ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-21540/2021

г. Саратов

25 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2022 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О. И.,

судей Жаткиной С. А., Луевой Л. Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Райффайзенбанк» на решение Арбитражного суда Волгоградской области  от 18 ноября 2021 года по делу № А12-21540/2021

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к акционерному обществу «Райффайзенбанк» (ОГРН: 

<

***>,                       ИНН: 

<

***>) 

о признании права аренды земельного участка отсутствующим, 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Росреестра по Волгоградской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Администрация Волгограда (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), Администрация Краснооктябрьского района Волгограда (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), ФИО2,

без участия в судебном заседании представителей сторон, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (далее – Департамент, истец) к акционерному обществу «Райффайзенбанк» (далее – АО «Райффайзенбанк», ответчик) с исковым заявлением о признании отсутствующим права аренды АО «Райффайзенбанк», зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости на основании договора №9313 от 30.06.2010 аренды земельного участка с кадастровым номером №34:34:020087:205, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе и дополнениях к ней.

Лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, предусмотренным статьями 258, 266-271 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.06.2010 между ООО «Автогарант» и Администрацией г. Волгограда заключен договор аренды №9313 земельного участка с кадастровым номером №34:34:020087:205, расположенный по адресу: Россия, 

<

...>.

Между АО «Райффайзенбанк» и ООО «Автогарант» было заключено кредитное соглашение №SE0067/1VLG от 14.05.2012 и кредитное соглашение №SE0067/2VLG от 14.05.2012.

Исполнение обязательств было обеспечено залогом недвижимого имущества, в том числе: правом аренды земельного участка площадью 4260 кв.м. с кадастровым номером №34:34:020087:205, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.04.2016 ООО «Автогарант» признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.

В соответствии с п. 4.2 ст. 138 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, воспользовался своим правом оставить предмет залога за собой в ходе торгов по продаже имущества должника: ООО «Автогарант» посредством публичного предложения на последнем этапе при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества.

Заявление залогового кредитора: АО «Райффайзенбанк» поступило в адрес конкурсного управляющего 01.12.2017, денежные средства поступили на специальный банковский счет 30.11.2017г. (сообщение о результатах торгов №2285653, официальный сайт: http://bankrot.fedresurs.ru); акты приема-передачи имущества должника, не реализованного на публичных торгах, составлены 05.12.2017г.

Имущество должника, которое заявитель оставил за собой, в том числе, право аренды вышеуказанного земельного участка, представляет собой залоговое имущество в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Автогарант».

Конкурсным управляющим в адрес арендодателя было направлено соответствующее уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.

В отношении права аренды земельного участка, которое также являлось предметом залога и передано заявителю, 09.01.2018 была произведена государственная регистрация права - Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрирован переход права аренды земельного участка, площадью 4260 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером №34:34:020087:205 в пользу АО «Райффайзенбанк».

Согласно выписке из единого государственного реестра право аренды зарегистрировано в пользу АО «Райфайзенбанк».

В свою очередь, ответчик обращался к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда с заявлением (исх.22-КРД/18 от 23.01.2018г.) о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка №9313 от 30.06.2010 для дальнейшего своевременного исполнения обязанности по оплате арендных платежей.

21.02.2021г. ответчиком был получен отказ Департамента (исх.№3437-ЖКХ) в заключении какого-либо дополнительного соглашения на том основании, что в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не зарегистрировано право собственности заявителя, ввиду наличия запретов, установленных Арбитражным судом Волгоградской области в рамках дела №А12-41297/2017.

АО «Райффайзенбанк» полагая, что действия Департамента по отказу о внесении изменений в договор аренды земельного участка №9313 от 30.06.2010г. при наличии фактической государственной регистрации данного права являются неправомерными и безосновательными, нарушающими права АО «Райффайзенбанк», обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями о признании незаконным решения об отказе Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда №3437-МКУ от 21.02.2018 о внесении изменений в договор аренды №9313 от 30.06.2010 в части состава арендаторов.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.07.2018 по делу А12-9734/2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Указанное решение вступило законную силу.

Вместе с тем, как указывает истец, в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) безосновательно внесена регистрационная запись о праве аренды ответчика на спорный земельный участок.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовался следующим.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Законодательством предусмотрены случаи перехода права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, из толкования указанных выше норм права следует, что за главной вещью следует принадлежность. При этом главная вещь определяет назначение, тогда как принадлежность ее обслуживает. 

В данном случае принадлежность является земельный участок, а главной вещью - находящийся на нем объект.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости, право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №34:34:020087:584, №34:34:020087:367, №34:34:020087:583, расположенные на спорном земельном участке принадлежит ООО «Автогарант».

В производстве Арбитражного суда Волгоградской области находилось дело №А12-41297/2017 по иску Администрации Волгограда к ООО «Автогарант» о сносе самовольных построек. 

