ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-895/2025

23 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена  08 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Денисюк М.И.

судей  Зотеевой Л.В., Алексеенко С.Н.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  

от заявителя: предст. ФИО2 – доверенность от 18.02.2024 

от заинтересованного лица: не явился (извещен)

от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-11569/2025)  Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору на решение  Арбитражного суда Республики Карелия от 16.04.2025 по делу № А26-895/2025 (судья Левичева Е.И.), принятое

по заявлению  общества с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис»

к Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору

третье лицо:  общество с ограниченной ответственностью «Балтийская»

об оспаривании предписания от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Общество, ООО «ОнегоСтройСервис») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Государственному комитету Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (далее - Комитет) о признании недействительным предписания от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Балтийская».

Решением суда первой инстанции от 16.04.2025 заявленные Обществом требования удовлетворены, предписание Комитета от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 признано недействительным как не соответствующее Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

Не согласившись с вынесенным решением суда первой инстанции, Комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить обжалуемое решение суда от 16.04.2025, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных Обществом требований. Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о допущенных Комитетом при проведении контрольного мероприятия грубых нарушений Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации».

В судебном заседании представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить решение суда от 16.04.2025 без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы с учетом положений части 1 статьи 121 АПК РФ и пункта 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов», в судебное заседание своих представителей не направили, что в силу статей 156 и 266 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «ОнегоСтройСервис» с 01.09.2020 осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: 

<

...>, в соответствии с лицензией на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 20.04.2015 № Л045-01329-10/00601184 и договором на управление от 01.09.2020.

В Комитет поступило обращение гражданина ФИО3 (вх. № 5802 от 09.10.2024) по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...> (далее - МКД), в т.ч. невыполнение работ по восстановлению штукатурно-окрасочного слоя стен лестничных площадок и пролетов на пожарной лестнице, в тамбурах и лифтовом холле, также они надлежащим образом не убираются; на фасаде имеются сломанные элементы керамогранита; между фасадом здания и брусчаткой многочисленные прорастания травы и отверстия по всему периметру, слева от приямка (со стороны дома № 71 по ул. Балтийской) значительный провал; приямки не очищаются от мусора; систематически случаются внештатные ситуации с лифтами (застревание, отключение питания, рывки в процессе движения, скрипы и иные звуки в движущихся механизмах). 

На основании указанного обращения по заданию на проведение надзорного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 22.10.2024 в целях оценки достоверности сведений, изложенных в обращении, и подтверждения (неподтверждения) фактов нарушения обязательных требований со стороны организации, осуществляющей управление МКД, Комитетом проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом – выездное обследование, в ходе которого осуществлено такое контрольное (надзорное) действие как осмотр.

В ходе осмотра Комитетом выявлено следующее:

- в приямке (приямок находится со стороны многоквартирного дома № 71 по ул.Балтийская в г. Петрозаводске) зафиксирован бытовой мусор, листья;

-  слева от приямка зафиксирован провал грунта;

- фасад дома находится в неудовлетворительном состоянии, а именно: справа от вышеуказанного приямка внизу, а также по периметру фасада внизу зафиксирована сломанная плитка; сломанная плитка зафиксирована внизу на фасаде со стороны многоквартирного дома № 61 в г. Петрозаводске (со стороны детской площадки); сломанная плитка зафиксирована с торца в районе подъезда МКД (внизу);

 - в нежилом помещении (пристройка к МКД со стороны многоквартирного дома № 61 в г. Петрозаводске, слева относительно входов в помещения) в котором находятся кондиционеры, зафиксирован бытовой мусор, листья;

 - в приямке входа в подвальное помещение, со стороны многоквартирного дома № 59 по ул. Балтийская в г. Петрозаводске зафиксирован мусор (листья);

 - по всему периметру МКД зафиксировано прорастание травы, отсутствует примыкание покрытия тротуаров к фасаду;

