Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-81-03,

сайт: http://www.krasnodar.arbitr.ru

 

Именем  Российской Федерации 

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар Дело № А32-25502/2017резолютивная часть объявлена 02 октября 2017 г. 

полный текст изготовлен 04 октября 2017 г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Гордюка А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киреевой Е.В., при участии: от АО «Труженик моря» - ФИО1 (доверенность), от ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» - ФИО2 (доверенность), от ООО «Порт Азово-Черноморский» - ФИО3 (доверенность), от ООО «ВЕРП» - ФИО4 (директор – паспорт, выписка), при участии ФИО5 (паспорт), рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ООО «Верп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о регистрации перехода права собственности (третьи лица - ООО «Порт Азово-Черноморский» ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>, АО «Труженик моря» ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***>), ФИО6), установил следующее.

ЗАО «ВЕРП» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» о регистрации перехода права собственности на основании договора аренды с правом выкупа от 01.10.2016 к истцу на следующее имущество:

№

Наименование объекта и площадь:

Литер

1.

здание дизель-генераторной, общей площадью 648, 6 кв.м.;

О

2.

здание проходной, общей площадью, 408, 7 кв.м.;

А,А1,а,а1,а2

3.

здание склада временного хранения, общей площадью 455,0 кв.м.;

Д

4.

здание административного корпуса, общей площадью 170,1 кв.м.;

Б

5.

склад, общей площадью 331,5 кв.м.;

 

  6.

склад, общей площадью 1 424,8 кв.м.;

 

7.

мех. мастерские, общей площадью 490,3 кв.м.;

 

8.

ж/д путь, 2 295 п.м.;

 

  9.

бетонные площадки 46 004 кв.м.

 

объекты, указанные в пунктах 1-9, входят в состав причала № 24 (с открылком, южной набережной и берегоукреплениями) с объектами береговой инфраструктуры, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23-01.44-2.7.2002-454

10. Здание культурно-бытовой назначения (лаборатория, медпункт), общей площадью 116,8 кв.м., литер X, расположенное по адресу: 

<

...>;

11. Здание столовой общей площадью 565 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>;

12. Здание гостиницы общей площадью 136 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Определением от 18.09.2017 суд удовлетворил ходатайство о процессуальном правопреемстве и заменил истца ЗАО «ВЕРП» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) на правопреемника ООО «ВЕРП» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В связи с наличием заявления о фальсификации доказательств суд предложил ООО «ВЕРП», ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ»: представить оригиналы договора аренды недвижимого имущества от 01.10.2016, заключённого ЗАО «ВЕРП» и ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ», акта приема-передачи от 01.10.2016, а также акта приема-передачи имущества от ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» к ООО «Порт Азово-Черноморский». Также ООО «ВЕРП» предложено представить доказательства оплаты по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 01.10.2016. 

Арбитражный суд Краснодарского края предложил АО «Труженик Моря» представить кандидатуры экспертов для назначения экспертизы в целях проверки ходатайства о фальсификации доказательств, а также внести денежные средства на оплату экспертизы на депозитный счёт Арбитражного суда Краснодарского края. 

Определением от 26.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5.

В судебном заседании стороны представили дополнительные документы. Истец ходатайствовал об уточнении требований и просил изменить основание иска - вместо договора аренды с правом выкупа от 01.10.2016 считать договор аренды с правом выкупа от 21.09.2017.

АО «Труженик моря» настаивал на необоснованности заявленных требований.

В судебном заседании суд допросил в качестве свидетеля ФИО4 с предупреждением об уголовной ответственности за отказ от дачи показаний и за дачу заведомо ложных показаний. На вопрос суда о том, подписывал ли он индоссаменты на векселях сбербанка серия ВГ № 0197160, 0197161, 0197162 и 0197163, ФИО4 пояснил, что индоссаменты на указанных векселях подписывались им.

