Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

г. Калининград

Дело №

А21-3941/2021

“17 ”

июня

2021 года 

15.06.2021 года оглашена резолютивная часть решения, полный текст изготовлен 17.06.2021  года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе: судьи Талалас Е.А.,

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по заявлению дело по исковому заявлению 

ООО «НИКИНВЕСТ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

 к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) 

об обязании утвердить и выдать схему расположения земельного участка, предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов,

При участии:

от истца: ФИО2, по доверенности от 01.01.2021 г., паспорту, диплому ВСБ 0122815,

от ответчика: ФИО3, по доверенности  от 11.12.2020г, удостоверению, диплому ВСА 0370667

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «НИКИНВЕСТ»  (далее по тексту – Общество, истец)  обратилось в Арбитражный суд Калининградской области  с исковым заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, ответчик), просит:

-  обязать Администрацию в течение месяца со дня вступления в силу решения суда  утвердить и выдать ООО «Никинвест»  схему расположения  земельного участка на кадастровом плане   территории, образуемого путем раздела исходного  земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:50, расположенного по адресу: 

<

...>   в   районе   гостиницы   «Меркюр   Калининград   Центр» (

<

...>).

- обязать Администрацию  в течение месяца со дня вступления в силу решения суда предоставить испрашиваемый земельный участок 39:15:131843:50:ЗУ1,  образуемый путем раздела исходного  земельного участка с  кадастровым номером 39:15:131843:50  согласно схеме расположения  земельного участка на кадастровом плане   территории, изготовленной   МП  «Городской центр геодезии», в аренду без проведения  торгов сроком на 49 лет с разрешенным использованием «Гостиничное обслуживание» (код 4.7 в соответствии сПриказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540) и «Общественное питание»  (код 4.6  в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), с включением в договор аренды обязательного   условия   об   обязанности     ООО «Никинвест»  обеспечить  доступ неограниченного  круга лиц к землям общего пользования и расположенным на них  объектам общего пользования и   установлением дополнительного основания  для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае  неисполнения арендатором этой обязанности. 

В судебном заседании представитель общества просил требования удовлетворить, изложил доводы, указанные в исковом заявлении и пояснениях.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав доводы представителей, исследовав материалы дела, установил следующее.

Из материалов дела следует, что Обществу на праве собственности принадлежит земельный  участок с кадастровым номером 39:15:131843:52,  площадью 3 249 кв.м, с разрешенным использованием «под строительство гостиницы».  Право собственности за истцом зарегистрировано  в установленном законом порядке в 14.01.2021 года   на основании договора купли-продажи земельного участка от 16.10.2020 № 87/2020-С, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

На земельном  участке с кадастровым номером 39:15:131843:52 расположено нежилое здание (гостиница), кадастровый  номер 39:15:131843:56, так же принадлежащий обществу на праве собственности (запись регистрации от 04.05.2018 № 39:15:131843:56-39/001/2018-1.

Смежный с принадлежащим истцу земельный  участок с кадастровым номером 39:15:131843:31 площадью 677 кв.м и разрешенным использованием «под благоустройство территории к строящейся гостинице» предоставлен Обществу  в аренду сроком до 01.10.2026 по договору аренды земельного участка от 18.12.2013 № 011904.

С обратной стороны к зданию  гостиницы со стороны пруда Верхний примыкает   земельный  участок с кадастровым номером 39:15:131843:50.  Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:50, непосредственно примыкающего к принадлежащему истцу на праве собственности земельному   участку с кадастровым номером 39:15:131843:52,    утверждении схемы раздела, и  предоставлении части земельного участка,  образованного путем раздела 39:15:131843:50,  в связи с  фактическим использованием этой части участка под организацию входной группы в здание гостиницы (3 эвакуационных выхода). Указанная часть земельного участка была благоустроена при строительстве и вводе гостиницы в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией, проектом благоустройства, утвержденными Администрацией в целях реализации инвестиционного договора от 10.02.2009 № 1 в рамках Программы  подготовки к проведению в 2018 году чемпионата мира по футболу,  утвержденной Правительством Калининградской области от 31.10.2013 № 800 и Постановлением Правительства РФ от 20.06.2013 № 518. .

Распоряжением Комитета от  08.12.2020 года № 3213/р-км обществу отказано в утверждении схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:50 и предоставлении участка в аренду со ссылкой на то, что в границах участка находится  имущество, переданное в муниципальную собственность;  сведения о земельном участке носят временный характер; с заявлением обратилось ненадлежащее лицо; земельный участок полностью расположен в границах береговой полосы Верхнего пруда и не подлежит приватизации;  в настоящее время проводятся мероприятия по предоставлению земельного участка МКУ «Калининградская служба заказчика».

Суд считает требования общества подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 4 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 названной статьи образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с ГрК РФ; проектной документацией лесных участков; утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

В пункте 2 статьи 11.3 ЗК РФ закреплено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 статьи 11.3 ЗК РФ.

Пунктом 13 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что схема расположения земельного участка утверждается 

решение

м исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на распоряжение находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации.

В пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства (пункт 2 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от  19.07.2017 № 1089 утвержден проект планировки с проектом межевания в его составе    территории    в    границах    ул.    Горькогоул.    Ракитная    - ул. Госпитальная - озеро Верхнее - ул. Черняховского - ул. Пролетарская - ул. Проф. Баранова (далее - Проект).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденными Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339,  земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:52 расположен в территориальной зоне делового назначения, в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:31 территориальная зона не установлена.

В соответствии с Генеральным планом городского округа «Город Калининград» земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:52 расположен в функциональной общественно-деловой зоне, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:31 - в зоне улично-дорожной сети.

Земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:50 отнесен к зоне Р-7 «Зона активного массового отдыха». Согласно градостроительному регламенту указанной зоны к основным видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне Р-7, относятся в том числе:  «Общественное питание» (код. 4.6) «гостиничное обслуживание» (код 4.7), «земельные участки общего пользования» (код 12.0).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:50 полностью расположен в границах береговой зоны пруда Верхнего.

Отказывая в утверждении схемы раздела и предоставлении земельного участка обществу, ответчик ссылался на расположение земельного участка в границах береговой зоны и невозможности приватизации.

Согласно части 6 статьи 6 ВК РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы. Однако участки в пределах береговой полосы могут быть предоставлены в аренду при соблюдении установленных законодательством условий и в соответствии с установленным для земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 4 статьи 39.8 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

При этом,  невключение в договор аренды земельного участка, расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона (пункт 4 статьи 39.8 ЗК РФ).

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда РФ от 18.02.2021 № 308-ЭС19-27506.

К тому же в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество, в фактическом пользовании которого находится испрашиваемый земельный участок, не обеспечивает свободный доступ граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Формирование земельного участка должно осуществляться таким образом, чтобы собственник объекта недвижимости имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята  объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Испрашиваемый земельный участок согласно представленной схеме и фотографиям   фактически используется истцом как выход из гостиницы,  находится вне прогулочной набережной, непосредственно примыкает к зданию гостиницы, имеет несколько самостоятельных благоустроенных выходов к дороге общего пользования, что не оспаривается ответчиком. 

В данном случае, общество, являясь собственником объекта недвижимости (Гостиницы) и земельного участка под ним с кадастровым номером 39:15:131843:52,  имеет в пользовании сроком до 2026 года   по договору аренды от 18.12.2013 № 011904  прилегающий земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:31  и фактически использует часть  прилегающего к зданию гостиницы с противоположной стороны земельного  участка   с кадастровым номером 39:15:131843:50, где организована входная группа (3 выхода)  и  проведено благоустройство за счет истца.

Вопреки доводам  Администрации  ограниченность земельного участка в обороте не является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, данное основание отсутствует в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

Утверждение схемы расположения земельного участка не предопределяет судьбу земельного участка, соответственно положения статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации применены судами не правильно.

Кроме того, раздел земельного участка не противоречит  положениям статей 30, 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что  границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне и устанавливаться с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных Генеральным планом.

Взаимосвязанные положения Градостроительного кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации допускают установление нескольких (основных и вспомогательных) видов разрешенного использования для одного земельного участка, а также размещение на нем как одного, так и нескольких объектов недвижимости единого или разного назначения. 

Как указывалось выше, земельный участок с кадастровым номером 39:15:131843:50 отнесен к зоне Р-7 «Зона активного массового отдыха». Согласно градостроительному регламенту указанной зоны к основным видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне Р-7, относятся:  «Общественное питание» (код. 4.6) «гостиничное обслуживание» (код 4.7), «земельные участки общего пользования» (код 12.0). Соответственно, установление испрашиваемых истцом видов разрешенного использования соответствует документам территориального планирования  и не повлечет каких-либо изменений в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденные  Решением городского Совета депутатов Калининграда от 25.12.2017 № 339

Кроме того, судом отклоняются как несостоятельные доводы ответчика о том, что в настоящее время проводятся мероприятия по предоставлению земельного участка МКУ «Калининградская служба заказчика», поскольку доказательства передачи в установленном законом порядке и государственной регистрации прав за третьими лицами, а так же доказательства наличия на испрашиваемом участке объектов недвижимого имущества, принадлежащим третьим лицам, в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлены.

Кроме того, в отношении сведений, которые носят временный характер, часть 7 статьи 72 Федерального закона от 31.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит правило о том, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что у Администрации отсутствовали предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации основания для отказа в утверждении схемы и  предоставлении образуемого путем раздела исходного  земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:50, расположенного по адресу: 

<

...>   в   районе   гостиницы   «Меркюр   Калининград   Центр» (

<

...>),    земельного участка 39:15:131843:50:ЗУ1  согласно  схеме  расположения  земельного участка на кадастровом плане   территории, изготовленной   МП  «Городской центр геодезии».

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград»  в течение месяца со дня вступления в силу решения суда  утвердить и выдать ООО «Никинвест»  схему расположения  земельного участка на кадастровом плане   территории, изготовленную  МП  «Городской центр геодезии», образуемого путем раздела исходного  земельного участка с кадастровым номером 39:15:131843:50, расположенного по адресу: 

<

...>   в   районе   гостиницы   «Меркюр   Калининград   Центр» (

<

...>).

Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград»  в течение месяца со дня вступления в силу решения суда предоставить испрашиваемый земельный участок 39:15:131843:50:ЗУ1,  образуемый путем раздела исходного  земельного участка с  кадастровым номером 39:15:131843:50  согласно схеме расположения  земельного участка на кадастровом плане   территории, в аренду без проведения  торгов сроком на 49 лет с разрешеннымиспользованием «Гостиничное обслуживание» (код 4.7 в соответствии сПриказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540) и «Общественное питание»  (код 4.6  в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), с включением в договор аренды обязательного   условия   об   обязанности     ООО «Никинвест»  обеспечить  доступ неограниченного  круга лиц к землям общего пользования и расположенным на них  объектам общего пользования и   установлением дополнительного основания  для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя в случае  неисполнения арендатором этой обязанности. 

Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград»  в пользу  ООО «Никинвест»  12  000 рублей в возмещение расходов  по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия.

 Судья  Е.А. Талалас

                      (подпись, фамилия)