313/2020-68116(1) 

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 10АП-12247/2020

Дело № А41-15846/20

22 сентября 2020 года

г. Москва

  Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2020 года  

Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2020 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ивановой Л.Н., судей Игнахиной М.В., Ханашевича С.К., 

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1,  

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «МосОблЖилСтрой» на  решение Арбитражного суда Московской области от 23.07.2020 по делу № А41-15846/20  по исковому заявлению ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» к ООО «МосОблЖилСтрой» о признании незаконным одностороннего расторжения договора, третье лицо –  ООО «ПУЖКХ Островецкое»,  

при участии в заседании: от истца – не явился, извещен надлежащим образом; от ответчика – ФИО2, доверенность от 09.01.2020 № 3; 

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд  Московской области с исковым заявлением к ООО «МосОблЖилСтрой» (далее – ответ- чик) о признании незаконным отказа конкурсного управляющего ООО «МосОблЖилСтрой» ФИО3 от 28.02.2020 от договора аренды офисных помещений от  02.03.2013, заключенного между ООО «МосОблЖилСтрой», ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» и ООО «ПУЖКХ Островецкое».  

Решением Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2020 года исковые  требования удовлетворены.  

Законность и обоснованность указанного судебного акта проверяются по апелляционной жалобе ответчика, в которой заявитель просит судебный акт суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований – отказать.  

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в полном объеме, просил об- жалуемый судебный акт суда первой инстанции отменить.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 – 123,  153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, третьего лица, извещенных  надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.  

Проверив материалы дела, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд  апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.  

Как следует из материалов дела, между ООО «МосОблЖилСтрой» (арендодатель),  ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» и ООО «ПУЖКХ Островецкое» (арендаторы) за- ключен договор аренды офисных помещений от 28.02.2020 сроком на 11,5 месяцев с  условием автоматической пролонгации на прежних условиях на тот же срок при отсут- ствии заявления сторон от его продления (пункты 1, 5 договора).  

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указал, что от ответчика было получено  уведомление от 28.02.2020 об отказе от исполнения договора по основаниям абзаца 3  пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве.  

Полагая данный отказ незаконным, истец обратился с иском в суд.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в  настоящем деле не представлено доказательств того, что договор, заключенный между  ООО «МосОблЖилСтрой», ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» и ООО «ПУЖКХ Островецкое» от 02.03.2013, препятствует восстановлению платежеспособности должника  или его исполнение должником повлечет за собой убытки для должника по сравнению с  аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.  

Апелляционный суд находит указанные выводы суда первой инстанции необосно- ванными, а заявленные требования подлежащими отклонению ввиду следующего.  

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возмож- ны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими  законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен  

или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой  стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами  или договором.  

В силу части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.  

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и  обязанностей.  

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или  многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для  совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглаше- нием сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.  

В силу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон  прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из су- щества обязательства.  

Поскольку оспариваемый истцом односторонний отказ ответчика от исполнения  договора, выраженный в уведомлении от 28.02.2020, направлен на прекращение граж- данских прав и обязанностей, вытекающих из заключенного договора, односторонний  отказ отвечает критериям, предъявляемым статьями 153, 154 ГК РФ к гражданско- правовым сделкам.  

Решением Арбитражного суда Московской области от 30 октября 2019 года по делу   № А41-96610/18 ООО «МосОблЖилСтрой» (ИНН 

<

***>, 140125, 

<

...>) признано несостоятельным  (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев,  конкурсным управляющим ООО «Мособлжилстрой» утвержден ФИО3- вич.  

В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний  отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено упра- вомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (испол- 

нения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, ес- ли иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми  актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается рас- торгнутым или измененным.  

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора),  должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в преде- лах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.  

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управля- ющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества  должника, находящегося у третьих лиц.  

Частью 3 статьи 129 Закона о банкротстве предусмотрено право конкурсного  управляющего на заявление отказа от исполнения договоров и иных сделок в порядке,  установленном статьей 102 настоящего Закона.  

В соответствии со статьей 102 Закона о банкротстве отказ от исполнения догово- ров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не испол- ненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восста- новлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок  повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.  

Как указывалось ранее, между ООО «МосОблЖилСтрой» (арендодатель), ООО  «ПУЖКХ Островецкое Плюс» и ООО «ПУЖКХ Островецкое» (арендаторы) был заклю- чен договор аренды офиса от 02.03.2013, согласно которому во временное пользование  переданы помещения (офисы) №№ 1, 2, 3, 4, 7, 8, 11, 13, 14, 23, 26, 27, 28, расположен- ные на первом этаже жилого дома по адресу: 

<

...> на 11,5 месяцев с условием автоматической пролонгации  на прежних условиях на тот же срок при отсутствии заявления сторон от его продления  (пункты 1, 5 договора).  

На момент заявления конкурсным управляющим ООО «МосОблЖилСтрой» отказа  от исполнения договора договор аренды офиса от 02.03.2013 был продлен.  

Изучив представленную конкурсному управляющему копию договора аренды офиса от 02.03.2013, Савин М.Ю. пришел к выводу, что исполнение ответчиком данного договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками,  заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.  