В заседании по делу объявлен перерыв до 17-30 в пределах рабочего дня. После перерыва заседание продолжено в отсутствие участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Краснодарского края, изучив материалы дела и выслушав участвующих в заседании лиц, полагает, что требования являются обоснованными.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» (далее - компания) является собственником:

- причала № 24 (с открылком, южной набережной и берегоукреплениями) с объектами береговой инфраструктуры (здание дизель-генераторной, общей площадью 648, 6 кв.м.; здание проходной, общей площадью, 408, 7 кв.м.; здание склада временного хранения, общей площадью 455,0 кв.м.; здание административного корпуса, общей площадью 170,1 кв.м.; склад, общей площадью 331,5 кв.м.; склад, общей площадью 1 424,8 кв.м.; мех. мастерские, общей площадью 490,3 кв.м.; ж/д путь, 2 295 п.м.; бетонные площадки 46 004 кв.м.), расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23-01.44-2.7.2002-454

- здания культурно-бытовой назначения (лаборатория, медпункт), общей площадью 116,8 кв.м., литер X, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здания столовой общей площадью 565 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>;

- здания гостиницы общей площадью 136 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>.

На эти объекты зарегистрировано обременение в виде залога в пользу ФИО5.

Общество в первоначальном иске ссылается на то, что указанные объекты переданы компанией ему на основании договора аренды с правом выкупа от 01.10.2016 и акта приема-передачи от 01.10.2016. Поскольку ООО «ВЕРП» выполнило все условия договора для выкупа имущества, а компания отказалась осуществлять регистрацию перехода права собственности, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим иском.

В уточнениях иска общество указывает, что в связи с невозможностью представления оригинала договора от 01.10.2016 (оригинал изъят правоохранительными органами, о чем в дело представлен протокол выемки от 21.09.2017), а также истечением срока его действия, общество и компания (арендодатель) заключили в порядке новации договор аренды с правом выкупа от 21.09.2017, изменив срок действия договора и способ исполнения.

Так, в силу пункта 1.1. договора стороны установили, что настоящий договор является новацией по отношению к договору аренды от 01.10.2016. С заключением настоящего договора вместо договора от 01.10.2016 начинает действовать настоящий договор.

На основании пункта 1.2 договора арендодатель обязуется на срок до 20.09.2018 передать во временное владение и пользование имущество:

№

Наименование объекта и площадь:

Литер

1.

здание дизель-генераторной, общей площадью 648, 6 кв.м.;

О

2.

здание проходной, общей площадью, 408, 7 кв.м.;

А,А1,а,а1,а2

3.

здание склада временного хранения, общей площадью 455,0 кв.м.;

Д

4.

здание административного корпуса, общей площадью 170,1 кв.м.;

Б

5.

склад, общей площадью 331,5 кв.м.;

 

  6.

склад, общей площадью 1 424,8 кв.м.;

 

7.

мех. мастерские, общей площадью 490,3 кв.м.;

 

8.

ж/д путь, 2 295 п.м.;

 

  9.

бетонные площадки 46 004 кв.м.

 

объекты, указанные в пунктах 1-9, входят в состав причала № 24 (с открылком, южной набережной и берегоукреплениями) с объектами береговой инфраструктуры, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23-01.44-2.7.2002-454

10. Здание культурно-бытовой назначения (лаборатория, медпункт), общей площадью 116,8 кв.м., литер X, расположенное по адресу: 

<

...>;

11. Здание столовой общей площадью 565 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>;

12. Здание гостиницы общей площадью 136 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Стороны отметили, что составление акта приема-передачи не требуется, поскольку имущество находится во владении арендатора с 01.10.2016 (пункт 1.3 договора).

Выкупная цена имущества составляет 15 000 000 рублей (пункт 5.2 договора), арендатор вправе осуществить выкуп имущества по истечении срока аренды или дострочно. Выкуп имущества считается состоявшимся в случае направления арендатором уведомления в адрес Арендодателя о таком выкупе.

Пунктом 5.3 стороны установили, что новым способом исполнения обязательства по оплате выкупной цены стороны договора предусмотрели передачу арендодателю векселей Сбербанка РФ.

В дело представлено нотариально заверенное согласие ФИО5 как залогодержателя на передачу компанией вышеуказанного имущества в аренду с правом выкупа.

Общество приобрело в ПАО «Сбербанк Росси» 4 простых векселя серия ВГ № 0197160, 0197161, 0197162 и 0197163 на общую сумму 15 млн. рублей. По акту приема-передачи от 25.09.2017 указанные векселя переданы компании во исполнение условий договора аренды с правом выкупа от 21.09.2017. На обороте векселей проставлены индоссаменты в пользу компании.

