АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-25106/2016

город  Кемерово

05 февраля  2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 января 2018 года

Полный текст решения изготовлен  05 февраля  2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», г. Кемерово (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>)

к открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1», г. Кемерово (ОГРН

<

***>, ИНН 

<

***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>);

общество с ограниченной ответственностью «Консалт ЮКЭЛ», г. Кемерово

о признании недействительным уведомления конкурсного управляющего о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2009 № 1,

при участии: от истца: представитель ФИО2 по доверенности №01 от 11.01.2016, паспорт;

от иных лиц, участвующих в деле: не явились (извещены)

                                                      у с т а н о в и л:

  общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой», г. Кемерово (далее– ООО «Кемеровогражданстрой», истец) обратилось  в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1», г. Кемерово (далее – ОАО «Плодопитомник-1», ответчик)   о признании  недействительной сделки,  выразившейся в одностороннем отказе от исполнения договора аренды № 1 от 27.07.2009, согласно письму от 18.11.2016 за подписью конкурсного управляющего ФИО3

 К   участию   в   деле   в   качестве   третьих лиц,   не   заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление   Федеральной   служба   государственной   регистрации,   кадастра   и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово, общество с ограниченной ответственностью «Консалт ЮКЭЛ», г. Кемерово.

Определением суда от 12.12.2016 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 18.01.2017. Судебное заседание назначено на 09.02.2017, которое откладывалось на 01.03.2017, 04.04.2017, 04.05.2017, 01.06.2017, 06.06.2017, 05.07.2017, 03.08.2017, 05.09.2017, 04.10.2017, 08.11.2017.12.12.2017.

Определением суда от 12.12.2017 производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта по делу № А27-25108/2017.

Определением суда от 26.12.207 производство по делу возобновлено, судебное заседание отложено на 30.01.2018.

Надлежаще извещенные о дне и времени рассмотрения спора  ответчик, третьи лица  в судебное заседание  явку представителей не обеспечили, возражений против рассмотрения спора в отсутствии представителей не заявили.  Управление Росреестра ходатайствовало о проведении судебного разбирательства в его отсутствии. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел спор в отсутствие представителей ответчика и  третьих лиц.

Представитель истца настаивал на требованиях, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав на отсутствие законных оснований для одностороннего отказа от  исполнения договора аренды земельного участка. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении, возражениях и лополнительных пояснениях к иску.   

Ответчик,   возражая против заявленных требований,  ссылается на  то, что исполнение договора аренды земельного участка № 1 от 27.07.2009, заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой», препятствует  восстановлению платежеспособности ОАО «Плодопитомник-1», препятствует реализации данного имущества и влечет за собой убытки для должника в виде необходимости осуществления налоговых платежей за земельный участок. Подробно доводы ответчка изложены в представленных письменных пояснениях и возражениях ответчика. 

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство от 04.10.2017 о назначении судебной экспертизы. 

Судом было предложено ответчику, для рассмотрения вопроса о назначении по делу судебной экспертизы,  представитель доказательства внесения денежных средств для оплаты  вознаграждения эксперту на депозитный счет Арбитражного суда.

Данное определение ответчик не исполнил, в дальнейшем в судебные заседания представитель ответчика не являлся, ходатайство о назначении экспертизы не поддерживал.

В представленном ходатайстве о назначении судебной экспертизы ответчик просит поставить перед экспертом следующие вопросы: 

1. Установить, что сделка – договор аренды земельного участка от 27.07.2009 №2 (кадастровый номер 42:24:0101054:338) препятствует восстановлению платежеспособности ОАО «Плодопитомник-1».

2. Установить, что исполнение ОАО «Плодопитомник-1» сделки –договора аренды земельного участка от 27.07.2009 №2 (кадастровый номер 42:24:0101054:338) повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. 

Указанные ответчиком сделки не являются предметом рассматриваемого спора, указание на иной номер сделки и кадастровый номер земельного участка суд рассматривает как описку ответчика. 

Рассматривая представленные ответчиком вопросы для назначения экспертизы, суд приходит к выводу о том, что данные вопросы носят исключительно правовой характер и должны быть разрешены судом при рассмотрении спора по представленным доказательствам.

В связи с чем, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика  о назначении судебной экспертизы.

О назначении какой- либо иной экспертизы в целях разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик ходатайств не заявлял. 

Суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, установил следующее.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 14.07.2009 земельный  участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250, образован из земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101056:226, поставлен на кадастровый учет 15.05.2009 и имеет следующие характеристики: площадь 47029 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земля для жилищного строительства, кадастровая стоимость земельного участка 31 039 руб. 14 коп.

Указанный земельный участок принадлежит на праве собственности ОАО «Плодопитомник –1».

Между ОАО «Плодопитомник-1» (арендодатель) и ООО «Кемеровогражданстрой» (арендатор) 27.07.2009  заключен договор аренды земельного участка № 1 (далее – договор аренды),   по условиям которого,  арендодатель обязался предоставить за плату во временное возмездное  владение и пользование  земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250 площадью 47029 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земли населенных пунктов» (пункт 1.1. договора аренды).

Согласно пункту 1.4. договора аренды земельный участок предоставляется для жилищного строительства. Договор заключается на срок 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).

            В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды размер арендной платы по договору составляет 2 135 000 руб. за весь срок действия договора - 49 лет и установлен на основании отчета независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009. 

            Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, о чем 18.08.2009 сделана  запись  регистрации  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество  42-42-01/211/2009-107.

По условиям договора  аренды (пункт 3.2 договора аренды) арендная плата в полном объеме единовременным платежом внесена арендатором  на  счет арендодателя.

Размер арендной платы считается окончательным и не подлежит пересмотру в течение всего срока действия договора (пункт 3.3 договора аренды). 

Решением Арбитражного суда Кемеровской  области от 06.10.2016 по делу № А27-6298/2016 ОАО «Плодопитомник-1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсный управляющий должника – ОАО «Плодопитомник-1» со ссылкой на положения  статьи 102 и пункта 3 статьи 129 Федерального Закона  «О несостоятельности (банкротстве)»  (далее- Закон о банкротстве)  направил истцу уведомление (в форме заявления) от 18.11.2016 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 1 от 27.07.2009.  

Не согласившись с законностью и обоснованностью отказа от исполнения договора аренды, ООО «Кемеровогражданстрой» обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 ГК РФ).

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков.

Как следует из содержания абзаца четвертого  пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном  статьей 102 Закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника. 

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Таким образом, Закон о банкротстве допускает возможность одностороннего отказа от исполнения сделки при наличии определенных условий: подача конкурсным управляющим заявления об отказе от исполнения договора в течение трех месяцев с даты открытия конкурсного производства; доказательство возможности восстановления платежеспособности должника, а также того, что именно данный договор препятствует восстановлению платежеспособности должника либо что исполнение именно этого договора повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключенными при сравнимых обстоятельствах.

Согласно  части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Ответчику неоднократно предлагалось обосновать и документально подтвердить указанные выше обстоятельства, в том числе  убыточность сделки - оспариваемого договора аренды. 

Исходя из смысла анализируемых норм права, конкурсный управляющий при отказе от исполнения заключенного договора должен доказать, что исполнение должником такой сделки повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, а также наличие (отсутствие) обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Между тем, доказательств подтверждения довода о том, что исполнение договора  аренды заключенного с ООО «Кемеровогражданстрой», препятствует восстановлению платежеспособности – ОАО «Плодопитомник-1» и исполнение такого договора влечет за собой для ОАО «Плодопитомник-1» убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах в материалы дела ответчиком не представлено. 

Довод ответчика о том,  что исполнение именно договора аренды №1 от 27.07.2009 препятствует  восстановлению платежеспособности должника, судом отклонен как документально не подтвержденный.

Согласно  пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

По смыслу статьи 453 ГК РФ  расторжение договора направлено,  прежде всего,  на прекращение обязательств сторон на будущее время. 

Отказ конкурсного управляющего от исполнения договора, предусмотренный пунктом 3 статьи 129, статьей 102 Закона о банкротстве, должен быть нацелен на прекращение обусловленного сделкой обязательства должника по предоставлению контрагенту исполнения на будущее время, если сохранение договорного обязательства и его выполнение должником повлечет возникновение на стороне последнего убытков по сравнению с аналогичными сделками. 

При этом в силу прямого указания закона, конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

В пункте 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (со ссылкой на Определение № 308-ЭС15-6280 (3) определена правовая позиция, согласно которой,  толкуя положения пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве, судам следует учитывать,  что по смыслу Закона о банкротстве под восстановлением платежеспособности понимается достижение должником таких хозяйственных показателей, которые бы позволяли полностью удовлетворить требования всех его кредиторов.

