АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А14-24797/2017

г. Воронеж

28 апреля 2018  

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Романовой Л.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 306366410100021, ИНН 

<

***>)

к Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, п.г.т.Анна, Аннинский район, Воронежская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 в части п.2.1 и применении последствий недействительности части сделки, изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014г. в следующей редакции: «Цена выкупа 70 земельных участков составляет 52 392 861 руб., что составляет 20% от кадастровой стоимости»,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО3 представитель по доверенности от 25.04.2016,

от ответчика – ФИО4 , представитель по доверенности №3-Д от 26.04.2017, , ФИО5 представитель по доверенности от 01.07.2016,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Аннинского муниципального района Воронежской области (далее – ответчик, Администрация Аннинского МР ВО) о признании недействительным в части п.2.1 договор купли-продажи земельного участка от 16.07.2014, заключенный между истцом и ответчиком и применить последствия недействительности части сделки, изложив п.2.1 договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 в следующей редакции: «Цена выкупа 70 земельных участков составляет 52 392 861 руб., что составляет 20% от кадастровой стоимости» (с учетом принятых уточнений).

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, представив письменные пояснения.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 28.04.2018.

Из материалов дела  судом установлено.

Решением арбитражного суда от 25.06.2015 по делу № А14-15480/2014 были установлены следующие обстоятельства.

04.01.2002 между администрацией Аннинского района Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью  «АК «Аннинский» заключен договор аренды 70 земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, сроком на 10 лет.

По договору от 15.04.2008 о передаче права по договору аренды земельного участка права и обязанности по договору аренды переданы обществом с ограниченной ответственностью  «АК «Аннинский» индивидуальному предпринимателю ФИО6

24.03.2011 года между индивидуальными предпринимателями ФИО2 и ИП ФИО6 заключен договор о передаче права по договору аренды земельного участка от 04.01.2002. По условиям указанного договора к ИП ФИО2 перешли права и обязанности арендатора земельных участков районного Фонда перераспределения, в количестве 70 (семьдесят) земельных участков общей площадью 92 770 000,0 кв.м. находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, с кадастровым номером 36:01:0000000:0003.

01.12.2011 ФИО2 обратился в администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области с заявлением о выкупе в собственность, в порядке ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее Закон №101-ФЗ) и ст. 24 Закона Воронежской области от 13.05.2008 №25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области», 70 (семидесяти) земельных участков общей площадью 92 770 000,0 кв.м., находящихся по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 23.03.2011 N 01-2/11-999, выданным ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Воронежской области, кадастровый номер 36:01:0000000:0003, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Письмом от 17.02.2012 №136 Администрация сообщила предпринимателю об отказе в предоставлении в собственность 70 (семидесяти) земельных участков общей площадью 92 770 000 кв. м, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, по причине отсутствия намерения по продаже указанных земельных участков, либо сдаче их в аренду.

Считая, что указанный отказ в предоставлении земельных участков в собственность является незаконным и нарушающим права и законные интересы ФИО2 в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель оспорил его в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 28.06.2013, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2014 решение суда первой инстанции и постановление Девятнадцатого апелляционного суда отменены, требование ФИО2 удовлетворены. Признано незаконным решение администрации Аннинского муниципального района Воронежской области, выраженное в письме от 17.02.2012 N 136, об отказе в предоставлении в собственность ФИО2 70 земельных участков общей площадью 92 770 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, в соответствии с кадастровым планом земельного участка от 23.03.2011 N 1-2/11-999 (с кадастровым номером 36:01:00 00 000:3). Суд обязал администрацию Аннинского муниципального района Воронежской области принять решение в соответствии с положениями части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

30.05.2014, 04.08.2014 администрация Аннинского муниципального района Воронежской области направила ФИО2 проекты договора купли-продажи земельного участка от 29.05.2014 от 16.07.2014, предложив выкупную цену земельного участка в размере 376 381 703,00руб., указав на обременение  земельного участка правами третьих лиц.

31.10.2014 ФИО2 направил администрации Аннинского муниципального района Воронежской области протокол разногласий к договору от 16.07.2014, в котором вместо выкупа 70 земельных участок указал на выкуп одного земельного участка, состоящего из 70 земельных участков,  указал цену выкупа 49 918 201руб. (п. 2.1); предусмотрел оплату в течение 10 дней с момента фактической передачи земельного участка (п. 2.2), исключил положения об обременении земельного участка правами третьих лиц (п.п. 3.1.3, 3.1.4) и ответственности   покупателя перед третьими лицами (п.5.1).

Поскольку стороны не достигли соглашения по условиям договора, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском об обязании администрации Аннинского муниципального района Воронежской области заключить договор купли-продажи земельного участка в редакции, предложенной  индивидуальным предпринимателем ФИО2

Решением арбитражного суда от 25.06.2015 по делу № А14-15480/2014 в удовлетворении требований было отказано. 