Поскольку компания отказывается производить регистрацию перехода права собственности на спорное имущество, общество просит принять уточнение основания первоначально заявленных требований на договор аренды с правом выкупа от 21.09.2017.

На основании пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Законом о банкротстве особенности уточнения требований не установлены, соответственно к заявлениям об установлении требований кредиторов в реестр применяются общие нормы процессуального законодательства.

Возражая против принятия уточнения требований, АО «Труженик моря» просил учесть невозможность одновременного изменения предмета и основания требований.

Оценивая заявленное ходатайство, Арбитражный суд Краснодарского края исходит из следующего.

По смыслу пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации одновременное изменение предмета и основания исковых требований не допускается. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, его изменении или прекращении. Основанием иска являются обстоятельства (факты), на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований к ответчику.

Предметом иска в данном случае является требование регистрации перехода права собственности. Основанием иска по первоначальному требованию будут фактические обстоятельства в виде отказа компании исполнять условия договора от 01.10.2016, по уточненному требованию основанием иска выступает отказ компании исполнять условия договора от 21.09.2017. Таким образом, предмет иска в данном случае остался неизменным.

Доводы АО «Труженник моря» о необходимости учета причин уклонения компании от осуществления регистрации перехода права судом не принимаются, поскольку соответствующие мотивы фактического поведения компании могут учитываться при оценке правомерности уклонения от исполнения договорных условий.

Таким образом уточнение требований общества надлежит принять и рассматривать требования с учетом условий договора от 21.09.2017.

Формальным препятствием для рассмотрения иска с учетом уточнения требований могло являться несоблюдение досудебного порядка, однако по правилам статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на момент рассмотрения спора, такой порядок для вещно-правовых требований из договоров не установлен.

На основании пункта 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Представители общества и компании в судебном заседании подтверждают факт передачи спорного имущества во владение арендатора. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, по условиям пункта 5.1 договора от 21.09.2017 выкуп имущества считается состоявшимся в случае направления арендатором уведомления в адрес арендодателя о таком выкупе. Заявление о выкупе на основании договора аренды от 21.09.2017 общество направило компании 22.09.2017.

Абзац 4 пункта 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определяет, что когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

При таких обстоятельствах заявление о фальсификации акта приема передачи имущества от 01.10.2016 (предположение АО «Труженик моря» о подписании указанного документа в иную дату) не может повлиять на установление значимых для настоящего дела обстоятельств, поскольку исходя из условий договора от 21.09.2017 факт передачи имущества не является обязательным для признания состоявшимся выкупа этого имущества обществом в качестве арендатора. Более того, поскольку юридически значимые действия для перехода права собственности обусловлены исполнением сторонами условий договора от 21.09.2017, доводы о фальсификации договора от 01.10.2016 по давности его составления также не могут повлиять на установление значимых для дела обстоятельств.

С учетом этого Арбитражный суд Краснодарского края считает возможным не проверять заявление АО «Труженник моря» о фальсификации договора аренды от 01.10.2016 и акта приема-передачи от 01.10.2016. Ходатайство о назначении экспертизы в такой ситуации не может быть удовлетворено, поскольку обратное повлечет необоснованное отложение судебного разбирательства.

Заявление АО «Труженик моря» о фальсификации акта приема-передачи спорного имущества от ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» к ООО «Порт Азово-Черноморский» также не направлено на установление значимых для дела обстоятельств, поскольку не может опорочить факт наличия государственной регистрации права собственности в отношении спорного имущества за компанией. ООО «Порт Азово-Черноморский», привлеченный к участию в данном деле, свои притязания в отношении спорного имущества не заявлял.

Доводы о притворности договоров аренды от 01.10.2016 и от 21.09.2017, которые фактически прикрывают сделку купли-продажи, не принимаются судом.

Гражданский кодекс  Российской Федерации прямо предусматривает возможность заключения договоров аренды с правом выкупа (статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации), в таких ситуациях к правоотношениям по выкупу имущества применяются нормы о договоре купли-продажи. Таким образом, очевидно, что заключая договор аренды с правом выкупа, стороны могут предполагать возможность перехода прав на предмет аренды вследствие уплаты выкупной цены по правилам договора купли-продажи. При этом, по правилам пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае заключения притворной сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Даже если признать, что договор от 21.09.2017 прикрывает сделку купли-продажи, последствием этого будет являться применение к правоотношениям сторон правил о купле-продаже с учетом вышеуказанных разъяснений пункта 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» о спорах по проведению регистрации перехода права собствености.

