АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1538/2022

28 апреля 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 апреля 2022 года.

 

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, Е.Н. Головниной

 

при участии:

от истца: ФИО1, генеральный директор, ФИО2, представитель, доверенность от 04.02.2022

от ответчика: Ю.В. Рябота, представитель, доверенность от 11.05.2021

 

рассмотрев в судебном заседании посредством веб-конференции кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первый Дальневосточный центр «Здоровые сосуды»

на решение от 29.10.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022

по делу № А51-1832/2020

Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Тетком»

к обществу с ограниченной ответственностью «Первый Дальневосточный центр «Здоровые сосуды»

третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО3

о о взыскании задолженности по договору аренды в размере 3 620 251 руб. 25 коп., пени в размере 719 650 руб. 57 коп.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Тетком» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690003, 

<

...>; далее - ООО «Тетком») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Первый дальневосточный центр «Здоровые сосуды» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,                     адрес: 690003, 

<

...>, помещ. 101-118;121-127; 130; далее - ООО «ПДЦ «ЗС») о взыскании долга по договору аренды от 10.07.2019 №Т 19-05 в размере 3 494 153 руб. 25 коп., неустойки в размере 665 505 руб. 60 коп. за период с 02.11.2019 по 02.11.2020, неустойки за период с 03.11.2020 по день фактической оплаты суммы основного долга в размере 3 494 153 руб. 25 коп. из расчета пени в размере 0,1% от суммы основного долга за каждый день просрочки (с учетом уточнения размера исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ИП ФИО3).

 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.10.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022, исковые требования удовлетворены полностью.

 

ООО «ПДЦ «ЗС», не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении иска отказать.

 

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о несоответствии материалам дела позиции судов о непредставлении ответчиком относимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о получении согласия арендодателя на проведение работ в их фактическом объеме (в указанном смысле судами не принято во внимание содержание пунктов 5.4 и 5.6 договора аренды от 10.07.2019; акта приема-передачи к указанному договору). Сумма (4 023 523 руб.), представляющая собой стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, подлежит зачету в счет арендных платежей по спорному договору аренды. Судами неправильно применены положения статей 153, 165.1, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также оставлено без внимания то обстоятельство, что в ходе рассмотрения настоящего дела истец не оспаривал право ответчика на зачет по арендной плате, а выражал лишь несогласие с его размером. Также кассатор указывает на нарушение судами процессуального законодательства в части назначения и проведения судебной экспертизы, а также об отказе в рассмотрении заявления ответчика о фальсификации доказательств.

 

ООО «Тетком» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.

 

В судебном заседании, проведенном посредством веб-конференции, представители ООО «ПДЦ «ЗС» и ООО «Тетком» поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

 

Судами по материалам дела установлено, что ООО «Тетком» на праве собственности принадлежит административное здание, общей площадью                1 214,20 кв.м (лит. А), этажность: 3, подвальное, расположенное по адресу: 

<

...>.

 

Между ООО «Тетком» (арендодатель) и ООО «ПДЦ «ЗС» (арендатор) 10.07.2019 заключен договор №Т 19-05 (в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2019 №1), по которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование следующее имущество: нежилые помещения, расположенные на 1-ом этаже здания, по адресу: 

<

...>, общей площадью 302,9 кв.м, обозначенные на поэтажном плане как помещения №№2-10, 12-16, для размещения медицинского центра арендатора.

 

Срок аренды помещений по настоящему договору составляет 5 лет с даты передачи помещений по акту приема-передачи.

 

Арендная плата за пользование помещениями начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений (приложение №2) (пункт 4.1), составляет 300 000 руб. в месяц за период с 15.09.2019 по 15.09.2020. В дальнейшем стороны определили арендную плату исходя из цены 950 руб. за кв.м (пункт 4.2). Арендная плата после 15.09.2020 составляет 950 руб. за 1 кв.м в месяц плюс коммунальные платежи.

 

Согласно пункту 4.4 договора №Т 19-05 арендатор перечисляет арендодателю плату ежемесячно не позднее 01 числа оплачиваемого месяца. В случае пропуска установленного срока оплаты арендатором арендной платы, арендодатель вправе установить срок оплаты арендной платы авансом, не позднее 25 числа текущего месяца за следующий месяц.

 

ООО «Тетком» досудебной претензией от 17.12.2019 №10 уведомило ответчика о том, что им нарушены сроки внесения арендной платы по состоянию на 17.12.2019 по счету №119 от 15.10.2019 за ноябрь, по счету №131 от 15.11.2019 за декабрь в общем размере 600 000 руб., просило погасить образовавшуюся задолженность в течение 3 календарных дней с момента получения настоящего уведомления.

 

Претензионным письмом от 26.12.2019 истец уведомил ответчика о наличии задолженности по оплате арендной латы по договору аренды от 10.07.2019 и просил в срок до 31.12.2019 оплатить сумму основного долга в размере 600 000 руб., пени в размере 23 400 руб. по указанным реквизитам.

