АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-6526/2018

13 ноября 2018 года

г. Иваново

(резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2018 года)

Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Торговой Т.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии в судебном заседании представителя истца  ФИО2, действующего на основании доверенности от 12.03.2018, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности  от 01.11.2018, 

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Комсомольская управляющая компания» к Администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области о  взыскании  задолженности по договору управления МКД№ 34 по улице Люлина города Комсомольска Ивановской области в размере 228 007 рублей 35 копеек, 142 562 рублей 32 копеек пеней за период с 13.11.2012 по 26.10.2018, с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ООО «Универсал», и установил:     

общество с ограниченной ответственностью  «Комсомольская управляющая компания» (Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Универсал» (ООО «Универсал», ответчик 1) о взыскании  на  основании  статьи   210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее Кодекс) задолженности по договору управления МКД№ 34 по улице Люлина города Комсомольска Ивановской области в размере 228 007 рублей 35 копеек, а также 104 121 рубля 45 копеек пеней за период с 11.11.2012 по 11.07.2018.

Определением суда от 06.08.2018 в связи с тем, что цена иска не превышает пятисот тысяч рублей, исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства в соответствии с гл. 29 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - Администрация Комсомольского муниципального района Ивановской области. 

Решением в виде резолютивной части от 21.09.2018 Администрация Комсомольского муниципального района Ивановской области исключена из третьих лиц и привлечена к участию в деле в качестве соответчика. Исковые требования истца в отношении Администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области удовлетворены, с Администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комсомольская управляющая компания» взыскана задолженность по договору управления МКД № 34 по улице Люлина города Комсомольска Ивановской области в размере 228 007 рублей 35 копеек за период с 11.11.2012 по 11.07.2018, 104 121 рубль 45 копеек пени за период с 11.11.2012 по 11.07.2018, 9 643 рубля расходы по государственной пошлине.  Исковые требования истца в отношении общества с ограниченной ответственностью «Универсал» оставлены без удовлетворения.

После вынесения данного решения  общество с ограниченной ответственностью «Комсомольская управляющая компания» обратилось в суд с заявлением о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам, обосновывая это тем, что истец до вынесения судебного акта посредством почтовой связи направил в суд  ходатайство об увеличении исковых требований в отношении суммы пеней (по причине увеличения количества дней просрочки), однако по каким то причинам данное заявление не поступило в суд. 

Решением от 29.10.2018 года решение в виде резолютивной части от 21.09.2018 года отменено, назначено рассмотрение дела по общим правилам искового производства, ООО «Универсал» привлечено в качестве третьего лица.

ООО «Универсал» представило отзыв на иск, из существа которого следует, что  Администрация, являясь собственником нежилого помещения, переданного в аренду, обязан был оплачивать оказанные услуги по содержанию общего имущества. Просит рассмотреть дело без их участия.

Дело рассмотрено без участия представителя ООО «Универсал».

Согласно позиции Администрации Комсомольского муниципального района, она считает себя ненадлежащим ответчиком в силу следующего.

Администрация не отрицает, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. Однако, 09.03.2007 между Администрацией и ООО «Универсал» был заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности № 3-07, в соответствии с которым Администрация по акту приема - передачи передала ООО «Универсал» во временное владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 139,8 кв. м. расположенные по адресу: 155150, 

<

...>, для использования под магазин. 

В силу подпункта 3 пункта 5 Договора № 3-07 Ответчик обязался не позднее семи дней с момента подписания указанного договора заключить договоры на коммунальные услуги и техническое обслуживание, своевременно вносить предусмотренные указанными договорами платежи. На основании подпункта 16 пункта 5 Договора № 3-07 Ответчик обязался оплачивать услуги за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании выставленных управляющей организацией счетов (в соответствии дополнительным соглашением к договору).

29.10.2012 между Администрацией и ООО «Универсал» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности № 5-12, в соответствии с которым Администрация по акту приема - передачи передала ООО «Универсал» во временное владение и пользование, нежилые помещения общей площадью 87,1 кв. м. расположенные по адресу: 155150, 

<

...> «а» для использования под размещение магазина.  В силу подпункта 3 пункта 5 Договора № 5-12 Ответчик также обязался не позднее семи дней с момента подписания указанного договора заключить договоры на коммунальные услуги, техническое обслуживание и уборку помещения, в том числе мест общего пользования, своевременно вносить предусмотренные указанными договорами платежи.

На основании подпункта 14 пункта 5 Договора № 5-12 Ответчик обязался оплачивать услуги за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на основании выставленных управляющей организацией счетов (в соответствии дополнительным соглашением к договору).

По мнению Администрации, в силу заключенных договоров аренды на спорные помещения, расходы по содержанию имущества должен нести ООО «Универсал», а не Администрация. 

В судебном заседании 29.10.2018 истец уточнил свои требования (ходатайство от 26.10.2018 года), и просил взыскать с Администрации задолженности по договору управления МКД № 34 по улице Люлина города Комсомольска Ивановской области в размере 228 007 рублей 35 копеек, 142 562 рубля 32 копейки пеней за период с 13.11.2012 по 26.10.2018. 

