АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

город Смоленск                                                                      

26.03.2018                                                                     Дело № А62-9180/2017

                          Резолютивная часть решения оглашена 22.03.2018

                                   Полный текст решения изготовлен 26.03.2018

 

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Иванова А. В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА СМОЛЕНСКА (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

 

о взыскании 329 654,84 рублей,

при участии:

от истца: не явился, извещен надлежаще;

от ответчика: ФИО2 – представителя по доверенности, паспорт; ФИО3 - – представителя по доверенности, паспорт; 

 

У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Смоленска (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) (далее – истец, Администрация) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) (далее – ответчик, Общество) о взыскании процентов и пени по договору купли – продажи.

В обоснование исковых требований истец указал, что между сторонами 21.01.231.07.2015 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.

Истец добросовестно выполнял свои обязательства по договору. 

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком договорных условий истец обратился к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАЖДАНСТРОЙ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) с требованием об уплате процентов за предоставленную рассрочку уплаты договорной стоимости имущества и неустойки.

Ответчиком претензия истца оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании представители ответчика против удовлетворения исковых требований возражали.

Истец в судебное заседание не явился, в связи с чем суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в его отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.

Суд заслушал представителей ответчика, ознакомился с представленными доказательствами и исследовал их в порядке, установленном статьей 162 АПК РФ.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела документы, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Гражданстрой" арендовало объект муниципальной собственности - нежилое помещение, площадью 335 кв. м по адресу: 

<

...> на основании договора от 03.10.2006 № 2498/06 с изменениями и дополнениями.

04.02.2015 общество обратилось в Администрацию г. Смоленска с заявлением о выкупе арендуемого им имущества на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

Постановлением Администрации г. Смоленска от 02.07.2015 № 1248-адм «Об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске» принято решение о продаже истцу названного нежилого помещения.

06.07.2015 Администрацией г. Смоленска письмом исх. 24-6249-исх в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества.

31.07.3015 последним в Администрацию г. Смоленска был направлен подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий в части цены сделки.

Однако, ответчиком протокол разногласий был отклонен.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Общество обратилось в арбитражный суд с иском (дело № А62-6344/2015).

Установив наличие у истца преимущественного права на выкуп вышеуказанного нежилого помещения, Арбитражный суд Смоленской области, дав оценку отчету оценщика и учитывая выводы судебной экспертизы, решением от 31.03.2016 по делу № А62-6344/2015, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 14.07.2016 и кассационной инстанции от 10.10.2016, суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО "Гражданстрой" и Администрацией г.Смоленска при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, общей площадью 335 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, определив, что продажная цена недвижимого имущества составляет 12 858 152 руб. (без НДС) (пункт 3.1 договора), и уплачивается Обществом в рассрочку: покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб., оставшуюся стоимость в размере 12558152 руб. и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением № 1 к настоящему договору (абз. 1-3 п. 3.2.2 договора).

В силу положений части 1 статьи 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) Общество полагало, что вступившее в законную силу 14.07.2016 решение суда по делу № А62-6344/2015 является основанием для принятия Администрацией г. Смоленска (с учетом требований пункта 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ) соответствующих мер по подписанию договора купли-продажи согласно изложенной в названном решении суда редакции выкупной цены и графика рассрочки ее оплаты. 

Однако, поскольку до 01.08.2016 каких-либо действий со стороны ответчика в указанном направлении предпринято не было, Общество письмом от 01.08.2016 (исх№ 03/225) направило в адрес Администрации г. Смоленска подписанный ООО "Гражданстрой" договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в редакции решения суда по делу № А62-6344/2015. Данное письмо и договор получены ответчиком 03.08.2016 (л.д.77). Однако, обществу договор, подписанный  ответчиком возвращен не был.

При этом Обществом 13.10.2016 получено письмо Администрации г. Смоленска от 07.10.2016 (исх.№24/10658-исх) об утрате ООО "Гражданстрой" преимущественного права на приобретение вышеуказанного нежилого помещения в связи с истечением тридцатидневного срока заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, установленного пунктом 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, со ссылкой на вручение 31.08.2016 сотруднику ООО "Гражданстрой" ФИО4 проекта договора купли-продажи названного нежилого помещения.

По результатам рассмотрения этого письма Общество направило в адрес Администрации г. Смоленска сообщение (от 21.10.2016 исх.03/348) о несогласии с позицией ответчика и о необходимости подписания договора купли-продажи.

Письмом от 15.11.2016 (исх.№ 24/12329-исх.) Администрация г. Смоленска уведомила ООО "Гражданстрой" об издании постановления от 07.11.2016 № 2577-адм «Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 02.07.2015 № 1248-адм «Об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд (Дело А62-9073/2016).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.04.2017 по делу № А62-9073/2016, вступившим в законную силу согласно отметке (л.д.44) 22 мая 2017 года, признано незаконным решение (письмо от 07.10.2016 № 24/10658-исх) Администрации города Смоленска об утрате Обществом с ограниченной ответственностью  "Гражданстрой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Признано недействительным постановление Администрации города Смоленска от 07.11.2016 № 2577-адм «Об отмене постановления Администрации города Смоленска от 02.07.2015 № 1248-адм «Об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске».

Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 335 кв.м. в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске) от 31.07.2015 (в редакции решения Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по делу А62-6344/2015) признан заключенным и действующим с 14.07.2016.

         В пункте 3.1 Договора указано, что цена приобретаемого имущества согласно отчету об оценке составляет 12 858 152 рубля (без учета НДС).