Ссылка АО «Труженик моря» на невозможность принятия в качестве доказательства оплаты спорного имущества векселями ПАО «Сбербанк России» судом не принимается. При наличии на простых векселях индосамментов, учиненных обществом в пользу компании соответствующие доводы АО «Труженик моря» основаны на неверном толковании вексельного законодательства.

Доводы об аффилированности общества и компании сами по себе не могут служить препятствием указанным лицам совершать между собой сделки.

Арбитражный суд Краснодарского края не находит оснований для приостановления производства по делу до рассмотрения дела № А32-29533/2017 иска компании к АО «Труженик моря» и ООО «Порт Азово-Черноморский», поскольку материалами настоящего дела подтверждается факт регистрации права собственности на спорное имущество за компанией.

При указанных обстоятельствах, с учетом наличия в деле доказательств исполнения обществом условий выкупа имущества по договору аренды от 21.09.2017, Арбитражный суд Краснодарского края полагает, что исковые требования являются обоснованными. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к ООО «Верп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Доводы АО «Труженик моря» о наличии пороков в титуле компании, основанных на документах 1992 года, не принимаются судом в данном деле в качестве препятствия для рассмотрения спора с участием «реестрового» собственника. АО «Труженик моря» свои притязания в отношении спорного имущества не заявлял (ссылка на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06.06.2017 № 33-11062/2017 не может быть принята во внимание, поскольку данный акт не касается принадлежности объектов, зарегистрированных в ЕГРН за компанией).

При этом, если АО «Труженик моря» полагает себя собственником спорных объектов, он не лишен обратиться в суд с вещно-правовыми требованиями с соблюдением норм о подведомственности и подсудности.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы следует отнести на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 82, 110, 144, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Краснодарского края  

 

Р Е Ш И Л:

Ходатайство АО «Труженик моря» о приостановлении производства по делу отклонить.

Ходатайство ООО «ВЕРП» об уточнении заявленных требований удовлетворить.

Заявление АО «Труженик моря» о фальсификации доказательств не рассматривать.

Ходатайство АО «Труженик моря» о назначении экспертизы отклонить.

Возвратить денежные средства в сумме 129 000 рублей, внесенные по платежному поручению от 22.09.2017 № 124 за экспертизу по делу № А32-25502/2017 с депозита Арбитражного суда Краснодарского края после представления плательщиком (ООО ЮА «ФАБЕР ЛЕКС») соответствующих реквизитов.

Зарегистрировать переход права собственности на основании договора аренды с правом выкупа от 21.09.2017 к ООО «Верп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на следующее имущество:

№

Наименование объекта и площадь:

Литер

1.

здание дизель-генераторной, общей площадью 648, 6 кв.м.;

О

2.

здание проходной, общей площадью, 408, 7 кв.м.;

А,А1,а,а1,а2

3.

здание склада временного хранения, общей площадью 455,0 кв.м.;

Д

4.

здание административного корпуса, общей площадью 170,1 кв.м.;

Б

5.

склад, общей площадью 331,5 кв.м.;

 

  6.

склад, общей площадью 1 424,8 кв.м.;

 

7.

мех. мастерские, общей площадью 490,3 кв.м.;

 

8.

ж/д путь, 2 295 п.м.;

 

  9.

бетонные площадки 46 004 кв.м.

 

объекты, указанные в пунктах 1-9, входят в состав причала № 24 (с открылком, южной набережной и берегоукреплениями) с объектами береговой инфраструктуры, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 23-01.44-2.7.2002-454

10. Здание культурно-бытовой назначения (лаборатория, медпункт), общей площадью 116,8 кв.м., литер X, расположенное по адресу: 

<

...>;

11. Здание столовой общей площадью 565 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>;

12. Здание гостиницы общей площадью 136 кв.м., литер А, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Взыскать с ЗАО «Управляющая компания «Порт Кавказ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Верп» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в суд апелляционной инстанции.

 

Судья А.В. Гордюк