Ответчик  в судебном заседании просил применить срок исковой давности для обращения в суд с заявлением о взыскании оплаты услуг управляющей организации за период до 30.07.2015. 

Истец не согласился с позицией ответчика в отношении применения пропуска срока исковой давности, однако, представил справочно расчет задолженности и пени с учетом применения срока исковой давности. 

Администрация арифметически сумму задолженности и пеней (согласно справочному расчету истца) не оспаривает.

В судебном заседании истец пояснил, что, несмотря на представленный справочный расчет, последний поддерживает уточненные исковые требования от 26.10.2018 года. 

Выслушав позицию истца и Администрации, изучив представленные сторонами в материалы дела письменные доказательства, суд установил следующее.

Администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.06.2018 года.

В соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по улице Люлина № 34 от 01.11.2008 принято решение о выборе в качестве управляющей организации - ООО «Комсомольская управляющая компания».

01.01.2009 между ООО «Комсомольская управляющая компания» и Администрацией Комсомольского муниципального района Ивановской области был заключен договор управления многоквартирным домом (далее Договор), по условиям которого Собственник поручает, а Управляющая компания принимает на себя обязательства по управлению многоквартирным домом. Согласно пункту 3.1. Договора, размер за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД составил 11,34 рублей в месяц и действовал до 31.12.2013 года.

Согласно пунктам 3.2. и 3.3. Договора, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников подлежит пересмотру на общем собрании собственников помещений. В случае непринятия решения о размере платы, орган местного самоуправления самостоятельно устанавливает данный размер платы.

В соответствии с Постановлением № 230 от 13.12.2013 года «Об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании собственников помещений не принимали решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения», размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества установлен в размере 14,71 руб./кв.м.

Нежилые помещения общей площадью 226,9 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, переданы в аренду ООО «Универсал» на основании договоров аренды недвижимого имущества № 3-07 от 09.03.2007 года и № 5-12 от 29.10.2012 года (копии договоров имеются в материалах дела).  В настоящее время данные договоры продлены в силу закона (ч.2 ст.621, ст.610 ГК РФ), и ООО «Универсал» продолжает пользоваться указанными нежилыми помещениями.

Договорами аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности от 09.03.2007 № 3-07 и от 29.10.2012 № 5-12, обязанность производить оплату за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме возложено на арендатора - ООО «Универсал». Однако, фактически  ООО «Универсал» и ООО «Управком» какие-либо договоры об этом не заключали. 

Согласно расчету истца, исходя из площади, принадлежащей Администрации помещений, сумма за содержание и ремонт общего имущества за период с 11.11.2012 по 11.07.2018 составит 228 007 рублей 35 копеек.

За  просрочку оплаты  расходов по содержанию и ремонту нежилого помещения многоквартирного дома истец начислил пени по правилам части 14 статьи 155 Жилищного Кодекса Российской Федерации в уточненной сумме 142 562 рубля 32 копейки за период с 13.11.2012 по 26.10.2018.

В связи с отсутствием соглашений между сторонами об участии ООО «Универсал» в расходах по содержанию имущества, истец полагает, что расходы по содержанию и ремонту нежилого помещения многоквартирного дома должна нести Администрация, в связи с этим истец обратился с настоящим иском в суд.

Исследовав и оценив материалы дела и представленные доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований к Администрации по следующим основаниям. 

В целях управления и эксплуатации спорного жилого дома в качестве способа управления МКД выбран способ управления управляющей организацией ООО «Комсомольская управляющая компания».

Администрация в исковой период являлась собственником помещения, расположенного по адресу: 

<

...>.

В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Аналогичная обязанность собственника помещений многоквартирного дома предусмотрена правовыми нормами, содержащимися в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), согласно которым собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статьи 39 и 158ЖКРФ).

Таким образом, обязанность несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме возложена как на собственников квартир, так и на собственников иных нежилых помещений в силу прямого указания закона.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Следовательно, при выборе способа управления домом посредством управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома обязаны вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома избранной управляющей организации.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковой для всех собственников помещений в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации (пункты 29 - 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Из приведенных норм следует, что начисление собственникам помещений в многоквартирном доме платы за предоставленные услуги управляющая организация должна производить с учетом цены, установленной общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, либо с применением установленных органом местного самоуправления тарифов.

Администрацией Комсомольского городского поселения было издано Постановление от 13.12.2013 года № 230 «Об утверждении платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании собственников помещений не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений», согласно которого, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества установлен в размере 14 рублей 71 копейка.

Протоколами общих собраний собственников помещений многоквартирного дома размер платы по содержанию общего имущества дома с 01.01.2014 года не утверждались. 