 

Указанное письмо получено 26.12.2019 лично бухгалтером ООО «ПДЦ «ЗС» ФИО4

 

ООО «Тетком» претензией от 27.01.2020 №1 уведомило ответчика о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды от 10.07.2019, просило оплатить сумму основного долга в размере 900 000 руб., пени в размере 48 600 руб. по указанным реквизитам в пятидневный срок с момента получения настоящей претензии.

 

Письмом от 28.11.2019 ответчик сообщил о возможности совершения зачета арендной платы и стоимости осуществленных неотделимых улучшений, с приложением соответствующих актов №1, №2.

 

ООО «ПДЦ «ЗС» письмом от 03.12.2019 №11 заявило истцу о прекращении обязательства арендатора перед арендодателем за период с 01.11.2019 по 31.10.2020 в размере 3 600 000 руб., с приложением сметы выполненных ремонтных работ и реестра платежных документов.

 

В письме от 20.12.2019  №018 арендатором указано, что ООО «Тетком» заявление о зачете от 03.12.2019 принято без возражений.

 

Письмом от 26.12.2019 №12 истец сообщил ответчику о том, что ООО «ПДЦ «ЗС» в письме от 20.12.2019 №018 указано, что ООО «Тетком» принято заявление о зачете без возражений, что не соответствует действительности. Представленный ООО «Тетком» акт от 31.12.2019 №134 является документом (направляется ежемесячно), подтверждающим выполнение арендодателем обязательств по предоставлению помещения в аренду, и не является документом, подтверждающим согласие арендодателя по исполнению зачета, текста о согласии арендодателя на исполнение заявления о зачете акт №134 не содержит.

 

Также истец уведомил ответчика о том, что ранее расчеты по ремонтным работам и произведенным неотделимым улучшениям не представлялись, с арендодателем не согласовывались, представленная к заявлению о зачете от 03.12.2019 смета ремонтных работ на сумму 3 206 690 руб. не может быть принята. В связи с изложенным, ООО «Тетком» в соответствии с пунктом 9.2 договора аренды уведомляет ООО «ПДЦ «ЗС» о расторжении договора аренды от 10.07.2019 путем заключения соглашения о его досрочном расторжении.

 

Заявлением от 20.08.2020 ответчик заявил о прекращении обязательства арендатора, срок которого наступил, по оплате арендной платы за период июнь, июль, август 2020 года в размере 900 000 руб. посредством зачета вышеуказанной арендной платы со стоимостью неотделимых улучшений арендуемого ООО «ПДЦ «ЗС» имущества по результатам проведенных ремонтных работ.

 

Неисполнение арендатором обязательств по внесению платы за используемые помещения явилось основанием для обращения ООО «Тетком» в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, удовлетворяя которое суды обоснованно исходили из следующего.

 

Правоотношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, подлежащие регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

 

Суды, установив факт заключения договора аренды между участниками правового конфликта и использования ответчиком переданных ему помещений в спорный период без внесения соответствующей платы, признали обоснованными требования ООО «Тетком» о взыскании задолженности в заявленном размере (с учетом принятых уточнений).

 

Признавая несостоятельной позицию ООО «ПДЦ «ЗС» о прекращении обязательств арендатора по внесению арендной платы путем зачета его затрат на ремонт в арендуемых помещениях на сумму 4 815 668 руб. 22 коп., суды руководствовались положениями статей 410, 623 ГК РФ, содержанием условий пунктов 5.4, 6.1, 6.2, 6.6 договора аренды от 10.07.2019 и исходили из отсутствия доказательств соблюдения ответчиком императивных требований, регламентирующих возможность компенсации указанных затрат путем зачета.

 

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, обязательным условием возмещения арендатору затрат, связанных с неотделимыми улучшениями, является согласие арендодателя на выполнение соответствующих работ и несение таких затрат. При этом согласие должно носить предварительный характер и предполагает согласование не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, а также объема и стоимости таких работ.

 

В соответствии с пунктом 5.4 договора от 10.07.2019 в случае производства арендатором любых неотделимых улучшений, согласованных либо не согласованных с арендодателем в установленном порядке, собственником указанных улучшений становится арендодатель, а арендатор не имеет прав на компенсацию понесенных расходов, если иное не оговорено в дополнительных соглашениях к данному договору.

В силу пункта 6.1 указанного договора перед проведением любых неотделимых улучшений или ремонта помещений арендатор обязан предоставить арендодателю всю проектную документацию и письменно согласовать с арендодателем перечень всего устанавливаемого в помещениях электрического и иного оборудования.

После получения от арендодателя письменного разрешения на производство улучшений или ремонта помещений, арендатор обязан согласовать всю проектную документацию со всеми необходимыми органами и организациями (пункт 6.2 договора аренды).