 - отслоение окрасочного слоя зафиксировано в помещении пожарной лестницы, а именно: на 20-ом этаже в помещении выхода на балкон внизу на стенах; на 19-ом этаже в районе дверей выхода на балкон на внизу стенах слева и справа; на 18-ом этаже в районе дверей выхода на балкон внизу на стенах слева и справа; на 17-ом этаже внизу слева от дверей выхода на балкон; на 16-ом этаже внизу справа от дверей выхода на балкон; на 15-ом этаже в районе дверей выхода на балкон внизу на стенах слева и справа; на 14-ом этаже в районе дверей выхода на балкон внизу на стенах слева и справа; на 13-ом этаже в районе дверей выхода на балкон внизу на стенах слева и справа; на 12-ом этаже в районе дверей выхода на балкон внизу на стенах слева; на 18-ом этаже справа от дверей выхода на балкон на стене зафиксировано сквозное отверстие в стене; на 17-ом этаже на подоконнике зафиксирован бытовой мусор (банка); на 16-ом этаже справа от дверей выхода на балкон на стене зафиксировано сквозное отверстие в стене; 

 - на 13-ом этаже справа от дверей выхода па балкон на стене зафиксировано сквозное отверстие в стене;

 - на 11-ом этаже в районе лестницы зафиксировано сквозное отверстие;

 - в  районе  жилых  помещений  20-го этажа  напольное  покрытие  в удовлетворительном состоянии, выполнена влажная уборка;

 - напольное  покрытие  в  районе  пожарной  лестницы  на  20-ом  этаже внеудовлетворительном состоянии, зафиксирована грязь на полу;

 - на пожарной лестнице между 18-ым и 17-ым этажами зафиксирован бытовой мусор (окурки) на напольном покрытии;

 - в помещении пожарной лестницы на 16-ом этаже на напольном покрытии зафиксирована грязь на полу;

 - в помещении пожарной лестницы на напольном покрытии, а также на самой пожарной лестнице на 14-ом этаже зафиксирована грязь на полу и на ступенях; 

 - в помещении пожарной лестницы на 11-ом этаже на напольном покрытии зафиксирована грязь на полу;

 - в помещении пожарной лестницы на 9-ом этаже на напольном покрытии зафиксирована грязь на полу;

 -  в помещении пожарной лестницы на 6-ом этаже на напольном покрытии зафиксирована грязь на полу, а также бытовой мусор (окурки);

 - в помещении пожарной лестницы на 2-ом этаже на напольном покрытиизафиксирована грязь на полу, а также мусор (листья);

 - в районе пожарного выхода, а также под пожарной лестницей на полу, а также на ковре зафиксирован мусор (листья);

 - на напольном покрытии, а также на ковре на первом этаже в районе почтовых ящиков, в тамбуре зафиксировав грязь, песок на полу;

 - в первом тамбуре (со стороны улицы) имеется сквозное отверстие в стене, 

 - в лифтовом холле отслоение окрасочного слоя не зафиксировано;

 - на фасаде МКД отсутствует указатель класса энергоэффективности;

 - все три лифта в МКД находятся в исправном состоянии.

Результаты осмотра зафиксированы в протоколе осмотра от 22.10.2024 с материалами видеофиксации.

На основании мотивированного представления от 07.11.2024 и решения от 07.11.2024 № ЛК 146/Р/371 Комитетом проведена внеплановая документарная проверка в отношении Общества, результаты которой оформлены в акте внеплановой документарной проверки от 12.12.2024 № ЛК 146/А/371, в котором отражены следующие нарушения: ООО «ОнегоСтройСервис» не принимает всех необходимых и достаточных мер по надлежащему содержанию общего имущества МКД, а именно: не обеспечивает выполнение работ по устранению провала грунта слева от приямка, который находится со стороны многоквартирного дома № 71 по ул. Балтийская в г. Петрозаводске, по восстановлению плотного примыкания брусчатого тротуара к фасаду; не обеспечивает выполнение работ по устранению сквозного отверстия в стене в первом тамбуре подъезда МКД (со стороны улицы); не обеспечивает установку (восстановление) указателя класса энергоэффективности на фасаде МКД; не обеспечивает выполнение работ по устранению повреждений штукатурно-окрасочного слоя, а также не устраняет имеющиеся сквозные отверстия (проломы) в стенах в районе пожарной лестницы (лестничных клеток) с 1 по 20 этажи, что является нарушением части 1.1 статьи 161, части 1.2 статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; пунктов 1, 11, 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290; пунктов 1.8, 2.6.2, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3, 4.1.6, 4.1.7, 4.4.1, 4.8.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170; подпунктов «а», «б», «е» пункт 10, подпункта «г» пункта 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, части 2 статьи 3 статьи 12 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности».

