Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6294/2023

27 декабря 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 декабря 2023 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.

судей  Воробьевой Ю.А, Самар Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в судебном заседании принимал участие: от акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»: ФИО2, по доверенности от 23.12.2023, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бинго» на решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.09.2023 по делу                       № А73-6334/2023 по иску акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Бинго» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об освобождении и передаче объекта аренды, третьи лица: индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель Цой Ден Бак, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «ДВ Невада», 

установил:

акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бинго» об освобождении объекта нежилого фонда - части функционального помещения –I (12-16,19), I (10-19, 21-29, 35-48, 56), II (1-12, 15-18, 20- 52) в виде комнат № 12-16, 19 площадью 445,7 кв.м, расположенных в подвале, в виде комнат первого этажа № 10-12, 14-16, 35-43 площадью 437,2 кв.м, и места общего пользования площадью 31,0 кв.м, (общая площадь 913,9 кв.м), расположенного по ул. Профессора Даниловского М.П., 16А в городе Хабаровске, и передаче АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу. В обоснование истец указал на ненадлежащее исполнение договора аренды, а также отсутствие действующего договора. 

В порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ИП ФИО3, ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП Цой Ден Бак, ИП ФИО6, ИП ФИО7,               ИП ФИО8, ООО «ДВ Невада». 

Решением от 29.09.2023 суд обязал ответчика освободить арендуемые помещения в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в случае неисполнения решения суда в части освобождения объекта нежилого фонда и передачи собственнику, назначил судебную неустойку за просрочку исполнения судебного акта из расчета 3 000 рублей за каждый день просрочки, со взысканием по истечении десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Не согласившись с судебным актом, ООО «Бинго» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что просрочка внесения арендной платы не носила систематический характер, арендатором неустойка оплачена в полном объеме; из системного толкования пунктов 1.1 и 3.2.10 договора аренды следует, что арендатор обязан уведомлять арендодателя на сдачу помещений третьим лицам во всех случаях, кроме сдачи в субаренду под коммерческий или торговый центр, в соответствии с условиями договора, помещения переданы третьим лицам для осуществления торговли, также в ранней редакции договора аренды от 25.12.2014 было предусмотрено право арендатора передавать помещения в субаренду на тех же условиях, кроме того, в деле имеется переписка, подтверждающая осведомленность истца о передаче помещений в субаренду третьим лицам. Полагает, что неисполнение п.7.6 договора о возмещении арендатором стоимости ремонта кровли не может являться существенным нарушением условия договора аренды, поскольку в марте 2018 годы были выявлены недостатки в подрядных работах по ремонту кровли, расчеты приостановлены до устранения недостатков работ, вместе с тем, задолженность в сумме 337 701,38 руб. не истребовалась арендодателем с 2018 года. Таким образом, существенных нарушений условий договора аренды арендатором не допущено. 27.01.2023 в соответствии с п.5.3 договора аренды, ответчиком направлено заявка о продлении договора, 27.02.2023 направлено дополнение к заявке с указанием конкретных объектов аренды, кроме того, на личном приеме заместитель директора и представитель ООО «Бинго» договорились о продлении договора на новый срок по уставленной рыночной ставке арендной платы, что до 25.02.2023 будет подготовлен проект договора аренды. Считает, что решение арендодателя о расторжении договора противоречит положениям пунктов 5.2, 5.4 договора аренды, а также ст. 621 ГК РФ, решение суда подлежит отмене как необоснованное. Также обращает внимание суда на чрезмерно высокий размер судебной неустойки, взысканный судом, полагает, что имеются основания для его снижения. 

Определением от 28.11.2023 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 20.12.2023.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель АО «ЦИТ г. Хабаровска» по доводам апелляционной жалобы возражал, просил судебный акт оставить без изменения. 

Ответчик, третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, не явились в судебное заседание. Апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как установлено судом и следует их материалов дела, 01.03.2018 между АО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (арендодатель) и ООО «Бинго» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 45/18, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, расположенное по ул. Профессора Даниловского М.П., 16А в городе Хабаровске, для использования под торговлю. 

Согласно п. 1.2 договора, договор действует с 01.03.2018 по 28.02.2023.

Арендуемое имущество передано ООО «Бинго» по передаточному акту от 01.03.2018. 

Порядок внесения арендной платы установлен в п.3.2.11 договора.

В пункте 3.2.10 установлен запрет арендатору сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя, за исключением использования объекта под коммерческий либо торговый центр, если этот вид использования установлен п. 1.1 договора. 

Также согласно п. 7.6 договора арендатор обязуется возместить арендодателю расходы по ремонту кровли здания по ул. Профессора Даниловского М.П., 16А, в сумме          377 701,38 руб. в соответствии с графиком. 

В соответствии с п. 5.2. договора, по истечении срока действия договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. 

Арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора, указанного в п.5.2, если арендатор письменно не уведомил арендодателя о желании заключить такой договор за 30 календарных дней до истечения срока договора (пункт 5.3). 

Пунктом 5.4. договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. 