Неспособность же в полном объеме погасить данные требования влечет банкротство организации и открытие в отношении ее имущества процедуры конкурсного производства (абзацы второй и шестнадцатый статьи 2, абзац третий пункта 1 статьи 106, абзац пятый пункта 6 статьи 119 Закона о банкротстве), по результатам которой требования все равно подлежат удовлетворению, однако не в полном объеме (соразмерно).

Решением Арбитражного суда Кемеровской  области от 06.10.2016 по делу № А27-6298/2016 ответчик признан несостоятельным (банкротом).

В материалы дела ответчиком представлен Отчет № 25-06/17 от 05.06.2017  ООО Фирмы «Консалт ЮКЭЛ» по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельными участками  с кадастровыми номерами 42:24:0101054:336, 42:24:0101057:250, 42:24:0101054:338  согласно которому рыночная  стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенным по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земля населенных пунктов», на дату проведения оценки - 27.07.2009,  определена оценщиком в размере 7600447 руб.

Между тем, наличие иной арендной  платы за земельные участки, предоставляемые под жилищную застройку, не свидетельствует о том, что исполнение договора аренды с установленной арендной платой препятствует восстановлению платежеспособности должника, при том, что арендная плата арендатором уплачена, арендодатель самостоятельно спорный земельный участок с установленным видом разрешенного использования не использует.

Более того, наличие у должника потенциальных арендаторов и реальной возможности заключить с ними договор аренды имущества на более выгодных условиях  материалами дела не подтверждается.

Каких-либо денежных выплат по оспариваемому договору  аренды в пользу истца, которые бы препятствовали восстановлению платежеспособности ответчика, ОАО «Плодопитомник -1» не производит. 

Поскольку ответчиком не представлено доказательств того, что исполнение договора аренды препятствует  восстановлению платежеспособности должника, наличие отчета № 25-06/17 от 05.06.2017  по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком  с кадастровым номером правового значения для разрешения спора по настоящему делу не имеет. 

Иных доказательств, подтверждающих, что исполнение договора аренды земельного участка №1 от 27.07.2009  препятствует  восстановлению платежеспособности должника, суду не представлено.

Поскольку невозможность восстановления платежеспособности должника ответчиком не оспаривается, установлена в рамках дела о банкротстве, правомочия на отказ от сделок на стадии конкурсного производства у конкурсного управляющего отсутствуют.

В отношении доводов ответчика о том, что выполнение должником договора аренды повлечет возникновение на стороне последнего убытков по сравнению с аналогичными сделками, суд пришел к следующим выводам.  

Довод ответчика о том, что сделка является убыточной на том, основании, что размер налоговых платежей за  2009 – 2015 за земельный участок превысил сумму, уплаченную ОАО  «Плодопитомник-1»  в бюджет, судом не принят как документально неподтвержденный. Доказательств исчисления ответчиком земельного налога и его уплаты в бюджет ответчиком не представлено. Согласно представленным пояснениям налогового органа от 26.04.2017 у ОАО «Плодопитомник -1» имеется задолженность по земельному налогу в размере 2 005 709, 52 руб. в отношении все земельных участков.  

Не являются подтверждением убыточности сделки и доводы ответчика о   превышение размера налога при исчислении за один месяц над размером арендной исчисленной за один месяц и необходимости уплаты им земельного налога в большем размере, чем доходы от арендной платы, поскольку ответчик, как собственник объекта недвижимости – земельного участка обязан нести данные расходы, вне зависимости от получения доходов от использования земельного участка, в том числе, в виде арендной платы. Такие расходы являются постоянными расходами собственника объекта недвижимости. 

Указывая, что имелись  существенные для арендодателя  изменения обстоятельств, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка,  арендодатель,  тем не менее, за изменением условий договора к арендатору не обращался. 

Оценивая довод  ответчика о  том, что  размер арендной  платы,  установленный по договору аренды земельного участка №1 от 27.07.2009, на основании отчета независимого оценщика ООО «Хардвуд» и цена  сделки на момент ее заключения не соответствовали актуальной  рыночной   стоимости арендной  платы   спорного  земельного   участка, суд исходил из следующего.

Как установлено судом выше, согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы по договору составляет 2 135 000 руб. за весь срок действия договора - 49 лет и установлен на основании отчета независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009. 