Согласно пункту 6.6 договора стороны определили, что по окончании срока действия договора арендатор обязан передать все произведенные неотделимые улучшения арендодателю по акту приема-передачи, включая всю исполнительную и проектную документацию. Арендодатель не компенсирует, не возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений, если иное не оговорено в дополнительных соглашения к настоящему договору.

 

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что при подписании договора между сторонами отсутствовал спор относительно состояния имущества и возможности его использования по назначению, оговоренному при подписании договора аренды, что подтверждается актом приема-передачи помещения от 12.07.2019 №1, а также протоколом осмотра технического состояния нежилого помещения от 12.07.2019.

Пунктом 5 акта приема-передачи от 12.07.2019 №1 установлено, что неотделимые улучшения помещений выполняются силами арендатора в части: замены напольного покрытия (частично), ремонта и частичной замены потолочного перекрытия Армстронг, демонтажа и реконструкции ранее размещенных душевых и туалетов, реконструкции системы водоснабжения и канализации в помещении. В соответствии с пунктами 5.4, 6.6. договора стоимость указанных улучшений является собственностью арендодателя и подлежит компенсации путем зачета арендной платы. Иные, не указанные в пункте 5 неотделимые улучшения, в том числе необходимые для деятельности арендатора (установка дополнительных перегородок, санитарно-гигиенические приборы, ремонт существующих перегородок и иное) производятся арендатором за счет собственных средств и не подлежат компенсации.

ООО «Тетком» в ходе рассмотрения настоящего спора, принимая во внимание выводы, содержащиеся в заключении ООО «Грифон» №20/09-02-255, о стоимости работ, выполненных арендатором, применительно к пункту 5 акта приема-передачи от 12.07.2019 №1, воспользовалось правом на уменьшение размера исковых требований на сумму 127 098 руб.

 

Из представленных в материалы дела ответчиком документов, а именно: локального ресурсно-сметного расчета №1, реестра чеков и иных платежных документов, подтверждающих стоимость ремонтных работ, контракта от 24.07.2019 №36/2019, заключенного между ООО «ПДЦ «ЗС» (заказчик) и ИП ФИО3 на сумму 4 815 668 руб. 22 коп., акта о приемке выполненных работ за июнь - октябрь 2020 от 29.10.2019 на сумму 4 815 668 руб. 22 коп., справки о стоимости выполненных работ и затрат от 31.10.2019 №1 на сумму 4 815 668 руб. 22 коп., следует, что ответчиком произведен ремонт в арендуемых помещения на общую сумму 4 815 668 руб. 22 коп.

Вместе с тем, ООО «ПДЦ «ЗС» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства получения согласия ООО «Тетком» на проведение конкретных видов ремонтных работ, их объема и стоимости, в порядке который установлен положениями статьи 623 ГК РФ, условиями пунктов 5.4, 6.1, 6.2, 6.6 договора аренды от 10.07.2019, а также уклонения арендодателя от утверждения разумных и обоснованных данных проектной документации, перечня устанавливаемого в помещениях электрического и иного оборудования.

 

Действуя разумно и осмотрительно, ООО «ПДЦ «ЗС», претендуя на зачет стоимости неотделимых улучшений, должно было и имело возможность до начала проведения работ получить от арендодателя документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости.

 

Учитывая изложенные обстоятельства, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии в данном случае оснований для зачета стоимости выполненных ответчиком ремонтных работ в счет задолженности по арендной плате. В указанном смысле вопрос определения точной стоимости выполненных арендатором ремонтных работ носит преждевременный характер и выходит за пределы предмета спора.

 

Утверждения ответчика о том, что ООО «Тетком» в ходе рассмотрения настоящего дела не оспаривало право ответчика на зачет по арендной плате, а выражало лишь несогласие с его размером, отклоняются судом округа, как прямо противоречащие материалам дела и позиции истца, системно занимаемой им в ходе рассмотрения настоящего спора.

 

Установив факт нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, суды, руководствуясь положениями статей 309, 330 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», пунктом 7.9 договора аренды от 10.07.2019, признали обоснованными требования ООО «Тетком» о взыскании с ответчика штрафных санкций за нарушение договорных обязательств.

 

Доводы ответчика о нарушении судом первой инстанции процессуального законодательства в части назначения и проведения судебной экспертизы по вопросу определения объема и стоимости выполненных арендатором ремонтных работ, а также об отказе в рассмотрении заявления ответчика о фальсификации доказательств (протокола осмотра технического состояния нежилого помещения от 12.07.2019), были предметом исследования апелляционной коллегии и обосновано отклонены с указанием соответствующих мотивов в тексте обжалуемого постановления.

 

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу основаны на ошибочном толковании условий договора и направлены на переоценку доказательств и установление фактических обстоятельств дела, отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

 

Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 29.10.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 по делу № А51-1832/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу –  без удовлетворения.

 

Отменить приостановление исполнения судебных актов по настоящему делу, принятое на основании определения Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.03.2022. 

 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

 

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

 

Е.Н. Головнина