Обращаясь в суд с иском, арендодатель указал, что в течение срока действия договора аренды арендатор систематически нарушал условия аренды в части внесения арендных платежей (неустойка в размере 65 249,60 руб. оплачена); также арендатором не выполнено условие п.7.6 договора; кроме того, значительная часть арендуемых помещений, в нарушение пункта 3.2.10 договора, сдавалась в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя, о чем составлен соответствующий акт проверки от 21.02.2023. 

Учитывая наличие нарушение условий договора аренды со стороны арендатора,                АО «ЦИТ» направило в адрес арендатора уведомление об утрате преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, о возражениях арендодателя на продление договора на неопределенный срок и необходимости освобождения и возврата помещения арендодателю в связи с окончанием срока действия договора                                (исх. № 955/02-02 от 22.02.2023). 

Указанное уведомление 22.02.2023 направлено на адрес электронной почты арендатора и по месту регистрации. 

06.03.2023 в адрес АО «ЦИТ» поступила заявка ООО «Бинго» о заключении договора аренды на новый срок, которая рассмотрена АО «ЦИТ» на общих основаниях с другими заявками и письмом от 23.03.2023 исх. № 1805/11-10 отклонена. 

Арендатору повторно предложено освободить объект аренды в срок до 30.03.2023.

Поскольку обязанность арендатором, предусмотренная ст. 622 ГК РФ, не исполнена, арендованное имущество в соответствии с требованиями действующего законодательства арендодателю не передано, АО «ЦИТ» обратилось с иском в суд. 

Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суд первой инстанции посчитал доказанным нарушение условий договора, что привело к утрате арендатором преимущественного права на пролонгацию соглашения, расторжению договора в силу закона. 

Оснований не согласиться с выводом суда судебная коллегия не имеет в силу следующего. 

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязательства должны исполняться надлежащим образом (статьи 309, 310 ГК РФ). 

Спорный договор аренды заключен на период с 01.03.2018 по 28.02.2023. В п. 5.4 договора содержится условие о его пролонгации на неопределенный срок. 

По материалам дела установлено нарушение арендатором порядка оплаты по договору, несвоевременное внесение арендных платежей, повлекшее начисление неустойки по денежному обязательству.

Кроме того, доказательств оплаты кровельных работ (согласно п.7.6 договора аренды) ответчиком не представлено. 

Также согласно акту проверки от 21.02.2023, в нарушение п.3.2.10 договора аренды, помещения передавались в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя. Действительно, по условиям договора согласие на передачу в субаренду не требуется, если помещение предоставляется для использования под коммерческий или торговый центр, поскольку под этой деятельностью понимается управление и сдача в субаренду собственных или арендованных объектов недвижимости для коммерческой или торговой деятельности, в то время под торговлей понимается непосредственное осуществление торговой деятельности. 

Доказательств сдачи в субаренду помещений в соответствии с целями, указанными в п.3.2.10 договора аренды ООО «Бинго» не представлено. 

Возражения ответчика о несущественном характере нарушений подлежат отклонению, поскольку наличие существенных нарушений влечет досрочное расторжение договора аренды (ст. 619 ГК РФ), в то время как наличие нарушений условий договора со стороны арендатора повлекло утрату преимущественного права на пролонгацию соглашения. 

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). 

Учитывая наличие нарушение условий договора аренды со стороны арендатора,             АО «ЦИТ», в соответствии с п.5.2 договора, направило в адрес арендатора уведомление от 22.02.2023 об утрате преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, о возражениях арендодателя на продление договора на неопределенный срок и необходимости освобождения и возврата помещения арендодателю в связи с окончанием срока действия договора.

Представленными в дело доказательствами подтверждается получение уведомления, вместе с тем, ответчик настаивает на пролонгации договора в порядке п.2 ст. 621 ГК РФ, не учитывая, что в силу ст. 421 ГК РФ, при утрате преимущественного права арендатором, арендодатель вправе вступать в переговоры с любыми другими лицами, в том числе текущими субарендаторами, и получать от них предложения на заключение договора аренды. Заявки (оферты) ответчика рассматривались АО «ЦИТ» в общем порядке, наряду с заявками других собственников. По результатам их рассмотрения заключен договор аренды на спорные помещения с ООО «ДВ Невада». 

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следовательно, удовлетворение требования о расторжении договора влечет удовлетворение требования об обязании ответчика возвратить арендованное имущество. 

Истцом также заявлено также о взыскании с ответчика судебной неустойки за просрочку исполнения судебного акта в размере 5 000 руб. за каждый день неисполнения решения по настоящему делу по день фактического исполнения судебного акта. 

На основании ст.308.3 ГК РФ, с учетом разъяснений п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд, снизив размер судебной неустойки до соразмерного – 3 000 руб. за каждый день просрочки, требования удовлетворил.

Оснований для еще большего снижения судебной неустойки судом апелляционной инстанции не установлено. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательства сохранения за арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок в материалах дела отсутствуют. 

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется. Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 29.09.2023 по делу                            № А73-6334/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

Ю.А. Воробьева

Л.В. Самар