По результатам проверки Комитетом вынесено предписание от 12.12.2024                   № ЛК146/040/386 об устранении нарушений лицензионных требований, которым Обществу предписано устранить выявленные в ходе проверки нарушения, а именно:

1) Обеспечить выполнение работ по устранению провала грунта слева от приямка, который находится со стороны многоквартирного дома № 71 по ул. Балтийская в г. Петрозаводске, по восстановлению плотного примыкания брусчатого тротуара к фасаду; 

2) Обеспечить выполнение работ по устранению сквозного отверстия в стене в первом тамбуре подъезда МКД (со стороны улицы);

3) Обеспечить   установку   (восстановление)   указателя   класса энергоэффективности на фасаде МКД; 

4) Обеспечить выполнение работ по устранению повреждений штукатурно-окрасочного слоя, а также устранить имеющиеся сквозные отверстия (проломы) в стенах в районе пожарной лестницы (лестничных клеток) с 1 по 20 этажи.

Не согласившись с указанным предписанием, Общество оспорило его в арбитражном суде.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования, признал недействительным оспариваемое предписание Комитета от 12.12.2024 №ЛК146/040/386. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что Комитетом допущены грубые нарушения требований Федерального закона от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» при проведении контрольного мероприятия в отношении Общества. 

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу Комитета подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции от 16.04.2025 подлежащим отмене в связи со следующим.

В соответствии  с частью 1 статьи 196 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) региональный государственный лицензионный контроль за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется органами государственного жилищного надзора в соответствии с положением о лицензировании такой деятельности, утвержденным Правительством Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 196 ЖК РФ организация и осуществление регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Закон № 248-ФЗ).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 57 Закона № 248-ФЗ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент проведения контрольных (надзорных) мероприятий) основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, может быть наличие у контрольного (надзорного) органа сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо выявление соответствия объекта контроля параметрам, утвержденным индикаторами риска нарушения обязательных требований, или отклонения объекта контроля от таких параметров.

В соответствии с частью 1 статьи 58 Закона № 248-ФЗ сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям контрольный (надзорный) орган получает:

1) при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации;

2) при проведении контрольных (надзорных) мероприятий, включая контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия, специальных режимов государственного контроля (надзора), в том числе в отношении иных контролируемых лиц.

При рассмотрении сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, содержащихся в обращениях (заявлениях) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, должностным лицом контрольного (надзорного) органа проводится оценка их достоверности (часть 2 статьи 58 Закона № 248-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 58 Закона № 248-ФЗ в целях проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям должностное лицо контрольного (надзорного) органа при необходимости:

1) запрашивает дополнительные сведения и материалы (в том числе в устной форме) у гражданина или организации, направивших обращение (заявление), органов государственной власти, органов местного самоуправления, средств массовой информации;

2) запрашивает у контролируемого лица пояснения в отношении указанных сведений, однако представление таких пояснений и иных документов не является обязательным;

3) обеспечивает, в том числе по решению уполномоченного должностного лица контрольного (надзорного) органа, проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия.

Таким образом, пунктом 3 части 3 статьи 58 Закона № 248-ФЗ прямо предусмотрено право контрольного (надзорного) органа в целях проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении (угрозе причинения) вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям проводить контрольные (надзорные) мероприятия без взаимодействия.

Пунктом 2 части 3 статьи 56 Закона № 248-ФЗ установлено, что выездное обследование является видом контрольных (надзорных) мероприятий, проводимым без взаимодействия с контролируемым лицом.

