсутствии нарушения прав заявителя проведением торгов и, в подтверждение представлены документы: соглашение по передаче земельного участка от 12 марта 2019, акт приема передачи земельного участка от 12 марта 2019, которые были подписаны со стороны Главы Найтоповичской сельской администрации ФИО7 и ИП ФИО2, акт обследования земельного участка от 02 июля 2020, который был подписан со стороны Главы Найтоповичской сельской администрации ФИО7, а также членами комиссии: Н. Ф. Шпигарь, ФИО8, ФИО6.

А также представлено соглашение по передаче земельного участка от 12 марта 2019 года, которое было подписано со стороны Главы Найтоповичской сельской администрации ФИО7, действующей на основании Устава и решения Найтоповичского сельского совета народных депутатов №4-20 от 28.10.2019 и ИП ФИО2 

Указанные доводы Найтоповичской сельской администрации суд принять не может.

Как следует из материалов дела и доводов заявителя были произведены кадастровые работы по подготовке проекта межевания и межевого плана земельного участка, в связи с образованием земельного участка путем выдела в счет 29 долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 32:27:0000000:106, расположенный: Брянская область, Унечский район, колхоз «Свободный путь», паевые земли, площадь образуемого земельного участка 1 539 900 кв.м., с целью постановки на кадастровый учет земельного участка для Найтоповичской сельской администрации.

В подтверждение заявителем представлены: договор подряда №17/1 на производство кадастровых работ от 27 мая 2020 года, акт приемки-передачи выполненных работ по договору подряда №17/1 от 27.05.2020 г. от 29.06.2020 года. 

По результатам выполненных кадастровых работ подготовлен Проект межевания земельных участков от 29.06.2020 года и земельный участок был поставлен на кадастровый учет. Вновь образованному земельному участку был присвоен кадастровый номер 32:27:0220201:253, который являлся предметом аукциона.

Учитывая изложенное, подлинность соглашения о передаче земельного участка ИП ФИО2 в 2019 году вызывает сомнения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  относятся  на  заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь» удовлетворить.

Признать открытый аукцион от 02.11.2020 по продаже земельного участка площадью 1 539 900кв.м. в Брянской области, Унечском районе, колхоз «Свободный путь», кадастровый  номер 32:27:0220201:253 и протокол от 02.11.2020 недействительными.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым  номером 32:27:0220201:253 между Найтоповичской сельской администрацией индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с Найтоповичской сельской администрации в пользу общества с ограниченной ответственностью «Красный Октябрь» судебные расходы по оплате государственной пошлины по делу в размере 6000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд г. Тула. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Брянской области.

 

СудьяГрахольская И.Э.