Отчет независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009 в материалы дела не представлен, в том числе и  Управлением Росреестра по Кемеровской области, со ссылкой на его отсутствие в материалах регистрационного дела.

Представленный в материалы дела отчет  № 25-06/17 от 05.06.2017 сам по себе и в совокупности с имеющимися в материалах дела доказательствами, не позволяет суду прийти к выводу о том, что исполнение спорного договора аренды повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. 

Из имеющихся сведений, анализируемых оценщиком,  не усматривается на каких условиях были заключены сделки, учитывая, что срок аренды по спорному договору составил 49 лет, внесение арендной оплаты определено единовременно за весь срок аренды, в течение 1 месяца с даты заключения договора аренды, что не позволяет суду прийти к выводу о том, что  эти сделки являются аналогичными. 

Кроме того, в представленном отчете содержатся сведения о рыночном размере арендной платы за земельные участки, предоставляемые под жилищную застройку в 2009.

Между тем, ответчик полагает, что исполнение сделки повлечет убытки в настоящее время, в связи с чем, сравнение со сделками, указанными в отчете как аналогичные, является необоснованными. 

При оценке последствий расторжения договора (отказа от исполнения договора) конкурсный управляющий в любом случае обязан исходить из предусмотренных пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве требований разумности и добросовестности, должен быть нацелен на прекращение обусловленного сделкой обязательства должника в неисполненной им части, соразмерной неисполненной части контрагента. Отказ от встречного предоставления при наличии исполнения со стороны контрагента не может быть заявлен должником. В противном случае, на стороне должника образуется неосновательное обогащение, возникшее в связи с отсутствием встречного предоставления, причитающегося другой стороне сделки.

Ответчиком не опровергнуты утверждения истца о полном исполнении арендатора своей обязанности по уплате арендной плате, единовременно в соответствии  с условиями договора аренды в 2009 году. 

С учетом положений пункта 4 статьи 102 Закона о банкротстве  истец, как сторона по договору, в отношении которого заявлен отказ от исполнения, вправе потребовать от ответчика возмещения убытков, вызванных отказом от исполнения договора должника.

Таким образом, сам по себе отказ от исполнения договора аренды влечет возможность предъявления истцом убытков, вызванных его рассторжением, при том, что наличие убытков от исполнения указанной сделки  для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах не является доказанным. 

Доводы ответчика об убыточности договора аренды, обоснованные невозможностью реализации  земельного участка и прекращением у арендодателя права собственности  после возведения на данной участке жилого дома, судом отклонены, как нормативно и документально необоснованные.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том,  что  ответчиком документально не подтверждены доводы, положенные в основу оспариваемого отказа от сделки,  тогда как бремя доказывания   правомерности отказа от исполнения  договора  возлагается на лицо, которое заявило  такой  отказ.

 Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном  статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы доказательства на соответствие требованиям относимости  и допустимости, каждое в отдельности, в  совокупности и во взаимосвязи, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что доводы, изложенные в оспариваемом уведомлении,  не нашли документального подтверждения в ходе судебного  разбирательства  по  делу.

             При таких обстоятельствах, сделка ОАО «Плодопитомник-1» по расторжению договора аренды земельного участка № 1 от 27.07.2009, совершенная в форме одностороннего отказа от исполнения договора, не соответствует положениям статей 102, 129 Закона о банкротстве, что влечет  ее недействительность по основаниям, предусмотренным  нормами статьи  168 ГК  РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о том,  что  уведомление (в форме заявления) от 18.11.2016 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка №1 от 27.07.2009 не соответствует закону, так как ответчик не доказал, что указанная сделка препятствует восстановлению платежеспособности ОАО «Плодопитомник-1» (должника в деле о банкротстве) или влечет за собой убытки для него по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

   Судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины за рассмотрение спора  судом,  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся  на  ответчика.

Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                       р е ш и л :

иск удовлетворить.

Признать недействительной  сделку,  выразившуюся   в  одностороннем отказе  открытого акционерного общества «Плодопитомник-1», г. Кемерово  от исполнения договора  аренды  земельного  участка № 1 от 27.07.2009,  изложенном  в  уведомлении (заявлении конкурсного управляющего ФИО3)  от 18.11.2016.

Взыскать с открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья                                                                                                  И.А. Конарева