Согласно части 1 статьи 75 Закона № 248-ФЗ выездное обследование представляет собой контрольное (надзорное) мероприятие, проводимое в целях оценки соблюдения контролируемыми лицами обязательных требований. 

Выездное обследование проводится без информирования контролируемого лица (часть 4 статьи 75 Закона № 248-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 75 Закона № 248-ФЗ в ходе выездного обследования на общедоступных (открытых для посещения неограниченным кругом лиц) производственных объектах могут совершаться следующие контрольные (надзорные) действия:

1) осмотр;

2) отбор проб (образцов);

3) инструментальное обследование (с применением видеозаписи);

4) испытание;

5) экспертиза.

Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, из совокупности приведенных положений пункта 3 части 3 статьи 58, пункта 2 части 3 статьи 56, частей 1-3 статьи 75 Закона № 248-ФЗ прямо следует, что в целях проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении (угрозе причинения) вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям контрольный (надзорный) орган вправе проводить выездное обследование, которое относится к контрольным (надзорным) мероприятиям, проводимым без взаимодействия с контролируемым лицом, и проводится без информирования контролируемого лица.

Таким образом, в связи с поступлением обращения гражданина ФИО3 (вх. № 5802 от 09.10.2024) по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества МКД по заданию на проведение надзорного мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом от 22.10.2024 в целях оценки достоверности сведений, изложенных в обращении и подтверждения (неподтверждения) фактов нарушения обязательных требований со стороны организации, осуществляющей управление МКД, Комитетом правомерно в соответствии с вышеприведенными положениями Закона № 248-ФЗ проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом – выездное обследование, в ходе которого осуществлено такое контрольное (надзорное) действие как осмотр.

В силу части 2 статьи 76 Закона № 248-ФЗ осмотр осуществляется инспектором в присутствии контролируемого лица или его представителя и (или) с применением видеозаписи.

Таким образом, положения части 2 статьи 76 Закона № 248-ФЗ допускают проведение осмотра без участия контролируемого лица или его представителя, но в данном случае в обязательном порядке осуществляется видеозапись.

Из материалов дела усматривается, что осмотр был проведен должностным лицом Комитета 22.10.2024 с применением видеозаписи, на что указано в протоколе осмотра от 22.10.2024 (л.д.93 - 95); диск с видеозаписью представлен в материалы дела (л.д.84).

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что осмотр проведен 22.10.2024 с нарушением требований части 2 статьи 76 Закона № 248-ФЗ является ошибочным и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия Комитета по проведению выездного обследования по заданию от 22.10.2024, в ходе которого проводился осмотр (без взаимодействия с проверяемым лицом) были осуществлены Комитетом в пределах своей компетенции и предоставленных полномочий в соответствии с Законом № 248-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона № 248-ФЗ по итогам рассмотрения сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям должностное лицо контрольного (надзорного) органа направляет уполномоченному должностному лицу контрольного (надзорного) органа:

 - при подтверждении достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям либо установлении параметров деятельности контролируемого лица, соответствие которым или отклонение от которых согласно утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований является основанием для проведения контрольного (надзорного) мероприятия, - мотивированное представление о проведении контрольного (надзорного) мероприятия.

Таким образом, поскольку в ходе выездного обследования (при проведении осмотра 22.10.2024) была подтверждена достоверность изложенных в обращении вх. № 5802 от 09.10.2024 сведений о причинении (угрозе причинения) вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (о нарушении обязательных требований при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами) Комитетом на основании мотивированного представления от 07.11.2024 принято решение от 07.11.2024 № ЛК 146/Р/371 о проведении в отношении ООО «ОнегоСтройСервис» внеплановой документарной проверки в рамках регионального государственного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в рамках которого в адрес Общества направлено требование  о представлении документов и сведений.

В силу подпункта «б»  пункта 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» проведение внеплановой проверки в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного контроля (надзора) в случае поступления жалобы (жалоб) граждан в связи с защитой (восстановлением) своих нарушенных прав, проводится без согласования с органами прокуратуры.