Решением арбитражного суда от 27.10.2014 по делу № А14-6050/2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, была установлена кадастровая стоимость в размере 261 964 303 руб., что соответствует его рыночной стоимости.

18.10.2017 по заявлению ФИО2  была осуществлена государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка от 16.07.2014 , внесена запись в ЕГРП. При этом покупатель представил в регистрирующий орган договор без отметки о наличии у него разногласий по договору в части цены , то есть данный договор является заключенным , существенное условие о цене земельного участка стороны согласовали  .

Решением арбитражного суда от 1.03.2018 по делу № А14-24345/2017 договор купли-продажи от 16.07.2014 земельных участков общей площадью 9277 га, расположенных по адресу: Воронежская область, Аннинский район, кадастровый номер 36:01:0000000:3, заключенный между Администрацией  Аннинского муниципального района Воронежской области и предпринимателем ФИО2, был расторгнут в связи с отсутствием  оплаты покупателем в полном объеме.

Истец считает , что п. 2.1 договора от 16.07.2014 является ничтожным в части превышения стоимости 52 392 861 руб., , в связи с чем обратился в суд по настоящему делу.

Суд считает , что заявленные требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении 3-х лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 6 статьи 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель). Образование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется ЗК РФ и Законом об обороте земель.

В соответствии с п. 4 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" ( в редакции , действовавшей на 1.12.2011 ) , переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В абзаце 4 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что Закон об обороте земель установил, что оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, предусмотренном ЗК РФ и иными федеральными законами, а приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 указанного Закона).

На основании пункта 1 статьи 24 Закона Воронежской области от 13.05.2008 N 25-ОЗ "О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в том числе земельный участок из фонда перераспределения земель, может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной 20% кадастровой стоимости такого участка, по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Из анализа названных норм следует, что для приобретения в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов необходимо соблюдение двух условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее 3 лет, и данный участок надлежаще им используется.

Решением арбитражного суда от 27.10.2014 по делу №А14-6050/2014 было указано , что согласно выписке из кадастрового паспорта от 06.02.2012 №36-00/5002/2012-5126 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв.м составляет 495 267 336 руб. 40 коп.

Данная кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка была определена исходя из результатов оценки, выполненной оценочной организацией по состоянию на дату оценки (01.01.2011). В отношении земельного участка с кадастровым номером 33:01:0000000:3, площадью 90 760 366 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Аннинский район, судом была установлена кадастровая  стоимость в размере 261 964 303 руб., при этом данная кадастровая стоимость подлежала включению в ГКН после вступления решения суда в законную силу. 

Согласно правовой позиции Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 N 28 для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом , установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1.01.2014 и не имеет отношения к правоотношениям по выкупу истцом земельного участка на основании заявления от 01.12.2011. 

Учитывая вышеизложенного , стоимость спорного земельного участка составляет 99053467 руб. ( 20% от 495 267 336 руб. 40 коп.).

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным требованиям, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 11 от 24.03.2005  «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного  законодательства»,  определяя  цену  земельного  участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса РФ,   стороны   должны   руководствоваться Законом о   введении   в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

С учетом изложенного, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка, а, следовательно, условие договора купли-продажи земельного  участка, согласно которому выкупная стоимость данного участка составляет 376 381 703,00руб.,, является недействительным в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ в указанной части.

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы  совершена и без включения недействительной ее части.

Исходя из вышеизложенного , п. 2.1 договора от 16.07.2014 является ничтожным в части превышения стоимости земельного участка 99053467 руб. , суд считает , что истец доказал обоснованность заявленных требований в указанной части , поэтому его требования подлежат удовлетворению частично .

Поскольку по оспариваемому договору фактическое исполнение сторонами не производилось , основания для применения последствий недействительности части сделки отсутствуют.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы в сумме 6000 руб. относятся за счет ответчика в сумме 3000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным п.2.1 договор купли-продажи земельного участка от 16.07.2014, заключенный между предпринимателем ФИО2 и Аннинским муниципальным районом Воронежской области, в лице его Администрации , в части указания стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:01:0000000:0003 свыше 99053467 руб.

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.

Взыскать с Аннинского муниципального района Воронежской области, п.г.т.Анна, Аннинский район, Воронежская область (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице Администрации в пользу предпринимателя ФИО2, г. Воронеж (ОГРНИП 306366410100021, ИНН 

<

***>) судебные расходы в сумме 3000 руб. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд  и  в  течение  двух  месяцев  со  дня вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Центрального округа.

 

Судья                                                                                                   Л.В.Романова