Стоимость услуг рассчитывается путем умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего количества месяцев задолженности. При этом, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникающих у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Согласно расчету истца сумма задолженности составит 228 007 рублей 35 копеек за период с 11.11.2012 по 11.07.2018 (226,9 кв. м *14,71 руб.=3 337,70 руб. в месяц и *36 мес.= 228 007,35 руб.)

Ответчик  в судебном заседании просил применить срок исковой давности для обращения в суд с заявлением о взыскании оплаты услуг за период по 30.07.2015. 

Согласно статье 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (статья 196 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Последним днем срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является десятое число месяца включительно (п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22).

Согласно ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Претензия об оплате задолженности в адрес ответчика направлена 11.07.2018 г. 

Согласно материалам дела, исковое заявление по настоящему делу подано в Арбитражный суд Ивановской области 01.08.2018, о чем свидетельствует соответствующая отметка канцелярии суда. Претензия об оплате задолженности в адрес ответчика направлена 11.07.2018 г. 

Следовательно, на момент обращения истца в Арбитражный суд Ивановской области, срок исковой давности по требованиям о взыскании расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, понесенных управляющей организацией до июля 2015 года, истек.

Истец не согласен с позицией ответчика в отношении применения пропуска срока исковой давности, однако, справочно представил расчет задолженности и пени с учетом применения срока исковой давности. 

Администрация арифметически сумму задолженности (согласно справочному расчету) не оспаривает.

В судебном заседании истец пояснил, что, несмотря на представленный справочный расчет, последний поддерживает уточненные исковые требования от 26.10.2018 года. 

С учетом применения судом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности, суд приходит к выводу, что с Администрации подлежит взысканию задолженность за период с июля 2015 по заявленный истцом период - 11.07.2018.

Довод ответчика о том, что расходы должен нести не собственник, а арендатор данного помещения – ООО «Универсал», судом отклоняется в силу следующего.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В силу абзаца второго пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон. 

Управляющая организация (исполнитель коммунальных услуг, ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

В такой ситуации действует общее правило о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Администрация Комсомольского муниципального района Ивановской области является собственником спорного помещения. Спорное помещение № 1001 передано в аренду ООО «Универсал». Дополнительными соглашениями к договорам аренды установлена обязанность арендатора оплачивать услуги за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений, на основании выставляемых управляющей компанией счетов. Однако, согласование данного порядка оплаты (оплата не собственником, а арендатором) Управляющей компанией не происходило (отсутствуют также и трехсторонние соглашения о порядке оплаты между собственником помещений, арендатором ООО «Универсал» и Управляющей компанией).

В рассматриваемом случае, между управляющей компанией, администрацией (собственник помещения) и ООО «Универсал» (арендатором) на спорное нежилое помещение не имеется соглашений об участии арендатора (ООО «Универсал») в расходах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В связи, с чем обращение,  за взысканием задолженности к собственнику спорного нежилого помещения является обоснованно. 

Следовательно, Администрация, являясь собственником спорного нежилого помещения, переданного в аренду, в силу закона является обязанным лицом по оплате оказанных услуг по содержанию общего имущества и с учетом применения судом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности, суд приходит к выводу, что с Администрации как собственника спорного помещения подлежит взысканию задолженность за период с 11.07.2015 по 11.07.2018 в сумме 120 157 рублей 20 копеек.

На основании части 14 статьи 155 Жилищного кодекса РФ Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Согласно вышеуказанной норме истец просит взыскать с ответчика 142 562 рубля 32 копейки пени за период с 13.11.2012 по 26.10.2018.

В судебном заседании 12.11.2018 истец представил справочно расчет пени с учетом применения срока исковой давности. Согласно справочному расчету сумма пеней за период с 11.08.2015 по 11.11.2018 составит 39 539 рублей 53 копейки.  

Администрация арифметически сумму пеней (согласно справочному расчету) не оспаривает. 

С учетом приведенного расчета период просрочки неисполненного Администрацией обязательства составит с 11.07.2015 по 11.07.2018. Следовательно, требования истца о взыскании с ответчика пеней по правилам пункта 14 статьи 155 ЖК РФ также подлежат удовлетворению в части и составят 39 539 рублей 53 копейки за период с 11.08.2015 по 11.11.2018.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика и взысканию их в пользу истца пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования истца удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации Комсомольского муниципального района Ивановской области (адрес: 155150, 

<

...> ВЛКСМ, дом 2, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 09.07.1997 года, дата присвоения ОГРН: 04.10.2002 года) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комсомольская управляющая компания» (155150, 

<

...>, ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица – 26.10.2007 года) задолженность по договору управления МКД№ 34 по улице Люлина города Комсомольска Ивановской области в размере 120 157 рублей 20 копеек за период с 11.11.2012 по 11.07.2018, 39 539 рублей 53 копейки пени за период с 11.08.2015 по 11.11.2018, 4 487 рублей 31 копейку расходы по государственной пошлине. 

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы (в том числе направленные посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (система «Мой арбитр») подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья                                                                    Т.Е. Торгова