В соответствии с частью 1 статьи 72 Закона № 248-ФЗ под документарной проверкой в целях настоящего Федерального закона понимается контрольное (надзорное) мероприятие, которое проводится по месту нахождения контрольного (надзорного) органа и предметом которого являются исключительно сведения, содержащиеся в документах контролируемых лиц, устанавливающих их организационно-правовую форму, права и обязанности, а также документы, используемые при осуществлении их деятельности и связанные с исполнением ими обязательных требований и решений контрольного (надзорного) органа.

В ходе документарной проверки рассматриваются документы контролируемых лиц, имеющиеся в распоряжении контрольного (надзорного) органа, результаты предыдущих контрольных (надзорных) мероприятий, материалы рассмотрения дел об административных правонарушениях и иные документы о результатах осуществленных в отношении этих контролируемых лиц государственного контроля (надзора), муниципального контроля (часть 2 статьи 72 Закона № 248-ФЗ).

Таким образом, с учетом положений части 2 статьи 72 Закона № 248-ФЗ Комитетом правомерно были использованы в ходе проведения внеплановой документарной проверки по решению от 07.11.2024 № ЛК146/Р/371 результаты предыдущего контрольного (надзорного) мероприятия, а именно результаты осмотра, зафиксированные в протоколе осмотра от 22.10.2022, проведенного в рамках выездного обследования по заданию от 22.10.2024.

Результаты проверки зафиксированы акте документарной проверки от 12.12.2024 № ЛК146/А/371.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что вопреки выводам суда первой инстанции Комитетом не допущено грубых нарушений требований Закона № 248-ФЗ при проведении контрольного (надзорного) мероприятия (внеплановой документарной проверки по решению от 07.11.2024 №ЛК 146/Р/371).

В силу пункта 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 названного Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Пунктом 2 статьи 161 ЖК РФ определено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление многоквартирным домом управляющей организацией.

В соответствии с частью 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии частью 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей.

Согласно пункту 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. 

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Пунктом 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Согласно пункту 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

 - соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

 - безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

 - соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

 - поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

 - соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Пунктом 11 Правил № 491 определено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя, в том числе:

- осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 указанных Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

- текущий и капитальный ремонт, содержание общего имущества.

Обязанность по надлежащему содержанию общего имущества возложена на управляющие организации и лиц, выполняющих работы при непосредственном управлении МКД. На них же, как следует из статьи 39 ЖК РФ и пункта 42 Правил №491, возлагается ответственность за ненадлежащее исполнение этих обязанностей.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила № 170), которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

В силу пункта 4.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий, устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития;

При появлении признаков неравномерных осадок фундаментов необходимо выполнить осмотр зданий, установить маяки на трещины, принять меры по выявлению причин деформации и их устранению (пункта 4.1.3 Правил № 170).

В силу пункта 4.1.7 Правил № 170 просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.

Согласно пункту 3.2.9 Правил № 170 периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

В силу пункта 3.2.8 Правил № 170 окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами;

поверхности, окрашенные малярными, безводными составами, должны иметь однотонную глянцевую или матовую поверхность; 

не допускается просвечивание нижележащих слоев краски, отслоения, пятна, потеки;

не допускается в местах сопряжения поверхностей, искривления линий, закраски высококачественной окраски в различные цвета.

Пунктом 4.2.3.1 Правил № 170 определено, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Пунктами 8, 9, 11, 12 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, и порядке их оказания и выполнения, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), установлены перечни работ, выполнение которых необходимо в целях надлежащего содержания многоквартирного дома.