Так, в качестве арендной платы предусмотрено, что в счет оплаты за аренду каби- нетов арендатор самостоятельно несет затраты на содержание кабинетов (уборка, в том  числе и всего помещения) и инженерных сетей (ремонт и обслуживание отопление, элек- троснабжение), работы по благоустройству территории, прилегающей к помещению, ка- питальный и текущий ремонт, а также самостоятельно обеспечивает ежедневно, кроме  субботы и воскресения дежурство на вахте общего помещения с оплатой вахтеру в размере 25 000 руб. в месяц и самостоятельно обеспечивает ночное дежурство в общем по- мещении путем оплаты двух сторожей в размере 50 000 руб. в месяц в течение 7 дней в  неделю.  

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает возможность уста- новления арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором  затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ).  

Из буквального содержания подпункта 5 пункта 2 статьи 614 ГК РФ следует, что  при согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы, то есть надлежащим образом согласовать в тексте  договора: обязанность арендатора произвести улучшение в счет уплаты арендной платы;  перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены; стоимость возла- гаемых на арендатора затрат; перечень и требования к содержанию документов, под- тверждающих объем и стоимость понесенных затрат.  

Как следует из договора аренды офиса, конкретный перечень улучшений не уста- новлен, как и не установлена стоимость возлагаемых на арендатора затрат. Доказательства того, что в счет оплаты по договору аренды были произведены затраты на уборку и  содержание помещений, работы по благоустройству прилегающей территории, капи- тальный и текущий ремонт, истцом не представлены.  

Более того, в результате установления такой формы арендной платы в конкурсную  массу не поступают какие-либо денежные средства, которые в последующем должны  быть направлены на погашение требований кредиторов должника.  

Как следует из открытых источников в сети Интернет, стоимость аренды нежилого  помещения в Раменской районе, д. Островцы, ул. Подмосковная составляет в среднем  13 061,75 руб. за кв.м. в год (https://ramenskoYe.cian.ru/snYat-pomeshenie-moskovskaYa- oblast-ramenskiY-gorodskoY-okrug-ostrovcY- 01114107/).  

Указанные документы были представлены суду первой инстанции (л.д. 52-58). 

В собственности ООО «Мособлжилстрой» по адресу: Московская область, 

<

...> находится помещение, оборудованное  под офис, общей площадью 421,8 кв.м, состоящее из нежилого помещения площадью  122,2 кв.м, жилых помещений площадью 96,6 кв.м, 97,1 кв.м, 105,9 кв.м.  

Следовательно, арендная плата, которую ООО «Мособлжилстрой» могло получить  при сравнимых обстоятельствах, составляет 459 120,51 руб. в месяц, что в несколько раз  превышает размер арендной платы, установленной в договоре аренды от 02.03.2013 (от- чет № 2020Н-002 ООО «ИнвестТорги»; л.д. 55-57).  

Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что им надлежащим образом исполнялся договор аренды, отсутствуют доказательства несения затрат, указанных  в договоре аренды.  

Кроме того, как пояснил ответчик, фактическая реализация имущества с обремене- нием в виде аренды существенно сузит круг потенциальных покупателей имущества  должника и приведет к снижению цены.  

Как было указано ранее, ООО «МосОблЖилСтрой» признано несостоятельным  (банкротом). В этой связи на торгах подлежит реализации имущество, являющееся соб- ственностью ООО «МосОблЖилСтрой» и находящееся в залоге у ПАО «Мособлбанк».  

Договор аренды офиса заключен в отношении имущества, являющегося предметом  залога ПАО «Мособлбанк».  

Конкурсный кредитор ПАО «Мособлбанк» утвердил 21.07.2020 порядок, сроки и  условия реализации имущества ООО «МосОблЖилСтрой», находящегося в залоге, о чем  включено сообщение в ЕФРСБ под № 5238895 от 21.07.2020.  

Таким образом, недвижимое имущество ООО «МосОблЖилСтрой», переданное по  договору аренды офиса от 02.03.2013, подлежит реализации на торгах.  

При этом наличие обременения в виде аренды существенно сузит круг потенциаль- ных покупателей имущества должника и приведет к снижению цены (Определение Вер- ховного Суда Российской Федерации от 25.08.2017 по делу № А50-5545/2015).  

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о то, что ответчиком представлены надлежащие доказательства того, что отказ от исполнения договора аренды  офиса от 02.03.2013 обоснован и исполнение данного договора влечет за собой убытки  для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых  обстоятельствах.  

При указанных обстоятельствах, поскольку оспариваемый отказ истца от исполнения договора аренды офиса от 02.03.2013 соответствует требованиям статьи 102 Закона  о банкротстве, апелляционный суд приходит к выводу об отмене решения суда и отказе  в удовлетворении иска.  

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 части 1 статьи 270, пунктом 2 статьи  269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23 июля 2020 года по делу   № А41-15846/20 отменить, в удовлетворении иска отказать.  

Взыскать с ООО «ПУЖКХ Островецкое Плюс» в доход федерального бюджета  госпошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжало- вано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со  дня вступления в законную силу.  

Председательствующий Л.Н. Иванова Судьи М.В. Игнахина 

С.К. Ханашевич