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.11.2017 по заявлению истца были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области осуществлять регистрацию права, перехода права в отношении объекта капитального строительства расположенного по адресу: 

<

...>, в отношении:

- одноэтажного здания пункта обслуживания легковых автомобилей площадью 356,9 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:528, 

- двухэтажного здания автомойки площадью 786,3 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:584, 

- объекта незавершенного строительства - сооружение (гостиница)  с кадастровым номером 34:34:020087:583; 

- объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

...> - двухэтажное здание кафе, автомойки площадью 1074,4 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:367.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 16.07.2018 по делу № А12-41297/2017 на ООО «Автогарант» возложена обязанность снести объект самовольного строительства, расположенный по адресу: 

<

...>, а также признано отсутствующим право собственности на объекты самовольного строительства: одноэтажное здание пункта обслуживания легковых автомобилей площадью 356,9 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:528 (дата и номер государственной регистрации 34-34-01/064/2006-88, 13.04.2006г.), двухэтажное здание автомойки площадью 786,3 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:584, объект незавершенного строительства - сооружение (гостиница) с кадастровым номером 34:34:020087:583; двухэтажное здание кафе, автомойки площадью 1074,4 кв.м. с кадастровым номером 34:34:020087:367 (дата и номер государственной регистрации 34-34-01/400/2008- 173, 03.10.2008г.).

Поскольку в соответствии с п. 1.2 договора № 9313 от 30.06.2010 земельный участок с кадастровым номером 34:34:020087:205 предоставлен для эксплуатации здания кафе, автомойки, здания пункта обслуживания легковых автомобилей, а согласно решению Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-41297/2017, вступившему в законную силу, объекты, расположенные на нем признаны самовольными постройками, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего их собственника, в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ невозможно.

        Данный земельный участок предоставлялся ООО «Автогарант» в аренду на основании статьи 36 ЗК РФ в редакции, действующей до 01.03.2015 (в настоящее время подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6, статья 39.20 ЗК РФ) без торгов в отсутствие на то правовых оснований. 

         Поскольку расположенные на земельном участке самовольно созданные объекты капитального строительства  на момент предоставления земельного участка не были легализованы, правовые основания для заключения договора аренды избранным способом у администрации отсутствовали. При таких обстоятельствах договор аренды № 9313 от 30.06.2010 является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что право аренды на основании договора № 9313 от 30.06.2010, к ответчику в силу закона не перешло, а запись в ЕГРН о праве аренды земельного участка в отношении ответчика является недостоверной.

Доводы заявителя жалобы об обратном отклоняются судебной коллегией.

Запись внесены в ЕГРН на основании ничтожного договора аренды, в нарушение порядка ввода в гражданский оборот самовольной постройки и является недостоверной.

В пункте 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — постановление № 10/22) разъяснено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 24.01.2012 № 12576/11, следует, что иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.).

Из приведённых разъяснений следует, что применение такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРП в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью. 

Применительно к рассматриваемому спору у истца отсутствует потребность именно в защите владения, то есть нет необходимости заявлять требование о возврате участка ответчиком посредством виндикации, а реституционное требование будет являться ненадлежащим способом защиты нарушенного права, т.к. в обязательственных отношениях истец не состоит с ответчиком.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что права истца, нарушенные совершением ничтожной сделки и внесением в ЕГРН безосновательной регистрационной записи о праве аренды АО «Райффайзенбанк», в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи.

Заявленное истцом требование фактически носит негаторный характер, на которое не распространяется срок исковой давности (статья 208 ГК РФ, абзац 3 пункта 57 Постановления № 10/22).

Так как запись в реестре обременений в виде аренды в отношении спорного земельного участка не соответствует действительности, это противоречит назначению реестра,  указанный способ защиты права направлен,  в том числе и  на защиту достоверности реестра. 

Как верно указал суд первой инстанции, иск о признании права аренды отсутствующим в этом случае направлен не на прекращение права или констатацию его отсутствия, а на констатацию отсутствия оснований внесения указанной записи в реестр прав.

Учитывая, что в едином государственном реестре должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что наличие в реестре записей об обременении, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что истцом избран надлежащий способ защиты нарушенных прав, в связи с чем обоснованно счел заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Ответчик, возражая в суде первой инстанции против удовлетворения заявленных требований, ссылался на то, что решение суда о сносе самовольных построек до настоящего времени не исполнено, объекты располагаются на спорном земельном участке, записи о зарегистрированных правах из ЕГРН не исключены, тем самым указанные объекты недвижимости существуют, а ответчик предпринимает меры к их реконструкции, с целью сохранения.

Данные доводы ответчика также отражены в дополнении к апелляционной жалобе.

Указанные доводы были рассмотрены судом первой инстанции и обоснованно отклонены по следующим основаниям.

Удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке возможно при полной совокупности условий, установленных частью 3 статьи 222 ГК РФ:

- только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка;

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Соблюдение указанных в статье 222 ГК РФ условий возможности сохранения самовольных построек было предметом рассмотрения в рамках дела № А12-41297/2017.

При вынесении решения судом сделан вывод о том, что спорные постройки не соответствуют проектной документации, приведение их в соответствие с проектной документацией невозможно.

В силу статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

Довод заявителя жалобы являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. 

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены решений суда первой инстанции, не установлено. 

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области  от 18 ноября 2021 года по делу № А12-21540/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Райффайзенбанк» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 О. ФИО3  

 

Судьи                                                                                                                              С. А. Жаткина

 

                                                                                                                     Л. Ю. Луева