Пунктом 3.2. Договора предусмотрена, что оплата приобретаемого имущества производится в рассрочку.

Согласно пунктам 3.2.1. и 3.2.2. Договора установлено, что покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 руб., оставшуюся стоимость в размере 12558152 руб. и сумму в погашение процентов покупатель выплачивает посредством ежемесячных выплат в равных долях в течение 5 лет путем перечисления денежных средств согласно Графику платежей, являющемуся Приложением № 1 к настоящему договору

Право собственности ответчика на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 67:27:0020311:149-67/001/2017-2 от 02.08.2017.

Из пункта 1.1 договора следует, что он заключен сторонами в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон N 178-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

В силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона N 178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ закреплено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).

В статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлен порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение.

В соответствии с частью 3 указанной статьи на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Пунктом 1 статьи 823 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" разъяснено, что к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (пункт 2 статьи 823 ГК РФ).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами.

Исходя из вышеприведенных норм, возникшие между сторонами правоотношения по Договору в части предоставленной ответчиком рассрочки платежа, суд квалифицирует, как вытекающие из договора о коммерческом кредите.

Таким образом, выплата процентов за предоставление рассрочки оплаты недвижимого имущества непосредственно связана с реализацией этого имущества и не производится в случае единовременной оплаты имущества, отсутствия рассрочки его оплаты. При этом уплата покупателями муниципального имущества процентов в случае предоставления им рассрочки по оплате имущества является обязательной в силу положений Закона N 159-ФЗ.

Ставка процентов в размере 2,75 % годовых, предусмотренная Договором, судом проверена и признана соответствующей требованиям Закона N 159-ФЗ.

Расчет задолженности судом проверен и признан не обоснованным.

Как следует из материалов дела, 26.06.2017 между сторонами без замечаний и возражений подписано Соглашение об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.07.2015 (в редакции  решения Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по делу А62-6344/2015), которым согласован новый график платежей по договору.

Подписав соглашение от 26.06.2017 года, стороны изменили тем самым ранее составленный график платежей. С принятием нового графика, старый утратил свою силу и применению не подлежит.

Согласно нового графика уплата процентов за пользование кредитом предусмотрена с 05.07.2017. Доказательств нарушения ответчиком графика платежей, утвержденного сторонами в Соглашении от 26.06.2017, истцом в нарушение  требования статьи 65 АПК РФ не представлено, в связи с чем, требования истца об уплате процентов за пользование кредитом в период с 12.08.2016 по 14.07.2017 не обоснованы и удовлетворению не подлежат.

Довод истца о том, что Решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.04.2017 по делу № А62-9073/2016, вступившим в законную силу Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 335 кв.м. в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске) от 31.07.2015 (в редакции решения Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по делу А62-6344/2015) признан заключенным и действующим с 14.07.2016, отклоняется как основанный на неверном толковании права, а поскольку сделан без учета подписания сторонами соглашения от 26.06.2017.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за несвоевременное внесение предварительной платы в размере 300 000рублей за период с 12.08.2016 по 14.07.2017.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Стороны предусмотрели договором способ обеспечения исполнения обязательств по договору, а именно, пунктом 6.2. Договора установлено, что за просрочку оплаты недвижимого имущества Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,3 % от неоплаченной стоимости недвижимого имущества за каждый день просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

В соответствии с положениями главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является мерой гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно части 2 статьи 431 ГК РФ при толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с условиями пункта 3.2.2. Договора, в редакции Решения Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по Делу № А62-6344/2015, покупатель в течение тридцати дней со дня подписания настоящего договора производит предварительную оплату в размере 300 000 рублей.

Из буквального толкования пункта 3.2.2. Договора следует, что началом отсчета 30 дневного срока, в течение которого Покупатель обязан внести предоплату, является дата подписания Договора.

Как следует из материалов дела, Договор Администрацией подписан не был. 

Указание в решении Арбитражного суда Смоленской области от 21.04.2017 по делу № А62-9073/2016 на то, что Договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилое помещение общей площадью 335 кв.м. в доме № 4 по ул. Октябрьской революции в городе Смоленске) от 31.07.2015 (в редакции решения Арбитражного суда Смоленской области от 31.03.2016 по делу А62-6344/2015) признан заключенным и действующим с 14.07.2016 не эквивалентно термину «подписание Договора». Таким образом, формально, условия, предусмотренные пунктом 3.2.2. Договора для внесения предоплаты не наступили ввиду не подписания Договора со стороны Администрации.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

По смыслу указанной нормы злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Как следует из материалов дела и пояснений Общества, невнесение предоплаты в течение 30 дней с 14.07.2016 было вызвано фактическим отказом Администрации от подписания Договора и уклонением последней от обязанности, возложенной на нее законом. Такое уклонение было признано незаконным решением Арбитражного суда Смоленской области от 21.04.2017 по делу № А62-9073/2016.

Процессуально непоследовательная позиция истца, который изначально отказывался подписывать договор, признавал утраченным право Общества на выкуп арендованного имущества, а теперь ссылается на положения того же договора и просит взыскать неустойку за его неисполнение, оценивается судом критически и признается нарушающей нормы права, закрепленные в статью 10 Гражданского кодекса РФ.

Требование, основанное на злоупотреблении правом, не подлежит судебной защите.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении АС ЦО от 7 марта 2018 г. по делу N А14-9823/2017.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что Администрация злоупотребляла своими правами, не подписывая спорный договор и ее права как продавца не подлежат судебной защите.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Федеральный арбитражный суд Центрального округа (г.Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

 

Судья                                                                                             А.В.Иванов