В ходе проверки Комитетом установлено и материалами проверки подтверждается, что Обществом не принимались все необходимые и достаточные меры по надлежащему содержанию общего имущества МКД в соответствии с вышеприведенными требованиями Правил № 170 и Правил № 491, а именно: не обеспечено выполнение работ по устранению провала грунта слева от приямка, который находится со стороны многоквартирного дома № 71 по ул. Балтийская в г. Петрозаводске, по восстановлению плотного примыкания брусчатого тротуара к фасаду; не обеспечено выполнение работ по устранению сквозного отверстия в стене в первом тамбуре подъезда МКД (со стороны улицы); не обеспечена установка (восстановление) указателя класса энергоэффективности на фасаде МКД; не обеспечено выполнение работ по устранению повреждений штукатурно-окрасочного слоя, а также не устранены имеющиеся сквозные отверстия (проломы) в стенах в районе пожарной лестницы (лестничных клеток) с 1 по 20 этажи.

Факт наличия нарушений, указанных в оспариваемом предписании от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 Обществом не опровергнут.

Доводы Общества о незаконности и неисполнимости оспариваемого предписания со ссылками на то, что ответственность за устранение нарушений, указанных в предписании от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386, таких как провал грунта и брусчатки, нарушение штукатурно-окрасочного слоя, несет застройщик МКД в пределах гарантийного срока, а Обществом правомерно избран способ устранения дефектов путем взаимодействия с застройщиком, отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно вышеприведенным нормативным положениям статей 39, 161, 162 ЖК РФ, а также пункта 42 Правил № 491 ответственность за выявленные нарушения возлагается на лицо, владеющее, пользующееся или распоряжающееся имуществом на законных основаниях и если, как в данном случае, договор управления МКД заключен с управляющей компанией, - то именно данная управляющая организация (принявшая добровольно на себя обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества этого дома, предусмотренные статьей 162 ЖК РФ), обязана обеспечивать содержание общего имущества этого дома.

Такая обязанность сохраняется, в том числе, если эти обязательства являются гарантийными от застройщика, то есть в любом случае для обеспечения нормальных условий для проживания собственников разрешение данного вопроса возлагается на управляющую компанию.

Указанный вывод соответствует позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021), в пункте 30 которого отражено, что сам по себе факт выявления строительных дефектов вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщика и наличия у него обязанности по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не освобождает управляющую организацию от исполнения обязанностей, установленных законодательством и договором управления многоквартирного дома.

Аналогичная правовая позиция также поддержана в постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2025 по делу № А26-1234/2024.

При этом, устранение нарушения пунктов 2 и 3 предписания от 12.12.2024 №ЛК 146/040/386 (устранение сквозного отверстия в стене МКД, восстановление указателя класса энергоэффективности на фасаде МКД) не может быть отнесено к обязанностям застройщика МКД; выявление и устранение данных нарушений относится к обязанности управляющей организацией в рамках надлежащего содержания общего имущества этого дома. Устранение данных нарушений после вынесения оспариваемого предписания не свидетельствует о незаконности  предписания от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386, а лишь подтверждает его исполнение со стороны Общества.

Таким образом, по мнению апелляционного суда, оспариваемое Обществом предписание от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 отвечает критериям определенности и исполнимости; содержание оспариваемого предписания в полной мере позволяет определить способ его исполнения для устранения выявленных Комитетом нарушений Правил № 170 и Минимального перечня со стороны Общества любым доступным путем, в том числе (но не ограничиваясь) ведением претензионно-исковой работы с застройщиком.

Суд апелляционной инстанции полагает, что оспариваемое предписание Комитета от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 не нарушает права и законные интересы заявителя, не возлагает на Общество не предусмотренных законом обязанностей и вынесено при наличии достаточных оснований, в связи с чем оснований для признания предписания от 12.12.2024 № ЛК 146/040/386 недействительным не имеется.

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба Комитета подлежит удовлетворению, решение суда первой инстанции от 16.04.2025 подлежит отмене в связи с неправильным применением судом норм материального права, а также несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с вынесением по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных ООО «ОнегоСтройСервис» требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине подлежат оставлению на заявителе.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда  Республики Карелия  от 16 апреля 2025 года по делу № А26-895/2025 отменить.

В удовлетворении заявленных обществом с ограниченной ответственностью «ОнегоСтройСервис» требований отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.И. Денисюк

Судьи

Л.В. Зотеева

 С.Н. Алексеенко